Покупка финки

Что такое сельская земля и какой она бывает

Это руководство о загородных домах на Майорке, которые часто называют финками, на сельской земле (suelo rústico): земле, которую градостроительное право оставляет вне городской застройки. Строительство на ней регулируют балеарский закон о сельской земле (Закон 6/1997), балеарский градостроительный закон (Закон 12/2017, LUIB), островной территориальный план Consell de Mallorca (островного совета), PTIM, и генплан самой мэрии. Закон и островной план задают минимальные стандарты, а план мэрии может быть строже.

Сельская земля бывает обычной (suelo rústico común) и охраняемой (suelo rústico protegido). У каждого участка есть категория: она показана на картах PTIM и подробнее в муниципальном плане. На одном участке может быть несколько категорий, и если минимальные размеры у них разные, план применяет пропорциональное правило (Закон 6/1997, ст. 25.5). От категории зависит почти всё: можно ли построить новый дом, какого размера могут быть постройки и можно ли ещё оспорить старые работы без разрешения.

Можно ли построить новый дом?

На участке разрешён только один дом (Закон 6/1997, ст. 25). Кроме минимального размера из таблицы, PTIM (норма 20) смотрит, когда участок образован. К заявке на разрешение на строительство прилагают справку реестра собственности со всей историей разделов участка.

• Участки, выделенные до 16 июля 1997 г.: новый дом возможен, если соблюдены остальные правила.
• Участки, выделенные с 16 июля 1997 г. по 12 октября 1999 г.: только если при разделе возникло не больше пяти отдельных зарегистрированных участков, не считая исходного.
• Участки, выделенные 13 октября 1999 г. или позже: нового дома не будет, кроме первого раздела дарением или наследованием от родителей детям, один участок на ребёнка и только один раз.

1. 1

   Заявка в мэрию

   Архитектор подаёт проект в мэрию (ajuntament). Для новой постройки на сельской земле он должен включать ландшафтные и природоохранные меры для всей финки и сбор дождевой воды с крыш.

2. 2

   Обязательное заключение Consell

   Когда пакет документов полон, мэрия направляет его в Consell de Mallorca, который проверяет минимальный участок и максимальную площадь. Его заключение обязательно для мэрии.

3. 3

   Публичное уведомление

   Consell публикует заявку в официальном бюллетене Балеарских островов (BOIB) на 15 дней, чтобы любой мог высказаться.

4. 4

   Заключение и разрешение

   Consell должен дать заключение в течение трёх месяцев после получения полного пакета документов. Затем решение о разрешении принимает мэрия.

Пристройки, ремонт, флигели и бассейны

PTIM устанавливает предельные размеры построек на сельской земле, а мэрии могут снижать их. Большинство пределов задано в процентах от участка. Ландшафтные единицы 1, 2 и 5: Serra Nord и la Victòria; Xorrigo, массив Ранда, южные Serres de Llevant и Puig de Bonany; полуостров Арта.

Пример: на участке SRG площадью 14 000 м² вне этих ландшафтных единиц 3% дают до 420 м² площади. На участке AIA того же размера 2% дают 280 м². Спросите архитектора, какие элементы, например террасы и мощение, засчитываются в пятно застройки по муниципальному плану.

Для расширения существующего дома есть свои условия. Законно построенный дом на участке меньше нынешнего минимума расширять нельзя совсем (Закон 6/1997, второе переходное положение). В остальных случаях PTIM (норма 28) требует, чтобы муниципальные планы ограничивали ремонт и расширение настоящими традиционными жилыми домами не менее 35 м² полезной площади, построенными с разрешением или до Закона о земле 1956 г. Работы, равносильные перестройке основной конструкции, запрещены, кроме частичных работ на крышах и перекрытиях. Расширение должно укладываться в пределы для новых домов, а снос дома означает потерю жилого назначения.

На гостевые дома есть ограничения. Для нового жилья или переоборудования PTIM требует, чтобы все помещения для жизни, готовки и сна находились в одном здании и сообщались изнутри. Отдельные постройки могут иметь только служебное или вспомогательное назначение, соразмерное дому, а жильё нельзя делить на несколько единиц (норма 20). Расширение существующего дома никогда не может создать отдельную жилую постройку (норма 28).

