Licences de location touristique

Qui fixe les règles

Louer un logement entier à des touristes pour de courts séjours est une activité réglementée aux Baléares. Le texte de base est la loi baléare sur le tourisme, la loi 8/2012, modifiée à de nombreuses reprises depuis 2017. Le Parlement des Baléares vote la loi, et le Govern (le gouvernement régional) peut aussi la changer par décret-loi d’urgence. Le Consell de Mallorca (le conseil de l’île) tient le registre du tourisme, vend les places touristiques par l’intermédiaire de son organisme CBAT, inspecte et sanctionne. Les zones où la location touristique est permise sont définies par l’urbanisme de l’île et des communes, et la mairie de Palma trace les siennes. Les mairies certifient si un logement se trouve dans une zone autorisée. Le droit national ajoute l’enregistrement des voyageurs auprès de la police et les règles applicables aux copropriétés. L’impôt sur les loyers est un sujet distinct : voir Impôts des propriétaires.

ETV

Abréviation d’estancia turística en vivienda, séjour touristique dans un logement. Dans le langage courant, cet enregistrement s’appelle la licence de location touristique.

ETVPL

ETV dans un logement qui fait partie d’une copropriété (propiedad horizontal) ou d’un bâtiment d’au moins deux logements partageant un accès ou des parties communes. L’enregistrement et les places valent cinq ans et doivent être renouvelés.

ETV60

Location de sa propre résidence principale à des touristes, 60 jours par an au plus. Réservée aux particuliers qui y vivent réellement.

DRIAT

Declaración responsable de inicio de actividad turística : la déclaration sur l’honneur qui lance une activité touristique. C’est en la déposant, avec les pièces requises, qu’un logement est enregistré.

Plaza turística

Place touristique : le droit d’héberger une personne. Un logement ne se loue que pour le nombre de places acquises, jamais au-delà de ce que permet son certificat d’habitabilité.

Zona apta

Zone déclarée apte à la location touristique. La mairie délivre un certificat indiquant si un logement s’y trouve, pour chaque type de location.

Cédula de habitabilidad

Certificat d’habitabilité des Baléares. Il confirme qu’un logement est habitable et indique combien de personnes il peut accueillir.

CBAT

Consorci Borsa d’Allotjaments Turístics : l’organisme du Consell de Mallorca qui gère et vend les places touristiques.

Bolsa de plazas

Bourse de places touristiques. À Majorque, elle ne contient plus que les places libérées par l’annulation d’autres enregistrements.

Vivienda turística de vacaciones

Ancien type d’enregistrement de location touristique pour les maisons, accordé sous la législation antérieure. Ces enregistrements figurent toujours dans le même registre.

Quels logements peuvent obtenir un nouvel enregistrement en 2026

Le changement récent le plus important est le décret-loi 4/2025 du 11 avril 2025, en vigueur depuis le 16 avril 2025 et validé par le Parlement des Baléares en mai 2025. Il a stoppé les nouveaux enregistrements de location touristique pour tout logement en copropriété, partout aux Baléares, sauf les maisons en bande et les maisons jumelées. La loi 4/2026, en vigueur depuis le 14 juin 2026, a ajouté une troisième exception : les maisons individuelles qui partagent un terrain avec d’autres bâtiments. La location de sa propre résidence principale, 60 jours par an au plus, échappe à cette interdiction.

Le logement lui-même doit aussi remplir les conditions des articles 50 et 52 de la loi 8/2012 :

