Glossaire de l’immobilier espagnol

Comment lire ce glossaire

Les termes sont regroupés dans l’ordre où un acheteur les rencontre, de la première visite à la vie sur l’île. Chaque entrée donne le mot espagnol, la version catalane si elle a des chances de figurer sur vos papiers majorquins, et une courte explication. Quand un autre guide traite le sujet en détail, l’entrée y renvoie. Les chiffres sont ceux en vigueur en octobre 2026.

Chercher un bien et faire une offre

Inmobiliaria (immobiliària)

Une agence immobilière, tenue par un agente inmobiliario (agent immobilier). La loi baléare 3/2024, en vigueur depuis le 10 mai 2024, impose aux agents une assurance de responsabilité et une garantie couvrant les fonds reçus, et fixe le contenu minimal du mandat écrit signé avec chaque client.

Nota de encargo

Le mandat écrit entre un agent et un client. La loi exige qu’il indique notamment le bien, le service et son éventuelle exclusivité, les honoraires et leurs taxes, ainsi que les données d’assurance et de garantie de l’agent. Gardez une copie de tout ce que vous signez avec un agent.

Honorarios

Les honoraires, comme la commission d’un agent. Ils doivent figurer dans la nota de encargo avec leurs taxes : si un agent vous en réclame, demandez à voir le mandat que vous avez signé.

Obra nueva / segunda mano

Un logement neuf vendu pour la première fois par son promoteur, ou un logement ancien. La différence détermine l’impôt à l’achat : TVA et droit de timbre sur le neuf, droits de mutation sur l’ancien.

Superficie útil / superficie construida

La surface utile se mesure depuis la face intérieure des murs (dans les règles de logement des Baléares, décret 145/1997). La surface construite compte aussi les murs, elle est donc plus grande, et certaines annonces ajoutent une part des parties communes : comparez ce qui est comparable.

Finca

Dans l’usage courant à Majorque, une propriété de campagne avec terrain. Au registre de la propriété, tout bien inscrit est une finca (finca registral), y compris un appartement.

Casa de pueblo (casa de poble)

Une maison traditionnelle de village ou de centre-ville, en général mitoyenne. Si elle a été modifiée au fil des ans, vérifiez que les licences et la description au registre correspondent à la réalité.

Contrats, notaire et registre de la propriété

1. 1

   Réservation (reserva)

   Facultative. Un petit versement, parfois conservé par l’agent, qui bloque le bien pour une courte période pendant le début des vérifications. Ses conditions sont celles du document.

2. 2

   Contrat privé avec acompte (contrato de arras)

   Signé quand les vérifications sont satisfaisantes. Il fixe le prix, l’acompte et la date limite de l’acte, et il engage les deux parties.

3. 3

   Acte de vente (escritura)

   Signé devant un notaire. Vous payez le solde et, sauf mention contraire dans l’acte, la signature vaut remise du bien.

4. 4

   Impôts et inscription

   Les droits de mutation ou le droit de timbre se déclarent et se paient dans un délai d’un mois. Le notaire envoie normalement une copie électronique de l’acte au registre de la propriété le jour de la signature, et l’inscription vous protège à l’égard des tiers.

Contrato de reserva

Un court accord privé qui retire un bien du marché pendant quelques jours ou semaines contre un versement. Vérifiez qui détient l’argent, s’il s’impute sur le prix et quand il est rendu. Un agent des Baléares qui détient ces fonds doit disposer d’une garantie couvrant leur restitution.

Contrato de arras

Le contrat privé par lequel l’acheteur verse un acompte (arras ou señal) sur le prix, proche du compromis de vente sans être identique. Il est facultatif mais engage une fois signé, et sa rédaction décide de ce qui se passe si une partie se retire.

Arras penitenciales

Des arras qui permettent à chaque partie de se retirer : l’acheteur en perdant l’acompte, le vendeur en le restituant au double (Code civil, article 1454). Elles ne s’appliquent que si le contrat le prévoit.

Arras confirmatorias

Un acompte qui n’est qu’un paiement partiel confirmant la vente. Aucune partie ne peut se retirer librement. Si l’une ne signe pas, l’autre peut demander au juge de faire exécuter le contrat ou d’y mettre fin, avec dommages et intérêts dans les deux cas (Code civil, article 1124).

