Экспертизы и проверки

Когда проводятся проверки

Большинство проверок делает ваш юрист, а физическое состояние, если вы его наймёте, оценивает строительный эксперт. Сроки здесь важнее всего. После подписания договора задатка отказ может стоить вам задатка, поэтому проверки, способные изменить ваше решение, нужно сделать раньше либо заложить в договор условия для отказа. Как работают договоры задатка, объясняет руководство Покупка шаг за шагом, а чего ждать от юриста, руководство Как выбрать юриста.

1. 1

   До предложения

   Попросите у агента или продавца кадастровый номер, свежую nota simple, энергетический сертификат и cédula de habitabilidad. Найдите объект на сайте кадастра и сравните карту с увиденным.

2. 2

   До договора задатка

   Юрист проверяет реестр, градостроительный статус, разрешения на строительство, долги и регистрацию туристической аренды. Строительный эксперт осматривает здание, если вы этого хотите. Всё нерешённое можно внести в договор как условие, срок для продавца или корректировку цены.

3. 3

   Между задатком и завершением сделки

   Продавец собирает справку о долгах сообщества, последнюю квитанцию IBI, недавние счета за коммунальные услуги и недостающие бумаги, например взамен истёкшей cédula.

4. 4

   У нотариуса

   Перед подписанием нотариус должен получить актуальные сведения реестра и запросить неоплаченный IBI, а ключевые справки прилагаются к акту или указываются в нём. Это последняя проверка. Градостроительство и состояние здания она не охватывает.

Nota simple

Короткая информационная выписка из реестра собственности с собственником, описанием и зарегистрированными обременениями.

Catastro

Кадастр: государственная карта и налоговая база объектов недвижимости, отдельная от реестра собственности.

Referencia catastral

Кадастровый номер: код, идентифицирующий объект в кадастре. Указан в квитанции IBI.

Arras

Задаток, вносимый при подписании частного договора до завершения сделки.

Реестр собственности и nota simple

Registro de la Propiedad (реестр собственности) фиксирует, кто владеет каждым объектом и какие права и обременения на него есть. Nota simple это короткая выписка из него. Её можно заказать онлайн через Colegio de Registradores за 9,02 € за объект плюс налоги, со ссылкой для скачивания PDF, присланной по электронной почте, и с переводом на английский за 30 € плюс налоги (цены на его сайте в октябре 2026 г.). Nota simple носит только информационный характер. Официальная реестровая справка (certificación) за подписью регистратора это документ, доказывающий содержание реестра.

• Зарегистрированный собственник совпадает с продавцом, включая каждого совладельца или наследника.
• Ипотеки, записи об арестах (embargo, судебных или налоговых) и другие обременения и как каждое будет снято при завершении сделки.
• Права других лиц, такие как узуфрукт (чьё-то право пожизненного пользования), право прохода или опцион на покупку.
• Описание: площадь участка, застроенная площадь, зарегистрированы ли вообще дом, бассейн и пристройки.
• Записи о налоговой ответственности (afecciones fiscales) и записи о градостроительных делах или береговой границе.
• Согласован ли участок с кадастровой картой (объяснено в следующем разделе).

Кадастр, границы и что есть на самом деле

Catastro это государственная карта недвижимости. В ней указаны контур участка, застроенная площадь и назначение каждого объекта, а её значения служат базой для ежегодного налога IBI. Любой может бесплатно найти объект на сайте кадастра по адресу или кадастровому номеру и скачать описание и план участка. Имена собственников и кадастровая стоимость относятся к защищённым данным и требуют идентификации.

Реестр и кадастр это разные системы, и они часто расходятся, особенно у старых и сельских объектов. С 1 ноября 2015 г. (Ley 13/2015) сведения реестра должны указывать, согласован ли участок с кадастровой картой. Если согласован, реестр исходит из того, что участок имеет расположение и границы, показанные на карте. Исправить любую запись можно, но это требует времени, может потребовать геопривязанного плана эксперта, а соседей уведомляют, и они могут возразить.