• Un certificat d’habitabilité en vigueur (ou un permis d’occupation indiquant le nombre de places). Vous pouvez louer jusqu’à ce nombre de places, avec une salle de bains pour quatre places.
• Au moins cinq ans d’existence, avec un usage résidentiel privé pendant cette période, prouvé par l’acte de construction neuve, le permis de première occupation ou un certificat de la mairie.
• Un certificat de la mairie attestant que le logement se trouve dans une zone autorisée pour le type de location souhaité.
• Ne pas se trouver sur un terrain rustique protégé (hors zone constructible), sauf si le plan de l’île le prévoit. Voir Acheter une finca.
• Une classe énergétique d’au moins F pour une construction antérieure à 2008, ou D à partir de 2008.
• Des compteurs d’eau individuels (en cas de raccordement au réseau public) et des compteurs individuels d’électricité ou de gaz.
• Une assurance de responsabilité civile couvrant les voyageurs et, en copropriété, les dommages qu’ils causent à la copropriété.
• Ne jamais avoir été un logement aidé ou à prix encadré, et aucune sanction définitive pour une infraction d’urbanisme grave ou très grave non régularisée.
• Des séjours à la journée ou à la semaine, jamais plus d’un mois (30 nuits), et le logement entier uniquement, pas à la chambre.

Places touristiques, plafond de l’île et moratoire

Tout enregistrement suppose des places touristiques. Selon l’article 5 de la loi 8/2012, tant qu’un plan de l’île ne fixe pas de chiffre, le plafond de l’île correspond aux places légales existantes et à celles des bourses : de nouvelles places n’apparaissent donc que si d’autres disparaissent. Depuis le 11 février 2022 (décret-loi 3/2022, puis loi 3/2022 du 15 juin 2022), Majorque a suspendu à la fois la vente de places par les bourses et les échanges de places entre propriétaires privés, sauf exceptions. La suspension dure jusqu’à ce qu’un plan de l’île évalue la capacité de charge touristique, ou que l’assemblée plénière du Consell de Mallorca approuve un plafond fondé sur une étude de cette capacité.

Il existe trois voies pour y échapper. Le propriétaire qui annule volontairement un enregistrement dont les places ont été achetées à titre définitif peut les vendre à un tiers. L’acheteur des places dispose de trois mois après l’annulation pour présenter la preuve d’achat et de six mois pour enregistrer un logement avec elles. Un propriétaire peut aussi déplacer des places d’un de ses logements vers un autre, sans en augmenter le nombre. Enfin, le décret-loi 4/2025 a créé des bourses temporaires alimentées uniquement par des enregistrements annulés, si bien que le total ne grandit pas. En adoptant ce décret, le Govern comptait environ 160 000 places touristiques dans des logements sur l’ensemble des îles, pour environ 1,24 million d’habitants.

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   Publication des règles

   Le CBAT a approuvé les règles de sa bourse temporaire le 11 mars 2026 (publiées au journal officiel des Baléares, BOIB n° 33 du 14 mars 2026). Elles ont remplacé le système du premier arrivé, premier servi, après que l’appel de septembre 2025 portant sur 654 places n’a pas pu aboutir à cause de problèmes techniques.

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   Qui peut déposer une demande

   Seuls les propriétaires ou usufruitiers du logement, avec un extrait du registre de la propriété prouvant leur titre. Une demande par bien et une par personne.

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   L’appel de mars 2026

   1 069 places ont été proposées. Les demandes en ligne ont été ouvertes le 23 mars 2026 (BOIB n° 35 du 19 mars 2026) et la date limite a été repoussée du 30 mars au 8 avril 2026 (BOIB n° 36 du 21 mars 2026).

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   Tirage au sort

   Les demandes admises sont numérotées et un tirage public, devant un agent officiel, désigne le numéro de départ. Les places sont ensuite attribuées dans l’ordre, et les demandes restantes forment une liste d’attente valable six mois à compter du tirage.

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   Paiement et certificat de zone

   Les candidats retenus paient le prix et doivent fournir le certificat de zone de la mairie, faute de quoi les places passent à la liste d’attente.

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   Enregistrement

   Le propriétaire dispose alors de trois mois à compter du certificat de places pour déposer la DRIAT auprès du Consell de Mallorca, sinon les places retournent à la bourse sans remboursement. Les places achetées à la bourse ne peuvent pas être cédées pendant cinq ans.

