Woordenlijst van Spaanse vastgoedtermen

Zo leest u deze woordenlijst

De termen staan in de volgorde waarin een koper ze meestal tegenkomt, van de eerste bezichtiging tot het wonen op het eiland. Elke vermelding geeft het Spaanse woord, de Catalaanse vorm als u die waarschijnlijk op Mallorcaanse papieren ziet, en een korte uitleg. Behandelt een andere gids het onderwerp uitgebreid, dan linkt de vermelding daarnaar. De bedragen zijn die van oktober 2026.

Zoeken en een bod doen

Inmobiliaria (immobiliària)

Een makelaarskantoor, gerund door een agente inmobiliario (makelaar). De Balearische Wet 3/2024, van kracht sinds 10 mei 2024, verplicht makelaars tot een aansprakelijkheidsverzekering en een garantie voor het geld dat ze ontvangen, en legt de minimale inhoud vast van de schriftelijke opdracht die ze met elke klant tekenen.

Nota de encargo

De schriftelijke opdracht tussen makelaar en klant. Wettelijk moet die onder meer vermelden: de woning, de dienst en of die exclusief is, het honorarium met de belasting daarop, en de gegevens van verzekering en garantie van de makelaar. Bewaar een kopie van alles wat u met een makelaar tekent.

Honorarios

Honorarium, zoals de commissie van een makelaar. Het honorarium en de belasting daarop moeten in de nota de encargo staan. Vraagt een makelaar u om een vergoeding, vraag dan de opdracht te zien die u hebt getekend.

Obra nueva / segunda mano

Nieuwbouw die de ontwikkelaar voor het eerst verkoopt, of een bestaande woning. Het verschil bepaalt de aankoopbelasting: btw en zegelrecht op nieuwbouw, overdrachtsbelasting op een bestaande woning.

Superficie útil / superficie construida

De bruikbare oppervlakte is de vloeroppervlakte gemeten vanaf de binnenkant van de muren (in de Balearische woonregels, decreet 145/1997). De bebouwde oppervlakte telt ook de muren mee en is dus groter, en sommige advertenties tellen er een deel van de gemeenschappelijke ruimten bij. Vergelijk dus gelijke maten.

Finca

In het dagelijkse Mallorcaanse taalgebruik een landelijke woning met grond. In het eigendomsregister is elke geregistreerde woning een finca (finca registral), ook een appartement.

Casa de pueblo (casa de poble)

Een traditionele woning in het centrum van een dorp of plaats, meestal vast aan de buren. Is de woning in de loop der jaren verbouwd, controleer dan of de vergunningen en de omschrijving in het register overeenkomen met wat er staat.

Contracten, notaris en eigendomsregister

1. 1

   Reservering (reserva)

   Optioneel. Een kleine betaling, soms bewaard door de makelaar, die de woning even vasthoudt terwijl de controles starten. De voorwaarden zijn wat het document zegt.

2. 2

   Onderhands contract met aanbetaling (contrato de arras)

   Getekend als de controles er goed uitzien. Het legt de prijs, de aanbetaling en de uiterste datum van de akte vast en bindt beide partijen.

3. 3

   Koopakte (escritura)

   Getekend bij een notaris. U betaalt het restant en, tenzij de akte anders bepaalt, geldt de ondertekening als overdracht van de woning.

4. 4

   Belasting en inschrijving

   Overdrachtsbelasting of zegelrecht wordt binnen een maand aangegeven en betaald. De notaris stuurt normaal op de dag van ondertekening een elektronische kopie van de akte naar het eigendomsregister, en de inschrijving beschermt u tegenover derden.

Contrato de reserva

Een korte onderhandse overeenkomst die een woning tegen betaling enkele dagen of weken van de markt haalt. Controleer wie het geld bewaart, of het meetelt voor de prijs en wanneer het terugkomt. Een Balearische makelaar die zulk geld bewaart, moet een garantie voor de terugbetaling hebben.

