Frais d’achat et impôts

Les frais en un coup d’œil

En plus du prix, vous payez un impôt d’achat, de loin le poste le plus lourd, les frais de notaire et de registre de la propriété, vos propres conseillers et, si vous empruntez, quelques frais de prêt. Ce qu’en France on appelle frais de notaire est ici réparti entre ces postes. L’impôt d’achat dépend du type de vente. Un logement ancien (vendu par un particulier, ou revendu) est soumis aux droits de mutation. Un logement neuf vendu pour la première fois par un promoteur est soumis à la place à la TVA et au droit de timbre. Le fisc espagnol explique cette répartition sur sa page TVA ou ITP à l’achat d’un logement.

Les droits de mutation (ITP) sur l’ancien

Les droits de mutation, ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales), sont un impôt régional payé par l’acheteur. À Majorque, les taux sont fixés par la loi fiscale des Baléares (décret législatif 1/2014, article 10) et l’impôt se paie à l’ATIB, l’agence fiscale des Baléares. Chaque tranche de valeur a son taux : seule la part au-delà de 400 000 € est taxée à 9 %, et ainsi de suite.

Exemples : l’impôt est de 41 000 € sur un logement à 500 000 € (32 000 € plus 9 % de 100 000 €) et de 150 000 € sur un logement à 1,5 million d’euros. La loi convertit le résultat du barème en un taux moyen arrondi à deux décimales et applique ce taux, si bien que certains montants ressortent un peu plus bas : 49 980 € à 600 000 € (8,33 %) et 339 900 € à 3 millions d’euros (11,33 %). Le taux moyen se calcule sur la valeur du bien entier, puis s’applique à la part de chaque acheteur : acheter à deux noms ne fait donc pas passer dans une tranche inférieure.

L’assiette est la valeur de référence du bien (valor de referencia), ou le prix ou la valeur déclarée s’ils sont plus élevés (règle introduite par la loi 11/2021). Le cadastre espagnol (Catastro) fixe chaque année les valeurs de référence à partir des prix déclarés par les notaires dans les ventes réelles, et la valeur d’un bien se consulte sur le site du Catastro. Si un bien n’a pas de valeur de référence, l’assiette est la plus élevée de la valeur déclarée, du prix et de la valeur de marché. Si vous jugez la valeur de référence trop haute, vous ne pouvez la contester qu’en demandant à l’ATIB de rectifier votre déclaration ou en attaquant une liquidation, et le Catastro rend alors un rapport. En février 2026, le Tribunal constitutionnel a rejeté un recours contre ces règles (arrêt 13/2026) : elles s’appliquent donc toujours.

Droits de mutation réduits pour une résidence principale

Les Baléares réduisent l’ITP dans certains cas où le logement devient la résidence habituelle (résidence principale) de l’acheteur et où sa valeur reste modeste. Ces avantages reprennent la définition de l’impôt espagnol sur le revenu : en gros, un logement où vous emménagez dans les 12 mois suivant l’achat et où vous vivez sans interruption pendant au moins trois ans, avec quelques exceptions. La plupart en dépendent : une résidence de vacances n’y a donc pas droit. La loi baléare 4/2026 du 11 juin 2026, en vigueur depuis le 14 juin 2026, en a modifié plusieurs et relevé la limite de valeur pour Majorque.

La condition sur la possession d’un autre logement vise tout autre logement, et la loi ne la limite pas aux logements situés en Espagne. Demandez à votre avocat comment est traité un logement que vous possédez à l’étranger avant de compter sur l’un de ces avantages, et consultez S’installer à Majorque pour la résidence.

Logements neufs : TVA et droit de timbre

Quand un promoteur vend pour la première fois un logement achevé, la vente est soumise à la TVA (IVA) et non aux droits de mutation. Le taux est de 10 % pour les logements, y compris jusqu’à deux places de parking et les annexes comme un débarras du même immeuble vendues avec eux, et de 4 % pour les logements bénéficiant d’une protection officielle du régime spécial ou construits par un organisme public. Vous payez la TVA au promoteur, qui la reverse au fisc. Un décret-loi national qui doit encore être voté au Congrès appliquerait aussi le taux de 4 % à d’autres logements protégés à partir du 1er décembre 2026 : voir la dernière section.

L’acte d’une vente soumise à TVA supporte aussi le droit de timbre des Baléares, AJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados), sur la valeur indiquée dans l’acte, qui ne peut être inférieure à la valeur de référence. Vous le payez à l’ATIB sur le modelo 600 dans un délai d’un mois, comme l’ITP sur l’ancien.

Exemple : pour un appartement neuf à 600 000 €, comptez 60 000 € de TVA et 9 000 € d’AJD, soit 69 000 € au total. Pour un logement ancien au même prix, l’ITP s’élève à 49 980 €.

Notaire, registre de la propriété et conseillers

Le notaire est un officier public neutre qui vérifie les identités et les documents, lit l’acte (escritura) avec les deux parties et authentifie la signature. Ses honoraires suivent un barème national (décret royal 1426/1989) : celui d’un acte de vente est dégressif par rapport au prix, et seule la part de la valeur au-delà de 6 010 121,04 € se négocie librement. Les copies et les pages supplémentaires sont facturées en sus.

