Лицензии на туристическую аренду

Кто устанавливает правила

Сдавать жильё целиком туристам на короткий срок на Балеарских островах можно только по правилам регулируемого бизнеса. Главный закон здесь балеарский Закон о туризме, Закон 8/2012, в который с 2017 г. вносили изменения много раз. Его принимает парламент Балеарских островов, а Govern (региональное правительство) может менять его и срочным декретом-законом. Consell de Mallorca (островной совет) ведёт туристический реестр, продаёт туристические места через свой орган CBAT, проводит проверки и штрафует. Зоны, где туристическая аренда разрешена, определяются через островное и городское планирование, а мэрия Пальмы устанавливает свои. Мэрии подтверждают, находится ли жильё в разрешённой зоне. Общенациональное право добавляет регистрацию гостей в полиции и правила для сообществ собственников. Налог на доход от аренды идёт отдельно: см. Налоги для владельцев.

ETV

Сокращение от estancia turística en vivienda, туристическое проживание в жилье. В обиходе эту регистрацию называют лицензией на туристическую аренду.

ETVPL

ETV в жилье, входящем в сообщество собственников (propiedad horizontal), или в здании из двух и более единиц жилья с общим входом либо общими частями. Регистрация и места действуют пять лет, затем их нужно продлевать.

ETV60

Сдача туристам собственного основного жилья до 60 дней в год. Только для частных лиц, которые действительно там живут.

DRIAT

Declaración responsable de inicio de actividad turística, заявление под собственную ответственность о начале туристической деятельности. Подача этого заявления с нужными документами и есть способ зарегистрировать жильё.

Plaza turística

Туристическое место, право разместить одного гостя. Жильё можно сдавать только на то число мест, которое за ним закреплено, и не больше, чем допускает сертификат пригодности.

Zona apta

Зона, признанная подходящей для туристической аренды. Мэрия выдаёт сертификат о том, находится ли жильё в такой зоне, отдельно для каждого типа аренды.

Cédula de habitabilidad

Балеарский сертификат пригодности для проживания. Подтверждает, что в жилье можно жить, и указывает, сколько человек оно вмещает.

CBAT

Consorci Borsa d’Allotjaments Turístics, орган Consell de Mallorca, который управляет туристическими местами и продаёт их.

Bolsa de plazas

Пул туристических мест. На Майорке в нём теперь только места, освобождённые при аннулировании других регистраций.

Vivienda turística de vacaciones

Старый тип регистрации домов для туристической аренды, который применялся по прежнему законодательству. Такие записи по-прежнему есть в том же реестре.

Для какого жилья возможна новая регистрация в 2026 г.

Главное недавнее изменение внёс Декрет-закон 4/2025 от 11 апреля 2025 г., который действует с 16 апреля 2025 г. и был утверждён парламентом Балеарских островов в мае 2025 г. Он остановил новые регистрации туристической аренды для любого жилья в сообществе собственников по всем Балеарам, кроме рядных домов и домов на две семьи. Закон 4/2026, действующий с 14 июня 2026 г., добавил третье исключение: отдельно стоящие дома, которые делят участок с другими строениями. На сдачу собственного основного жилья до 60 дней в год запрет не распространяется.

Само жильё также должно отвечать условиям статей 50 и 52 Закона 8/2012:

• Действующий сертификат пригодности (или лицензия на заселение с указанием числа мест). Сдавать можно до этого числа мест, с одной ванной комнатой на каждые четыре места.
• Возраст не меньше пяти лет с частным жилым использованием в этот период. Подтверждается актом о новом строительстве, лицензией на первое заселение или справкой мэрии.
• Справка мэрии о том, что жильё находится в разрешённой зоне для нужного типа аренды.
• Не на охраняемой сельской земле, если островной план не предусматривает иного. См. Покупка финки.
• Энергетический класс не ниже F, если здание построено до 2008 г., или D, если с 2008 г.
• Отдельные счётчики воды (при подключении к городской сети) и отдельные счётчики электричества или газа.
• Страхование гражданской ответственности, покрывающее гостей, а в сообществе также ущерб, который гости причинят сообществу.
• Жильё не может быть субсидируемым или с регулируемой ценой, и на нём не должно быть окончательной санкции за серьёзное или особо серьёзное градостроительное нарушение, которое не устранено.
• Проживание посуточно или понедельно, не дольше месяца (30 ночей), и только всё жильё целиком, не по комнатам.

Туристические места, островной потолок и мораторий

Каждой регистрации нужны туристические места. По статье 5 Закона 8/2012, пока островной план не установит цифру, потолком острова считаются существующие легальные места плюс места в пулах, поэтому новые места могут появиться, только когда исчезают другие. С 11 февраля 2022 г. (Декрет-закон 3/2022, затем Закон 3/2022 от 15 июня 2022 г.) на Майорке приостановлены и продажа мест из пулов, и обмен местами между частными владельцами, с некоторыми исключениями. Приостановка действует, пока туристическая ёмкость острова не будет оценена в островном плане или пленум Consell de Mallorca не утвердит потолок на основе исследования ёмкости.

