Glossar spanischer Immobilienbegriffe

So lesen Sie dieses Glossar

Die Begriffe sind in der Reihenfolge gruppiert, in der Käufer ihnen meist begegnen, von der ersten Besichtigung bis zum Leben auf der Insel. Jeder Eintrag nennt das spanische Wort, die katalanische Fassung, wenn sie in mallorquinischen Unterlagen vorkommt, und eine kurze Erklärung. Behandelt ein anderer Ratgeber das Thema ausführlich, verweist der Eintrag darauf. Die Zahlen sind im Oktober 2026 gültig.

Suche und Angebot

Inmobiliaria (immobiliària)

Ein Maklerbüro, geführt von einem Agente inmobiliario (Immobilienmakler). Das balearische Gesetz 3/2024, in Kraft seit dem 10. Mai 2024, verlangt von Maklern eine Haftpflichtversicherung und eine Sicherheit für entgegengenommenes Geld und legt den Mindestinhalt des schriftlichen Auftrags fest, den sie mit jedem Kunden schließen.

Nota de encargo

Der schriftliche Auftrag zwischen Makler und Kunde. Er muss gesetzlich unter anderem die Immobilie, die Leistung und eine etwaige Exklusivität, das Honorar mit Steuern sowie die Versicherungs- und Sicherheitsangaben des Maklers nennen. Bewahren Sie von allem, was Sie bei einem Makler unterschreiben, eine Kopie auf.

Honorarios

Honorare, etwa die Maklerprovision. Honorar und Steuer darauf müssen in der Nota de encargo stehen. Verlangt ein Makler ein Honorar von Ihnen, lassen Sie sich also den von Ihnen unterschriebenen Auftrag zeigen.

Obra nueva / segunda mano

Ein Neubau, der erstmals vom Bauträger verkauft wird, oder eine Bestandsimmobilie. Der Unterschied entscheidet über die Kaufsteuer: Mehrwertsteuer und Stempelsteuer beim Neubau, Grunderwerbsteuer beim Bestand.

Superficie útil / superficie construida

Die Nutzfläche ist die Bodenfläche, von der Innenseite der Wände aus gemessen (in den balearischen Wohnvorschriften Dekret 145/1997). Die Baufläche zählt die Wände mit und ist deshalb größer, manche Angebote rechnen auch einen Anteil an Gemeinschaftsflächen hinzu. Vergleichen Sie also Gleiches mit Gleichem.

Finca

Im mallorquinischen Alltag ein ländliches Anwesen mit Grundstück. Im Grundbuch ist jede eingetragene Immobilie eine Finca (finca registral), auch eine Wohnung.

Casa de pueblo (casa de poble)

Ein traditionelles Haus im Dorf- oder Ortskern, meist an die Nachbarhäuser gebaut. Wurde es im Lauf der Jahre verändert, prüfen Sie, ob Genehmigungen und Grundbuchbeschreibung zum Bestand passen.

Verträge, Notar und Grundbuch

1. 1

   Reservierung (reserva)

   Freiwillig. Eine kleine Zahlung, die mitunter der Makler verwahrt und die die Immobilie kurz sichert, während die Prüfungen anlaufen. Es gilt, was im Dokument steht.

2. 2

   Privater Vertrag mit Anzahlung (contrato de arras)

   Wird unterschrieben, wenn die Prüfungen unbedenklich aussehen. Er legt Preis, Anzahlung und den spätesten Termin für die Urkunde fest und bindet beide Seiten.

3. 3

   Kaufurkunde (escritura)

   Wird vor einem Notar unterzeichnet. Sie zahlen den Restbetrag, und sofern die Urkunde nichts anderes sagt, gilt die Unterzeichnung als Übergabe der Immobilie.

4. 4

   Steuer und Eintragung

   Grunderwerbsteuer oder Stempelsteuer wird binnen eines Monats erklärt und gezahlt. Der Notar sendet normalerweise noch am Tag der Unterzeichnung eine elektronische Kopie der Urkunde ans Grundbuchamt, und die Eintragung schützt Sie gegenüber Dritten.

