Расходы и налоги при покупке

Расходы в общих чертах

Сверх цены вы платите налог при покупке, самую крупную статью, затем услуги нотариуса и реестра собственности, своих консультантов и, если берёте кредит, некоторые расходы по ипотеке. Какой налог применяется, зависит от типа сделки. Вторичное жильё (его продаёт частный владелец либо оно уже было в пользовании) облагается налогом на передачу имущества. Новое жильё, которое застройщик продаёт впервые, облагается НДС и гербовым сбором. Налоговая служба Испании объясняет это разделение на странице IVA или ITP при покупке жилья.

Налог на передачу имущества (ITP) на вторичное жильё

Налог на передачу имущества, ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales): региональный налог, который платит покупатель. На Майорке ставки устанавливает балеарский налоговый закон (законодательный декрет 1/2014, ст. 10), а платят налог в ATIB, балеарское налоговое агентство. Каждая часть стоимости облагается по своей ставке, так что 9% берутся только с части свыше 400 000 €, и так далее.

Примеры: за жильё стоимостью 500 000 € платят 41 000 € (32 000 € плюс 9% от 100 000 €), за жильё стоимостью 1,5 млн € платят 150 000 €. Закон превращает результат шкалы в среднюю ставку, округлённую до двух знаков, и применяет её, поэтому некоторые суммы выходят чуть меньше: за жильё стоимостью 600 000 € платят 49 980 € (8,33%), за жильё стоимостью 3 млн € платят 339 900 € (11,33%). Средняя ставка считается от стоимости всего объекта и затем применяется к доле каждого покупателя, так что покупка на двоих не переводит вас в более низкую ступень.

Налоговая база равна референтной стоимости объекта (valor de referencia), либо цене или заявленной стоимости, если они выше (правило введено Законом 11/2021). Испанский кадастр (Catastro) ежегодно устанавливает референтные стоимости по ценам реальных сделок, о которых сообщают нотариусы, и стоимость объекта можно посмотреть в онлайн-офисе Catastro. Если у объекта нет референтной стоимости, базой служит наибольшая из заявленной стоимости, цены и рыночной стоимости. Если вы считаете референтную стоимость завышенной, оспорить её можно только просьбой к ATIB исправить вашу декларацию или обжалованием начисления, и тогда Catastro даёт заключение о стоимости. В феврале 2026 г. Конституционный суд отклонил оспаривание этих правил (решение 13/2026), так что они действуют.

Пониженный ITP на основное жильё

На Балеарских островах ITP ниже в некоторых случаях, когда жильё становится постоянным местом жительства покупателя (основным жильём) и его стоимость невелика. Льготы используют определение из испанского подоходного налога: в общих чертах, жильё, в которое вы въезжаете в течение 12 месяцев после покупки и живёте непрерывно не меньше трёх лет, с некоторыми исключениями. Большинство льгот зависит от этого, поэтому дом для отдыха под них не подходит. Балеарский Закон 4/2026 от 11 июня 2026 г., действующий с 14 июня 2026 г., изменил несколько льгот и поднял предел стоимости для Майорки.

Условие о владении другим жильём касается любого другого жилья, и закон не ограничивает его жильём в Испании. Спросите юриста, как учитывается жильё за границей, прежде чем рассчитывать на эти льготы, а о резидентстве читайте в руководстве Переезд на Майорку.

Новостройки: НДС и гербовый сбор

Когда застройщик впервые продаёт готовое жильё, сделка облагается НДС (IVA) вместо налога на передачу имущества. Ставка 10% для жилья, включая до двух машиномест и подсобные помещения, например кладовую в том же здании, проданные вместе с ним, и 4% для официально защищённого жилья особого режима или построенного государственным органом. НДС вы платите застройщику, а тот передаёт его налоговой службе. Национальный декрет-закон, ещё требующий голосования в Конгрессе, с 1 декабря 2026 г. применит 4% и к части другого защищённого жилья: см. последний раздел.

Акт сделки с НДС также облагается балеарским гербовым сбором, AJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados), со стоимости в акте, которая не может быть ниже референтной. Вы платите его в ATIB по форме 600 в течение месяца, как ITP при покупке вторичного жилья.

Пример: новая квартира за 600 000 € облагается НДС 60 000 € и AJD 9 000 €, всего 69 000 €. Вторичное жильё по той же цене облагается ITP 49 980 €.

Нотариус, реестр собственности и консультанты

Нотариус выступает нейтральным должностным лицом: он проверяет личности и документы, читает акт (escritura) с обеими сторонами и удостоверяет подписание. Услуги нотариуса оплачиваются по национальному тарифу (королевский декрет 1426/1989): гонорар за акт купли-продажи идёт по шкале, доля которой снижается с ростом цены, и только за часть стоимости свыше 6 010 121,04 € он свободно согласуется. Копии и дополнительные страницы оплачиваются отдельно.

