Der Kauf im Überblick
Der Immobilienkauf auf Mallorca läuft rechtlich genauso ab wie überall in Spanien, mit balearischen Steuersätzen und einigen inseltypischen Prüfungen. Neben Ihnen und dem Verkäufer zählen vor allem drei Beteiligte: Ihr eigener Anwalt, der Notar (ein Amtsträger, der die Urkunde errichtet und neutral bleiben muss) und das Grundbuchamt. Die folgenden Schritte stehen in der üblichen Reihenfolge, einige überschneiden sich.
Gebiet und Budget planen
Legen Sie fest, wo und was Sie kaufen wollen, und kalkulieren Sie Steuern und Gebühren zusätzlich zum Preis ein.
NIE-Nummer beantragen
Beantragen Sie die Identifikationsnummer, die Spanien an Ausländer vergibt. Der Notar nimmt sie in die Urkunde auf, das Grundbuchamt braucht sie.
Anwalt beauftragen und Bankkonto eröffnen
Wählen Sie einen Anwalt, der nur für Sie arbeitet, und klären Sie, wie Sie Kaufpreis und laufende Kosten bezahlen.
Angebot abgeben
Sie einigen sich auf den Preis. Manche Makler verlangen an diesem Punkt eine Reservierungszahlung.
Immobilie prüfen
Ihr Anwalt prüft Eigentum, Schulden, Genehmigungen und Planungsrecht, bevor Sie sich binden.
Privaten Vertrag unterschreiben
Käufer und Verkäufer unterzeichnen einen Vertrag mit Anzahlung (Arras) und einem spätesten Termin für den Abschluss.
Hypothek klären
Wenn Sie finanzieren, muss Ihnen das verbindliche Angebot der Bank mindestens 10 Kalendertage vor der Unterschrift vorliegen.
Escritura beim Notar unterschreiben
Sie zahlen den Restbetrag, unterzeichnen die Kaufurkunde und erhalten die Schlüssel.
Steuern zahlen
Grunderwerbsteuer oder, beim Neubau, Stempelsteuer sind binnen eines Monats nach der Unterschrift fällig. Die Mehrwertsteuer auf einen Neubau zahlen Sie mit dem Preis an den Bauträger.
Eintragen und einrichten
Die Urkunde wird ins Grundbuch eingetragen. Danach übernehmen Sie die Versorgungsverträge und treten der Eigentümergemeinschaft bei.
| Etappe | Mögliche Dauer | Grund |
|---|---|---|
| NIE-Nummer über eine spanische Vertretung in Deutschland | Rund zwei bis fünf Wochen, mitunter länger | Düsseldorf und Hamburg nennen im Schnitt rund zwei Wochen, die Botschaft in Berlin zwei bis drei, das Generalkonsulat Stuttgart vier bis fünf, an anderer Stelle zwei |
| Privater Vertrag bis Abschluss | Nach Vereinbarung | Der späteste Termin für die Escritura steht im privaten Vertrag |
| Hypothek | Mindestens 10 Kalendertage vom verbindlichen Angebot bis zur Unterschrift | Gesetz 5/2019, Artikel 14 |
| Militärische Genehmigung (Nicht-EU-Bürger, rustikaler Boden) | Die Verordnung von 1978 sieht bis zu zwei Monate für Stellungnahmen und zwei weitere für die Entscheidung vor | Königliches Dekret 689/1978, Artikel 81; muss vor der Escritura vorliegen (Gesetz 8/1975, Artikel 20) |
| Steuern nach der Unterschrift | Binnen eines Monats (Plusvalía municipal: 30 Arbeitstage) | Fristen für balearische Grunderwerbsteuer oder Stempelsteuer und den Einbehalt von 3 % |
| Grundbuch | 15 Tage ab Vorlage der Urkunde | Ley Hipotecaria, Artikel 18; länger, wenn der Registerführer Mängel feststellt |
Gebiet, Budget und ein unabhängiger Anwalt
Überlegen Sie vor den ersten Besichtigungen, wie Sie die Immobilie nutzen wollen. Wenn Sie an Urlauber vermieten möchten, klären Sie früh, ob sie eine Lizenz für die Ferienvermietung erhalten kann, denn Mallorca beschränkt diese nach Gebiet und Immobilientyp (siehe Lizenzen für die Ferienvermietung). In einem Gebäude oder einer Anlage mit Eigentümergemeinschaft braucht eine neue Ferienvermietung seit dem 3. April 2025 außerdem die ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft mit Dreifünftelmehrheit (Ley de Propiedad Horizontal, Artikel 7.3 und 17.12). Für Landhäuser auf rustikalem Boden (suelo rústico, Land außerhalb der Orte, auf dem kaum gebaut werden darf) gelten eigene Regeln, siehe Finca kaufen.
