Покупка шаг за шагом

Покупка в общих чертах

Покупка на Майорке идёт тем же правовым путём, что и в остальной Испании, с балеарскими налоговыми ставками и несколькими островными проверками. Кроме вас и продавца, важнее всего три участника: ваш юрист, нотариус (должностное лицо, которое удостоверяет акт и обязано оставаться нейтральным) и реестр собственности. Шаги ниже идут в обычном порядке, хотя некоторые пересекаются.

1. 1

   Выберите район и бюджет

   Решите, где и что покупать, и заложите налоги и сборы сверх цены.

2. 2

   Получите NIE

   Подайте заявку на номер, который Испания присваивает иностранцам. Нотариус записывает его в акт, и он нужен реестру собственности.

3. 3

   Наймите юриста и откройте счёт

   Выберите юриста, работающего только на вас, и решите, как будете оплачивать покупку и текущие расходы.

4. 4

   Сделайте предложение

   Согласуйте цену. Некоторые агенты на этом этапе просят платёж за бронирование.

5. 5

   Проверьте объект

   Юрист проверяет собственность, долги, разрешения и градостроительный статус до того, как вы возьмёте обязательства.

6. 6

   Подпишите частный договор

   Покупатель и продавец подписывают договор с задатком (arras) и крайней датой завершения сделки.

7. 7

   Оформите ипотеку

   Если берёте кредит, обязывающее предложение банка должно попасть к вам не менее чем за 10 календарных дней до подписания.

8. 8

   Подпишите акт у нотариуса

   Вы платите остаток, подписываете акт купли-продажи и получаете ключи.

9. 9

   Заплатите налоги

   Налог на передачу имущества, либо гербовый сбор за новое жильё, нужно заплатить в течение месяца после подписания. НДС за новое жильё платят застройщику вместе с ценой.

10. 10

    Зарегистрируйте покупку и обустройтесь

    Акт вносят в реестр собственности. Затем вы переоформляете коммунальные услуги и вступаете в сообщество собственников.

Район, бюджет и независимый юрист

Подумайте, как будете использовать жильё, ещё до просмотров. Если возможна сдача туристам, заранее проверьте, может ли объект получить лицензию на туристическую аренду: на Майорке её ограничивают по районам и типам недвижимости (см. Лицензии на туристическую аренду). В доме или комплексе с сообществом собственников для новой туристической аренды с 3 апреля 2025 г. также нужно прямое согласие сообщества большинством в три пятых (Ley de Propiedad Horizontal, ст. 7.3 и 17.12). Для загородных домов на сельской земле (suelo rústico, земля вне городов, где строительство жёстко ограничено) свои правила: см. Покупка финки.

Заложите налоги и сборы сверх цены. Вторичное жильё облагается балеарским налогом на передачу имущества (ITP, impuesto sobre transmisiones patrimoniales) с большей из двух сумм: цены и референтной стоимости (valor de referencia), которую публикует Catastro, испанский кадастр. Новое жильё от застройщика вместо этого облагается НДС (IVA) 10% и гербовым сбором (AJD, actos jurídicos documentados). Балеарский гербовый сбор составляет 1,5% или 2%, если стоимость 1 000 000 € и больше. Сверху идут нотариус, реестр собственности, юрист и, если берёте кредит, оценка. Полная разбивка в руководстве Расходы и налоги при покупке.

Независимый юрист (abogado) действует только в ваших интересах, а не в интересах продавца или агента. Он проверяет объект, составляет или изучает договоры и может заняться налогами и регистрацией после сделки. Коллегии адвокатов Испании обязаны давать бесплатный онлайн-доступ к реестру членов, где видно, вправе ли юрист практиковать (Закон 2/1974 о профессиональных коллегиях, ст. 10). Коллегия островов называется Ilustre Colegio de Abogados de las Illes Balears (ICAIB). Нотариус даёт беспристрастную информацию обеим сторонам, но не действует за вас. См. Как выбрать юриста.

