Словарь испанских терминов недвижимости

Как читать этот словарь

Термины сгруппированы в том порядке, в каком их обычно встречает покупатель, от первого просмотра до жизни на острове. В каждой записи есть испанское слово, каталанский вариант, если он встречается в майоркинских документах, и короткое объяснение. Если тема подробно раскрыта в другом руководстве, запись ссылается на него. Цифры действуют на октябрь 2026 г.

Поиск и предложение

Inmobiliaria (immobiliària)

Агентство недвижимости, которым управляет agente inmobiliario (риелтор). Балеарский Закон 3/2024, действующий с 10 мая 2024 г., требует от агентов страхования ответственности и гарантии на получаемые деньги и устанавливает минимальное содержание письменного поручения с каждым клиентом.

Nota de encargo

Письменное поручение между агентом и клиентом. По закону в нём должны быть среди прочего объект, услуга и эксклюзивность, вознаграждение с налогами, данные о страховании и гарантии агента. Сохраняйте копию всего, что подписываете с агентом.

Honorarios

Гонорар, например комиссия агента. Вознаграждение агента и налог на него указывают в nota de encargo, поэтому если агент просит у вас оплату, попросите показать подписанное вами поручение.

Obra nueva / segunda mano

Новостройка, которую застройщик продаёт впервые, или вторичное жильё. От этого зависит налог при покупке: НДС и гербовый сбор на новостройку, налог на передачу имущества на вторичное жильё.

Superficie útil / superficie construida

Полезная площадь измеряется от внутренней поверхности стен (в балеарских жилищных нормах, декрет 145/1997). Строительная площадь включает и стены, поэтому больше, а в некоторых объявлениях добавляют долю общих зон, так что сравнивайте сопоставимое.

Finca

В обиходе на Майорке загородная недвижимость с землёй. В реестре собственности финкой (finca registral) считается любой зарегистрированный объект, включая квартиру.

Casa de pueblo (casa de poble)

Традиционный дом в центре деревни или города, обычно примыкающий к соседним. Если его перестраивали, проверьте, что разрешения и описание в реестре соответствуют реальности.

Договоры, нотариус и реестр собственности

1. 1

   Бронирование (reserva)

   Необязательный этап. Небольшой платёж, который иногда держит агент: он закрепляет объект на короткое время, пока начинаются проверки. Условия зависят от самого документа.

2. 2

   Частный договор с задатком (contrato de arras)

   Подписывается, когда проверки прошли чисто. Фиксирует цену, задаток и крайнюю дату акта и связывает обе стороны.

3. 3

   Акт купли-продажи (escritura)

   Подписывается у нотариуса. Вы платите остаток, и, если в акте не сказано иное, подписание считается передачей объекта.

4. 4

   Налог и регистрация

   Налог на передачу имущества или гербовый сбор декларируют и платят в течение месяца. Нотариус обычно в день подписания отправляет электронную копию акта в реестр собственности, а регистрация защищает вас от третьих лиц.

Contrato de reserva

Короткое частное соглашение, снимающее объект с продажи на несколько дней или недель за плату. Проверьте, кто держит деньги, идут ли они в счёт цены и когда возвращаются. Балеарский агент, держащий такие деньги, должен иметь гарантию их возврата.

Contrato de arras

Частный договор, по которому покупатель платит задаток (arras или señal) в счёт цены. Он необязателен, но после подписания связывает стороны, и от формулировки зависит, что будет при отказе.

Arras penitenciales

Задаток, позволяющий любой стороне отказаться: покупатель теряет его, продавец возвращает в двойном размере (Гражданский кодекс, ст. 1454). Действует, только если это указано в договоре.

Arras confirmatorias

Задаток как часть оплаты, подтверждающая продажу. Свободно отказаться нельзя. Если одна сторона не завершает сделку, другая может просить суд обязать к исполнению или расторгнуть договор, в обоих случаях с возмещением убытков (Гражданский кодекс, ст. 1124).

Escritura pública de compraventa

Публичный акт купли-продажи, подписанный у нотариуса. Именно он вносит вашу покупку в реестр собственности.

Notario (notari)

Должностное лицо, которое проверяет личности, право собственности, обременения и платежи и удостоверяет акт. Нотариусы сохраняют нейтралитет по отношению к покупателю и продавцу, а их услуги идут по официальной национальной шкале (arancel).

Poder notarial

Доверенность, выданная у нотариуса, чтобы другой человек подписывал за вас. Её можно ограничить тем, что нужно для покупки: см. Покупка шаг за шагом.

Apostilla

Удостоверение по Гаагской конвенции 1961 г., подтверждающее публичный документ одной страны-участницы, например доверенность у нотариуса в вашей стране, для использования в другой.

