Ordlista över spanska bostadstermer

Så läser du ordlistan

Termerna är grupperade i den ordning en köpare oftast möter dem, från första visningen till livet på ön. Varje post anger det spanska ordet, den katalanska formen där du sannolikt ser den i mallorkinska papper, och en kort förklaring. Där en annan guide tar upp ämnet på djupet länkar posten dit. Siffrorna är de som gäller i oktober 2026.

Söka bostad och lägga bud

Inmobiliaria (immobiliària)

En mäklarbyrå, som drivs av en agente inmobiliario (fastighetsmäklare). Balearernas lag 3/2024, i kraft sedan 10 maj 2024, kräver att mäklare har ansvarsförsäkring och en garanti för pengar de tar emot, och anger minimiinnehållet i det skriftliga uppdrag de skriver under med varje kund.

Nota de encargo

Det skriftliga uppdraget mellan mäklare och kund. Enligt lag ska det bland annat ange bostaden, tjänsten och om uppdraget är exklusivt, arvodet med skatt, och mäklarens uppgifter om försäkring och garanti. Spara en kopia av allt du skriver under med en mäklare.

Honorarios

Arvoden, till exempel mäklarens provision. Mäklarens arvode och skatten på det ska stå i nota de encargo, så om en mäklare ber dig om ett arvode, be att få se uppdraget du skrev under.

Obra nueva / segunda mano

Nyproduktion som säljs för första gången av byggherren, eller en begagnad bostad. Skillnaden avgör köpskatten: moms och stämpelskatt på nyproduktion, överlåtelseskatt på begagnat.

Superficie útil / superficie construida

Användbar yta är golvytan mätt från väggarnas insida (i Balearernas bostadsregler, dekret 145/1997). Byggd yta räknar också med väggarna och är därför större, och en del annonser lägger till en andel av gemensamma ytor, så se till att jämföra samma mått.

Finca

I vardagligt mallorkinskt språk ett lantställe med mark. I fastighetsregistret är varje registrerad fastighet en finca (finca registral), även en lägenhet.

Casa de pueblo (casa de poble)

Ett traditionellt hus i en by eller i centrum av en ort, oftast sammanbyggt med grannhusen. Har det byggts om genom åren, kontrollera att tillstånden och registrets beskrivning stämmer med det som finns.

Avtal, notarie och fastighetsregister

1. 1

   Bokning (reserva)

   Frivilligt. En liten betalning, ibland hos mäklaren, som håller bostaden en kort tid medan kontrollerna börjar. Villkoren är det som står i dokumentet.

2. 2

   Privat avtal med handpenning (contrato de arras)

   Skrivs när kontrollerna ser bra ut. Det fastställer priset, handpenningen och sista datum för Escritura, och det binder båda parter.

3. 3

   Köpehandling (Escritura)

   Skrivs under inför en notarie. Du betalar resten, och om inte handlingen säger annat räknas undertecknandet som överlämnande av bostaden.

4. 4

   Skatt och inskrivning

   Överlåtelseskatt eller stämpelskatt deklareras och betalas inom en månad. Notarien skickar normalt en elektronisk kopia av handlingen till fastighetsregistret samma dag, och inskrivningen skyddar dig mot tredje man.

Contrato de reserva

Ett kort privat avtal som tar en bostad från marknaden några dagar eller veckor mot en betalning. Kontrollera vem som håller pengarna, om de räknas in i priset och när de betalas tillbaka. En balearisk mäklare som håller sådana pengar måste ha en garanti för återbetalningen.

Contrato de arras

Det privata avtal där köparen betalar en handpenning (arras eller señal) på priset. Det är frivilligt men bindande när det är påskrivet, och formuleringen avgör vad som händer om någon hoppar av.

Arras penitenciales

Arras som låter båda parter dra sig ur: köparen genom att förlora handpenningen, säljaren genom att betala tillbaka den dubbelt (Código Civil, artikel 1454). De gäller bara om avtalet säger det.

Arras confirmatorias

En handpenning som bara är en delbetalning som bekräftar köpet. Ingen part får dra sig ur fritt. Fullföljer inte en part kan den andra be en domstol tvinga fram avtalet eller häva det, i båda fallen med skadestånd (Código Civil, artikel 1124).

