Słownik hiszpańskich pojęć z rynku nieruchomości

Jak czytać ten słownik

Pojęcia ułożyliśmy w kolejności, w jakiej kupujący zwykle je spotyka, od pierwszego oglądania po życie na wyspie. Każde hasło podaje słowo hiszpańskie, wersję katalońską, jeśli może się pojawić w majorkańskich dokumentach, i krótkie wyjaśnienie. Gdy temat szerzej omawia inny poradnik, hasło do niego odsyła. Podane liczby obowiązują w październiku 2026.

Poszukiwania i składanie oferty

Inmobiliaria (immobiliària)

Biuro nieruchomości prowadzone przez agente inmobiliario (pośrednika). Balearska ustawa 3/2024, obowiązująca od 10 maja 2024, wymaga od pośredników ubezpieczenia odpowiedzialności i gwarancji na otrzymywane pieniądze oraz określa minimalną treść pisemnego zlecenia podpisywanego z każdym klientem.

Nota de encargo

Pisemne zlecenie między pośrednikiem a klientem. Z mocy prawa musi m.in. wskazywać nieruchomość, usługę i ewentualną wyłączność, wynagrodzenie z podatkami oraz dane ubezpieczenia i gwarancji pośrednika. Warto zachować kopię każdego dokumentu podpisanego z pośrednikiem.

Honorarios

Honoraria, np. prowizja pośrednika. Prowizja i podatek od niej muszą być zapisane w nota de encargo, więc jeśli pośrednik żąda opłaty, warto poprosić o podpisane zlecenie.

Obra nueva / segunda mano

Nowy dom sprzedawany po raz pierwszy przez dewelopera albo dom z rynku wtórnego. Od tego zależy podatek od zakupu: VAT i AJD przy nowym domu, ITP na rynku wtórnym.

Superficie útil / superficie construida

Powierzchnia użytkowa to powierzchnia podłogi mierzona od wewnętrznej strony ścian (w balearskich przepisach mieszkaniowych, Decreto 145/1997). Powierzchnia zabudowy obejmuje też ściany, więc jest większa, a niektóre oferty doliczają udział w częściach wspólnych, dlatego trzeba porównywać te same wielkości.

Finca

W codziennym języku na Majorce nieruchomość wiejska z gruntem. W rejestrze nieruchomości fincą (finca registral) jest każda zarejestrowana nieruchomość, także mieszkanie.

Casa de pueblo (casa de poble)

Tradycyjny dom we wsi lub centrum miasteczka, zwykle połączony z sąsiednimi. Jeśli przez lata go przerabiano, warto sprawdzić, czy licencje i opis w rejestrze zgadzają się ze stanem faktycznym.

Umowy, notariusz i rejestr nieruchomości

1. 1

   Rezerwacja (reserva)

   Opcjonalna. Niewielka wpłata, czasem przechowywana przez pośrednika, która zatrzymuje nieruchomość na krótko na czas pierwszych kontroli. Jej warunki są takie, jak zapisano w dokumencie.

2. 2

   Umowa prywatna z zadatkiem (contrato de arras)

   Podpisywana, gdy kontrole nie wykazały problemów. Określa cenę, zadatek i najpóźniejszy termin aktu oraz wiąże obie strony.

3. 3

   Akt sprzedaży (escritura)

   Podpisywany przed notariuszem. Kupujący płaci resztę ceny i, jeśli akt nie stanowi inaczej, podpisanie oznacza wydanie nieruchomości.

4. 4

   Podatki i wpis

   Deklarację ITP lub AJD składa się, a podatek płaci, w ciągu miesiąca. Notariusz zwykle tego samego dnia wysyła elektroniczną kopię aktu do rejestru nieruchomości, a wpis chroni wobec osób trzecich.