• Застроенная площадь в кадастре больше, чем в реестре: возможно, пристройки не декларировались.
• Бассейн, гостевой дом или гараж, которые есть на местности или на карте, но отсутствуют в реестре.
• Размер или форма участка различаются в реестре, кадастре и по заборам на месте.
• Кадастровое назначение, например склад или сельское хозяйство, не соответствует жилью.

Градостроительство, разрешения и незаконное строительство

Записи реестра и кадастра не доказывают законность здания. Она зависит от разрешений на строительство и лицензий мэрии (ayuntamiento). Архитектор или юрист сравнивает построенное с планами из разрешений на строительство: licencia de obra (разрешение на строительство) на первоначальный дом и каждое изменение и licencia de ocupación o de primera utilización (лицензия на заселение), позволяющая использовать готовое здание. Градостроительные документы публичны, с ними можно ознакомиться в мэрии или онлайн. Градостроительное право применяют мэрии, а на Майорке инспектирует и борется с работами без разрешения на строительство также Agència de Defensa del Territori при Consell de Mallorca, в том числе по полномочиям, делегированным некоторыми мэриями.

С 1 января 2018 г. по 13 декабря 2024 г. правило без срока охватывало всю сельскую землю. Ley 7/2024 сузил его до охраняемой сельской земли с 14 декабря 2024 г. Для описанной ниже чрезвычайной легализации закон разрешает применять новое, более благоприятное правило к старым работам (Ley 7/2024, дополнительное положение 7.1.a); для других целей спросите юриста, как изменение действует на работы, завершённые до этой даты. Тот, кто заявляет о прошествии восьми лет, должен доказать дату завершения, поэтому важны датированные фотографии, аэрофотоснимки и старые кадастровые записи.

Licencia de obra

Разрешение мэрии на новое строительство, пристройки и большинство реконструкций.

Licencia de ocupación o de primera utilización

Лицензия мэрии, подтверждающая, что новое или изменённое здание можно занимать. С 29 мая 2024 г. на Балеарах она заменяет cédula первого заселения; через десять лет после её выдачи нужна cédula продления.

Fuera de ordenación

Статус здания, не соответствующего градостроительным правилам. Работы на нём ограничены.

Obra nueva

Акт о декларации строения на участке, через который дом попадает в реестр собственности.

Пригодность, энергетика и строительные отчёты

Cédula de habitabilidad это балеарский сертификат того, что жильё отвечает минимальным стандартам для проживания. На Майорке его выдаёт Consell de Mallorca (островной совет). Он нужен, чтобы жить в жилье или сдавать его, а коммунальные компании должны запрашивать его или лицензию на заселение перед заключением постоянных договоров на электричество, воду, газ или связь (Ley 5/2018, статья 16). Он истекает через десять лет после выдачи (Decret 145/1997, статья 13), а для продления нужна справка архитектора, технического архитектора или другого компетентного специалиста.

Отсутствие cédula не мешает продаже: в договоре или акте должна быть копия действующей либо прямое указание, что её нет. Такое указание проблему не решает, поэтому спросите, почему её нет и кто будет продлевать. С 29 мая 2024 г. (Decreto-ley 3/2024, заменён Ley 7/2024) новое жильё больше не получает cédula первого заселения; эту роль выполняет лицензия мэрии на заселение, а через десять лет после её выдачи нужна cédula продления (Ley 7/2024, статья 53). Здания, завершённые до 1 марта 1987 г. и никогда не имевшие cédula, могут подать на cédula de carencia.

Любому существующему жилью, выставленному на продажу, нужен энергетический сертификат (Real Decreto 390/2021), с узкими исключениями, такими как отдельно стоящие здания с полезной площадью меньше 50 м² и здания, купленные для сноса или существенной реконструкции. С 23 июля 2026 г. владелец, ссылающийся на последнее исключение, должен подать официальное заявление в правительство Балеарских островов (Real Decreto 659/2025). Класс от A до G указывается в объявлениях, а копия зарегистрированного сертификата прилагается к договору купли-продажи. Он действует до десяти лет, или пять при классе G, и считается только после регистрации в правительстве Балеарских островов. Если регламенты не установят иные уровни, жильё для туристической аренды должно иметь минимум F при постройке до 2008 г. или D при постройке с 2008 г. (Ley 8/2012, статья 50.5).