Rechnen Sie Steuern und Gebühren zum Preis hinzu. Eine Bestandsimmobilie unterliegt der balearischen Grunderwerbsteuer (ITP, impuesto sobre transmisiones patrimoniales). Grundlage ist der höhere Betrag aus Kaufpreis und Referenzwert (valor de referencia), den das Catastro, die spanische Katasterbehörde, veröffentlicht. Ein Neubau vom Bauträger kostet stattdessen 10 % Mehrwertsteuer (IVA) plus Stempelsteuer (AJD, actos jurídicos documentados). Die balearische Stempelsteuer beträgt 1,5 %, ab einem Wert von 1 Mio. € sind es 2 %. Hinzu kommen Notar, Grundbuch, Anwalt und bei einer Finanzierung die Bewertung. Die vollständige Aufstellung finden Sie unter Kaufnebenkosten und Steuern.
| Wertanteil | Satz auf diesen Anteil |
|---|---|
| Bis 400.000 € | 8 % |
| 400.000,01 € bis 600.000 € | 9 % |
| 600.000,01 € bis 1.000.000 € | 10 % |
| 1.000.000,01 € bis 2.000.000 € | 12 % |
| Über 2.000.000 € | 13 % |
Ein unabhängiger Anwalt (abogado) handelt nur für Sie, nicht für Verkäufer oder Makler. Er prüft die Immobilie, entwirft oder kontrolliert die Verträge und kann sich nach dem Abschluss um Steuern und Eintragung kümmern. Spaniens Anwaltskammern müssen ihr Mitgliederregister kostenlos online zugänglich machen, sodass Sie sehen, ob jemand zur Berufsausübung berechtigt ist (Gesetz 2/1974 über die Berufskammern, Artikel 10). Zuständig für die Inseln ist das Ilustre Colegio de Abogados de las Illes Balears (ICAIB). Der Notar informiert beide Seiten neutral, vertritt Sie aber nicht. Siehe Anwalt wählen.
NIE-Nummer und spanisches Bankkonto
Die NIE-Nummer (número de identidad de extranjero, Ausländer-Identifikationsnummer) ist die persönliche Nummer, die Spanien Ausländern mit wirtschaftlichen oder sonstigen Beziehungen zum Land zuteilt. Wer eine Kaufurkunde unterschreibt, muss dem Notar seine Steuernummer nachweisen, sie wird in die Urkunde aufgenommen (Ley del Notariado, Artikel 23). Ohne sie trägt das Grundbuchamt den Kauf nicht ein (Ley Hipotecaria, Artikel 254). Spätestens am Tag der Unterschrift muss sie vorliegen.
Sie können die Nummer in Spanien beantragen oder bei der spanischen Vertretung in dem Land, in dem Sie wohnen, persönlich oder über einen Vertreter mit notarieller Vollmacht. In Deutschland nennen die Generalkonsulate Düsseldorf und Hamburg im Schnitt rund zwei Wochen, die Konsularabteilung der Botschaft in Berlin zwei bis drei Wochen (Stand: August 2024) und das Generalkonsulat Stuttgart vier bis fünf, an anderer Stelle zwei Wochen. Eine so erteilte NIE-Nummer erlaubt den Umgang mit spanischen Behörden, gibt aber kein Aufenthaltsrecht. Formulare, Gebühren und aktuelle Wartezeiten finden Sie unter So beantragen Sie die NIE-Nummer.