NIE и испанский банковский счёт

NIE (número de identidad de extranjero): личный номер, который Испания присваивает иностранцам с финансовыми или иными делами в стране. Все, кто подписывает акт о недвижимости, предъявляют нотариусу налоговый идентификационный номер, который записывается в акт (Ley del Notariado, ст. 23), и реестр собственности не зарегистрирует покупку без него (Ley Hipotecaria, ст. 254). Номер должен быть у вас не позднее дня подписания.

Подать заявку можно в Испании или в консульстве Испании в стране проживания, лично или через представителя с нотариальной доверенностью. Консульство Испании в Париже, например, называет в среднем около двух недель, а в Лондоне обычно три недели; правила и сроки уточняйте в своём консульстве. Такой NIE позволяет иметь дело с испанскими властями, но не даёт права жить в Испании. Формы, сборы и текущие сроки ожидания в руководстве Как получить номер NIE.

Испанский банковский счёт упрощает оплату цены переводом или банковским чеком и автоплатёж ежегодного налога на недвижимость, взносов сообщества и коммунальных счетов. При открытии банк проверит вашу личность и, если вы нерезидент, запросит подтверждающие документы. По правилам против отмывания денег он также может спросить, откуда поступают деньги на счёт (Banco de España). Что банки требуют от клиентов-нерезидентов и что меняется, когда вы становитесь резидентом, описано в руководстве Переезд на Майорку.

Предложение, бронирование и проверки

Предложения можно делать через агента. Когда цена согласована, некоторые агенты предлагают документ о бронировании и платёж, чтобы на короткое время снять объект с продажи, пока юрист начинает проверки. Это не договор arras, который подписывают покупатель и продавец. Условия бронирования зависят от самого документа, поэтому перед оплатой полезно знать, кто получает деньги и от чьего имени, принял ли продавец предложение, идёт ли сумма в счёт цены или вознаграждения агента, на какой срок действует бронирование и когда деньги возвращаются или теряются (OCU, июль 2026 г.).

Затем до подписания чего-либо обязывающего юрист должен проверить как минимум следующее:

• Выписку из реестра собственности (nota simple): кому принадлежит объект и какие ипотеки, аресты или другие обременения зарегистрированы. Официальный сбор регистраторов 3,01 € за объект плюс НДС (королевский декрет 1427/1989); Colegio de Registradores указывает 9,02 € плюс НДС за запрос онлайн. Выписка показывает положение только на день выдачи.
• Запись в Catastro: совпадают ли описание, размер и границы с реестром и с тем, что вам показывают.
• Градостроительство и разрешения: законна ли каждая часть здания и нет ли открытого градостроительного дела.
• Долги, связанные с объектом: неуплаченный IBI (ежегодный муниципальный налог на недвижимость) и взносы сообщества могут быть взысканы с объекта после продажи.
• Сертификаты: энергетический сертификат и cédula de habitabilidad (свидетельство Consell de Mallorca о пригодности жилья для проживания). Копию прилагают к продаже, иначе договор должен указать, что её нет.
• Арендаторов и статус лицензии на туристическую аренду, если сдача для вас важна.

Полный перечень и случаи, когда нужен строительный эксперт, в руководстве Экспертизы и проверки.

Частный договор и задаток (arras)

Если проверки прошли чисто, покупатель и продавец обычно подписывают частный договор с задатком, часто называемый contrato de arras. В нём указаны цена, задаток, что входит в продажу, кто какие расходы несёт и крайняя дата подписания у нотариуса. Испанское право его не требует, но после подписания он связывает обе стороны, как отмечает Consejo General del Notariado (руководящий орган нотариусов).

Arras penitenciales (задаток с правом отказа)

Любая сторона может отказаться: покупатель теряет задаток, продавец возвращает его в двойном размере. Это следует из ст. 1454 Гражданского кодекса, и договор должен указать это ясно.