Contrato de reserva

Eine kurze private Vereinbarung, die eine Immobilie gegen Zahlung für einige Tage oder Wochen vom Markt nimmt. Prüfen Sie, wer das Geld verwahrt, ob es auf den Preis angerechnet wird und wann es zurückkommt. Ein balearischer Makler, der solches Geld verwahrt, muss eine Sicherheit für die Rückzahlung haben.

Contrato de arras

Der private Vertrag, in dem der Käufer eine Anzahlung (arras oder señal) auf den Preis leistet. Er ist freiwillig, bindet aber nach der Unterschrift, und sein Wortlaut entscheidet, was bei einem Rücktritt geschieht.

Arras penitenciales

Arras, die beiden Seiten den Rücktritt erlauben: dem Käufer, indem er die Anzahlung aufgibt, dem Verkäufer, indem er sie doppelt zurückzahlt (Código Civil, Artikel 1454). Sie gelten nur, wenn der Vertrag das sagt.

Arras confirmatorias

Eine Anzahlung, die lediglich eine den Kauf bestätigende Teilzahlung ist. Keine Seite darf frei zurücktreten. Erfüllt eine Seite nicht, kann die andere gerichtlich die Erfüllung oder die Auflösung des Vertrags verlangen, jeweils mit Schadenersatz (Código Civil, Artikel 1124).

Escritura pública de compraventa

Die öffentliche Kaufurkunde, vor einem Notar unterzeichnet. Mit ihr gelangt Ihr Kauf ins Grundbuch.

Notario (notari)

Ein Amtsträger, der Identitäten, Titel, Lasten und Zahlungen prüft und die Urkunde aufnimmt. Notare bleiben zwischen Käufer und Verkäufer neutral, ihre Gebühren folgen einer amtlichen nationalen Gebührenordnung (arancel).

Poder notarial

Eine vor einem Notar erteilte Vollmacht, mit der jemand für Sie unterschreiben kann. Sie lässt sich auf das für den Kauf Nötige beschränken, siehe Der Immobilienkauf Schritt für Schritt.

Apostilla

Die Bescheinigung nach dem Haager Übereinkommen von 1961, die eine öffentliche Urkunde aus einem Mitgliedstaat, etwa eine vor einem deutschen Notar erteilte Vollmacht, für die Verwendung in einem anderen bestätigt.

Traductor jurado

Ein beeidigter Übersetzer mit dem Titel des spanischen Außenministeriums, der in dessen öffentlichem Verzeichnis steht. Fragen Sie Ihren Anwalt oder den Notar, ob ein ausländisches Dokument eine beeidigte Übersetzung braucht.

Nota simple

Ein kurzer Grundbuchauszug mit Eigentümer, Beschreibung und eingetragenen Lasten. Online kostet er 9,02 € je Immobilie plus Steuern und dient nur der Information, mit dem Stand des Ausstellungstags.

Registro de la Propiedad

Das Grundbuch, das festhält, wem jede Immobilie gehört und welche Rechte und Lasten darauf liegen. Die Eintragung Ihrer Urkunde schützt Ihr Eigentum gegenüber Dritten.

Cargas

Auf einer Immobilie eingetragene Lasten, etwa eine Hypothek (hipoteca) oder eine Pfändung (embargo). Ihr Anwalt prüft, wie jede davon bei der Unterzeichnung gelöscht wird.

Usufructo / nuda propiedad

Der Nießbrauch ist das Recht, eine fremde Immobilie zu nutzen und ihre Erträge zu ziehen (Código Civil, Artikel 467). Dem Eigentümer bleibt nur das bloße Eigentum (nuda propiedad), und er kann die Wohnung erst nutzen, wenn der Nießbrauch endet.

Servidumbre

Eine Dienstbarkeit: eine Belastung eines Grundstücks zugunsten eines anderen, etwa ein Wegerecht (servidumbre de paso) über das Land eines Nachbarn (Código Civil, Artikel 530). Prüfen Sie, wie ein ländliches Anwesen zu erreichen ist.

Steuern und Gebühren beim Kauf

Welche Steuer Sie zahlen, hängt vom Verkäufer ab. Beim Bestand fällt Grunderwerbsteuer an die balearische Steuerbehörde an. Für eine neue Immobilie vom Bauträger fallen stattdessen Mehrwertsteuer und Stempelsteuer an. Alle Einzelheiten und die ermäßigten Sätze für manche Hauptwohnsitze stehen unter Kaufnebenkosten und Steuern.

ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales)

Die balearische Grunderwerbsteuer auf Bestandsimmobilien, berechnet auf den höheren Wert aus Preis und Referenzwert. Jeder Satz gilt nur für den Wertanteil in seiner Stufe, für eine Immobilie zu 500.000 € fallen also 41.000 € an.

IVA (impuesto sobre el valor añadido)

Die spanische Mehrwertsteuer. Für eine neue Immobilie, die der Bauträger erstmals verkauft, fallen 10 % IVA statt Grunderwerbsteuer an.

AJD (actos jurídicos documentados)

Die Stempelsteuer auf Notarurkunden. Der Neubaukäufer zahlt sie zusätzlich zur Mehrwertsteuer, auf eine Hypothekenurkunde zahlt sie seit dem 10. November 2018 die Bank.

Modelo 600

Das balearische Selbstveranlagungsformular für Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer, das binnen eines Monats nach der Urkunde bei der ATIB eingereicht und bezahlt wird.

Retención del 3 % (modelo 211)

Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, behält der Käufer 3 % des Preises ein und zahlt sie mit Formular 211 binnen eines Monats an die Agencia Tributaria. Das wird auf die Steuer des Verkäufers auf einen etwaigen Gewinn angerechnet. Bleibt die Zahlung aus, haftet die Immobilie selbst.

Plusvalía municipal

Die kommunale Steuer auf den Wertzuwachs städtischen Bodens während der Besitzzeit des Verkäufers. Sie ist seine Steuer, der Käufer muss sie aber zahlen, wenn der Verkäufer eine nichtresidente Privatperson ist. Bei jedem Verkauf muss der Käufer die Gemeinde außerdem innerhalb derselben 30 Arbeitstage informieren.

Valor de referencia

Ein Wert, den das Catastro aus den von Notaren gemeldeten Preisen tatsächlicher Verkäufe ermittelt, gedeckelt beim Marktwert. Die Grunderwerbsteuer wird mindestens auf diesen Betrag berechnet, auch wenn der Preis niedriger ist.

Valor catastral

Der Katasterwert, eine andere Zahl als der Referenzwert. Er ist die Grundlage der IBI und der unterstellten Einkünfte nichtresidenter Eigentümer und steht auf dem IBI-Bescheid.

Boden, Planung und Genehmigungen

Suelo urbano / suelo urbanizable

Städtischer Boden ist Land, das der Gemeindeplan dem bebauten Gebiet zuordnet, mit allen Grunddiensten: ordentliche Straße, Wasser, Strom, Straßenbeleuchtung und Kanalisation. Entwicklungsland (urbanizable) ist Land, das der Plan für künftiges Wachstum vorsieht.

Suelo rústico

Rustikaler Boden außerhalb von Orten und Dörfern, auf dem das Bauen eng begrenzt ist. Er ist gewöhnlich (común) oder geschützt (protegido), und seine Kategorie entscheidet, ob überhaupt ein Haus gebaut werden kann, siehe Finca kaufen.

ANEI

Área natural de especial interés: eine geschützte Kategorie rustikalen Bodens. Der geltende Inselplan erlaubt dort keine neuen freistehenden Häuser.

PTIM und Plan general

Der PTIM (Pla Territorial Insular de Mallorca) ist der Plan für die ganze Insel. Der Flächennutzungsplan jeder Gemeinde (Plan general oder ältere Normas subsidiarias) legt dann fest, was auf jedem Grundstück gebaut werden darf.

Licencia de obras

Die Baugenehmigung der Gemeinde. Neubauten, Arbeiten mit technischem Projekt, Abrisse und Nutzungsänderungen brauchen sie. Für kleine, einfache Arbeiten genügt mitunter eine Vorabmitteilung an die Gemeinde (comunicación previa).

Licencia de ocupación o de primera utilización

Die Genehmigung der Gemeinde, die bestätigt, dass ein neues oder verändertes Gebäude genutzt werden darf. Seit dem 29. Mai 2024 ersetzt sie bei Neubauten die Erstbezugs-Cédula. Zehn Jahre nach ihrer Erteilung ist eine Verlängerungs-Cédula nötig.