Les règles propres à Palma

La mairie de Palma trace ses propres zones de location touristique et, avant 2026, elle interdisait déjà les nouvelles locations touristiques en appartement. Le 28 mai 2026, le conseil municipal a définitivement approuvé une modification de son Plan général de 2023, adoptée en première lecture le 26 février 2026. Elle a été publiée au journal officiel des Baléares le 27 juin 2026 (BOIB n° 81). Toute la commune forme désormais une seule zone où la location touristique en logement n’est pas permise, maisons individuelles et jumelées comprises. Selon la décision publiée, cela supprime les 374 nouvelles places prévues par le plan (231 en ville et 143 en terrain rustique), empêche le renouvellement des enregistrements non définitifs et interdit de déplacer des places existantes vers un autre logement de Palma. Les enregistrements définitifs existants peuvent se poursuivre.

Acheter un logement qui a déjà une licence

Selon l’article 88 de la loi 8/2012, les places touristiques restent attachées au bien jusqu’à l’annulation de l’enregistrement. Une vente ne l’annule pas, mais le changement de titulaire doit être notifié au Consell de Mallorca, et ne pas le faire constitue une infraction légère. Si le logement fait l’objet d’une amende définitive de l’autorité du tourisme, le changement de titulaire ne peut pas être traité tant que la dette n’est pas réglée.

Un enregistrement ETVPL vaut cinq ans et doit être renouvelé dans le mois qui précède l’échéance, avec un nouveau certificat de places du CBAT, ce qui n’est possible que si le logement et la zone respectent toujours les règles. Passé ce délai, l’enregistrement prend fin et les places retournent à la bourse. L’interdiction d’avril 2025 pour les logements en copropriété bloque les nouveaux enregistrements sans annuler ceux qui existent, mais demandez au Consell ou à votre avocat de confirmer que l’enregistrement sur cinq ans d’un appartement pourra être renouvelé avant de compter dessus. Une ETV60 dépend de la présence du titulaire dans les lieux : elle ne se transmet pas à un acheteur qui n’y vivra pas. Enfin, un enregistrement peut être annulé après trois années consécutives sans location.

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   Obtenir le numéro

   Demandez le numéro d’enregistrement et vérifiez-le dans le registre des logements touristiques du Consell de Mallorca, publié en données ouvertes, qui indique le type de bâtiment, la commune, la date et le nombre de places.

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   Demander les documents

   Réclamez la DRIAT, la décision d’enregistrement et le certificat de places. Contrôlez le titulaire, l’adresse et le nombre de places.

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   Vérifier le type et l’échéance

   Déterminez si les places sont définitives ou valables cinq ans, et à quelle date se termine une éventuelle période de cinq ans. À Palma, cette période n’est plus renouvelable.

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   Vérifier la concordance du bien

   Le certificat d’habitabilité, le nombre réel de chambres et les places enregistrées doivent concorder, et la construction doit être légale. Voir Expertises et vérifications.

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   Vérifier la copropriété

   Pour un logement en copropriété, lisez le règlement et obtenez le certificat de l’accord des copropriétaires.

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   Vérifier l’activité et les dettes

   Demandez les reçus de taxe touristique et des preuves de location sur les trois dernières années, et cherchez à savoir si une inspection ou une amende est en cours.

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   Vous protéger dans le contrat

   Demandez à votre avocat s’il faut faire de la licence une condition de l’achat et comment le changement de titulaire sera déposé après la signature. Voir Choisir un avocat.

Exploiter une location touristique : registres, voyageurs et taxe

Numéro d’enregistrement baléare. Toute annonce doit l’afficher. Les plateformes de réservation qui publient des logements non enregistrés ou sans ce numéro commettent une infraction très grave.

Registre national. Le décret royal 1312/2024 a créé un registre national unique des locations, appliqué à partir du 1er juillet 2025, qui attribuait à chaque location de courte durée un numéro exigé sur les plateformes en ligne. La Cour suprême a annulé cette procédure d’enregistrement, ainsi que l’obligation de s’inscrire au registre de la propriété pour obtenir le numéro, par un arrêt du 19 mai 2026 (publié au BOE, le journal officiel espagnol, le 8 juin 2026), suivi d’arrêts similaires les 21 mai et 1er juin 2026. Le numéro national n’est plus exigé. Les plateformes doivent toujours transmettre les données de réservation aux autorités en vertu du règlement européen 2024/1028, et l’enregistrement baléare reste obligatoire.