Contrato de arras

Het onderhandse contract waarin de koper een aanbetaling (arras of señal) op de prijs doet. Het is optioneel maar bindend zodra het is getekend, en de tekst bepaalt wat er gebeurt als iemand terugtreedt.

Arras penitenciales

Arras waarmee beide partijen kunnen terugtreden: de koper door de aanbetaling te verliezen, de verkoper door die dubbel terug te betalen (Burgerlijk Wetboek, artikel 1454). Ze gelden alleen als het contract dat zegt.

Arras confirmatorias

Een aanbetaling die gewoon een deelbetaling is en de verkoop bevestigt. Geen van beide partijen mag vrij terugtreden. Rondt een partij niet af, dan kan de andere de rechter vragen het contract af te dwingen of te beëindigen, in beide gevallen met schadevergoeding (Burgerlijk Wetboek, artikel 1124).

Escritura pública de compraventa

De openbare koopakte, getekend bij een notaris. Met dit document komt uw aankoop in het eigendomsregister.

Notario (notari)

Een openbare ambtenaar die identiteiten, eigendomstitel, lasten en betalingen controleert en de akte verlijdt. Notarissen blijven neutraal tussen koper en verkoper, en hun kosten volgen een officiële landelijke schaal (arancel).

Poder notarial

Een volmacht die bij een notaris wordt verleend, zodat iemand voor u kan tekenen. Ze kan beperkt zijn tot wat de aankoop vraagt; zie Het koopproces.

Apostilla

Het certificaat volgens het Haags Verdrag van 1961 dat een openbaar document uit een verdragsstaat, zoals een volmacht bij een Nederlandse of Belgische notaris, bevestigt voor gebruik in een andere verdragsstaat.

Traductor jurado

Een beëdigd vertaler met de titel van het Spaanse ministerie van Buitenlandse Zaken, opgenomen in het openbare register daarvan. Vraag uw advocaat of de notaris of een buitenlands document een beëdigde vertaling nodig heeft.

Nota simple

Een kort uittreksel uit het eigendomsregister met de eigenaar, de omschrijving en de ingeschreven lasten. Online kost het € 9,02 per woning plus belastingen. Het is alleen informatief en geldt op de dag van afgifte.

Registro de la Propiedad

Het eigendomsregister, dat vastlegt wie eigenaar is van elke woning en welke rechten en lasten erop rusten. De inschrijving van uw akte beschermt uw eigendom tegenover derden.

Cargas

Lasten die op een woning zijn ingeschreven, zoals een hypotheek (hipoteca) of beslag (embargo). Uw advocaat controleert hoe elke last bij ondertekening wordt doorgehaald.

Usufructo / nuda propiedad

Vruchtgebruik is het recht om een eigendom van iemand anders te gebruiken en er de vruchten van te plukken (Burgerlijk Wetboek, artikel 467). De eigenaar houdt alleen de blote eigendom (nuda propiedad) en kan de woning pas gebruiken als het vruchtgebruik eindigt.

Servidumbre

Een erfdienstbaarheid: een last op een woning ten gunste van een andere, zoals een recht van overpad (servidumbre de paso) over de grond van de buren (Burgerlijk Wetboek, artikel 530). Controleer hoe een landelijke woning bereikbaar is.

Belastingen en kosten op de aankoop

Welke belasting u betaalt, hangt af van wie verkoopt. Op een bestaande woning betaalt u overdrachtsbelasting aan de Balearische belastingdienst. Op een nieuwe woning van de ontwikkelaar betaalt u in plaats daarvan btw plus zegelrecht. De volledige details en de verlaagde tarieven voor sommige hoofdwoningen staan in Aankoopkosten en belastingen.

ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales)

De Balearische overdrachtsbelasting op bestaande woningen, over het hoogste van de prijs en de referentiewaarde. Elk tarief geldt alleen voor het deel van de waarde binnen de schijf, dus een woning van € 500.000 betaalt € 41.000.