Escritura pública de compraventa

L’acte authentique de vente, signé devant un notaire. C’est le document qui fait entrer votre achat au registre de la propriété.

Notario (notari)

Un officier public qui vérifie les identités, le titre, les charges et les paiements et authentifie l’acte. Le notaire reste neutre entre l’acheteur et le vendeur, et ses honoraires suivent un barème national officiel (arancel).

Poder notarial

Une procuration donnée devant notaire, qui permet à quelqu’un de signer pour vous. Elle peut se limiter aux besoins de l’achat ; voir L’achat immobilier.

Apostilla

L’apostille : le certificat de la Convention de La Haye de 1961 qui atteste un acte public d’un pays membre, comme une procuration signée devant un notaire français, belge, suisse ou luxembourgeois, pour son usage dans un autre.

Traductor jurado

Un traducteur assermenté titulaire du diplôme du ministère espagnol des Affaires étrangères et inscrit dans son répertoire public. Demandez à votre avocat ou au notaire si un document étranger exige une traduction assermentée.

Nota simple

Un court extrait du registre de la propriété indiquant le propriétaire, la description et les charges inscrites. Elle coûte 9,02 € par bien hors taxes en ligne et n’a qu’une valeur d’information, à la date de sa délivrance.

Registro de la Propiedad

Le registre de la propriété, qui consigne le propriétaire de chaque bien et les droits et charges qui le grèvent. Inscrire votre acte protège votre propriété à l’égard des tiers.

Cargas

Les charges inscrites sur un bien, comme une hypothèque (hipoteca) ou une saisie (embargo). Votre avocat vérifie comment chacune sera levée à la signature.

Usufructo / nuda propiedad

L’usufruit est le droit d’user et de jouir d’un bien appartenant à autrui (Code civil, article 467). Le propriétaire ne conserve que la nue-propriété (nuda propiedad) et ne peut pas utiliser le logement avant la fin de l’usufruit.

Servidumbre

Une servitude : une charge sur un bien au profit d’un autre, comme un droit de passage (servidumbre de paso) sur le terrain d’un voisin (Code civil, article 530). Vérifiez comment on accède à une propriété de campagne.

Impôts et frais à l’achat

L’impôt dépend de qui vend. Une revente est soumise aux droits de mutation, versés à l’agence fiscale des Baléares. Un logement neuf acheté à son promoteur est soumis à la place à la TVA et au droit de timbre. Le détail, et les taux réduits pour certaines résidences principales, figurent dans Frais d’achat et impôts.

ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales)

Les droits de mutation des Baléares sur l’ancien, calculés sur le plus élevé du prix et de la valeur de référence. Chaque taux ne s’applique qu’à sa tranche : l’impôt est donc de 41 000 € sur un logement à 500 000 €.

IVA (impuesto sobre el valor añadido)

La TVA espagnole. Un logement neuf vendu pour la première fois par son promoteur supporte 10 % de TVA à la place des droits de mutation.

AJD (actos jurídicos documentados)

Le droit de timbre sur les actes notariés. L’acheteur d’un logement neuf le paie en plus de la TVA ; sur un acte de prêt hypothécaire, c’est la banque qui le paie depuis le 10 novembre 2018.

Modelo 600

Le formulaire d’autoliquidation des Baléares pour les droits de mutation et le droit de timbre, déposé et payé à l’ATIB dans le mois suivant l’acte.

Retención del 3% (modelo 211)

Quand le vendeur ne réside pas en Espagne, l’acheteur retient 3 % du prix et les verse à l’Agencia Tributaria sur le modelo 211 dans un délai d’un mois. La somme s’impute sur l’impôt du vendeur sur sa plus-value éventuelle. À défaut de paiement, le bien lui-même en répond.

Plusvalía municipal

L’impôt de la mairie sur la hausse de valeur du terrain urbain pendant la détention du vendeur. Il est dû par le vendeur, mais l’acheteur doit le payer quand le vendeur est un particulier non résident. Dans toute vente, l’acheteur doit aussi en aviser la mairie dans les mêmes 30 jours ouvrables.

Valor de referencia

Une valeur fixée par le Catastro à partir des prix déclarés par les notaires dans les ventes réelles, plafonnée à la valeur de marché. Les droits de mutation portent au moins sur ce montant, même si le prix est inférieur.