По умолчанию продавец платит за оформление акта, а покупатель за первую копию и всё после продажи (Гражданский кодекс, ст. 1455). Частный договор может это изменить, поэтому прочитайте пункт о расходах до подписания.

Регистрация акта в реестре собственности (Registro de la Propiedad) защищает ваше право собственности от третьих лиц. Тариф реестра (королевский декрет 1427/1989) тоже национальный. Основной сбор за запись покупки каждого зарегистрированного объекта не может превышать 2 181,67 €. Несколько мелких позиций, таких как входящая запись и справки, оплачиваются отдельно.

• Ваш юрист: гонорар согласуется с вами. Попросите письменную смету с перечнем включённого. См. Как выбрать юриста.
• Gestoría: административное бюро, которое подаёт налоговые формы и занимается регистрацией. Гонорар согласуется заранее; некоторые юристы делают эту работу сами.
• Риелтор: комиссия устанавливается агентским договором и выплачивается тем, кто его подписал. До просмотра спросите, ждёт ли агент оплаты от вас, и любое вознаграждение согласуйте письменно.
• Перевод и доверенности: если вы не понимаете испанский, у нотариуса может понадобиться переводчик, а если за вас подписывает другой человек, нужна нотариальная доверенность.
• Ваш NIE, налоговый идентификационный номер иностранца: реестр не зарегистрирует акт без налоговых номеров всех подписавших. См. Как получить номер NIE.
• Банковские комиссии за международные переводы и обмен валюты.

Escritura

Публичный акт купли-продажи, подписанный у нотариуса.

Notario

Нотариус: нейтральное должностное лицо, удостоверяющее акт. Это не ваш личный консультант.

Registro de la Propiedad

Реестр собственности: в нём записано, кому принадлежит объект и какие на нём обременения.

Gestoría

Административное бюро, которое подаёт формы и оформляет документы, например регистрацию.

Valor de referencia

Официальная референтная стоимость Catastro, минимальная база налога на передачу имущества и гербового сбора.

Расходы по ипотеке: кто что платит

Если вы занимаете как физическое лицо под залог жилья, Закон о кредитовании недвижимости (Закон 5/2019, действует с 16 июня 2019 г.) определяет, кто оплачивает оформление кредита. С 10 ноября 2018 г. банк также выступает плательщиком гербового сбора с ипотечного акта (королевский декрет-закон 17/2018). Ваш налог при покупке не меняется.

Банк может также взять единую комиссию за открытие. Её нужно указать в документах, которые он передаёт вам не менее чем за десять дней до подписания, включая обязывающее предложение (FEIN). Доля кредита от стоимости, документы и сроки описаны в руководстве Ипотека для нерезидентов.

Покупка у продавца-нерезидента

Если продавец не налоговый резидент Испании, покупатель обязан удержать часть его налога, будь сам покупатель резидентом или нет.

1. 1

   Удержите 3% цены

   При подписании вы удерживаете 3% согласованной цены. Это авансовый платёж в счёт налога продавца с прибыли. Если нерезиденты лишь некоторые из продавцов, 3% применяются лишь к их доле цены.

2. 2

   Заплатите по форме 211 в течение месяца

   Вы перечисляете 3% в налоговую службу Испании (Agencia Tributaria) по форме 211, по одной форме на объект, в течение месяца после продажи. Продавец получает свой экземпляр и учитывает платёж в своей декларации о продаже.

3. 3

   Разберитесь с муниципальной плусвалией

   Плусвалией называют налог мэрии на рост стоимости земли. Его платит продавец, но если продаёт физическое лицо-нерезидент, покупатель отвечает за налог как плательщик вместо него. Задекларировать его нужно в течение 30 рабочих дней после продажи, поэтому спросите юриста, как покрыть сумму, например удержав её из цены.

Сроки и формы после подписания

1. 1

   В течение месяца: налог при покупке

   Налог на передачу имущества (вторичное жильё) или гербовый сбор (новостройка) рассчитывают самостоятельно и платят в ATIB по форме 600 в течение месяца после акта. Плательщик вы, даже если декларацию подаёт юрист или gestoría.

2. 2

   В течение месяца: удержание 3%

   Если продавец нерезидент, форма 211 и 3% поступают в Agencia Tributaria в течение месяца после продажи.