Законны ли существующие постройки?

К финке могли пристроить комнаты, террасы, бассейны или флигели без разрешения. По LUIB, ст. 196 власти (обычно мэрия) могут начать процедуру восстановления законности, вплоть до сноса, только пока идут работы и в течение восьми лет после их окончания. Срока нет, если на момент работ земля была охраняемой сельской или если работы затрагивают объекты наследия или землю, зарезервированную для общественных нужд. Доказывать дату окончания должен тот, кто на неё ссылается. С незаконным использованием иначе: при смене назначения, например жизни в переделанном амбаре, восемь лет начинают идти только после прекращения использования, хотя в законе о легализации 2024 г. свои правила подсчёта.

Licencia de obras

Разрешение на строительство от мэрии. Нужно для новых построек, работ в существующих зданиях, требующих технического проекта, смены назначения, раздела земли, ограждения участка и прокладки дорог (LUIB, ст. 146). Для простых работ без технического проекта может хватить предварительного уведомления (comunicación previa, ст. 148).

Fuera de ordenación

«Вне градостроительного плана». В числе прочего статус постройки без разрешения, которую уже нельзя снести из-за истечения срока. Её терпят, но законной она не становится.

Cédula de habitabilidad

Свидетельство о пригодности для проживания от Consell (в некоторых случаях его заменяет лицензия на первое заселение). Нужно, чтобы жить в доме, сдавать его и заключать постоянные договоры на коммунальные услуги; копию прилагают к любой продаже, иначе в эскритуре указывают, что его нет (Закон 5/2018, ст. 16).

Nota simple

Краткая выписка из реестра собственности: владелец, описание объекта и обременения.

В постройке вне градостроительного плана (LUIB, ст. 129) допустим только ремонт ради здоровья, безопасности или гигиены. Если она построена после 1 марта 1987 г., на неё также нельзя заключить новые договоры на электричество, воду, газ, канализацию и связь. Если к законному дому сделана незаконная пристройка, законную часть можно реконструировать, а незаконную только ремонтировать, и лишь когда её уже нельзя снести.

Закон 2024 г. об экстраординарной легализации

Балеарский декрет-закон от 24 мая 2024 г., позже принятый как Закон 7/2024 от 11 декабря (действует с 14 декабря 2024 г.), создал разовый способ легализовать постройки, пристройки и использование на сельской земле, которые уже нельзя снести (дополнительное положение 7). Включить его должен был каждый островной совет. Consell de Mallorca сделал это 13 февраля 2025 г., а трёхлетнее окно отсчитывается от публикации в BOIB 15 февраля 2025 г. Обычные градостроительные пределы и нормы пригодности, например размер участка и число домов на участке, не применяются. На охраняемой земле подходят только работы старше восьми лет, завершённые до того, как такое использование прямо запретили в этой категории.

Сбор идёт сверх обычных налогов и пошлин за новую постройку, таких как муниципальный налог на строительство (ICIO) и плата за разрешение. Те, кто платит испанский подоходный налог (IRPF), то есть в основном налоговые резиденты Испании, получают скидку 50%, если их средняя общая налоговая база за последние четыре налоговых года не больше 33 000 € (52 800 € при совместной декларации), или 25%, если она не больше 52 800 € (84 480 € при совместной).

1. 1

   Заявка

   Владелец подаёт заявку в мэрию сразу на все незаконные постройки и виды использования на участке. Всё, что ещё могут приказать снести, должно быть снесено в рамках того же дела.

2. 2

   Технический проект

   Проект легализации должен включать систему очистки сточных вод по Гидрологическому плану Балеарских островов и меры по дизайну, освещению, энергии и воде, принятые мэрией.

3. 3

   Решение

   На решение у мэрии шесть месяцев. С 14 июня 2026 г. молчание в этот срок считается отказом.

4. 4

   Регистрация

   Разрешение вместе с запретом на туристическую аренду нужно внести в реестр собственности в течение трёх месяцев.

5. 5

   Коммунальные услуги

   Разрешения на легализацию достаточно для постоянных договоров на электричество, воду, газ и связь. Новое свидетельство о пригодности в порядке продления можно запросить через десять лет после разрешения.