Contrato de reserva

Krótka umowa prywatna, która za wpłatą zdejmuje nieruchomość z rynku na kilka dni lub tygodni. Warto sprawdzić, kto trzyma pieniądze, czy wliczają się w cenę i kiedy są zwracane. Balearski pośrednik przechowujący takie pieniądze musi mieć gwarancję ich zwrotu.

Contrato de arras

Umowa prywatna, w której kupujący wpłaca zadatek (arras lub señal) na poczet ceny. Jest opcjonalna, ale po podpisaniu wiąże, a jej brzmienie decyduje o tym, co się dzieje, gdy ktoś się wycofa.

Arras penitenciales

Zadatek pozwalający każdej stronie się wycofać: kupującemu przez utratę zadatku, sprzedającemu przez zwrot jego dwukrotności (kodeks cywilny, art. 1454). Działa tylko wtedy, gdy umowa tak stanowi.

Arras confirmatorias

Zadatek będący zwykłą częścią ceny potwierdzającą sprzedaż. Żadna strona nie może się swobodnie wycofać. Gdy jedna nie dopełni finalizacji, druga może żądać w sądzie wykonania umowy lub jej rozwiązania, w obu przypadkach z odszkodowaniem (kodeks cywilny, art. 1124).

Escritura pública de compraventa

Publiczny akt sprzedaży podpisywany przed notariuszem. Na jego podstawie zakup trafia do rejestru nieruchomości.

Notario (notari)

Urzędnik publiczny, który sprawdza tożsamość, tytuł, obciążenia i płatności oraz sporządza akt. Notariusze zachowują neutralność wobec stron, a ich opłaty wynikają z urzędowej skali krajowej (arancel).

Poder notarial

Pełnomocnictwo udzielane przed notariuszem, które pozwala komuś podpisywać za mocodawcę. Można je ograniczyć do tego, czego wymaga zakup; zob. zakup krok po kroku.

Apostilla

Apostille: zaświadczenie z konwencji haskiej z 1961 r., które potwierdza dokument publiczny z jednego państwa konwencji, np. pełnomocnictwo podpisane u polskiego notariusza, do użytku w innym. W Polsce wydaje je MSZ.

Traductor jurado

Tłumacz przysięgły z tytułem hiszpańskiego Ministerstwa Spraw Zagranicznych, wpisany do jego publicznego katalogu. Warto zapytać prawnika lub notariusza, czy zagraniczny dokument wymaga takiego tłumaczenia.

Nota simple

Krótki wyciąg z rejestru nieruchomości z właścicielem, opisem i wpisanymi obciążeniami. Online kosztuje 9,02 € za nieruchomość plus podatki i ma charakter wyłącznie informacyjny, na dzień wydania.

Registro de la Propiedad

Rejestr nieruchomości, w którym zapisuje się właściciela każdej nieruchomości oraz prawa i obciążenia. Wpis aktu chroni własność wobec osób trzecich.

Cargas

Obciążenia wpisane na nieruchomości, np. hipoteka (hipoteca) lub zajęcie (embargo). Prawnik sprawdza, jak każde z nich zostanie wykreślone przy podpisaniu.

Usufructo / nuda propiedad

Użytkowanie (usufructo) to prawo do korzystania z cudzej nieruchomości (kodeks cywilny, art. 467). Właściciel zachowuje wtedy tylko gołą własność (nuda propiedad) i nie może używać domu do końca użytkowania.

Servidumbre

Służebność: obciążenie jednej nieruchomości na rzecz innej, np. prawo przejazdu (servidumbre de paso) przez grunt sąsiada (kodeks cywilny, art. 530). Warto sprawdzić, jak dojeżdża się do nieruchomości na wsi.

Podatki i opłaty przy zakupie

Podatek zależy od tego, kto sprzedaje. Na rynku wtórnym płaci się ITP do balearskiej agencji podatkowej. Przy nowym domu kupionym od dewelopera płaci się zamiast tego VAT i AJD. Szczegóły i obniżone stawki dla niektórych głównych domów opisuje poradnik koszty zakupu i podatki.

ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales)

Balearski podatek od przeniesienia własności na rynku wtórnym, naliczany od wyższej z kwot: ceny lub wartości referencyjnej. Każda stawka dotyczy tylko części wartości w swoim przedziale, więc przy domu za 500 000 € podatek wynosi 41 000 €.

IVA (impuesto sobre el valor añadido)

Hiszpański VAT. Przy nowym domu sprzedawanym po raz pierwszy przez dewelopera płaci się 10% VAT zamiast ITP.

AJD (actos jurídicos documentados)

Podatek od aktów notarialnych. Kupujący nowy dom płaci go obok VAT; od aktu hipotecznego płaci go bank od 10 listopada 2018.

Modelo 600

Balearski formularz samowymiaru ITP i AJD, składany i opłacany w ATIB w ciągu miesiąca od aktu.

Retención del 3% (modelo 211)

Gdy sprzedający nie jest rezydentem Hiszpanii, kupujący zatrzymuje 3% ceny i wpłaca je do Agencia Tributaria na formularzu 211 w ciągu miesiąca. Kwota zalicza się na podatek sprzedającego od zysku. Przy braku wpłaty odpowiada sama nieruchomość.

Plusvalía municipal

Gminny podatek od wzrostu wartości gruntu miejskiego w okresie własności sprzedającego. To podatek sprzedającego, ale kupujący musi go zapłacić, gdy sprzedający to osoba fizyczna nierezydent. Przy każdej sprzedaży kupujący musi też zawiadomić o niej urząd gminy w tym samym terminie 30 dni roboczych.

Valor de referencia

Wartość ustalana przez Catastro z cen rzeczywistych transakcji zgłaszanych przez notariuszy, ograniczona wartością rynkową. ITP nalicza się co najmniej od tej kwoty, nawet przy niższej cenie.

Valor catastral

Wartość katastralna, inna niż wartość referencyjna. Jest podstawą IBI i dochodu przypisanego właścicieli nierezydentów, a widać ją na rachunku IBI.

Grunty, planowanie i licencje

Suelo urbano / suelo urbanizable

Grunt miejski to teren, który plan zalicza do obszaru zabudowanego, ze wszystkimi podstawowymi usługami: właściwą drogą, wodą, prądem, oświetleniem i kanalizacją. Grunt przeznaczony pod zabudowę (urbanizable) to teren, który plan rezerwuje na przyszłą rozbudowę.

Suelo rústico

Grunt rolny, czyli grunt poza terenem zabudowy, na którym budowa jest mocno ograniczona. Jest zwykły (común) lub chroniony (protegido), a kategoria decyduje, czy w ogóle można postawić dom; zob. zakup posiadłości typu finca.

ANEI

Área natural de especial interés: chroniona kategoria gruntu rolnego. Obowiązujący plan wyspy nie dopuszcza tam nowych domów wolnostojących.

PTIM i plan general

PTIM (Pla Territorial Insular de Mallorca) to plan całej wyspy. Ogólny plan gminy (plan general albo starsze normas subsidiarias) określa następnie, co można zbudować na każdej działce.

Licencia de obras

Pozwolenie na budowę z urzędu gminy. Wymagają go nowe budynki, roboty z projektem technicznym, rozbiórki i zmiany użytkowania. Przy małych, prostych robotach może wystarczyć zgłoszenie w urzędzie (comunicación previa).

Licencia de ocupación o de primera utilización

Licencja gminy potwierdzająca, że gotowy nowy lub zmieniony budynek można użytkować. Od 29 maja 2024 zastępuje przy nowych domach pierwsze świadectwo zdatności do zamieszkania. Dziesięć lat po jej wydaniu potrzebne jest odnowione świadectwo.