Arras confirmatorias (подтверждающий задаток)

Задаток становится частью оплаты и подтверждает продажу. Свободно отказаться нельзя; если одна сторона не завершает сделку, другая может потребовать исполнения или расторгнуть договор, в обоих случаях с возмещением убытков, при необходимости через суд (Гражданский кодекс, ст. 1124).

Arras penales (штрафной задаток)

Задаток работает как фиксированный штраф за нарушение договора. Если в договоре не сказано иное, штраф заменяет убытки (Гражданский кодекс, ст. 1152), а его уплата не освобождает сторону от договора, если это прямо не согласовано (ст. 1153).

Если спор о сорванной продаже дойдёт до суда, учтите: с 3 апреля 2025 г. такой гражданский иск обычно принимают только после попытки уладить спор вне суда, например переговорами через юристов или медиацией (органический закон 1/2025, ст. 5).

Закон не устанавливает размер задатка: он такой, как договорятся покупатель и продавец. Испанская организация потребителей OCU отмечает, что задатки выше 10% цены встречаются редко. В договоре нужно указать, что задаток идёт в счёт цены, и записать, как он оплачен.

Если нужна ипотека

О кредите в Испании для нерезидента читайте в руководстве Ипотека для нерезидентов. Если покупка зависит от кредита, частный договор может указать, что будет при отказе банка. Без такого условия отказ в ипотеке сам по себе не позволяет вернуть задаток (OCU, июль 2026 г.). Закон 5/2019 устанавливает обязательные шаги до подписания:

1. 1

   Обязывающее предложение

   Не менее чем за 10 календарных дней до подписания банк передаёт вам FEIN (европейская стандартная информационная форма, обязывающее предложение), FiAE (стандартный лист предупреждений) и проект договора со всеми расходами.

2. 2

   Бесплатная встреча у нотариуса

   Вы или ваш представитель для этой цели лично приходите к выбранному вами нотариусу не позднее дня до подписания. Нотариус объясняет условия, вы отвечаете на короткий тест, и он оформляет протокол (acta).

3. 3

   Подписание

   Ипотечный акт обычно подписывают на той же встрече, что и покупку, в присутствии продавца, представителя банка и вас.

По Закону 5/2019 банк платит нотариусу за ипотечный акт, за его регистрацию и gestoría (бюро, оформляющее документы в государственных органах). Вы платите за оценку (tasación) и запрошенные копии. С 10 ноября 2018 г. банк также выступает плательщиком гербового сбора с ипотечных актов (королевский декрет-закон 17/2018).

Подписание акта у нотариуса

Акт купли-продажи (escritura de compraventa) подписывают у испанского нотариуса. Каждый вправе выбрать нотариуса. При покупке у застройщика или другой компании, регулярно продающей недвижимость, выбор за вами как покупателем, если у нотариуса есть разумная связь с покупкой. В остальных случаях действует договорённость сторон, а без неё выбирает тот, кто платит большую часть услуг нотариуса (Reglamento Notarial, ст. 126).

1. 1

   Подготовка

   Юрист и контора нотариуса готовят акт. Прямо перед подписанием нотариус проверяет собственность и обременения онлайн в реестре собственности (Reglamento Notarial, ст. 175).

2. 2

   Документы

   В доме с сообществом собственников продавец предоставляет справку о неоплаченных взносах, если вы прямо от неё не отказались. Нотариус также спрашивает о неуплаченном IBI по объекту и предупреждает о нём.

3. 3

   Чтение акта

   Нотариус читает или объясняет акт. Если вы не понимаете испанский, а нотариус не может перевести, участвует и подписывает акт назначенный вами переводчик. Можно также попросить акт на двух языках параллельно (Reglamento Notarial, ст. 150 и 193).

4. 4

   Оплата

   Вы платите остаток, например банковским чеком или переводом, и акт фиксирует способ каждого платежа. Если у продавца есть ипотека, спросите юриста, как её погасят и снимут.