Par défaut, le vendeur paie la passation de l’acte et l’acheteur la première copie et tout ce qui suit la vente (Code civil, article 1455). Le contrat privé peut changer cela : lisez sa clause de frais avant de signer.

Inscrire l’acte au registre de la propriété (Registro de la Propiedad) est ce qui protège votre propriété à l’égard des tiers. Le barème du registre (décret royal 1427/1989) est lui aussi national. Son droit principal, pour l’inscription de l’achat de chaque bien, ne peut dépasser 2 181,67 €. Quelques petits postes, comme la mention de présentation et les certificats, sont facturés à part.

• Votre avocat : les honoraires se fixent avec vous. Demandez un devis écrit précisant ce qui est inclus. Voir Choisir un avocat.
• Gestoría : cabinet qui prend en charge les démarches administratives, dépose les formulaires fiscaux et s’occupe de l’inscription. Ses honoraires se fixent d’avance ; certains avocats font ce travail eux-mêmes.
• Agent immobilier : la commission est fixée par le mandat et payée par celui qui l’a signé. Avant de visiter, demandez si l’agent attend des honoraires de votre part et convenez-en par écrit.
• Traduction et procurations : il vous faudra peut-être un interprète chez le notaire si vous ne comprenez pas l’espagnol, et une procuration notariée si quelqu’un signe pour vous.
• Votre NIE, le numéro d’identification des étrangers, qui sert aussi de numéro fiscal : le registre de la propriété n’inscrit pas un acte sans les numéros fiscaux de tous les signataires. Voir Comment obtenir un numéro NIE.
• Frais bancaires des virements internationaux et du change, ce dernier point concernant surtout les acheteurs qui paient depuis la Suisse en francs.

Escritura

L’acte authentique de vente, signé devant un notaire.

Notario

Un notaire : officier public neutre qui authentifie l’acte. Ce n’est pas votre conseiller personnel.

Registro de la Propiedad

Le registre de la propriété, qui consigne le propriétaire d’un bien et les charges qui le grèvent.

Gestoría

Un cabinet qui dépose les formulaires et prend en charge les démarches comme l’inscription.

Valor de referencia

La valeur de référence officielle du Catastro, assiette minimale des droits de mutation et du droit de timbre.

Frais de prêt : qui paie quoi

Si vous empruntez à titre personnel en garantie d’un logement, la loi sur le crédit immobilier (loi 5/2019, en vigueur depuis le 16 juin 2019) décide qui paie les frais de mise en place. Depuis le 10 novembre 2018, la banque est aussi redevable du droit de timbre sur l’acte de prêt (décret-loi royal 17/2018). Votre propre impôt d’achat ne change pas.

Les banques peuvent aussi facturer des frais d’ouverture uniques. Ils doivent figurer dans les documents remis au moins dix jours avant la signature, dont l’offre ferme (FEIN). La quotité, les documents et les délais sont traités dans Prêts immobiliers pour non-résidents.

Acheter à un vendeur non résident

Quand le vendeur n’est pas résident fiscal en Espagne, l’acheteur doit collecter une partie de son impôt, qu’il soit lui-même résident ou non.

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   Retenir 3 % du prix

   À la signature, vous retenez 3 % du prix convenu. C’est un acompte sur l’impôt du vendeur sur sa plus-value éventuelle. Si seuls certains vendeurs sont non résidents, les 3 % ne portent que sur leur part du prix.

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   Verser sur le modelo 211 sous un mois

   Vous versez les 3 % au fisc espagnol (Agencia Tributaria) sur le modelo 211, un formulaire par bien, dans le mois suivant la vente. Vous remettez au vendeur sa copie, qu’il utilise pour imputer le versement dans sa propre déclaration sur la vente.

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   Régler la question de la plusvalía municipale

   La plusvalía est l’impôt de la mairie sur la hausse de valeur du terrain. Elle est due par le vendeur, mais quand celui-ci est un particulier non résident, l’acheteur en devient redevable comme substitut. Elle se déclare dans les 30 jours ouvrables suivant la vente : demandez à votre avocat comment le montant sera couvert, par exemple en le retenant sur le prix.

Délais et formulaires après la signature

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   Sous un mois : impôt d’achat

   Les droits de mutation (ancien) ou le droit de timbre (neuf) s’autoliquident et se paient à l’ATIB sur le modelo 600 dans le mois suivant l’acte. Vous êtes le redevable, même si votre avocat ou une gestoría dépose la déclaration.

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   Sous un mois : retenue de 3 %

   Si le vendeur est non résident, le modelo 211 et les 3 % vont à l’Agencia Tributaria dans le mois suivant la vente.