Valor catastral

La valeur cadastrale, un montant distinct de la valeur de référence. Elle sert de base à l’IBI et au revenu imputé des propriétaires non résidents, et figure sur l’avis d’IBI.

Terrains, urbanisme et licences

Suelo urbano / suelo urbanizable

Le terrain urbain est celui que le plan d’urbanisme place dans la zone bâtie, avec tous les services de base : voirie, eau, électricité, éclairage public et égouts. Le terrain à urbaniser (urbanizable) est celui que le plan réserve à une croissance future.

Suelo rústico

Le terrain rustique : hors villes et villages, hors zone constructible, où bâtir est très encadré. Il est commun (común) ou protégé (protegido), et sa catégorie décide si une maison peut y être construite ; voir Acheter une finca.

ANEI

Área natural de especial interés : une catégorie protégée de terrain rustique. Le plan de l’île en vigueur n’y autorise pas de nouvelles maisons individuelles.

PTIM et plan general

Le PTIM (Pla Territorial Insular de Mallorca) est le plan d’urbanisme de toute l’île. Le plan général de chaque commune (plan general, ou anciennes normas subsidiarias, comparable au PLU français) fixe ensuite ce qui peut être bâti sur chaque terrain.

Licencia de obras

Le permis de construire de la mairie, aussi appelé permis d’urbanisme en Belgique. Les bâtiments neufs, les travaux exigeant un projet technique, les démolitions et les changements d’usage en ont besoin. Les petits travaux simples peuvent ne nécessiter qu’une déclaration préalable à la mairie (comunicación previa).

Licencia de ocupación o de primera utilización

La licence de la mairie qui confirme qu’un bâtiment neuf ou modifié peut être utilisé. Depuis le 29 mai 2024, elle remplace le certificat d’habitabilité de première occupation pour les logements neufs. Dix ans après son octroi, un certificat d’habitabilité de renouvellement est requis.

Cédula de habitabilidad (cèdula d’habitabilitat)

Le certificat, délivré à Majorque par le Consell de Mallorca, attestant qu’un logement respecte les normes minimales d’habitabilité. Il est nécessaire pour habiter ou louer le logement et pour les contrats de fourniture permanents, et il expire dix ans après sa délivrance.

Certificado de eficiencia energética

Le certificat de performance énergétique, noté de A à G. Le vendeur doit en joindre une copie au contrat de vente et les annonces doivent afficher la note. Il est valable jusqu’à dix ans, ou cinq en classe G.

Fuera de ordenación

Dans le droit de l’urbanisme des Baléares, le statut, entre autres, d’un bâtiment élevé sans permis qui ne peut plus être démoli parce que le délai est écoulé. Tant qu’il n’est pas régularisé, seules les réparations de santé, de sécurité et d’hygiène sont permises et, s’il a été bâti après le 1er mars 1987, il ne peut pas obtenir de contrats d’électricité, d’eau ou de services similaires.

Legalización extraordinaria

Une procédure temporaire des Baléares pour régulariser les bâtiments et usages sur terrain rustique qui ne peuvent plus être démolis parce que le délai est écoulé, ouverte à Majorque pendant trois ans à partir du 15 février 2025. Le propriétaire dépose sa demande à la mairie et paie, en plus des frais et impôts habituels, 10 %, 12,5 % ou 15 % du coût de construction selon l’année de la demande. Certains cas sont exclus, comme les bâtiments en zone inondable ou sur les servitudes côtières, et en règle générale un logement régularisé ainsi ne peut pas être loué à des touristes, interdiction inscrite au registre de la propriété.

Declaración de obra nueva

L’acte qui constate un bâtiment sur un terrain, afin que la maison apparaisse au registre de la propriété. Une maison, une piscine ou une extension qui n’y figure pas n’a peut-être jamais été déclarée ni autorisée, et un bâtiment peut aussi être inscrit une fois le délai de poursuite écoulé : l’inscription seule ne prouve donc pas l’existence d’un permis.

Referencia catastral

Le code qui identifie un bien au Catastro, le cadastre espagnol. Il figure sur l’avis d’IBI et permet à chacun de consulter gratuitement en ligne la description du bien et le plan de la parcelle.