Escritura pública de compraventa

Den offentliga köpehandlingen, som skrivs under inför en notarie. Det är handlingen som för in ditt köp i fastighetsregistret.

Notario (notari)

En offentlig tjänsteman som kontrollerar identiteter, ägande, belastningar och betalningar och bestyrker handlingen. Notarier är neutrala mellan köpare och säljare, och arvodena följer en officiell nationell taxa (arancel). Inte samma sak som svensk notarius publicus.

Poder notarial

En fullmakt som ges inför en notarie och låter någon skriva under åt dig. Den kan begränsas till det köpet kräver; se Köpprocessen.

Apostilla

Intyget enligt 1961 års Haagkonvention som bekräftar en offentlig handling från ett medlemsland, till exempel en fullmakt undertecknad inför en utländsk notarie, för användning i ett annat. I Sverige utfärdas apostille bara av notarius publicus.

Traductor jurado

En edsvuren översättare med spanska utrikesministeriets titel, listad i ministeriets offentliga förteckning. Fråga din advokat eller notarien om en utländsk handling behöver edsvuren översättning.

Nota simple

Ett kort utdrag ur fastighetsregistret som visar ägare, beskrivning och registrerade belastningar. Det kostar 9,02 euro per fastighet plus skatter på nätet och är bara informativt, per den dag det utfärdas.

Registro de la Propiedad

Fastighetsregistret, som visar vem som äger varje fastighet och vilka rättigheter och belastningar som finns. Inskrivningen av din handling skyddar ditt ägande mot tredje man.

Cargas

Belastningar registrerade på en fastighet, som ett bolån (hipoteca) eller en utmätning (embargo). Din advokat kontrollerar hur var och en ska avregistreras vid undertecknandet.

Usufructo / nuda propiedad

Usufrukt är rätten att använda och nyttja egendom som tillhör någon annan (Código Civil, artikel 467). Ägaren behåller bara den nakna äganderätten (nuda propiedad) och kan inte använda bostaden förrän usufrukten upphör.

Servidumbre

Ett servitut: en belastning på en fastighet till förmån för en annan, som rätt till väg (servidumbre de paso) över grannens mark (Código Civil, artikel 530). Kontrollera hur du når ett lantställe.

Skatter och avgifter vid köpet

Vilken skatt du betalar beror på vem som säljer. Ett begagnat köp betalar överlåtelseskatt till Balearernas skattemyndighet. En ny bostad som köps av byggherren betalar i stället moms plus stämpelskatt. Alla detaljer, och de sänkta satserna för vissa huvudbostäder, finns i Köpkostnader och skatter.

ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales)

Balearernas överlåtelseskatt på begagnade bostäder, på det högsta av priset och referensvärdet. Varje sats gäller bara den del av värdet som ligger i intervallet, så en bostad för 500 000 euro betalar 41 000 euro.

IVA (impuesto sobre el valor añadido)

Spansk moms. En ny bostad som säljs för första gången av byggherren betalar 10 % moms i stället för överlåtelseskatt.

AJD (actos jurídicos documentados)

Stämpelskatt på notariehandlingar. En köpare av nyproduktion betalar den utöver momsen; på en bolånehandling har banken betalat den sedan 10 november 2018.

Modelo 600

Balearernas blankett för självdeklaration av överlåtelseskatt och stämpelskatt, som lämnas in och betalas till ATIB inom en månad från Escritura.

Retención del 3 % (modelo 211)

När säljaren inte är bosatt i Spanien håller köparen inne 3 % av priset och betalar in det till Agencia Tributaria på blankett 211 inom en månad. Det räknas av mot säljarens skatt på en eventuell vinst. Betalas det inte svarar själva fastigheten för det.

Plusvalía municipal

Kommunens skatt på värdestegringen på stadsmark under säljarens ägartid. Det är säljarens skatt, men köparen måste betala den när säljaren är en icke-bosatt privatperson. Vid varje försäljning måste köparen också anmäla den till kommunen inom samma 30 arbetsdagar.

Valor de referencia

Ett värde som Catastro fastställer utifrån de priser notarier rapporterar vid verkliga försäljningar, begränsat till marknadsvärdet. Överlåtelseskatten tas ut på minst det beloppet, även om priset är lägre.