Cédula de habitabilidad (cèdula d’habitabilitat)

Die auf Mallorca vom Consell de Mallorca ausgestellte Bescheinigung, dass eine Wohnung die Mindeststandards erfüllt. Sie ist nötig, um die Wohnung zu bewohnen oder zu vermieten und feste Versorgungsverträge abzuschließen, und läuft zehn Jahre nach Ausstellung ab.

Certificado de eficiencia energética

Der Energieausweis mit den Klassen A bis G. Der Verkäufer muss dem Kaufvertrag eine Kopie beifügen, und Anzeigen müssen die Klasse nennen. Er gilt bis zu zehn Jahre, bei Klasse G fünf.

Fuera de ordenación

Im balearischen Planungsrecht unter anderem der Status eines ohne Genehmigung errichteten Gebäudes, dessen Abriss wegen Fristablaufs nicht mehr angeordnet werden kann. Bis zur Legalisierung sind nur Reparaturen für Gesundheit, Sicherheit und Hygiene erlaubt, und wurde es nach dem 1. März 1987 errichtet, bekommt es keine Verträge für Strom, Wasser oder ähnliche Versorgung.

Legalización extraordinaria

Ein befristetes balearisches Verfahren zur Legalisierung von Gebäuden und Nutzungen auf rustikalem Boden, deren Abriss wegen Fristablaufs nicht mehr angeordnet werden kann, auf Mallorca für drei Jahre ab dem 15. Februar 2025 geöffnet. Der Eigentümer stellt den Antrag bei der Gemeinde und zahlt zusätzlich zu den üblichen Gebühren und Steuern je nach Antragsjahr 10 %, 12,5 % oder 15 % der Baukosten. Manche Fälle sind ausgeschlossen, etwa Gebäude in Überschwemmungsgebieten oder Küstendienstbarkeiten, und eine so legalisierte Wohnung darf in der Regel nicht an Urlauber vermietet werden, ein Verbot, das im Grundbuch steht.

Declaración de obra nueva

Die Urkunde, die ein Gebäude auf einem Grundstück festhält, sodass das Haus im Grundbuch erscheint. Ein darin fehlendes Haus, ein Pool oder Anbau wurde womöglich nie erklärt oder genehmigt. Ein Gebäude kann auch nach Ablauf der Verfolgungsfrist eingetragen werden, die Eintragung allein beweist also keine Genehmigung.

Referencia catastral

Der Code, der eine Immobilie im Catastro, der spanischen Liegenschaftskarte, bezeichnet. Er steht auf dem IBI-Bescheid, und mit ihm kann jeder Beschreibung und Lageplan der Immobilie kostenlos online abrufen.

Estancia turística en vivienda

Die Vermietung einer ganzen Wohnung an Urlauber für Aufenthalte bis 30 Nächte, oft Lizenz für die Ferienvermietung genannt. Sie erfordert eine Erklärung gegenüber dem Inselrat und einen Eintrag in dessen Register touristischer Tätigkeiten, und neue sind nur in als geeignet erklärten Gebieten möglich, siehe Lizenzen für die Ferienvermietung.

Autorización militar

Eine Genehmigung des Verteidigungsministeriums. Alle Baleareninseln sind militärische Beschränkungszonen, Käufer ohne EU-Staatsangehörigkeit brauchen sie also vor dem Erwerb rustikalen Bodens dort. Erschlossenes Land ist seit einer Anweisung des Verteidigungsministeriums von 2021 ausgenommen. Der Notar muss sie vor der Unterzeichnung der Urkunde sehen.

Eigentum und Eigentümergemeinschaft

Comunidad de propietarios

Die Eigentümergemeinschaft, die die gemeinsamen Teile eines Gebäudes oder einer Anlage nach dem Gesetz über das Horizontaleigentum (propiedad horizontal, vergleichbar dem deutschen Wohnungseigentum) verwaltet. Jeder Eigentümer zahlt Hausgeld und kann in der Eigentümerversammlung (junta) abstimmen.

Cuota de participación

Ihr im Titel festgelegter prozentualer Anteil am Gebäude. Sofern die Regeln nichts anderes sagen, bestimmt er Ihren Anteil an den Kosten der Gemeinschaft.