В старых домах попросите у управляющего сообществом отчёт об оценке здания (informe de evaluación del edificio, IEE). Он охватывает конструкции, фасады, кровлю, общие инженерные системы, доступность и энергетику. С 14 июня 2026 г. (балеарский Ley 4/2026) владельцы или сообщества должны получать его, когда зданию исполняется 50 лет, и затем каждые десять лет, регистрируя в реестре правительства Балеарских островов (RIAE) до подачи в мэрию. До этого изменения проверка состояния применялась с 30 лет. Дефекты из отчёта могут привести к предписаниям о ремонте.

Долги, которые остаются за объектом

Некоторые долги остаются привязанными к объекту и после продажи. Продавец остаётся ответственным, но взыскать их можно за счёт самого объекта, а значит, на практике платит новый владелец. Юрист проверяет каждый до завершения сделки, а суммы можно погасить из цены у нотариуса. О налогах, которые покупатель платит в любом случае, см. Расходы и налоги при покупке.

Справка о долгах сообщества обязательна, если покупатель прямо не откажется от неё в акте, а отказ снимает защиту. Попросите также протоколы (actas) недавних собраний собственников. Они показывают утверждённые работы и специальные сборы (derramas), споры и голосования о туристической аренде. В договоре можно указать, кто платит сборы, утверждённые до завершения сделки, но подлежащие уплате позже. По закону резервный фонд сообщества должен быть не меньше 10% его последнего обычного бюджета.

• Недавние оплаченные счета за электричество и воду и на кого оформлен каждый договор.
• Есть ли в жилье центральная вода и канализация или используются колодец, цистерна для дождевой воды либо септик, и какие на них бумаги.
• Действуют ли постоянные договоры на услуги, ведь для новых компаниям нужны действующая cédula или лицензия на заселение.
• Показания счётчиков в день передачи.

Статус лицензии на туристическую аренду

Если вы планируете сдавать туристам или в объявлении упомянута действующая лицензия, проверьте её статус до подписания. На Майорке Consell de Mallorca ведёт реестр жилья, заявленного для туристической аренды, и он опубликован как открытые данные с регистрационным номером, типом здания, муниципалитетом и числом туристических мест. Попросите у продавца регистрационный номер и DRIAT (официальное заявление о начале деятельности) и сравните с реестром.

• С 16 апреля 2025 г. на Балеарских островах нельзя подавать новые заявления о туристической аренде для жилья в зданиях, разделённых на отдельные собственности (горизонтальная собственность), например квартир. Исключение составляют рядные дома и дома на две семьи, а с 14 июня 2026 г. и отдельно стоящие дома на общем участке с другими строениями. Отдельная схема сдачи собственного основного жилья до 60 дней в год под запрет не подпадает (Decreto-ley 4/2025, дополнительное положение 2 с изменениями балеарского Ley 4/2026).
• Если новое заявление ещё возможно, жильё должно быть в зоне, признанной подходящей для туристической аренды, туристические места нужно приобрести из островного пула, и по умолчанию жильё должно минимум пять лет использоваться как жилое (Ley 8/2012, статьи 50.3, 50.17, 50.22 и 88.2).
• Действующее заявление для жилья в здании с общим доступом или общими частями по умолчанию действует пять лет, а продление подаётся в месяц перед окончанием. Если его не подать или жильё больше не отвечает правилам, деятельность прекращается, а туристические места возвращаются в пул (Ley 8/2012, статья 50.3).
• В сообществе собственников балеарский закон требует, чтобы устав не запрещал туристическую аренду и, если прямо её не разрешает, за неё проголосовало большинство собственников с большинством долей (Ley 8/2012, статья 50.7). С 3 апреля 2025 г. общенациональный закон требует также предварительного прямого согласия трёх пятых собственников с тремя пятыми долей (Ley de Propiedad Horizontal, статьи 7.3 и 17.12). Владелец, уже сдававший по туристическим правилам до этой даты, может продолжать; спросите юриста, переходит ли это положение к покупателю.
• После продажи смену владельца регистрации оформляет туристическая администрация. Её нельзя одобрить, пока не оплачен окончательный туристический штраф на жильё, а туристическая аренда запрещена, пока действует окончательное взыскание за серьёзное градостроительное нарушение и оно не устранено (Ley 8/2012, статья 50.4).
• Как правило, новая туристическая аренда запрещена в жилье на охраняемой сельской земле (Ley 8/2012, статья 50.18). Жильё, легализованное по чрезвычайной процедуре для сельской земли, нельзя сдавать туристам, если только оно не сдавалось законно до 29 мая 2024 г. и этот титул не остаётся в силе; запрет вносится в лицензию и в реестр собственности (Ley 7/2024, дополнительное положение 7.8 и переходное положение 4).