3. 3

   В течение 30 рабочих дней: плусвалия

   Продавец должен задекларировать муниципальную плусвалию в течение 30 рабочих дней, и закон обязывает покупателя в тот же срок уведомить мэрию о продаже. Если продаёт физическое лицо-нерезидент, налог декларируете вы как плательщик вместо него. Где мэрия применяет самоначисление, как Пальма, налог платят в тот же срок. Реестр не зарегистрирует акт, пока плусвалия не задекларирована или продажа не заявлена.

4. 4

   После уплаты налога: регистрация

   Акт и подтверждение уплаты налога передают в реестр собственности. Регистрация завершает вашу защиту как собственника.

5. 5

   Дальше: текущие расходы

   Переоформите на себя налог IBI, взносы сообщества собственников и коммунальные услуги. См. Налоги для владельцев.

Недавние и предлагаемые изменения

• Действует с 8 октября 2026 г., но ещё требует подтверждения голосованием, которое проводит постоянная комиссия Конгресса (Diputación Permanente), потому что парламент распущен 6 октября 2026 г.: национальный королевский декрет-закон 29/2026 от 6 октября. Конгресс отменил почти идентичный декрет-закон (26/2026) 2 октября 2026 г., и на 31 октября 2026 г. BOE не опубликовал голосования по новому. Он не меняет ITP, AJD и НДС 10% на новое жильё. С 1 декабря 2026 г. он распространит ставку НДС 4% на жильё с постоянным защищённым статусом, продаваемое застройщиком. Кроме того, он меняет действующую надбавку IBI на давно пустующее жильё и позволяет мэриям в официально объявленных районах напряжённого рынка жилья вводить надбавку IBI на жильё для туристической аренды; на Балеарских островах к октябрю 2026 г. такого района не объявлено. См. Налоги для владельцев.
• Только предложение: на общеполитических дебатах 20 октября 2026 г. президент Балеарских островов объявила о планах снизить налоги при покупке первого жилья для молодых покупателей и покупателей с инвалидностью, а 23 октября парламент Балеарских островов принял к рассмотрению предложения об этом правительству. Одно из них просит отменить ITP и AJD для покупателей младше 36 лет и с инвалидностью и вдвое снизить налог для покупателей 36–40 лет. Это пока только заявления и предложения: законопроект с такими изменениями не опубликован.
• Действует с 14 июня 2026 г.: балеарский Закон 4/2026 от 11 июня (опубликован 13 июня 2026 г.) изменил семейные льготы, снизил гербовый сбор на первое основное жильё с 1,2% до 1%, добавил ставку 0,5% и льготу 100% по гербовому сбору для части молодых покупателей и покупателей с инвалидностью и ввёл льготы 50% на жильё с ограниченной ценой.
• Действует с 14 июня 2026 г.: Закон 4/2026 установил минимум 331 859,70 € для островных пределов стоимости, а приказ 13/2026 (опубликован 25 июня 2026 г.) применяет его к Майорке. Приказ 5/2026 (опубликован 17 марта 2026 г.) ранее поднял предел для Майорки с 270 151,20 € до 307 089 € с 1 марта 2026 г.
• Судебное решение от 12 февраля 2026 г.: Конституционный суд подтвердил правила, делающие референтную стоимость Catastro минимальной базой налога на передачу имущества и гербового сбора (решение 13/2026, опубликовано в BOE 19 марта 2026 г.).
• Действует с 25 июля 2025 г. (балеарский бюджетный Закон 6/2025): льгота 99% по ITP и AJD на сельскохозяйственные земли, покупаемые профессиональными фермерами, на строгих условиях, например сохранение земледелия в течение пяти лет.
• Действует с 1 января 2023 г. (балеарский Закон 11/2022): ставка гербового сбора 2% на объекты стоимостью 1 млн € и больше. С 1 января 2024 г. она не применяется к ипотекам и другим обеспечительным правам.
• Особой ставки для покупателей-нерезидентов нет: балеарский налоговый закон в сводной редакции от 13 июня 2026 г. применяет к резидентам и нерезидентам одинаковые ставки ITP и AJD. На октябрь 2026 г. BOE не указывает более поздних поправок к этому закону, и ни один балеарский закон или декрет-закон, принятый с тех пор, эти налоги не меняет.
• Снятое с рассмотрения предложение: национальный налог 100% на жильё, покупаемое физическими лицами и компаниями, резидентами стран вне ЕС. В проекте он не охватывал сделки с НДС, такие как большинство новостроек от застройщиков. Объявленный в январе 2025 г., законопроект был внесён в Конгресс 22 мая 2025 г. (законопроект 122/000196, опубликован 30 мая 2025 г.). Его не обсуждали, и он был снят с рассмотрения при роспуске парламента 6 октября 2026 г. перед всеобщими выборами 29 ноября 2026 г. Законом он не стал.

Вопросы покупателей