Процедура не применяется к:

• постройкам, которые план отметил под экспроприацию или снос
• всему, что находится на публичной земле, в охранных полосах дорог, в прибрежных и водоохранных сервитутах или в незаконных застройках, уже отмеченных в планах
• видам использования, для которых нужны места из ограниченного публичного лимита, например туристические места, кроме жилья, законно сдававшегося туристам до 29 мая 2024 г.
• видам использования, запрещённым на сельской земле, кроме дома на одну семью
• деятельности и использованию, которые мэрия исключила решением пленарного заседания муниципального совета
• постройкам в картированных районах наводнений или, пока их не нанесли на карту, в районах риска наводнений (APR)

Вода, септики и подъезд

Финка может быть не подключена к водопроводу и зависеть от скважины, цистерны с дождевой водой или привозной воды. На скважину нужно разрешение Генерального управления водных ресурсов Govern. Стандартное разрешение покрывает до 7 000 м³ в год и 1 литра в секунду для использования на том же участке. На решение у управления шесть месяцев, молчание означает отказ. Новые разрешения на пресные подземные воды обычно не выдают в водоносных горизонтах в плохом состоянии и ближе 800 м от побережья Майорки, с ограниченными исключениями для ферм (Гидрологический план Балеарских островов, ст. 123). Существующую незаконную скважину иногда можно легализовать. Новые постройки на сельской земле, кроме сельскохозяйственных, также должны собирать дождевую воду с крыш (LUIB, ст. 68 bis).

Постройки на сельской земле должны обеспечивать себя коммуникациями самостоятельно, от имеющихся сетей (Закон 6/1997, ст. 30). Где нет канализации, дому нужна собственная очистка стоков. По PTIM новые постройки не могут сбрасывать стоки в выгребные и фильтрующие ямы, а в проекте должна быть показана система очистки. Для системы очистки там, где нет канализации, нужно разрешение на сброс Генерального управления водных ресурсов по Гидрологическому плану Балеарских островов. На старой финке может оставаться выгребная яма, что важно для любых работ и для легализации, в проекте которой должна быть полноценная система очистки.

Важен и подъезд. Если дорога идёт через землю соседа, нужен сервитут прохода (servidumbre de paso), закреплённый в нотариальном акте и, желательно, в реестре собственности. Владелец участка без выхода на дорогу общего пользования может требовать прохода через соседнюю землю за компенсацию (Гражданский кодекс, ст. 564), но это может обернуться спором. Для новой дороги нужно разрешение мэрии, а PTIM запрещает новые частные дороги, кроме как в пределах одной финки или по сервитуту. В ANEI и ARIP новые дороги допустимы только при явном обосновании (Закон 1/1991, ст. 19).

Земледелие, ландшафт и ограды

Сельская земля должна оставаться сельской. PTIM требует, чтобы незастроенная часть участка оставалась природной или использовалась для земледелия, животноводства или лесного хозяйства. К заявке на новую постройку или полную реконструкцию, кроме сельскохозяйственной, прилагают проект для всей финки: поддержание леса в пожаробезопасном состоянии, сохранение традиционных культур или хозяйства, восстановление сухих каменных стен и террас, удаление нетрадиционных оград и ограничение светового загрязнения (декрет-закон 9/2020, ст. 6).

Дом или другая деятельность, разрешённые по закону о сельской земле, привязаны к разрешённому использованию, а весь участок связан с ними в реестре собственности и не может быть разделён, пока деятельность продолжается. Использование построек для другого считается нарушением (Закон 6/1997, ст. 15 и 16). Существующие постройки привязаны к своему участку, и эту связь регистрируют до любого разрешения на новые постройки на нём (Закон 6/1997, второе переходное положение). Раздел сельской земли требует разрешения мэрии (LUIB, ст. 146; Закон 6/1997, ст. 33). Ограждение тоже, кроме восстановления или ремонта существующих сухих каменных стен и террас. PTIM устанавливает для оград такие правила:

• Стены из сухого камня или неоштукатуренного марес (местного песчаника) высотой до 1 м
• Сетка для скота на деревянных столбах над стеной, всего до 2,20 м
• Проёмы не меньше 20 на 20 см на уровне земли через каждые 10 м, чтобы проходили животные
• Никакой колючей проволоки

Туристическая аренда на сельской земле

Сдача всего дома туристам (estancias turísticas en viviendas, часто ETV) на Майорке жёстко ограничена. По Закону 8/2012, ст. 50 новая туристическая аренда запрещена в жилье на охраняемой сельской земле, если туристический или территориальный план острова не предусматривает иного. В остальных случаях жильё должно находиться в районе, признанном подходящим, иметь закреплённые туристические места (plazas), свидетельство о пригодности или лицензию с указанием вместимости и использоваться как жильё не меньше пяти лет.