Traductor jurado

Присяжный переводчик со званием министерства иностранных дел Испании, внесённый в его публичный справочник. Спросите юриста или нотариуса, нужен ли иностранному документу присяжный перевод.

Nota simple

Краткая выписка из реестра собственности: владелец, описание и обременения. Онлайн стоит 9,02 € за объект плюс налоги, носит только информационный характер и верна на день выдачи.

Registro de la Propiedad

Реестр собственности, где записано, кому принадлежит каждый объект и какие на нём права и обременения. Регистрация акта защищает вашу собственность от третьих лиц.

Cargas

Зарегистрированные обременения объекта, например ипотека (hipoteca) или арест (embargo). Юрист проверяет, как каждое будет снято при подписании.

Usufructo / nuda propiedad

Узуфруктом называют право пользоваться чужой недвижимостью (Гражданский кодекс, ст. 467). Владелец сохраняет только голую собственность (nuda propiedad) и не может пользоваться жильём, пока узуфрукт не закончится.

Servidumbre

Сервитут: обременение одного объекта в пользу другого, например право прохода (servidumbre de paso) через землю соседа (Гражданский кодекс, ст. 530). Проверьте, как подъехать к загородному дому.

Налоги и сборы при покупке

Какой налог вы платите, зависит от продавца. При вторичной продаже налог на передачу имущества платят в балеарское налоговое агентство. Новое жильё от застройщика вместо этого облагается НДС и гербовым сбором. Подробности и пониженные ставки для части основного жилья в руководстве Расходы и налоги при покупке.

ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales)

Балеарский налог на передачу вторичной недвижимости, начисляемый с большей из двух сумм: цены и референтной стоимости. Каждая ставка применяется только к части внутри своей ступени, так что за жильё стоимостью 500 000 € платят 41 000 €.

IVA (impuesto sobre el valor añadido)

Испанский НДС. Новое жильё, впервые продаваемое застройщиком, облагается НДС 10% вместо налога на передачу имущества.

AJD (actos jurídicos documentados)

Гербовый сбор с нотариальных актов. Покупатель новостройки платит его сверх НДС; с ипотечного акта его с 10 ноября 2018 г. платит банк.

Modelo 600

Балеарская форма самоначисления налога на передачу имущества и гербового сбора, подаётся и оплачивается в ATIB в течение месяца после акта.

Retención del 3% (modelo 211)

Если продавец не резидент Испании, покупатель удерживает 3% цены и перечисляет их в Agencia Tributaria по форме 211 в течение месяца. Сумма идёт в счёт налога продавца с прибыли. Если её не заплатить, за неё отвечает сам объект.

Plusvalía municipal

Налог мэрии на рост стоимости городской земли за время владения продавца. Это налог продавца, но покупатель должен платить его, если продаёт физическое лицо-нерезидент. При любой продаже покупатель также уведомляет мэрию в те же 30 рабочих дней.

Valor de referencia

Стоимость, которую Catastro устанавливает по ценам реальных сделок, о которых сообщают нотариусы, не выше рыночной. Налог на передачу имущества начисляется как минимум с неё, даже если цена ниже.

Valor catastral

Кадастровая стоимость: не то же самое, что референтная стоимость. От неё считают IBI и вменённый доход владельцев-нерезидентов, она указана в квитанции IBI.

Земля, градостроительство и лицензии

Suelo urbano / suelo urbanizable

Городская земля входит по плану в застроенную территорию и имеет все базовые коммуникации: нормальную дорогу, воду, электричество, уличное освещение и канализацию. Земля под застройку (urbanizable) отведена планом для будущего роста.

Suelo rústico

Земля вне городов и деревень, где строительство жёстко ограничено. Она бывает обычной (común) или охраняемой (protegido), и от категории зависит, можно ли вообще построить дом: см. Покупка финки.

ANEI

Área natural de especial interés: охраняемая категория сельской земли. Действующий островной план не допускает там новых отдельных домов.

PTIM и plan general

PTIM (Pla Territorial Insular de Mallorca): общеостровной план. Генплан каждого города (plan general или более старые normas subsidiarias) затем определяет, что можно строить на каждом участке.

Licencia de obras

Разрешение мэрии на строительство. Нужно для новых построек, работ с техническим проектом, сноса и смены назначения. Для малых простых работ может хватить предварительного уведомления мэрии (comunicación previa).

Licencia de ocupación o de primera utilización

Лицензия мэрии о том, что готовое новое или изменённое здание можно использовать. С 29 мая 2024 г. она заменила свидетельство о пригодности на первое заселение для нового жилья. Через десять лет после её выдачи нужно продлённое свидетельство.

Cédula de habitabilidad (cèdula d’habitabilitat)

Свидетельство Consell de Mallorca о том, что жильё отвечает минимальным нормам. Нужно, чтобы жить в нём, сдавать и заключать постоянные договоры на коммунальные услуги; истекает через десять лет после выдачи.