Valor catastral

Katastervärdet, ett annat belopp än referensvärdet. Det är underlag för IBI och för den schablonintäkt som icke-bosatta ägare beskattas för, och det står på IBI-kvittot.

Mark, planer och tillstånd

Suelo urbano / suelo urbanizable

Stadsmark är mark som stadsplanen lägger i det bebyggda området, med alla grundläggande tjänster: ordentlig väg, vatten, el, gatubelysning och avlopp. Exploateringsmark (urbanizable) är mark som planen avsatt för framtida tillväxt.

Suelo rústico

Landsbygdsmark, mark utanför städer och byar där byggandet är hårt begränsat. Den är antingen vanlig (común) eller skyddad (protegido), och kategorin avgör om ett hus över huvud taget får byggas; se Köpa en finca.

ANEI

Área natural de especial interés: en skyddad kategori av landsbygdsmark. Den gällande öplanen tillåter inga nya fristående hus där.

PTIM och plan general

PTIM (Pla Territorial Insular de Mallorca) är öplanen för hela ön. Varje orts generalplan (plan general, eller äldre normas subsidiarias) anger sedan vad som får byggas på varje tomt.

Licencia de obras

Kommunens bygglov. Nya byggnader, arbeten som kräver tekniskt projekt, rivningar och ändrad användning kräver ett sådant. Små, enkla arbeten kan räcka med en förhandsanmälan till kommunen (comunicación previa).

Licencia de ocupación o de primera utilización

Kommunens licens som bekräftar att en färdig ny eller ombyggd byggnad kan tas i bruk. Sedan 29 maj 2024 ersätter den det första intyget om beboelighet för nya bostäder. Tio år efter att den beviljats krävs ett förnyat intyg om beboelighet.

Cédula de habitabilidad (cèdula d’habitabilitat)

Intyget, som på Mallorca utfärdas av Consell de Mallorca, att en bostad uppfyller miniminormerna för boende. Det behövs för att bo i eller hyra ut bostaden och för permanenta abonnemang, och det gäller i tio år från utfärdandet.

Certificado de eficiencia energética

Energicertifikatet, med klass A till G. Säljaren ska bifoga en kopia till köpeavtalet och annonser ska visa klassen. Det gäller i upp till tio år, eller fem vid klass G.

Fuera de ordenación

I balearisk plan- och bygglagstiftning bland annat status för en byggnad som uppförts utan bygglov och inte längre kan beordras riven eftersom tidsfristen gått ut. Till dess den legaliseras tillåts bara reparationer för hälsa, säkerhet och hygien, och är den byggd efter 1 mars 1987 kan den inte få avtal om el, vatten eller liknande.

Legalización extraordinaria

Ett tillfälligt balearskt förfarande för att legalisera byggnader och användningar på landsbygdsmark som inte längre kan beordras rivna eftersom tidsfristen gått ut, öppet på Mallorca i tre år från 15 februari 2025. Ägaren ansöker hos kommunen och betalar, utöver de vanliga avgifterna och skatterna, 10, 12,5 eller 15 % av byggkostnaden beroende på ansökningsår. Vissa fall är undantagna, som byggnader i översvämningszoner eller kustservitut, och som regel får en bostad som legaliserats så inte hyras ut till turister, ett förbud som skrivs in i fastighetsregistret.

Declaración de obra nueva

Handlingen som dokumenterar en byggnad på en tomt, så att huset syns i fastighetsregistret. Ett hus, en pool eller en tillbyggnad som saknas där kan aldrig ha deklarerats eller fått tillstånd, och en byggnad kan också skrivas in när tidsfristen för ingripande gått ut, så inskrivningen ensam bevisar inte att tillstånd finns.

Referencia catastral

Koden som identifierar en fastighet i Catastro, Spaniens fastighetskarta. Den står på IBI-kvittot och låter vem som helst slå upp fastighetens beskrivning och tomtkarta kostnadsfritt på nätet.