Estancia turística en vivienda

La location d’un logement entier à des touristes pour des séjours de 30 nuits maximum, souvent appelée licence de location touristique. Elle exige une déclaration au conseil de l’île et une inscription à son registre des activités touristiques, et les nouvelles ne sont possibles que dans les zones déclarées aptes ; voir Licences de location touristique.

Autorización militar

L’autorisation du ministère de la Défense. Toutes les îles Baléares sont des zones restreintes : les acheteurs qui ne sont pas ressortissants de l’UE en ont besoin avant d’acquérir un terrain rustique. Les terrains urbanisés sont exclus depuis une instruction de la Défense de 2021. Le notaire doit la voir avant la signature de l’acte. La loi ne nomme que les ressortissants de l’UE : les acheteurs de l’EEE et de Suisse doivent faire confirmer leur cas par un avocat.

Être propriétaire et vivre en copropriété

Comunidad de propietarios

La copropriété qui gère les parties communes d’un immeuble ou d’une résidence selon la loi sur la propriété horizontale (propiedad horizontal), ou PPE en Suisse. Chaque propriétaire paie des charges et peut voter à l’assemblée (junta).

Cuota de participación

Votre quote-part de l’immeuble, en pourcentage fixé dans le titre. Sauf règle contraire, elle détermine votre part des charges de la copropriété.

Derrama

Un appel de fonds ponctuel voté par les propriétaires pour des travaux ou d’autres frais. Le contrat d’achat peut préciser qui paie un appel voté avant la signature mais exigible après.

Fondo de reserva

Le fonds de réserve de la copropriété pour l’entretien et les réparations. La loi le fixe à au moins 10 % du dernier budget ordinaire.

Administrador de fincas

Le syndic engagé par une copropriété pour tenir ses comptes et ses papiers. Demandez-lui le certificat des charges impayées et les procès-verbaux (actas) des dernières assemblées.

IBI (impuesto sobre bienes inmuebles)

L’impôt municipal annuel sur les biens immobiliers, équivalent de la taxe foncière, calculé sur la valeur cadastrale. Le propriétaire au 1er janvier doit la taxe de l’année.

IRNR (impuesto sobre la renta de no residentes)

L’impôt sur le revenu des non-résidents, déclaré sur le modelo 210. Les propriétaires qui vivent à l’étranger le paient sur leurs loyers ou, si le logement n’est pas loué, sur un revenu imputé ; voir Impôts des propriétaires.

Renta imputada

Un revenu théorique que l’Espagne impose sur le logement non loué d’un non-résident : 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, selon la date de la dernière révision des valeurs de la commune. Il est imposé à 19 % pour les résidents de l’UE et de l’EEE et à 24 % pour tous les autres, y compris les résidents suisses, britanniques et américains.

Testamento

Un testament. Les propriétaires étrangers peuvent en faire un devant un notaire espagnol pour leur bien en Espagne ; son articulation avec un testament fait dans leur pays est traitée dans Successions et testaments.

Résidence et démarches

NIE (número de identidad de extranjero)

Le numéro personnel d’identité et fiscal que l’Espagne attribue aux étrangers. Le notaire en a besoin pour vous mentionner dans l’acte : il vous le faut donc avant de signer. Il vous est propre et unique, mais ne donne aucun droit de vivre en Espagne ; voir Comment obtenir un numéro NIE.

TIE (tarjeta de identidad de extranjero)

La carte de séjour des ressortissants de pays tiers, qui indique leur NIE. Les citoyens de l’UE et de l’EEE ainsi que les Suisses qui restent plus de trois mois s’inscrivent à la place et reçoivent un certificat d’enregistrement (certificado de registro).

Cita previa

Un rendez-vous préalable, en général pris en ligne, que de nombreux services publics exigent avant une démarche en personne.

Empadronamiento (padrón)

L’inscription au registre municipal des habitants (padrón). Toute personne qui vit en Espagne doit s’inscrire dans la commune où elle réside principalement (loi 7/1985, article 15).

Residente fiscal

Résident fiscal en Espagne : une personne qui y passe plus de 183 jours par année civile, ou dont l’activité principale ou les intérêts économiques s’y trouvent. Les résidents fiscaux paient l’impôt espagnol sur leur revenu mondial.