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   Sous 30 jours ouvrables : plusvalía

   Le vendeur doit déclarer la plusvalía municipale dans les 30 jours ouvrables, et la loi impose aussi à l’acheteur d’aviser la mairie de la vente dans le même délai. Si le vendeur est un particulier non résident, vous déclarez vous-même l’impôt comme substitut. Quand la mairie applique l’autoliquidation, comme à Palma, l’impôt se paie aussi dans ce délai. Le registre n’inscrit pas l’acte tant que la plusvalía n’a pas été déclarée ou la vente notifiée.

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   Après le paiement : inscription

   L’acte et la preuve de paiement de l’impôt vont au registre de la propriété. L’inscription complète votre protection de propriétaire.

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   Ensuite : charges courantes

   Mettez à votre nom l’IBI, les charges de copropriété et les contrats. Voir Impôts des propriétaires.

Changements récents et projets

• En vigueur depuis le 8 octobre 2026, mais encore soumis à un vote de validation, qui revient à la commission permanente du Congrès (Diputación Permanente) parce que le Parlement a été dissous le 6 octobre 2026 : le décret-loi royal national 29/2026 du 6 octobre. Le Congrès a rejeté un décret-loi presque identique (26/2026) le 2 octobre 2026 et, au 25 octobre 2026, le BOE n’avait publié aucun vote sur le nouveau. Il ne change ni l’ITP, ni l’AJD, ni la TVA de 10 % sur le neuf. À partir du 1er décembre 2026, il étendrait le taux de TVA de 4 % aux logements à protection permanente vendus par leur promoteur ; il modifie aussi la majoration d’IBI sur les logements vacants de longue durée et permet aux mairies des zones de marché tendu officiellement déclarées d’ajouter une majoration d’IBI sur les logements loués aux touristes. Aucune zone de ce type n’avait été déclarée aux Baléares en octobre 2026. Voir Impôts des propriétaires.
• Simple proposition : lors du débat de politique générale du 20 octobre 2026, la présidente des Baléares a annoncé vouloir réduire les impôts d’achat sur une première résidence pour les jeunes et les acheteurs handicapés, et le 23 octobre le Parlement des Baléares a admis des motions demandant au gouvernement de le faire. La motion du groupe Partido Popular demande de supprimer l’ITP et l’AJD pour les moins de 36 ans et les acheteurs handicapés et de les diviser par deux entre 36 et 40 ans. Annonces et motions ne sont pas des lois, et aucun projet de loi en ce sens n’avait été publié.
• En vigueur depuis le 14 juin 2026 : la loi baléare 4/2026 du 11 juin (publiée le 13 juin 2026) a modifié les avantages familiaux, ramené de 1,2 % à 1 % le droit de timbre sur une première résidence principale, ajouté un taux de 0,5 % et une réduction de 100 % du droit de timbre pour certains jeunes et acheteurs handicapés, et créé des réductions de 50 % pour les logements à prix limité.
• En vigueur depuis le 14 juin 2026 : la loi 4/2026 a fixé un plancher de 331 859,70 € pour les limites de valeur insulaires, et l’arrêté 13/2026 (publié le 25 juin 2026) l’applique à Majorque. L’arrêté 5/2026 (publié le 17 mars 2026) avait relevé la limite de Majorque de 270 151,20 € à 307 089 € à compter du 1er mars 2026.
• Décision du 12 février 2026 : le Tribunal constitutionnel a validé les règles qui font de la valeur de référence du Catastro l’assiette minimale des droits de mutation et du droit de timbre (arrêt 13/2026, publié au BOE le 19 mars 2026).
• En vigueur depuis le 25 juillet 2025 (loi de finances baléare 6/2025) : réduction de 99 % de l’ITP et de l’AJD sur les terres agricoles achetées par des agriculteurs professionnels, sous conditions strictes comme le maintien en culture pendant cinq ans.
• En vigueur depuis le 1er janvier 2023 (loi baléare 11/2022) : le droit de timbre de 2 % sur les biens valant 1 million d’euros ou plus. Depuis le 1er janvier 2024, il ne s’applique plus aux prêts hypothécaires et autres sûretés.
• Pas de taux spécial pour les acheteurs non résidents : la loi fiscale des Baléares, texte consolidé du 13 juin 2026, applique aux résidents et aux non-résidents les mêmes taux d’ITP et d’AJD. En octobre 2026, le BOE ne mentionne aucune modification ultérieure de cette loi, et aucune des lois ou décrets-lois baléares adoptés depuis ne touche à ces impôts.
• Proposition caduque : une taxe nationale de 100 % sur les logements achetés par des personnes et sociétés résidant hors de l’UE, ce qui aurait visé les acheteurs vivant en Suisse, au Royaume-Uni ou aux États-Unis. Telle que rédigée, elle n’aurait pas couvert les ventes soumises à TVA, comme la plupart des logements neufs achetés aux promoteurs. Annoncée en janvier 2025, elle a été déposée par le groupe socialiste au Congrès le 22 mai 2025 (proposition 122/000196, publiée le 30 mai 2025). Jamais débattue, elle est devenue caduque à la dissolution du Parlement le 6 octobre 2026 en vue des élections générales du 29 novembre 2026. Ce n’est pas une loi.

Les questions des acheteurs