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Biniarroi

Centre : RaiguerMancor de la VallEnviron 50 min de Palma

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Central: Raiguer · Mancor de la Vall · Environ 50 min de Palma

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Biniarroi est un tout petit hameau de vieilles maisons de pierre à flanc de colline, au-dessus de Mancor de la Vall, là où le Raiguer rejoint la Serra de Tramuntana. Les glissements de terrain l’ont vidé au fil des siècles, ses maisons restaurées sont aujourd’hui surtout des résidences secondaires et, fin 2024, la presse locale indiquait que personne n’y était inscrit. Il ne s’adresse qu’aux acheteurs qui cherchent un vrai isolement et acceptent des règles de construction très strictes.

Le hameau se trouve à environ 470 m d’altitude sur un éperon du Puig de Suro, avec vue sur la plaine de Majorque jusqu’aux baies d’Alcúdia et de Palma. C’était l’une des quatre fermes musulmanes du territoire de l’actuelle commune, et ses familles cultivaient céréales et oliviers. En mars 1721, après un hiver très humide, les eaux souterraines ont jailli du versant et quelque 300 000 m² de terres agricoles ont glissé le long de la pente en six jours. Les habitants ont commencé à partir. D’autres glissements ont suivi au XIXe siècle et en 1943, et la dernière famille est partie après les fortes neiges de 1956.

Biniarroi n’est plus aujourd’hui qu’un petit groupe de maisons de pierre, certaines restaurées, d’autres en ruine, sans commerce ni service. Les propriétaires ont construit une route privée pour les voitures dans les années 1970, et depuis plusieurs maisons ont été restaurées, surtout comme résidences secondaires. Trois personnes y étaient inscrites en 2009 ; fin 2024, il n’y en avait plus aucune. L’accès public est l’ancien chemin depuis Mancor, dégagé par la mairie, qui a reconstruit un tronçon de mur en pierre sèche en 2023. Pour la vie quotidienne, on descend à Mancor, à une dizaine de minutes en voiture, avec son école primaire, sa crèche, son unité de santé (UBS, unitat bàsica de salut) et sa pharmacie, ou à Inca, à environ 20 minutes.

Qui achète ici

Les maisons appartiennent à un petit groupe de propriétaires qui les utilisent surtout comme résidences secondaires. En 2015, ils ont formé une association pour faire avancer le plan spécial dont dépendent ici les permis de construire. Un acheteur y chercherait une maison de pierre isolée, avec une vue étendue et des randonnées au départ de la maison, et accepterait de dépendre de Mancor et d’Inca pour tout le reste.

Immobilier

Avec seulement quelques vieilles maisons de pierre, le choix est très réduit. En 2009, la mairie a indiqué que le hameau se trouvait hors des règles d’urbanisme et qu’elle ne pouvait légalement accorder de permis de construire avant l’approbation d’un plan spécial (pla especial). Fin 2024, ce plan n’avait toujours pas été rédigé : les permis sont donc très difficiles à obtenir. Un ancien maire a déclaré avoir arrêté des travaux sans licence sur une maison, achevée seulement après l’accord du service du patrimoine. En 2016, les habitants attendaient encore le raccordement au réseau d’eau de Mancor. Faites vérifier par un avocat le statut juridique, l’accès routier, l’eau et l’électricité avant de signer.

Se déplacer

Temps approximatifs en voiture, hors heures de pointe. L’accès en voiture au hameau se fait par une route privée.

  • 50min

    Centre de PalmaEn descendant par Mancor, Biniamar et Lloseta, puis l’autoroute Ma-13

  • 50–55min

    Aéroport de PalmaAutoroute Ma-13 et rocade Ma-20 de Palma

  • 10min

    Village de MancorÉcole, crèche, unité de santé et pharmacie

  • 20–25min

    Hospital Comarcal d’IncaHôpital public le plus proche

  • 45min

    Playa de MuroLongue plage de sable sur la baie d’Alcúdia

Atouts et limites

Pour

  • Hameau de pierre isolé à flanc de colline, à environ 470 m
  • Vue étendue sur la plaine jusqu’aux baies d’Alcúdia et de Palma
  • École, unité de santé et pharmacie de Mancor à environ 10 min
  • Ancien chemin vers Mancor restauré pour les marcheurs

Contre

  • Pas de plan spécial fin 2024 : permis très difficiles à obtenir
  • Ni commerces ni services ; accès en voiture par une route privée
  • Longue histoire de glissements de terrain, de 1721 à 1943
  • Palma à environ 50 min, plages les plus proches à environ 45 min

Les questions des acheteurs

Quelqu’un vit-il à Biniarroi ?

Presque personne. Trois personnes étaient inscrites en 2009 et une en 2015, et en novembre 2024 Última Hora indiquait qu’il n’y en avait plus. Les maisons restaurées servent surtout de résidences secondaires.

Peut-on obtenir l’autorisation de restaurer ou d’agrandir une maison ?

Difficilement. En 2009, la mairie a indiqué qu’elle ne pouvait légalement accorder de permis de construire avant l’approbation d’un plan spécial pour le hameau, et fin 2024 ce plan n’avait toujours pas été rédigé. Un ancien maire a déclaré avoir arrêté des travaux sans licence sur une maison, achevée seulement après l’accord du service du patrimoine : prenez donc conseil auprès d’un avocat avant d’acheter.

Comment y accéder ?

En voiture, uniquement par une route privée construite par les propriétaires dans les années 1970 pour leur propre usage. L’accès public est l’ancien chemin depuis Mancor de la Vall, que la mairie a dégagé et en partie reconstruit. En 2017, Mallorca Magazin estimait la marche à 1 h 45 à 2 h aller-retour.

À quelle distance est le médecin le plus proche ?

Le plus proche se trouve à l’unité de santé publique de Mancor, à une dizaine de minutes en voiture en descendant, ouverte le lundi, le mardi, le mercredi et le vendredi. Pour les urgences de nuit et du week-end, il faut aller au centre de santé Es Blanquer à Inca, et l’Hospital Comarcal d’Inca est à 20 ou 25 minutes en voiture.

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