Certificado de eficiencia energética

Энергетический сертификат с классами от A до G. Продавец прилагает копию к договору, а реклама должна показывать класс. Действует до десяти лет или пять при классе G.

Fuera de ordenación

В балеарском градостроительном праве статус, среди прочего, постройки без разрешения, которую уже нельзя снести из-за истечения срока. Пока она не легализована, допустим только ремонт ради здоровья, безопасности и гигиены, а если построена после 1 марта 1987 г., на неё нельзя заключить договоры на электричество, воду и подобное.

Legalización extraordinaria

Временная балеарская процедура легализации построек и использования на сельской земле, которые уже нельзя снести из-за истечения срока, открытая на Майорке на три года с 15 февраля 2025 г. Владелец подаёт заявку в мэрию и платит, сверх обычных сборов и налогов, 10%, 12,5% или 15% стоимости строительства в зависимости от года заявки. Некоторые случаи исключены, например постройки в районах наводнений или прибрежных сервитутах, и, как правило, легализованное так жильё нельзя сдавать туристам: запрет вносят в реестр собственности.

Declaración de obra nueva

Акт, фиксирующий постройку на участке, чтобы дом появился в реестре собственности. Дом, бассейн или пристройка, которых нет в акте, могли не быть заявлены или разрешены, а постройку можно зарегистрировать и после истечения срока для мер против неё, так что регистрация сама по себе не доказывает наличие разрешения.

Referencia catastral

Код объекта в Catastro, испанской карте недвижимости. Указан в квитанции IBI и позволяет любому бесплатно посмотреть онлайн описание объекта и план участка.

Estancia turística en vivienda

Сдача всего жилья туристам на срок до 30 ночей, часто называемая лицензией на туристическую аренду. Нужны декларация в островной совет и запись в его реестре туристической деятельности, а новая возможна только в районах, признанных подходящими: см. Лицензии на туристическую аренду.

Autorización militar

Разрешение министерства обороны. Все Балеарские острова считаются зоной ограничений, поэтому покупателям без гражданства ЕС оно нужно до приобретения там сельской земли; урбанизированная земля исключена инструкцией 2021 г. Нотариус должен увидеть его до подписания акта. Закон называет только граждан ЕС, поэтому гражданам стран ЕЭЗ и Швейцарии стоит уточнить это у юриста.

Владение жильём и сообщество собственников

Comunidad de propietarios

Сообщество собственников, управляющее общими частями дома или комплекса по закону о горизонтальной собственности (propiedad horizontal). Каждый собственник платит взносы и может голосовать на собрании (junta).

Cuota de participación

Ваша доля в здании, в процентах, зафиксированная в правоустанавливающем документе. Если в правилах не сказано иное, она определяет вашу долю расходов сообщества.

Derrama

Разовый сбор, за который голосуют собственники, чтобы оплатить работы или другие дополнительные расходы. В договоре купли-продажи можно указать, кто платит сбор, утверждённый до сделки, но подлежащий оплате после неё.

Fondo de reserva

Резервный фонд сообщества на обслуживание и ремонт. По закону он должен быть не меньше 10% последнего обычного бюджета сообщества.

Administrador de fincas

Управляющий, нанятый сообществом для ведения счетов и документов. Попросите справку о неоплаченных взносах и протоколы (actas) последних собраний.

IBI (impuesto sobre bienes inmuebles)

Ежегодный муниципальный налог на недвижимость на основе кадастровой стоимости. Счёт за год должен оплатить тот, кто владеет объектом на 1 января.

IRNR (impuesto sobre la renta de no residentes)

Подоходный налог нерезидентов, подаётся по форме 210. Владельцы, живущие за границей, платят его с арендного дохода или, если жильё не сдаётся, с вменённого дохода: см. Налоги для владельцев.

Renta imputada

Условный доход, которым Испания облагает несдаваемое жильё нерезидента: 1,1% или 2% кадастровой стоимости в зависимости от того, когда в последний раз пересматривали стоимости в городе. Ставка 19% для резидентов ЕС и ЕЭЗ и 24% для всех остальных.

Testamento

Завещание. Иностранные владельцы могут составить его у испанского нотариуса на свою недвижимость в Испании; как оно сочетается с завещанием в родной стране, описано в руководстве Наследство и завещания.

Резидентство и документы

NIE (número de identidad de extranjero)

Личный идентификационный и налоговый номер, который Испания присваивает иностранцам. Нотариусу он нужен для записи в акт, поэтому получите его до подписания. Он личный и уникальный, но не даёт права жить в Испании: см. Как получить номер NIE.