IVA (impuesto sobre el valor añadido)

De Spaanse btw. Op een nieuwe woning die de ontwikkelaar voor het eerst verkoopt, betaalt u 10% btw in plaats van overdrachtsbelasting.

AJD (actos jurídicos documentados)

Zegelrecht op notariële akten. De koper van nieuwbouw betaalt het bovenop de btw; op een hypotheekakte betaalt de bank het sinds 10 november 2018.

Modelo 600

Het Balearische aangifteformulier voor overdrachtsbelasting en zegelrecht, ingediend en betaald bij de ATIB binnen een maand na de akte.

Retención del 3% (modelo 211)

Woont de verkoper niet in Spanje, dan houdt de koper 3% van de prijs in en betaalt die binnen een maand met formulier 211 aan de Agencia Tributaria. Het telt mee voor de belasting van de verkoper over een eventuele winst. Wordt het niet betaald, dan staat de woning zelf ervoor in.

Plusvalía municipal

De gemeentelijke belasting op de waardestijging van stedelijke grond tijdens de eigendomsperiode van de verkoper. Het is de belasting van de verkoper, maar de koper moet betalen als de verkoper een niet-ingezeten particulier is. Bij elke verkoop moet de koper de gemeente ook binnen dezelfde 30 werkdagen op de hoogte stellen.

Valor de referencia

Een waarde die de Catastro vaststelt op basis van de prijzen die notarissen melden bij echte verkopen, begrensd door de marktwaarde. De overdrachtsbelasting wordt minstens over dit bedrag geheven, ook als de prijs lager is.

Valor catastral

De kadastrale waarde, een ander bedrag dan de referentiewaarde. Ze is de grondslag voor de IBI en voor het forfaitaire inkomen van niet-ingezeten eigenaars, en staat op de IBI-aanslag.

Grond, planologie en vergunningen

Suelo urbano / suelo urbanizable

Stedelijke grond is grond die het gemeentelijke plan in de bebouwde zone plaatst, met alle basisvoorzieningen: een echte weg, water, elektriciteit, straatverlichting en riolering. Ontwikkelgrond (urbanizable) is grond die het plan reserveert voor toekomstige groei.

Suelo rústico

Buitengebied: grond buiten de bebouwde zone van steden en dorpen, waar bouwen streng is beperkt. Het is gewoon (común) of beschermd (protegido), en de categorie bepaalt of er überhaupt een huis mag komen; zie Een finca kopen.

ANEI

Área natural de especial interés: een beschermde categorie buitengebied. Het geldende eilandplan staat er geen nieuwe vrijstaande huizen toe.

PTIM en plan general

De PTIM (Pla Territorial Insular de Mallorca) is het planologische plan voor het hele eiland. Het algemene bestemmingsplan van elke gemeente (plan general, of oudere normas subsidiarias) bepaalt vervolgens wat er op elk perceel mag worden gebouwd.

Licencia de obras

De bouwvergunning van de gemeente. Nodig voor nieuwe gebouwen, werk waarvoor een technisch project nodig is, sloop en functiewijzigingen. Voor klein, eenvoudig werk volstaat soms een voorafgaande melding aan de gemeente (comunicación previa).

Licencia de ocupación o de primera utilización

De gemeentelijke vergunning die bevestigt dat een nieuw of verbouwd gebouw mag worden gebruikt. Sinds 29 mei 2024 vervangt ze voor nieuwe woningen de bewoonbaarheidsverklaring voor eerste bewoning. Tien jaar na afgifte is een hernieuwde bewoonbaarheidsverklaring nodig.

Cédula de habitabilidad (cèdula d’habitabilitat)

De verklaring, op Mallorca afgegeven door de Consell de Mallorca, dat een woning aan de minimale woonnormen voldoet. Ze is nodig om de woning te bewonen of te verhuren en voor vaste contracten voor nutsvoorzieningen, en verloopt tien jaar na afgifte.