Mit einem spanischen Konto lassen sich der Kaufpreis per Überweisung oder Bankscheck und die jährliche Grundsteuer, das Hausgeld und die Versorgungsrechnungen per Lastschrift leichter zahlen. Bei der Eröffnung prüft die Bank Ihre Identität und verlangt von Nichtresidenten entsprechende Nachweise. Nach den Geldwäscheregeln kann sie auch fragen, woher das eingezahlte Geld stammt (Banco de España). Was Banken von nichtresidenten Kunden verlangen und was sich mit dem Wohnsitz in Spanien ändert, steht unter Umzug nach Mallorca.
Angebot, Reservierung und Prüfungen
Angebote können Sie über den Makler abgeben. Steht der Preis fest, schlagen manche Makler ein Reservierungsdokument mit Zahlung vor, das die Immobilie kurzzeitig vom Markt nimmt, während Ihr Anwalt mit den Prüfungen beginnt. Das ist nicht dasselbe wie der Arras-Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer. Für eine Reservierung gilt, was im Dokument steht. Vor der Zahlung sollten Sie deshalb wissen, wer das Geld in wessen Auftrag erhält, ob der Verkäufer das Angebot angenommen hat, ob der Betrag auf den Preis oder die Maklerprovision angerechnet wird, wie lange die Reservierung gilt und wann das Geld zurückkommt oder verfällt (OCU, Juli 2026).
Bevor Sie etwas Verbindliches unterschreiben, sollte Ihr Anwalt mindestens Folgendes prüfen:
- Den Grundbuchauszug (Nota simple): wer Eigentümer ist und welche Hypotheken, Pfändungen oder sonstigen Lasten eingetragen sind. Die amtliche Gebühr der Registerführer beträgt 3,01 € je Immobilie plus Mehrwertsteuer (Königliches Dekret 1427/1989); für den Online-Abruf nennt das Colegio de Registradores 9,02 € plus Mehrwertsteuer. Der Auszug zeigt nur den Stand am Ausstellungstag.
- Den Katastereintrag: ob Beschreibung, Fläche und Grenzen zum Grundbuch und zum Besichtigten passen.
- Planungsrecht und Genehmigungen: ob alle Gebäudeteile legal sind und ob ein Verfahren läuft.
- Schulden, die an der Immobilie hängen: Unbezahlte IBI (die jährliche kommunale Grundsteuer) und unbezahltes Hausgeld können nach dem Verkauf gegenüber der Immobilie geltend gemacht werden.
- Bescheinigungen: den Energieausweis und die Cédula de habitabilidad (die Bescheinigung des Consell de Mallorca, dass eine Wohnung bewohnbar ist). Dem Verkauf muss eine Kopie beiliegen, oder der Vertrag muss festhalten, dass es keine gibt.
- Mieter und, falls die Vermietung für Sie wichtig ist, den Status einer Lizenz für die Ferienvermietung.
Die vollständige Liste und wann sich ein Baugutachter lohnt, steht unter Gutachten und Prüfungen.
Der private Vertrag und die Anzahlung (Arras)
Ist bei den Prüfungen alles in Ordnung, unterzeichnen Käufer und Verkäufer meist einen privaten Vertrag mit Anzahlung, oft Contrato de arras genannt. Er regelt Preis, Anzahlung, was mitverkauft wird, die Verteilung der Kosten und den spätesten Notartermin. Das spanische Recht schreibt ihn nicht vor. Einmal unterschrieben bindet er aber beide Seiten, worauf der Consejo General del Notariado, die Dachorganisation der Notare, hinweist.
Das ist für deutsche Käufer ungewohnt. In Deutschland bedarf ein Grundstückskaufvertrag der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB), und das Eigentum geht erst mit der Eintragung im Grundbuch über (§ 873 BGB). In Spanien kann schon der private Vertrag ohne Notar binden. Die Unterschrift unter die Escritura gilt als Übergabe, die Eintragung sichert Ihr Eigentum dann gegenüber Dritten.