Estancia turística en vivienda

Att hyra ut en hel bostad till turister för vistelser på upp till 30 nätter, ofta kallat licens för semesteruthyrning. Det kräver en anmälan till öns råd och en post i dess register över turistverksamhet, och nya är möjliga bara i zoner som förklarats lämpliga; se Licenser för semesteruthyrning.

Autorización militar

Tillstånd från försvarsministeriet. Alla Balearöarna är begränsade områden, så köpare som inte är EU-medborgare behöver det innan de förvärvar landsbygdsmark där; detaljplanerad mark har varit undantagen sedan en instruktion från försvaret 2021. Notarien måste se tillståndet före Escritura. Svenskar och danskar är EU-medborgare och undantagna. Lagen nämner bara EU-medborgare, så EES-medborgare som norrmän, och schweiziska köpare, bör fråga en advokat.

Att äga bostad och ägarföreningen

Comunidad de propietarios

Ägarföreningen som sköter de gemensamma delarna av en byggnad eller anläggning enligt lagen om horisontell egendom (propiedad horizontal). Varje ägare betalar avgifter och kan rösta på ägarstämman (junta). Inte samma sak som en bostadsrättsförening.

Cuota de participación

Din andel av byggnaden, som en procent fastställd i handlingen. Om inte reglerna säger annat bestämmer den din andel av föreningens kostnader.

Derrama

En engångsavgift som ägarna röstar om för att betala arbeten eller andra extrakostnader. Köpeavtalet kan ange vem som betalar en avgift som godkänts före tillträdet men förfaller efteråt.

Fondo de reserva

Föreningens reservfond för underhåll och reparationer. Enligt lag ska den vara minst 10 % av föreningens senaste ordinarie budget.

Administrador de fincas

En förvaltare som föreningen anlitar för att sköta bokföring och papper. Be om intyget över obetalda avgifter och protokollen (actas) från de senaste stämmorna.

IBI (impuesto sobre bienes inmuebles)

Den årliga kommunala fastighetsskatten, baserad på katastervärdet. Den som äger fastigheten den 1 januari ska betala det årets skatt.

IRNR (impuesto sobre la renta de no residentes)

Inkomstskatt för icke-bosatta, som deklareras på blankett 210. Ägare som bor utomlands betalar den på hyresintäkter eller, om bostaden inte hyrs ut, på en schablonintäkt; se Skatter för ägare.

Renta imputada

En schablonintäkt som Spanien beskattar på en icke-bosatts bostad som inte hyrs ut: 1,1 eller 2 % av katastervärdet, beroende på när kommunens värden senast reviderades. Skatten är 19 % för personer bosatta i EU och EES, alltså även Sverige, Danmark och Norge, och 24 % för alla andra, bland annat personer bosatta i Storbritannien och USA.

Testamento

Ett testamente. Utländska ägare kan upprätta ett inför en spansk notarie för sin spanska egendom; hur det förhåller sig till ett testamente från hemlandet tas upp i Arv och testamente.

Bosättning och papper

NIE (número de identidad de extranjero)

Det personliga identitets- och skattenummer Spanien ger utlänningar. Notarier behöver det för att ange dig i Escritura, så du behöver det före undertecknandet. Det är personligt och unikt men ger ingen rätt att bo i Spanien; se Så får du ett NIE-nummer.

TIE (tarjeta de identidad de extranjero)

Uppehållskortet för medborgare i länder utanför EU, EES och Schweiz, bland annat bosatta britter, som visar deras NIE-nummer. EU-, EES- och schweiziska medborgare som stannar mer än tre månader registrerar sig i stället och får ett registreringsintyg (certificado de registro).

Cita previa

En förhandsbokad tid, oftast på nätet, som många myndigheter kräver före ett besök.

Empadronamiento (padrón)

Att registrera sig i kommunens folkbokföring (padrón). Alla som bor i Spanien måste registrera sig i den kommun där de huvudsakligen bor (lag 7/1985, artikel 15).

Residente fiscal

Skattemässigt bosatt i Spanien: någon som vistas här mer än 183 dagar under ett kalenderår, eller vars huvudsakliga verksamhet eller ekonomiska intressen finns här. Den som är skattemässigt bosatt betalar spansk inkomstskatt på sin globala inkomst.