Certificado de eficiencia energética

Het energieprestatiecertificaat, met een score van A tot G. Een verkoper moet een kopie bij het koopcontract voegen, en advertenties moeten de score tonen. Het is maximaal tien jaar geldig, of vijf bij score G.

Fuera de ordenación

In het Balearische planologische recht onder meer de status van een gebouw zonder vergunning waarvoor geen sloop meer kan worden bevolen omdat de termijn is verstreken. Tot de legalisatie zijn alleen reparaties voor gezondheid, veiligheid en hygiëne toegestaan, en als het na 1 maart 1987 is gebouwd, kan het geen contracten voor elektriciteit, water en dergelijke krijgen.

Legalización extraordinaria

Een tijdelijke Balearische procedure om gebouwen en gebruik in het buitengebied te legaliseren waarvoor geen sloop meer kan worden bevolen omdat de termijn is verstreken, op Mallorca drie jaar open vanaf 15 februari 2025. De eigenaar dient de aanvraag in bij de gemeente en betaalt, bovenop de gebruikelijke kosten en belastingen, 10%, 12,5% of 15% van de bouwkosten, naargelang het jaar van aanvraag. Sommige gevallen zijn uitgesloten, zoals gebouwen in overstromingszones of erfdienstbaarheden langs de kust, en in de regel mag een woning die zo is gelegaliseerd niet aan toeristen worden verhuurd, een verbod dat in het eigendomsregister staat.

Declaración de obra nueva

De akte die een gebouw op een perceel vastlegt, zodat het huis in het eigendomsregister verschijnt. Een huis, zwembad of uitbreiding die er niet in staat, is mogelijk nooit aangegeven of vergund, en een gebouw kan ook worden ingeschreven zodra de handhavingstermijn is verstreken, dus inschrijving alleen bewijst geen vergunning.

Referencia catastral

De code die een woning identificeert in de Catastro, het Spaanse kadaster. Ze staat op de IBI-aanslag, en iedereen kan er online gratis de omschrijving en de perceelkaart mee opzoeken.

Estancia turística en vivienda

Een hele woning aan toeristen verhuren voor verblijven tot 30 nachten, vaak vakantieverhuurvergunning genoemd. Daarvoor zijn een verklaring aan de eilandraad en een inschrijving in diens register van toeristische activiteiten nodig, en nieuwe registraties kunnen alleen in geschikt verklaarde zones; zie Vakantieverhuurvergunningen.

Autorización militar

Toestemming van het ministerie van Defensie. Alle Balearische eilanden zijn beperkte zones, dus kopers zonder EU-nationaliteit hebben ze nodig voordat ze er buitengebied verwerven; verstedelijkte grond is sinds een instructie van Defensie uit 2021 uitgezonderd. De notaris moet ze zien voordat de akte wordt getekend. De wet noemt alleen EU-burgers, dus kopers uit de EER en Zwitserland doen er goed aan dit bij een advocaat na te gaan.

Eigenaar zijn en de vereniging van eigenaars

Comunidad de propietarios

De vereniging van eigenaars die de gedeelde delen van een gebouw of complex beheert volgens de wet op de horizontale eigendom (propiedad horizontal); in België spreekt men van mede-eigendom. Elke eigenaar betaalt een bijdrage en kan stemmen op de vergadering (junta).

Cuota de participación

Uw aandeel in het gebouw, als percentage vastgelegd in de titel. Tenzij het reglement anders bepaalt, bepaalt dit uw deel van de kosten van de vereniging.

Derrama

Een eenmalige heffing waarover eigenaars stemmen om werk of andere extra kosten te betalen. Het koopcontract kan regelen wie een heffing betaalt die vóór de afronding is goedgekeurd maar daarna verschuldigd is.