Обойти её можно тремя путями. Владелец, который добровольно аннулирует регистрацию с купленными бессрочно местами, может продать эти места другому лицу. У покупателя мест есть три месяца с момента аннулирования, чтобы предъявить подтверждение покупки, и шесть месяцев, чтобы зарегистрировать с ними жильё. Владелец может также перенести места с одного своего жилья на другое, не увеличивая их число. Наконец, Декрет-закон 4/2025 создал временные пулы, которые пополняются только аннулированными регистрациями, так что общее число не растёт. При принятии этого декрета Govern насчитал по островам около 160 000 туристических мест в жилье примерно на 1,24 млн жителей.

1. 1

   Правила опубликованы

   CBAT утвердил правила своего временного пула 11 марта 2026 г. (опубликованы в официальном вестнике Балеарских островов, BOIB № 33, 14 марта 2026 г.). Они заменили систему «кто первый, тот и получил»: конкурс сентября 2025 г. на 654 места не удалось завершить из-за технических проблем.

2. 2

   Кто может подать заявку

   Только собственники или узуфруктуарии жилья (лица с пожизненным правом пользования) с выпиской из реестра собственности, подтверждающей право. Одна заявка на объект и одна на человека.

3. 3

   Конкурс марта 2026 г.

   Предложено 1 069 мест. Приём заявок онлайн открылся 23 марта 2026 г. (BOIB № 35, 19 марта 2026 г.), а срок продлили с 30 марта до 8 апреля 2026 г. (BOIB № 36, 21 марта 2026 г.).

4. 4

   Лотерея

   Принятые заявки нумеруются, и на публичной жеребьёвке в присутствии должностного лица выбирается стартовый номер. Затем места распределяются по порядку, остальные заявки образуют лист ожидания, действующий шесть месяцев со дня жеребьёвки.

5. 5

   Оплата и справка о зоне

   Победители оплачивают цену и должны предоставить справку мэрии о зоне, иначе места переходят к листу ожидания.

6. 6

   Регистрация

   Затем у владельца есть три месяца с момента выдачи сертификата на места, чтобы подать DRIAT в Consell de Mallorca, иначе места возвращаются в пул без возмещения. Купленные из пула места нельзя передать другому лицу в течение пяти лет.

Собственные правила Пальмы

Мэрия Пальмы сама определяет зоны туристической аренды и ещё до 2026 г. запретила новую туристическую аренду в квартирах. 28 мая 2026 г. городской совет в полном составе окончательно утвердил изменение своего Генерального плана 2023 г., первоначально одобренное 26 февраля 2026 г. Оно опубликовано в официальном вестнике Балеарских островов 27 июня 2026 г. (BOIB № 81). Теперь весь муниципалитет стал единой зоной, где туристическая аренда жилья запрещена, включая отдельно стоящие дома и дома на две семьи. В опубликованном решении сказано, что отменяются 374 новых места, разрешённых планом (231 в городе и 143 на сельской земле), нельзя продлевать небессрочные регистрации, а существующие места нельзя переносить на другое жильё в Пальме. Действующие бессрочные регистрации могут продолжать работу.

Покупка жилья с действующей лицензией

По статье 88 Закона 8/2012 туристические места закреплены за объектом до аннулирования регистрации. Продажа её не аннулирует, но о смене владельца регистрации нужно уведомить Consell de Mallorca, а неуведомление считается мелким нарушением. Если на жильё наложен окончательный штраф туристического органа, смену владельца регистрации не оформят, пока долг не погашен.

Регистрация ETVPL действует пять лет и продлевается в месяц перед истечением срока с новым сертификатом CBAT на места, а это возможно, только если жильё и зона всё ещё соответствуют правилам. Пропустите срок, и регистрация прекратится, а места вернутся в пул. Запрет апреля 2025 г. на жильё в сообществе собственников останавливает новые регистрации и не аннулирует существующие, но, прежде чем на это рассчитывать, попросите Consell или юриста подтвердить, что пятилетнюю регистрацию квартиры можно продлить. ETV60 зависит от проживания владельца регистрации, поэтому не переходит к покупателю, который жить там не будет. Кроме того, регистрацию могут аннулировать после трёх лет подряд без сдачи.

1. 1

   Получите номер

   Запросите регистрационный номер и проверьте его в реестре туристического жилья Consell de Mallorca, опубликованном как открытые данные. Там указаны тип здания, муниципалитет, дата и число мест.

2. 2

   Запросите документы

   Попросите DRIAT, решение о регистрации и сертификат на места. Проверьте владельца регистрации, адрес и число мест.

3. 3

   Проверьте тип и срок

   Выясните, бессрочные места или пятилетние и когда заканчивается пятилетний срок. В Пальме пятилетний срок продлить уже нельзя.

4. 4

   Проверьте соответствие дома

   Сертификат пригодности, фактические спальни и зарегистрированные места должны совпадать, а здание должно быть легальным. См. Экспертизы и проверки.

5. 5

   Проверьте сообщество

   Для жилья в сообществе собственников прочитайте устав и получите справку о согласии собственников.