Residencia no lucrativa

Ett uppehållstillstånd för medborgare i länder utanför EU, EES och Schweiz som ska bo i Spanien utan att arbeta. Sökande behöver sjukförsäkring och inkomster eller besparingar på minst 400 % av ett officiellt index (IPREM) per månad för huvudsökanden.

Golden visa

Det investerarvisum för uppehållstillstånd som ett bostadsköp på 500 000 euro eller mer per sökande tidigare gav. Spanien avskaffade det med verkan från 3 april 2025 (organisk lag 1/2025).

Gestoría

En byrå som mot betalning sköter administrativa ärenden hos myndigheter, som skatteblanketter och inskrivningar. En gestor är inte samma sak som en advokat, som ger råd om och kontrollerar den juridiska sidan av ett köp.

Polisens avgift för att tilldela ett NIE-nummer i Spanien är 9,84 euro (oktober 2026), som betalas på blankett 790, kod 012. En spansk beskickning utomlands kan ta ut en annan avgift, så kontrollera med den.

Senaste ändringar bakom termerna

• 10 maj 2024: Balearernas lag 3/2024 trädde i kraft. Den ställer krav på fastighetsmäklare, bland annat försäkring, garanti och innehållet i nota de encargo, och inrättade ett frivilligt mäklarregister.
• 29 maj 2024: på Balearerna ersatte kommunens inflyttningslicens det första intyget om beboelighet för nya bostäder (lagdekret 3/2024). Lag 7/2024, i kraft sedan 14 december 2024, upphävde lagdekretet och behöll regeln.
• 15 februari 2025: Mallorcas treåriga period för extraordinär legalisering av byggnader på landsbygdsmark öppnade, efter att Consell de Mallorca antagit förfarandet i lag 7/2024 (tilläggsbestämmelse 7). Två författningsprövningar av fler än 50 ledamöter i kongressen gäller bestämmelsen: 1840-2025, upptagen 10 juni 2025, och 7410-2025, upptagen 18 november 2025 mot ändringarna från juli 2025. BOE angav inget avgörande i någon av dem vid kontrollen 25 oktober 2026.
• 3 april 2025: det gyllene investerarvisumet upphörde när organisk lag 1/2025 tog bort det från lag 14/2013. Ett bostadsköp leder inte längre till uppehållstillstånd i sig.
• 16 april 2025: Balearernas lagdekret 4/2025 stoppade nya anmälningar om turistuthyrning för lägenheter och andra bostäder under horisontell egendom, med begränsade undantag. Balearernas parlament godkände det i maj 2025, och lag 4/2026 utvidgade ett undantag från 14 juni 2026.
• Från 1 april 2027: skatt för icke-bosatta på schablonintäkten för 2026 kan deklareras, enligt Orden HAC/623/2026 av den 12 juni 2026. Perioden för inkomster 2025 löper fortfarande till 31 december 2026.
• 8 oktober 2026: kungligt lagdekret 29/2026 trädde i kraft, men det behöver fortfarande en omröstning i parlamentet. Bland annat ger det möblerad uthyrning på upp till 30 nätter 10 % moms från 1 december 2026 (om inte bostaden är hyresvärdens egen huvudbostad), sätter nya högsta koefficienter för plusvalía från samma datum och ersätter den nationella inkomstskattens schablonsatser på 1,1 och 2 % med en skala från 1,1 till 3 %, stigande med det totala katastervärdet på ägarens fastigheter, från 1 januari 2027. Om skalan ska gälla icke-bosatta hade Agencia Tributaria inte bekräftat vid kontrollen.
• Parlamentet upplöstes den 6 oktober 2026 inför parlamentsvalet den 29 november 2026, så omröstningen om kungligt lagdekret 29/2026 faller på kongressens ständiga utskott (Diputación Permanente), som måste besluta inom 30 dagar, räknat i arbetsdagar (konstitutionen, artiklarna 78 och 86; kongressens arbetsordning, artikel 90). Upphävs det faller dessa åtgärder. Ett tidigare lagdekret med samma titel, kungligt lagdekret 26/2026, upphävdes av kongressen den 2 oktober 2026. Vid kontrollen 25 oktober 2026 angav BOE varken godkännande eller upphävande av det nya.

Frågor från köpare