5. 5

   Продавец-нерезидент

   Если продавец не резидент Испании, вы удерживаете 3% цены и перечисляете их в налоговую службу. Если продаёт физическое лицо-нерезидент, вы также должны заплатить за него муниципальную плусвалию (налог на рост стоимости земли), поэтому попросите юриста удержать достаточную сумму.

6. 6

   Ключи

   Подписание акта по закону считается передачей объекта, если в акте не сказано иное (Гражданский кодекс, ст. 1462). Вы получаете ключи, а нотариус обычно в тот же день отправляет электронную копию акта в реестр собственности.

После подписания: налоги, реестр, коммунальные услуги и сообщество

Подача декларации с опозданием без запроса влечёт надбавку 1% плюс 1% за каждый полный месяц, а после 12 месяцев 15% с процентами (Общий налоговый закон, ст. 27). Если упущение первой обнаружит налоговая, возможны штрафы. Декларации может подать юрист или gestoría.

Электронная копия нотариуса создаёт первую запись в реестре собственности (asiento de presentación). В течение 60 дней после неё нельзя зарегистрировать противоречащий акт. У регистратора 15 дней с подачи, чтобы зарегистрировать ваш акт; если чего-то не хватает, срок начинается заново. Ничего не регистрируется, пока не уплачен налог на передачу имущества или гербовый сбор и, если есть плусвалия, не подана декларация или уведомление в мэрию. Пока покупка не зарегистрирована, ссылаться на неё против третьих лиц нельзя (Ley Hipotecaria, ст. 17, 18, 32 и 254).

• Коммунальные услуги: переоформите договоры на электричество, воду и газ на себя и настройте оплату. Показания счётчиков в день сделки упрощают раздел счетов. Поставщики должны запросить действующую cédula de habitabilidad или лицензию на заселение до постоянного договора (балеарский Закон о жилье 5/2018, ст. 16).
• Сообщество собственников (comunidad de propietarios, орган, управляющий общими частями дома или комплекса): передайте администратору свои данные и настройте оплату взносов.
• IBI: счёт за год должен оплатить тот, кто владеет объектом на 1 января (Закон о местных финансах, ст. 75), поэтому частный договор может указать, как разделить год продажи.
• Ежегодные налоги владельца, включая подоходный налог нерезидентов: см. Налоги для владельцев.

Покупка по доверенности

Если вы не можете быть на Майорке на каждом шаге, за вас может действовать другой человек, например юрист, по доверенности (poder notarial). Выдать её можно у нотариуса в Испании, в консульстве Испании за границей или у нотариуса в своей стране. Консульство Испании в Лондоне, например, указывает, что подписать покупку в консульстве нельзя, но можно оформить доверенность на представителя в Испании; порядок узнайте в консульстве Испании в вашей стране.

1. 1

   Определите объём

   Доверенность может касаться только этой покупки и ипотеки либо быть общей. Узкая доверенность ограничивает то, что можно сделать от вашего имени.

2. 2

   Согласуйте текст

   Попросите юриста и нотариуса на Майорке заранее одобрить проект. Слишком узкая или неудачно составленная доверенность может задержать сделку.

3. 3

   Подпишите

   Доверенность, подписанная в консульстве Испании, отправляется прямо вашему представителю в Испании. Подписанной у нотариуса в вашей стране нужны апостиль (удостоверение по Гаагской конвенции) и, если она не на испанском, официальный перевод.

4. 4

   Отправьте оригинал

   Вовремя отправьте подписанную доверенность представителю в Испании, чтобы нотариус успел изучить её до даты подписания.

С 9 ноября 2023 г. испанский нотариус может также оформить доверенность на конкретные действия по видеосвязи, если вы можете подтвердить личность электронным способом, принятым испанским правом. Общие доверенности так оформить нельзя, как и подписать сам акт покупки по видеосвязи (Ley del Notariado, ст. 17 ter). Способы выдать доверенность и что решить до подписания сравниваются в руководстве Как выбрать юриста.

Вопросы покупателей