Cédula de habitabilidad (cèdula d’habitabilitat)

Wydawane na Majorce przez Consell de Mallorca świadectwo, że dom spełnia minimalne standardy mieszkalne. Potrzebne, by w nim mieszkać, wynajmować go i podpisywać stałe umowy na media. Wygasa dziesięć lat po wydaniu.

Certificado de eficiencia energética

Świadectwo charakterystyki energetycznej, z klasami od A do G. Sprzedający musi dołączyć kopię do umowy sprzedaży, a ogłoszenia muszą podawać klasę. Ważne do dziesięciu lat, a przy klasie G pięć.

Fuera de ordenación

W balearskim prawie planistycznym m.in. status budynku postawionego bez licencji, którego nie można już nakazać rozebrać, bo minął termin. Do legalizacji dozwolone są tylko naprawy ze względów zdrowotnych, bezpieczeństwa i higieny, a jeśli powstał po 1 marca 1987, nie dostanie umów na prąd, wodę ani podobnych.

Legalización extraordinaria

Czasowa balearska procedura legalizacji budynków i sposobów użytkowania na gruncie rolnym, których nie można już nakazać rozebrać, bo minął termin. Na Majorce otwarta przez trzy lata od 15 lutego 2025. Właściciel składa wniosek w urzędzie gminy i płaci, oprócz zwykłych opłat i podatków, 10%, 12,5% lub 15% kosztu budowy, zależnie od roku wniosku. Niektóre przypadki są wyłączone, np. budynki w strefach powodziowych lub służebnościach brzegowych, a dom zalegalizowany tą drogą co do zasady nie może być wynajmowany turystom, co jest wpisane do rejestru nieruchomości.

Declaración de obra nueva

Akt zapisujący budynek na działce, dzięki któremu dom pojawia się w rejestrze nieruchomości. Dom, basen lub dobudowa, których w nim nie ma, mogły nigdy nie zostać zgłoszone ani objęte licencją, a budynek można też zarejestrować po upływie terminu na egzekucję, więc sam wpis nie dowodzi licencji.

Referencia catastral

Kod identyfikujący nieruchomość w Catastro, hiszpańskiej mapie nieruchomości. Jest na rachunku IBI i pozwala każdemu bezpłatnie sprawdzić online opis nieruchomości i mapę działki.

Estancia turística en vivienda

Wynajem całego domu mieszkalnego turystom na pobyty do 30 nocy, często nazywany licencją na wynajem wakacyjny. Wymaga deklaracji w radzie wyspy i wpisu do jej rejestru działalności turystycznej, a nowe są możliwe tylko w strefach uznanych za odpowiednie; zob. licencje na wynajem wakacyjny.

Autorización militar

Zezwolenie Ministerstwa Obrony. Wszystkie Baleary są strefami ograniczonymi, więc kupujący spoza UE potrzebują go przed nabyciem tam gruntu rolnego; grunty uzbrojone są wyłączone od instrukcji obronnej z 2021 r. Notariusz musi je zobaczyć przed podpisaniem aktu. Obywatele UE, w tym Polacy, są zwolnieni. Ustawa wymienia tylko ich, więc osoby z EOG i Szwajcarii powinny to potwierdzić u prawnika.

Posiadanie domu i wspólnota właścicieli

Comunidad de propietarios

Wspólnota właścicieli zarządzająca częściami wspólnymi budynku lub osiedla na podstawie ustawy o własności lokali (propiedad horizontal). Każdy właściciel płaci opłaty i może głosować na zebraniu (junta).

Cuota de participación

Udział w budynku, procent określony w tytule. Jeśli regulamin nie stanowi inaczej, wyznacza udział w kosztach wspólnoty.

Derrama

Jednorazowa dopłata uchwalana przez właścicieli na roboty lub inne dodatkowe koszty. Umowa zakupu może określać, kto płaci dopłatę uchwaloną przed finalizacją, ale wymagalną później.