Enregistrement des voyageurs. En vertu du décret royal 933/2021, les hébergeurs s’inscrivent sur le système en ligne du ministère de l’Intérieur (SES.HOSPEDAJES, en service depuis le 2 décembre 2024) avant de commencer, puis transmettent les données de réservation et des voyageurs dans les 24 heures suivant la réservation, et à nouveau dans les 24 heures suivant l’arrivée. Chaque voyageur de 14 ans ou plus signe le formulaire.

Règles de vie. Depuis le 9 juillet 2025 (loi 1/2025), le contrat de location doit interdire expressément les fêtes et autres événements contraires aux règles élémentaires de voisinage ou au règlement de copropriété. Si des voyageurs causent de tels troubles, l’hébergeur doit exiger leur départ sous 24 heures. Omettre cette interdiction dans le contrat constitue une infraction grave.

Copropriété. Depuis le 3 avril 2025, la loi nationale sur la copropriété (Ley de Propiedad Horizontal) impose l’accord exprès et préalable de trois cinquièmes des copropriétaires, représentant trois cinquièmes des quotes-parts, avant de lancer une location touristique dans l’immeuble. La même majorité peut augmenter jusqu’à 20 % la part de charges de ce logement. Les locations enregistrées avant cette date peuvent continuer.

Amendes et contrôles

Le décret-loi 4/2025 a relevé les amendes touristiques d’environ 25 % à partir du 16 avril 2025. Les propriétaires, ceux qui commercialisent le logement et les locataires du bien peuvent tous être tenus pour responsables. Les plateformes aussi s’exposent à des amendes. Les sanctions peuvent atteindre trois fois le prix des séjours concernés, pour que l’infraction ne soit jamais rentable.

Les amendes liées à la location touristique sont réduites de 80 % si le propriétaire reconnaît sa responsabilité et cède le logement à la location sociale ou à loyer plafonné pendant au moins cinq ans, ou de 60 % s’il l’intègre à un dispositif public de loyer abordable pendant au moins sept ans. Le Consell peut aussi ordonner l’arrêt immédiat d’une location sans licence. Le site du Govern sur la maîtrise du tourisme renvoie au canal de chaque conseil insulaire pour signaler une location illégale.

Autres solutions : location longue durée et temporaire

Sans enregistrement, vous pouvez toujours louer un logement comme résidence ordinaire sous le régime de la loi nationale sur les baux urbains (LAU). Le locataire peut rester au moins cinq ans, ou sept si le bailleur est une société. Voir Louer à long terme pour le fonctionnement de ces contrats.

C’est sur la location temporaire ou saisonnière que les règles évoluent le plus vite. La loi baléare limite un séjour touristique en logement à 30 nuits et présume touristique une location courte, prête à occuper, dont vous ne pouvez pas prouver une autre finalité. Au niveau national, le décret-loi royal 29/2026 du 6 octobre 2026, en vigueur depuis le 8 octobre 2026, prévoit qu’une location temporaire exige un motif réel et prouvable pour lequel le locataire est éloigné de sa résidence principale, doit dépasser 31 jours et ne pas excéder, en règle générale, 12 mois. Sans ce motif, elle est traitée comme un bail d’habitation ordinaire.

Les deux limites ne se rejoignent pas tout à fait : la loi baléare compte en nuits, la loi sur les baux en jours, et une location d’exactement 31 jours est trop courte pour un bail temporaire, alors qu’un séjour touristique ne doit pas dépasser 30 nuits. Aucun des deux textes ne dit comment traiter cette frontière : interrogez votre avocat avant de convenir d’une location de cette durée environ. Lors de notre vérification du 25 octobre 2026, le décret-loi n’avait pas encore été validé par le Congrès. Une version antérieure, le décret-loi royal 26/2026, a été abrogée le 2 octobre 2026 après un vote contraire du Congrès, et ses modifications de la loi sur les baux ont été annulées. Le même sort attendrait ces règles si le Congrès rejette le nouveau décret-loi.

Les changements récents en un coup d’œil

Les questions des acheteurs