- Arras penitenciales (Reugeld)
- Beide Seiten dürfen zurücktreten: der Käufer, indem er die Anzahlung aufgibt, der Verkäufer, indem er sie doppelt zurückzahlt. Das ergibt sich aus Artikel 1454 des Código Civil und sollte klar im Vertrag stehen.
- Arras confirmatorias (bestätigende Anzahlung)
- Die Anzahlung ist eine Teilzahlung, die den Kauf bestätigt. Niemand darf frei zurücktreten. Erfüllt eine Seite nicht, kann die andere auf Erfüllung bestehen oder den Vertrag auflösen, jeweils mit Schadenersatz und notfalls gerichtlich (Código Civil, Artikel 1124).
- Arras penales (Vertragsstrafe)
- Die Anzahlung wirkt als feste Strafe für den Vertragsbruch. Sofern der Vertrag nichts anderes sagt, ersetzt sie den Schadenersatz (Código Civil, Artikel 1152). Ihre Zahlung befreit nur dann vom Vertrag, wenn das ausdrücklich vereinbart wurde (Artikel 1153).
| Art | Wenn der Käufer zurücktritt | Wenn der Verkäufer zurücktritt |
|---|---|---|
| Reugeld (Artikel 1454) | Der Käufer verliert die Anzahlung | Der Verkäufer zahlt die Anzahlung plus denselben Betrag zurück |
| Bestätigend | Der Verkäufer kann Erfüllung oder Vertragsauflösung mit Schadenersatz verlangen | Der Käufer kann Erfüllung oder Vertragsauflösung mit Schadenersatz verlangen |
| Vertragsstrafe | Es gilt die vereinbarte Strafe, in der Regel statt Schadenersatz | Es gilt die vereinbarte Strafe, in der Regel statt Schadenersatz |
Landet ein geplatzter Kauf vor Gericht, gilt seit dem 3. April 2025: Eine solche Zivilklage wird grundsätzlich nur zugelassen, wenn die Parteien zuvor eine außergerichtliche Einigung versucht haben, etwa durch Verhandlungen ihrer Anwälte oder eine Mediation (Organgesetz 1/2025, Artikel 5).
Das Gesetz nennt keine Höhe für die Anzahlung, sie ist Verhandlungssache. Nach Angaben der spanischen Verbraucherorganisation OCU sind mehr als 10 % des Preises unüblich. Im Vertrag sollte stehen, dass die Anzahlung auf den Preis angerechnet wird und wie sie gezahlt wurde.
Wenn Sie eine Hypothek brauchen
Die Finanzierung in Spanien als Nichtresident behandelt der Ratgeber Hypotheken für Nichtresidenten. Hängt der Kauf von einem Darlehen ab, kann der private Vertrag regeln, was bei einer Absage der Bank geschieht. Ohne eine solche Klausel bekommen Sie die Anzahlung nicht schon deshalb zurück, weil die Hypothek scheitert (OCU, Juli 2026). Das Gesetz 5/2019 schreibt vor der Unterschrift feste Schritte vor:
Verbindliches Angebot
Mindestens 10 Kalendertage vor der Unterschrift übergibt Ihnen die Bank das FEIN (Europäisches Standardisiertes Merkblatt, ein verbindliches Angebot), das FiAE (ein standardisiertes Warnblatt) und den Vertragsentwurf mit allen Kosten.
Kostenlose Sitzung beim Notar
Spätestens am Tag vor der Unterschrift müssen Sie oder ein Vertreter persönlich bei einem Notar Ihrer Wahl erscheinen. Er erläutert die Bedingungen, Sie beantworten einen kurzen Test, und der Notar hält das in einem Protokoll (Acta) fest.
Unterschrift
Die Hypothekenurkunde wird meist im selben Termin wie der Kauf unterschrieben, in Anwesenheit von Verkäufer, Bankvertreter und Ihnen.