6. 6

   Проверьте деятельность и долги

   Попросите квитанции по туристическому налогу и подтверждения сдачи за последние три года, спросите об открытых проверках и штрафах.

7. 7

   Защитите себя в договоре

   Спросите юриста, стоит ли сделать лицензию условием покупки и как будет подана смена владельца регистрации после завершения сделки. См. Как выбрать юриста.

Ведение туристической аренды: реестры, гости и налоги

Балеарский регистрационный номер. Он должен быть в каждом объявлении. Платформы бронирования, размещающие жильё без регистрации или без номера, совершают особо серьёзное нарушение.

Национальный реестр. Королевский декрет 1312/2024 создал единый национальный реестр аренды, применявшийся с 1 июля 2025 г. Он присваивал каждой краткосрочной аренде номер, нужный для онлайн-платформ. Верховный суд отменил эту процедуру регистрации и обязанность регистрироваться через реестр собственности для получения номера решением от 19 мая 2026 г. (опубликовано в BOE, официальном вестнике Испании, 8 июня 2026 г.), затем последовали аналогичные решения 21 мая и 1 июня 2026 г. Национальный номер больше не требуется. Платформы по-прежнему обязаны передавать властям данные о бронированиях по Регламенту ЕС 2024/1028, и балеарская регистрация продолжает действовать.

Регистрация гостей. По Королевскому декрету 933/2021 хозяева до начала деятельности регистрируются в онлайн-системе министерства внутренних дел (SES.HOSPEDAJES, работает со 2 декабря 2024 г.), а затем передают данные о бронировании и гостях в течение 24 часов после бронирования и ещё раз в течение 24 часов после заезда. Каждый гость от 14 лет подписывает форму.

Правила дома. С 9 июля 2025 г. (Закон 1/2025) договор аренды должен прямо запрещать вечеринки и другие мероприятия, нарушающие основные правила добрососедства или устав сообщества. Если гости устраивают такие беспорядки, хозяин обязан потребовать, чтобы они уехали в течение 24 часов. Отсутствие такого запрета в договоре считается серьёзным нарушением.

Сообщество собственников. С 3 апреля 2025 г. общенациональный Закон о горизонтальной собственности требует прямого предварительного согласия трёх пятых собственников, владеющих тремя пятыми долей, прежде чем кто-либо начнёт туристическую аренду в здании. Тем же большинством можно увеличить долю этого жилья в расходах сообщества не более чем на 20%. Зарегистрированная аренда, начатая до этой даты, может продолжаться.

Штрафы и контроль

Декрет-закон 4/2025 повысил туристические штрафы примерно на 25% с 16 апреля 2025 г. Ответственность могут нести собственники, те, кто продвигает жильё, и арендаторы объекта. Штрафовать могут и платформы. Штраф можно увеличить до трёхкратной стоимости соответствующих проживаний, чтобы нарушение правил никогда не окупалось.

Штрафы, связанные с туристической арендой, снижаются на 80%, если владелец признаёт ответственность и передаёт жильё под социальную аренду или аренду по ограниченной цене минимум на пять лет, либо на 60%, если оно входит в государственную программу доступной аренды минимум на семь лет. Consell также может распорядиться немедленно прекратить сдачу без лицензии. На сайте Govern о сдерживании туризма есть ссылки на каналы каждого островного совета для сообщений о незаконной аренде.

Альтернативы: долгосрочная и сезонная аренда

Без регистрации жильё всё равно можно сдавать как обычное постоянное жильё по общенациональному Закону о городской аренде (LAU). Арендатор может оставаться минимум пять лет или семь, если арендодатель компания. Как устроены такие договоры, см. в руководстве Долгосрочная аренда.

Быстрее всего правила меняются в сезонной и временной аренде. Балеарский закон ограничивает туристическое проживание в жилье 30 ночами и считает аренду туристической, если она короткая, жильё готово к заселению и вы не можете подтвердить другую цель. На общенациональном уровне королевский декрет-закон 29/2026 от 6 октября 2026 г., действующий с 8 октября 2026 г., устанавливает: для временной аренды нужна реальная, доказуемая причина, по которой арендатор находится вне своего основного жилья, срок должен быть больше 31 дня и, как правило, не больше 12 месяцев. Без такой причины договор считается обычной жилой арендой.

Эти два предела не вполне стыкуются: балеарский закон считает ночи, закон об аренде считает дни, и аренда ровно на 31 день слишком коротка для временного договора, а как туристическое проживание не должна выходить за 30 ночей. Ни один закон не говорит, как быть на этой границе, поэтому перед сдачей примерно на такой срок спросите юриста. При проверке 31 октября 2026 г. Конгресс ещё не утвердил декрет-закон. Более ранняя версия, королевский декрет-закон 26/2026, была отменена 2 октября 2026 г. после голосования Конгресса против неё, а внесённые ею изменения в закон об аренде были аннулированы. То же произойдёт с этими правилами, если Конгресс отклонит новый декрет-закон.

Последние изменения в одной таблице

Вопросы покупателей