Fondo de reserva

Het reservefonds van de vereniging voor onderhoud en reparaties. Wettelijk moet het minstens 10% van de laatste gewone begroting bedragen.

Administrador de fincas

Een beheerder die een vereniging inhuurt voor de boekhouding en het papierwerk. Vraag om de verklaring over onbetaalde bijdragen en de notulen (actas) van recente vergaderingen.

IBI (impuesto sobre bienes inmuebles)

De jaarlijkse gemeentelijke onroerendgoedbelasting, gebaseerd op de kadastrale waarde. Wie op 1 januari eigenaar is, betaalt de aanslag van dat jaar.

IRNR (impuesto sobre la renta de no residentes)

Inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen, aangegeven met formulier 210. Eigenaars die in het buitenland wonen, betalen die over huurinkomsten of, als de woning niet wordt verhuurd, over forfaitair inkomen; zie Belastingen voor eigenaren.

Renta imputada

Een fictief inkomen dat Spanje belast op de niet-verhuurde woning van een niet-ingezetene: 1,1% of 2% van de kadastrale waarde, afhankelijk van wanneer de waarden in de gemeente voor het laatst zijn herzien. Het tarief is 19% voor inwoners van de EU en EER, dus ook Nederland en België, en 24% voor alle anderen, onder wie inwoners van het Verenigd Koninkrijk en de VS.

Testamento

Een testament. Buitenlandse eigenaars kunnen bij een Spaanse notaris een testament voor hun Spaanse bezit opstellen; hoe dat samengaat met een testament in het thuisland leest u in Erfenis en testament.

Ingezetenschap en papierwerk

NIE (número de identidad de extranjero)

Het persoonlijke identificatie- en belastingnummer dat Spanje aan buitenlanders geeft. Notarissen hebben het nodig om u in de akte op te nemen, dus u hebt het nodig vóór ondertekening. Het is persoonlijk en uniek, maar geeft geen recht om in Spanje te wonen; zie Zo krijgt u een NIE-nummer.

TIE (tarjeta de identidad de extranjero)

De verblijfskaart voor onderdanen van landen buiten de EU, de EER en Zwitserland, onder wie Britse ingezetenen, met hun NIE. Burgers van de EU, de EER en Zwitserland die langer dan drie maanden blijven, laten zich in plaats daarvan registreren en krijgen een registratiecertificaat (certificado de registro).

Cita previa

Een afspraak vooraf, meestal online geboekt, die veel overheidsloketten vragen vóór een persoonlijke procedure.

Empadronamiento (padrón)

Inschrijving in de gemeentelijke bevolkingsregistratie (padrón). Iedereen die in Spanje woont, moet zich inschrijven in de gemeente waar hij hoofdzakelijk woont (Wet 7/1985, artikel 15).

Residente fiscal

Fiscaal inwoner van Spanje: iemand die meer dan 183 dagen van een kalenderjaar hier verblijft, of wiens belangrijkste zakelijke of economische belangen hier liggen. Fiscaal inwoners betalen Spaanse inkomstenbelasting over hun wereldinkomen.

Residencia no lucrativa

Een verblijfsvergunning voor onderdanen van landen buiten de EU, de EER en Zwitserland die in Spanje wonen zonder te werken. Aanvragers hebben een ziektekostenverzekering nodig en inkomen of spaargeld van minstens 400% per maand van een officiële index (IPREM) voor de hoofdaanvrager.

Golden visa

Het investeerdersvisum dat een woningaankoop van € 500.000 of meer per aanvrager vroeger opleverde. Spanje schafte het af met ingang van 3 april 2025 (organieke wet 1/2025).

Gestoría

Een kantoor dat tegen betaling administratieve procedures bij overheidsinstanties afhandelt, zoals belastingformulieren en inschrijvingen. Een gestor is niet hetzelfde als een advocaat, die de juridische kant van een aankoop controleert en daarover adviseert.