TIE (tarjeta de identidad de extranjero)

Карта резидента для граждан стран вне ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии, на которой указан их NIE. Граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии, остающиеся дольше трёх месяцев, вместо этого регистрируются и получают свидетельство о регистрации (certificado de registro).

Cita previa

Предварительная запись, обычно онлайн, которую многие государственные органы требуют для личного приёма.

Empadronamiento (padrón)

Регистрация в реестре жителей мэрии (padrón). Все, кто живёт в Испании, регистрируются в муниципалитете, где в основном проживают (Закон 7/1985, ст. 15).

Residente fiscal

Налоговый резидент Испании: тот, кто проводит здесь больше 183 дней календарного года или чьи основной бизнес или экономические интересы находятся здесь. Налоговые резиденты платят испанский подоходный налог со всего мирового дохода.

Residencia no lucrativa

Разрешение на проживание для граждан стран вне ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии, которые будут жить в Испании без работы. Заявителю нужны медицинская страховка и доход или сбережения не меньше 400% официального индекса (IPREM) в месяц на основного заявителя.

Golden visa

Инвесторская виза, которую раньше давала покупка недвижимости от 500 000 € на заявителя. Испания отменила её с 3 апреля 2025 г. (органический закон 1/2025).

Gestoría

Бюро, которое за плату оформляет документы в государственных органах, например налоговые формы и регистрации. Gestor не то же самое, что юрист, который консультирует и проверяет правовую сторону покупки.

Полицейский сбор за присвоение NIE в Испании составляет 9,84 € (октябрь 2026 г.), оплачивается по форме 790, код 012. Консульство Испании за границей может брать другой сбор, поэтому уточните у него.

Что недавно изменилось

• 10 мая 2024 г.: вступил в силу балеарский Закон 3/2024. Он устанавливает требования к риелторам, включая страхование, гарантию и содержание nota de encargo, и создал добровольный реестр агентов.
• 29 мая 2024 г.: на Балеарских островах лицензия мэрии на заселение заменила свидетельство о пригодности на первое заселение для нового жилья (декрет-закон 3/2024). Закон 7/2024, действующий с 14 декабря 2024 г., отменил декрет-закон и сохранил правило.
• 15 февраля 2025 г.: на Майорке открылось трёхлетнее окно экстраординарной легализации построек на сельской земле, после того как Consell de Mallorca принял процедуру Закона 7/2024 (дополнительное положение 7). Две конституционные жалобы более чем 50 депутатов Конгресса касаются этого положения: 1840-2025, принята 10 июня 2025 г., и 7410-2025, принята 18 ноября 2025 г. против изменений июля 2025 г. При проверке 31 октября 2026 г. BOE не указывал решения ни по одной.
• 3 апреля 2025 г.: инвесторская золотая виза перестала действовать, когда органический закон 1/2025 исключил её из Закона 14/2013. Сама по себе покупка жилья больше не ведёт к резидентству.
• 16 апреля 2025 г.: балеарский декрет-закон 4/2025 остановил новые декларации о туристической аренде для квартир и другого жилья в режиме горизонтальной собственности, с ограниченными исключениями. Парламент Балеарских островов утвердил его в мае 2025 г., а Закон 4/2026 расширил одно исключение с 14 июня 2026 г.
• С 1 апреля 2027 г.: можно подавать декларацию нерезидента по вменённому доходу за 2026 г. по приказу HAC/623/2026 от 12 июня 2026 г. Период за 2025 г. по-прежнему идёт до 31 декабря 2026 г.
• 8 октября 2026 г.: вступил в силу королевский декрет-закон 29/2026, но он ещё требует парламентского голосования. Среди прочего он вводит НДС 10% на меблированную аренду до 30 ночей с 1 декабря 2026 г. (кроме случаев, когда это основное жильё арендодателя), новые максимальные коэффициенты плусвалии с той же даты и заменяет ставки вменённого дохода 1,1% и 2% в национальном подоходном налоге шкалой от 1,1% до 3%, растущей с общей кадастровой стоимостью объектов владельца, с 1 января 2027 г. Будет ли эта шкала применяться к нерезидентам, Agencia Tributaria при проверке не подтвердила.
• Парламент распущен 6 октября 2026 г. перед всеобщими выборами 29 ноября 2026 г., поэтому голосование по королевскому декрету-закону 29/2026 переходит к постоянной комиссии Конгресса (Diputación Permanente), которая должна решить в течение 30 дней, считая рабочие дни (Конституция, ст. 78 и 86; регламент Конгресса, ст. 90). При отмене эти меры отпадут. Более ранний декрет-закон с тем же названием, королевский декрет-закон 26/2026, отменён Конгрессом 2 октября 2026 г. При проверке 31 октября 2026 г. BOE не указывал подтверждения или отмены нового.

Вопросы покупателей