Derrama

Eine einmalige Umlage, die die Eigentümer für Arbeiten oder andere Sonderkosten beschließen. Der Kaufvertrag kann regeln, wer eine vor dem Abschluss beschlossene, aber danach fällige Umlage zahlt.

Fondo de reserva

Die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft für Wartung und Reparaturen. Sie muss gesetzlich mindestens 10 % des letzten ordentlichen Haushalts betragen.

Administrador de fincas

Ein von der Gemeinschaft beauftragter Verwalter, der Buchhaltung und Unterlagen führt. Verlangen Sie die Bescheinigung über offenes Hausgeld und die Protokolle (actas) der letzten Versammlungen.

IBI (impuesto sobre bienes inmuebles)

Die jährliche kommunale Grundsteuer auf Basis des Katasterwerts. Wer am 1. Januar Eigentümer ist, schuldet den Bescheid dieses Jahres.

IRNR (impuesto sobre la renta de no residentes)

Die Einkommensteuer für Nichtresidenten, erklärt mit Formular 210. Eigentümer, die im Ausland leben, zahlen sie auf Mieteinnahmen oder, wenn die Immobilie nicht vermietet ist, auf unterstellte Einkünfte, siehe Steuern für Eigentümer.

Renta imputada

Unterstellte Einkünfte, die Spanien für die nicht vermietete Immobilie eines Nichtresidenten besteuert: 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, je nachdem, wann die Werte der Gemeinde zuletzt überprüft wurden. Der Steuersatz beträgt 19 % für Ansässige in EU und EWR und 24 % für alle anderen, auch für Ansässige im Vereinigten Königreich und in den USA.

Testamento

Ein Testament. Ausländische Eigentümer können vor einem spanischen Notar eines für ihre spanische Immobilie errichten. Wie es zu einem Testament im Heimatland passt, erklärt Erbschaft und Testament.

Aufenthalt und Formalitäten

NIE (número de identidad de extranjero)

Die persönliche Identifikations- und Steuernummer, die Spanien Ausländern zuteilt. Notare brauchen sie, um Sie in der Urkunde festzuhalten, Sie benötigen sie also vor der Unterzeichnung. Sie ist persönlich und einmalig, gibt aber kein Recht, in Spanien zu leben, siehe So beantragen Sie die NIE-Nummer.

TIE (tarjeta de identidad de extranjero)

Die Aufenthaltskarte für Nicht-EU-Bürger, auch britische Residenten, mit ihrer NIE-Nummer. Bürger aus EU und EWR, die länger als drei Monate bleiben, lassen sich stattdessen registrieren und erhalten eine Registrierungsbescheinigung (certificado de registro).

Cita previa

Ein vorab gebuchter Termin, meist online, den viele Behörden vor einem persönlichen Vorgang verlangen.

Empadronamiento (padró)

Die Eintragung ins Einwohnerregister der Gemeinde (Padrón). Wer in Spanien lebt, muss sich in der Gemeinde eintragen, in der er hauptsächlich wohnt (Gesetz 7/1985, Artikel 15).

Residente fiscal

In Spanien steuerlich ansässig: wer mehr als 183 Tage eines Kalenderjahres hier verbringt oder hier seine Haupttätigkeit oder wirtschaftlichen Interessen hat. Steuerlich Ansässige zahlen spanische Einkommensteuer auf ihr Welteinkommen.

Residencia no lucrativa

Eine Aufenthaltserlaubnis für Nicht-EU-Bürger, die in Spanien leben, ohne zu arbeiten. Antragsteller brauchen eine Krankenversicherung und Einkommen oder Ersparnisse von monatlich mindestens 400 % eines amtlichen Index (IPREM) für den Hauptantragsteller.

Golden Visa

Das Investorenvisum, das früher ein Immobilienkauf ab 500.000 € je Antragsteller ermöglichte. Spanien hat es mit Wirkung zum 3. April 2025 abgeschafft (Organgesetz 1/2025).

Gestoría

Ein Büro, das gegen Honorar Formalitäten bei Behörden erledigt, etwa Steuerformulare und Eintragungen. Ein Gestor ist kein Anwalt: Dieser berät zur rechtlichen Seite eines Kaufs und prüft sie.