Fondo de reserva

Fundusz rezerwowy wspólnoty na konserwację i naprawy. Z mocy prawa musi wynosić co najmniej 10% ostatniego zwykłego budżetu wspólnoty.

Administrador de fincas

Zarządca zatrudniany przez wspólnotę do prowadzenia rachunków i dokumentów. Warto poprosić o zaświadczenie o zaległych opłatach i protokoły (actas) ostatnich zebrań.

IBI (impuesto sobre bienes inmuebles)

Roczny podatek od nieruchomości płacony gminie, oparty na wartości katastralnej. Rachunek za dany rok należy do osoby, która jest właścicielem 1 stycznia.

IRNR (impuesto sobre la renta de no residentes)

Podatek dochodowy nierezydentów, rozliczany na formularzu 210. Właściciele mieszkający za granicą płacą go od dochodu z najmu, a gdy dom nie jest wynajmowany, od dochodu przypisanego; zob. podatki właścicieli.

Renta imputada

Dochód przypisany, który Hiszpania opodatkowuje przy niewynajmowanym domu nierezydenta: 1,1% lub 2% wartości katastralnej, zależnie od daty ostatniej rewizji wartości w gminie. Stawka podatku to 19% dla rezydentów UE i EOG, a więc także Polski, i 24% dla pozostałych, w tym rezydentów Wielkiej Brytanii i USA.

Testamento

Testament. Właściciele z zagranicy mogą sporządzić go przed hiszpańskim notariuszem dla swojej hiszpańskiej nieruchomości; jak łączy się z testamentem z kraju zamieszkania, wyjaśnia poradnik spadki i testamenty.

Rezydencja i dokumenty

NIE (número de identidad de extranjero)

Osobisty numer identyfikacyjny i podatkowy nadawany cudzoziemcom przez Hiszpanię. Notariusz potrzebuje go, by wpisać kupującego do aktu, więc trzeba go mieć przed podpisaniem. Jest osobisty i niepowtarzalny, ale nie daje prawa do zamieszkania w Hiszpanii; zob. jak uzyskać numer NIE.

TIE (tarjeta de identidad de extranjero)

Karta pobytu dla obywateli państw spoza UE, EOG i Szwajcarii, w tym brytyjskich rezydentów, z numerem NIE. Obywatele UE, EOG i Szwajcarii przebywający ponad trzy miesiące rejestrują się i dostają zaświadczenie o rejestracji (certificado de registro).

Cita previa

Wcześniejsze umówienie wizyty, zwykle online, którego wiele urzędów wymaga przed załatwieniem sprawy osobiście.

Empadronamiento (padrón)

Wpis do gminnego rejestru mieszkańców (padrón). Każdy mieszkający w Hiszpanii musi się zarejestrować w gminie, w której głównie mieszka (ustawa 7/1985, art. 15).

Residente fiscal

Rezydent podatkowy Hiszpanii: osoba spędzająca tu ponad 183 dni w roku kalendarzowym albo mająca tu główną działalność lub centrum interesów gospodarczych. Rezydenci podatkowi płacą hiszpański podatek dochodowy od dochodów z całego świata.

Residencia no lucrativa

Zezwolenie na pobyt dla obywateli państw spoza UE, EOG i Szwajcarii, którzy będą mieszkać w Hiszpanii bez pracy. Wymaga ubezpieczenia zdrowotnego oraz dochodów lub oszczędności co najmniej 400% urzędowego wskaźnika (IPREM) miesięcznie dla głównego wnioskodawcy.

Golden visa

Złota wiza: wiza pobytowa dla inwestorów, którą dawniej dawał zakup nieruchomości za 500 000 € lub więcej na wnioskodawcę. Hiszpania zniosła ją ze skutkiem od 3 kwietnia 2025 (ustawa organiczna 1/2025).

Gestoría

Biuro załatwiające odpłatnie formalności urzędowe, takie jak formularze podatkowe i rejestracje. Gestor to nie to samo co prawnik, który doradza i sprawdza prawną stronę zakupu.