• Жильё с окончательным штрафом за серьёзное или очень серьёзное градостроительное нарушение нельзя сдавать туристам, пока нарушение не устранено.
• На жильё, легализованное по закону 2024 г., наложен зарегистрированный запрет на туристическую аренду, если оно не сдавалось законно до 29 мая 2024 г.
• Покупка новых туристических мест на Майорке приостановлена, пока не пересмотрят туристическую ёмкость острова или Consell не установит потолок. Перенос мест возможен лишь в ограниченных случаях, например из другого жилья, навсегда выведенного из аренды (Закон 3/2022, дополнительное положение 1, сохранено в редакции июня 2026 г.).
• Жильё для туристической аренды в районах пожарного риска также должно иметь безопасный подъезд, резервуар с водой и уход за растительностью в пределах 30 м (Закон 8/2012, ст. 50.19).
• Пальма объявила весь муниципалитет неподходящим для новой туристической аренды жилья, окончательное утверждение 28 мая 2026 г. (BOIB, 27 июня 2026 г.). Так были отменены 374 новых места, предусмотренных планом, из них 143 на сельской земле.
• Сдача жилья туристам без обязательной декларации, а также реклама такого жилья в неподходящем районе или без туристических мест считается очень серьёзным нарушением, штраф от 50 001 € до 500 000 € (Закон 8/2012, ст. 120 и 123, в редакции декрета-закона 4/2025 от 11 апреля).

Дополнительные проверки для юриста и архитектора

Все стандартные проверки из руководства Экспертизы и проверки применимы и здесь. Для финки нужно больше, и многое носит технический характер, поэтому вместе с юристом обычно работает архитектор. О работе юриста читайте в руководстве Как выбрать юриста.

1. 1

   Категория земли

   Подтвердите категорию каждой части участка по PTIM и муниципальному плану, включая район риска (APR), прибрежную или дорожную полосу (APT) и сельскохозяйственный район (AIA), а также какие дополнительные заключения нужны для нового дома или переоборудования.

2. 2

   История участка

   Получите справку реестра собственности со всей историей участка, чтобы увидеть, когда и как он делился, и сравните реестр, кадастр и реальные границы.

3. 3

   Военное разрешение

   Покупателям без гражданства ЕС нужно военное разрешение перед покупкой сельской земли в любой части Балеарских островов, и нотариус должен увидеть его до подписания эскритуры. Закон называет только граждан ЕС, поэтому гражданам стран ЕЭЗ и Швейцарии стоит уточнить это у юриста. Урбанизированная земля исключена с 2021 г. См. Покупка шаг за шагом.

4. 4

   Разрешения и реальность

   Сверьте каждое разрешение, в том числе на бассейн и флигели, с тем, что построено, и измерьте площадь и пятно застройки относительно пределов.

5. 5

   Даты и статус

   Для всего незаконного установите, когда работы закончились, была ли земля тогда охраняемой, открыла ли мэрия дело и применима ли легализация 2024 г.

6. 6

   Градостроительная справка

   Запросите справку в мэрии и проверьте в реестре отметки о градостроительных процедурах.

7. 7

   Пригодность и коммунальные услуги

   Проверьте свидетельство о пригодности и договоры на электричество и воду.

8. 8

   Вода и стоки

   Проверьте разрешение на скважину, разрешённый объём и систему очистки.

9. 9

   Подъезд

   Подтвердите подъезд по дорогам общего пользования или по документально оформленному сервитуту.

10. 10

    Туристическая аренда

    Если аренда важна, проверьте туристическую регистрацию, допускает ли её район и можно ли получить туристические места.

Вопросы покупателей