Die Polizeigebühr für die Zuteilung einer NIE-Nummer in Spanien beträgt 9,84 € (Oktober 2026), gezahlt mit Formular 790, Código 012. Ein spanisches Konsulat im Ausland kann eine andere Gebühr verlangen, fragen Sie dort nach.

Aktuelle Änderungen hinter diesen Begriffen

• 10. Mai 2024: Das balearische Gesetz 3/2024 trat in Kraft. Es stellt Anforderungen an Makler, darunter Versicherung, Sicherheit und Inhalt der Nota de encargo, und schuf ein freiwilliges Maklerregister.
• 29. Mai 2024: Auf den Balearen ersetzte die Bezugsgenehmigung der Gemeinde bei Neubauten die Erstbezugs-Cédula (Gesetzesdekret 3/2024). Das Gesetz 7/2024, in Kraft seit dem 14. Dezember 2024, hob das Gesetzesdekret auf und behielt die Regel bei.
• 15. Februar 2025: Die Dreijahresfrist für die außerordentliche Legalisierung von Gebäuden auf rustikalem Boden begann auf Mallorca, nachdem der Consell de Mallorca das Verfahren aus dem Gesetz 7/2024 (Zusatzbestimmung 7) übernommen hatte. Eine Normenkontrollklage von mehr als 50 Kongressabgeordneten gegen diese Bestimmung wurde am 10. Juni 2025 zugelassen. Bei der Prüfung am 25. Oktober 2026 nannte das BOE dazu kein Urteil.
• 3. April 2025: Das Golden Visa für Investoren endete, als das Organgesetz 1/2025 es aus dem Gesetz 14/2013 strich. Ein Immobilienkauf führt für sich genommen nicht mehr zu einem Aufenthaltsrecht.
• 16. April 2025: Das balearische Gesetzesdekret 4/2025 stoppte neue Erklärungen zur Ferienvermietung für Wohnungen und andere Einheiten in Horizontaleigentum, mit begrenzten Ausnahmen. Das Balearenparlament bestätigte es im Mai 2025, und das Gesetz 4/2026 erweiterte ab dem 14. Juni 2026 eine Ausnahme.
• Ab 1. April 2027: Die Steuer auf unterstellte Einkünfte für 2026 kann erklärt werden, nach der Orden HAC/623/2026 vom 12. Juni 2026. Die Frist für Einkünfte aus 2025 läuft weiter bis zum 31. Dezember 2026.
• 8. Oktober 2026: Das Real Decreto-ley 29/2026 trat in Kraft, braucht aber noch eine Abstimmung im Parlament. Unter anderem unterstellt es möblierte Vermietungen bis 30 Nächte ab dem 1. Dezember 2026 einer Mehrwertsteuer von 10 % (außer die Immobilie ist der eigene Hauptwohnsitz des Vermieters), legt ab demselben Datum neue Höchstkoeffizienten für die Plusvalía fest und ersetzt ab dem 1. Januar 2027 die Sätze von 1,1 % und 2 % für unterstellte Einkünfte in der nationalen Einkommensteuer durch eine Staffel von 1,1 % bis 3 %, die mit dem gesamten Katasterwert der Immobilien des Eigentümers steigt. Ob diese Staffel für Nichtresidenten gilt, hatte die Agencia Tributaria bei der Prüfung nicht bestätigt.
• Das Parlament wurde am 6. Oktober 2026 für die Parlamentswahl vom 29. November 2026 aufgelöst. Über das Real Decreto-ley 29/2026 entscheidet deshalb der Ständige Ausschuss des Kongresses (Diputación Permanente) binnen 30 Tagen, gezählt in Arbeitstagen (Verfassung, Artikel 78 und 86; Geschäftsordnung des Kongresses, Artikel 90). Wird es aufgehoben, entfallen diese Maßnahmen. Ein früheres Gesetzesdekret gleichen Titels, das Real Decreto-ley 26/2026, hob der Kongress am 2. Oktober 2026 auf. Bei der Prüfung am 25. Oktober 2026 nannte das BOE weder eine Bestätigung noch eine Aufhebung des neuen.

Häufige Fragen von Käufern