Берег, риск затопления и сельская земля

Ley de Costas (закон о побережье, Ley 22/1988) защищает общественное побережье, dominio público marítimo-terrestre. От него вглубь идут 6-метровая полоса для общественного прохода, защитная полоса обычно шириной 100 метров (20 метров на земле, уже городской в 1988 г.), где новое жильё в целом запрещено, и зона минимум 500 метров, где планирование должно учитывать береговые ограничения. Законные существующие здания в защитной полосе можно ремонтировать и улучшать, но не увеличивать объём, высоту или площадь, а такие работы могут требовать ещё и улучшения энергоэффективности и водопользования.

Риск затопления нанесён на карты. Национальный картографический сервис зон затопления (SNCZI, ведёт министерство экологического перехода) показывает картографированные и внесённые в него зоны, а балеарские градостроительные документы отмечают территории предотвращения риска затопления. Жильё в зонах затопления исключено из описанной ниже чрезвычайной легализации, поэтому попросите юриста или эксперта проверить, не находится ли участок в такой зоне.

На сельской земле (suelo rústico, земля вне городов и деревень) строительство жёстко ограничено, поэтому каждая пристройка, бассейн или гостевой дом на финке отдельно проверяются на разрешение на строительство. Чрезвычайная процедура легализации на Майорке для построек на сельской земле с истёкшим сроком (Ley 7/2024, дополнительное положение 7) принимает заявления три года с 15 февраля 2025 г., когда было опубликовано соглашение Consell de Mallorca. Одно заявление должно охватывать все постройки без разрешения на строительство и виды использования без лицензии на участке: легализацию тех, по которым срок истёк, и снос частей, против которых власти ещё могут действовать. Это стоит 10%, 12,5% или 15% стоимости строительства при подаче в первый, второй или третий год (октябрь 2026 г. приходится на второй), плюс обычные сборы за разрешение на строительство и налоги. Для некоторых заявителей с низким доходом, платящих испанский подоходный налог, есть скидки.

Среди прочих исключений процедура недоступна на общественных землях, в зонах защиты дорог, в береговых и водотоковых сервитутах и в зонах затопления. С 14 июня 2026 г. (балеарский Ley 4/2026) заявление, не решённое в течение шести месяцев, считается отклонённым. По двум конституционным жалобам, охватывающим процедуру (дела 1840-2025 и 7410-2025), в октябре 2026 г. в BOE не было решения. Как работает процедура и что она значит для покупаемой финки, объясняет руководство Покупка финки.

Как нанять строительного эксперта

В Испании нет обязательной или стандартной предпокупочной экспертизы, а банковская оценка (tasación) определяет стоимость для кредитора, а не состояние здания. Покупатели, которым нужен осмотр, обычно нанимают arquitecto técnico (технического архитектора, он же aparejador) или arquitecto (архитектора). Цены согласуются свободно, потому что профессиональные объединения не вправе публиковать шкалы (Ley 2/1974, статья 14), так что просите письменное предложение с объёмом работ. Как устроена банковская оценка, см. в руководстве Ипотека для нерезидентов.

• Конструкции, кровля, сырость, трещины, признаки древоточцев или термитов.
• Электрика, водопровод, дренаж, септик и бассейн.
• Сравнение построенного с планами из разрешений на строительство, реестром и кадастром с указанием возможных работ без разрешения.
• Отвечает ли жильё стандартам для продления cédula.
• Для квартир: состояние общих частей и выводы последнего отчёта об оценке здания.
• Примерная стоимость необходимого ремонта как основа для торга о цене.

Вопросы покупателей