Policyjna opłata za nadanie NIE w Hiszpanii wynosi 9,84 € (październik 2026) i płaci się ją na formularzu 790, kod 012. Hiszpański konsulat za granicą może pobierać inną opłatę, dlatego warto to w nim sprawdzić.

Ostatnie zmiany dotyczące tych pojęć

• 10 maja 2024: weszła w życie balearska ustawa 3/2024. Określa wymogi dla pośredników, w tym ubezpieczenie, gwarancję i treść nota de encargo, oraz tworzy dobrowolny rejestr pośredników.
• 29 maja 2024: na Balearach licencja gminy na użytkowanie zastąpiła przy nowych domach pierwsze świadectwo zdatności do zamieszkania (dekret z mocą ustawy 3/2024). Ustawa 7/2024, obowiązująca od 14 grudnia 2024, uchyliła ten dekret i zachowała zasadę.
• 15 lutego 2025: otwarto trzyletnie okno na Majorce dla nadzwyczajnej legalizacji budynków na gruncie rolnym, po przyjęciu przez Consell de Mallorca procedury z ustawy 7/2024 (przepis dodatkowy 7). Tego przepisu dotyczą dwie skargi konstytucyjne ponad 50 posłów do Kongresu: 1840-2025, przyjęta 10 czerwca 2025, i 7410-2025, przyjęta 18 listopada 2025, przeciw zmianom z lipca 2025. Przy sprawdzeniu 25 października 2026 BOE nie wykazywał orzeczenia w żadnej z nich.
• 3 kwietnia 2025: złota wiza inwestorska zakończyła się, gdy ustawa organiczna 1/2025 usunęła ją z ustawy 14/2013. Sam zakup domu nie prowadzi już do pobytu.
• 16 kwietnia 2025: balearski dekret z mocą ustawy 4/2025 wstrzymał nowe deklaracje wynajmu turystycznego dla mieszkań i innych domów w propiedad horizontal, z ograniczonymi wyjątkami. Parlament Balearów zatwierdził go w maju 2025, a ustawa 4/2026 rozszerzyła jeden wyjątek od 14 czerwca 2026.
• Od 1 kwietnia 2027: można składać deklarację podatku nierezydentów od dochodu przypisanego za 2026 r., na mocy Order HAC/623/2026 z 12 czerwca 2026. Termin dla dochodu z 2025 r. nadal biegnie do 31 grudnia 2026.
• 8 października 2026: wszedł w życie królewski dekret z mocą ustawy 29/2026, który wciąż wymaga głosowania w parlamencie. Obejmuje m.in. umeblowany najem do 30 nocy stawką 10% VAT od 1 grudnia 2026 (chyba że dom jest głównym miejscem zamieszkania wynajmującego), ustala nowe maksymalne współczynniki plusvalía od tej samej daty i zastępuje krajowe stawki dochodu przypisanego 1,1% i 2% skalą od 1,1% do 3%, rosnącą wraz z łączną wartością katastralną nieruchomości właściciela, od 1 stycznia 2027. Przy sprawdzeniu Agencia Tributaria nie potwierdziła, czy skala obejmie nierezydentów.
• Parlament rozwiązano 6 października 2026 przed wyborami powszechnymi 29 listopada 2026, więc głosowanie nad królewskim dekretem z mocą ustawy 29/2026 przypada stałej komisji Kongresu (Diputación Permanente), która musi zdecydować w ciągu 30 dni, liczonych jako dni robocze (konstytucja, art. 78 i 86; regulamin Kongresu, art. 90). W razie odrzucenia te środki przestają obowiązywać. Wcześniejszy dekret o tym samym tytule, 26/2026, Kongres odrzucił 2 października 2026. Przy sprawdzeniu 25 października 2026 BOE nie wykazywał zatwierdzenia ani odrzucenia nowego.

Pytania kupujących