Residencia no lucrativa

Un permis de séjour pour les ressortissants de pays tiers qui vivront en Espagne sans travailler. Il faut une assurance maladie et des revenus ou une épargne d’au moins 400 % d’un indice officiel (IPREM) par mois pour le demandeur principal.

Golden visa

Le visa de résidence pour investisseurs qu’accordait un achat immobilier de 500 000 € ou plus par demandeur. L’Espagne l’a supprimé à compter du 3 avril 2025 (loi organique 1/2025).

Gestoría

Un cabinet qui prend en charge les démarches administratives, comme les formulaires fiscaux et les inscriptions, contre rémunération. Un gestor n’est pas un avocat, lequel conseille et contrôle le volet juridique d’un achat.

La taxe de police pour l’attribution d’un NIE en Espagne est de 9,84 € (octobre 2026), payée sur le formulaire 790, code 012. Un consulat d’Espagne à l’étranger peut appliquer un autre tarif : renseignez-vous auprès de lui.

Les changements récents derrière ces termes

• 10 mai 2024 : entrée en vigueur de la loi baléare 3/2024. Elle fixe des exigences pour les agents immobiliers, dont l’assurance, la garantie et le contenu de la nota de encargo, et crée un registre volontaire des agents.
• 29 mai 2024 : aux Baléares, la licence d’occupation de la mairie remplace le certificat d’habitabilité de première occupation pour les logements neufs (décret-loi 3/2024). La loi 7/2024, en vigueur depuis le 14 décembre 2024, a abrogé le décret-loi et conservé la règle.
• 15 février 2025 : ouverture à Majorque de la fenêtre de trois ans pour la régularisation extraordinaire des bâtiments sur terrain rustique, après l’adoption par le Consell de Mallorca de la procédure de la loi 7/2024 (disposition additionnelle 7). Deux recours constitutionnels de plus de 50 députés visent cette disposition : le 1840-2025, admis le 10 juin 2025, et le 7410-2025, admis le 18 novembre 2025 contre les modifications de juillet 2025. Le BOE ne mentionnait aucune décision sur l’un ou l’autre lors de la vérification du 25 octobre 2026.
• 3 avril 2025 : fin du golden visa pour investisseurs, la loi organique 1/2025 l’ayant retiré de la loi 14/2013. Acheter un logement ne donne plus à lui seul accès à la résidence.
• 16 avril 2025 : le décret-loi baléare 4/2025 met fin aux nouvelles déclarations de location touristique pour les appartements et autres logements en copropriété, sauf exceptions limitées. Le Parlement des Baléares l’a validé en mai 2025, et la loi 4/2026 a élargi une exception à compter du 14 juin 2026.
• À partir du 1er avril 2027 : déclaration possible de l’impôt des non-résidents sur le revenu imputé de 2026, selon l’arrêté HAC/623/2026 du 12 juin 2026. La période pour les revenus de 2025 court toujours jusqu’au 31 décembre 2026.
• 8 octobre 2026 : entrée en vigueur du décret-loi royal 29/2026, qui doit encore passer un vote parlementaire. Il soumet notamment à 10 % de TVA les locations meublées de 30 nuits maximum à partir du 1er décembre 2026 (sauf si le logement est la résidence principale du bailleur), fixe de nouveaux coefficients maximaux de plusvalía à la même date, et remplace les taux de revenu imputé de 1,1 % et 2 % de l’impôt national sur le revenu par un barème de 1,1 % à 3 %, croissant avec la valeur cadastrale totale des biens du propriétaire, à partir du 1er janvier 2027. L’Agencia Tributaria n’avait pas confirmé, lors de la vérification, si ce barème s’appliquerait aux non-résidents.
• Le Parlement a été dissous le 6 octobre 2026 pour les élections générales du 29 novembre 2026 : le vote sur le décret-loi royal 29/2026 revient donc à la commission permanente du Congrès (Diputación Permanente), qui doit se prononcer sous 30 jours, comptés en jours ouvrables (Constitution, articles 78 et 86 ; règlement du Congrès, article 90). En cas d’abrogation, ces mesures tombent. Un précédent décret-loi portant le même titre, le décret-loi royal 26/2026, a été abrogé par le Congrès le 2 octobre 2026. Lors de la vérification du 25 octobre 2026, le BOE ne mentionnait ni validation ni abrogation du nouveau.

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