De politie rekent € 9,84 (oktober 2026) voor de toekenning van een NIE in Spanje, te betalen met formulier 790, code 012. Een Spaans consulaat in het buitenland kan een ander tarief rekenen, dus vraag dat daar na.

Recente wijzigingen achter deze termen

• 10 mei 2024: de Balearische Wet 3/2024 trad in werking. Ze stelt eisen aan makelaars, zoals verzekering, garantie en de inhoud van de nota de encargo, en voerde een vrijwillig makelaarsregister in.
• 29 mei 2024: op de Balearen verving de gemeentelijke bewoningsvergunning de bewoonbaarheidsverklaring voor eerste bewoning van nieuwe woningen (wetsdecreet 3/2024). Wet 7/2024, van kracht sinds 14 december 2024, trok het wetsdecreet in en behield de regel.
• 15 februari 2025: op Mallorca ging de termijn van drie jaar open voor de buitengewone legalisatie van gebouwen in het buitengebied, nadat de Consell de Mallorca de procedure uit Wet 7/2024 had overgenomen (zevende aanvullende bepaling). Twee beroepen bij het Constitutionele Hof door meer dan 50 leden van het Congres betreffen die bepaling: 1840-2025, ontvankelijk verklaard op 10 juni 2025, en 7410-2025, ontvankelijk verklaard op 18 november 2025 tegen de wijzigingen van juli 2025. Het BOE vermeldde bij controle op 25 oktober 2026 in geen van beide een uitspraak.
• 3 april 2025: het golden visa voor investeerders eindigde toen organieke wet 1/2025 het uit Wet 14/2013 schrapte. Een woning kopen leidt op zichzelf niet meer tot een verblijfsrecht.
• 16 april 2025: het Balearische wetsdecreet 4/2025 stopte nieuwe verklaringen voor toeristische verhuur van appartementen en andere woningen onder horizontale eigendom, met beperkte uitzonderingen. Het Balearische parlement bekrachtigde het in mei 2025, en Wet 4/2026 verruimde vanaf 14 juni 2026 een uitzondering.
• Vanaf 1 april 2027: de belasting voor niet-ingezetenen op forfaitair inkomen over 2026 kan worden aangegeven, volgens Order HAC/623/2026 van 12 juni 2026. De periode voor inkomen over 2025 loopt nog tot en met 31 december 2026.
• 8 oktober 2026: koninklijk wetsdecreet 29/2026 trad in werking, maar moet nog door het parlement worden bekrachtigd. Het brengt onder meer gemeubileerde verhuur tot 30 nachten vanaf 1 december 2026 onder 10% btw (tenzij de woning het eigen hoofdverblijf van de verhuurder is), stelt vanaf dezelfde datum nieuwe maximumcoëfficiënten voor de plusvalía vast en vervangt vanaf 1 januari 2027 de tarieven van 1,1% en 2% voor forfaitair inkomen in de landelijke inkomstenbelasting door een schaal van 1,1% tot 3%, oplopend met de totale kadastrale waarde van de woningen van de eigenaar. Of die schaal ook voor niet-ingezetenen gaat gelden, had de Agencia Tributaria bij controle niet bevestigd.
• Het parlement werd op 6 oktober 2026 ontbonden voor algemene verkiezingen op 29 november 2026, dus de stemming over koninklijk wetsdecreet 29/2026 valt toe aan de vaste commissie van het Congres (Diputación Permanente), die binnen 30 dagen moet beslissen, geteld in werkdagen (Grondwet, artikelen 78 en 86; reglement van het Congres, artikel 90). Wordt het verworpen, dan vervallen deze maatregelen. Een eerder wetsdecreet met dezelfde titel, koninklijk wetsdecreet 26/2026, werd op 2 oktober 2026 door het Congres verworpen. Bij controle op 25 oktober 2026 vermeldde het BOE geen bekrachtiging of verwerping van het nieuwe.

Vragen van kopers