Nach dem Gesetz 5/2019 zahlt die Bank die Notargebühren für die Hypothekenurkunde, deren Eintragung und die Gestoría (ein Büro, das Behördengänge erledigt). Sie zahlen die Bewertung (Tasación) und gewünschte Kopien. Seit dem 10. November 2018 schuldet die Bank auch die Stempelsteuer auf Hypothekenurkunden (Königliches Gesetzesdekret 17/2018).
Die Escritura beim Notar
Die Kaufurkunde (Escritura de compraventa) wird vor einem spanischen Notar unterzeichnet. Grundsätzlich hat jeder das Recht, den Notar zu wählen. Kaufen Sie von einem Bauträger oder einem anderen gewerblichen Verkäufer, liegt die Wahl bei Ihnen, sofern der Notar einen sinnvollen Bezug zum Kauf hat. Sonst gilt, was die Parteien vereinbaren. Ohne Einigung wählt, wer den größeren Teil der Notargebühren trägt (Reglamento Notarial, Artikel 126).
Vorbereitung
Ihr Anwalt und das Notariat bereiten die Urkunde vor. Unmittelbar vor der Unterschrift prüft der Notar Eigentum und Lasten online beim Grundbuchamt (Reglamento Notarial, Artikel 175).
Unterlagen
In einem Gebäude mit Eigentümergemeinschaft muss der Verkäufer eine Bescheinigung über offenes Hausgeld vorlegen, sofern Sie nicht ausdrücklich verzichten. Der Notar fragt außerdem nach unbezahlter IBI und weist auf sie hin.
Verlesung
Der Notar verliest oder erläutert die Urkunde. Verstehen Sie kein Spanisch und kann der Notar nicht übersetzen, muss ein von Ihnen bestellter Dolmetscher teilnehmen und mitunterzeichnen. Sie können auch eine zweisprachige Urkunde verlangen (Reglamento Notarial, Artikel 150 und 193).
Zahlung
Sie zahlen den Restbetrag, etwa per Bankscheck oder Überweisung, und die Urkunde hält jede Zahlung fest. Hat der Verkäufer eine Hypothek, fragen Sie Ihren Anwalt, wie sie abgelöst und gelöscht wird.
Nichtresidenter Verkäufer
Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, behalten Sie 3 % des Preises ein und zahlen sie an das spanische Finanzamt. Ist er eine nichtresidente Privatperson, müssen Sie außerdem seine Plusvalía municipal (eine Steuer auf den Bodenwertzuwachs) an seiner Stelle zahlen. Klären Sie mit Ihrem Anwalt, dass genug einbehalten wird.
Schlüssel
Die Unterschrift unter die Escritura gilt rechtlich als Übergabe der Immobilie, sofern die Urkunde nichts anderes sagt (Código Civil, Artikel 1462). Sie erhalten die Schlüssel, und der Notar schickt in der Regel noch am selben Tag eine elektronische Kopie ans Grundbuchamt.
Nach der Unterschrift: Steuern, Grundbuch, Versorger, Gemeinschaft
| Was | Wann | Satz | Frist und Formular |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (ITP) | Bestandsimmobilien | 8 bis 13 % nach der allgemeinen balearischen Staffel; niedrigere Sätze für manche Hauptwohnsitze | Ein Monat ab Unterschrift; Modelo 600 an die ATIB (balearische Steuerbehörde) |
| Mehrwertsteuer (IVA) | Neubauten vom Bauträger | 10 % | Vom Bauträger mit dem Preis berechnet |
| Stempelsteuer (AJD) | Neubauten vom Bauträger | 1,5 %, ab 1 Mio. € Wert 2 %; niedrigere Sätze für manche Hauptwohnsitze | Ein Monat ab Unterschrift; Modelo 600 an die ATIB |
| Einbehalt von 3 % | Verkäufer nicht in Spanien ansässig | 3 % des vereinbarten Preises | Ein Monat ab Unterschrift; Modelo 211 an die Agencia Tributaria |
| Plusvalía municipal (Steuer auf den Bodenwertzuwachs) | Städtischer Boden: Steuerschuldner ist der Verkäufer, bei einer nichtresidenten Privatperson zahlt der Käufer an ihrer Stelle | Legt jede Gemeinde fest | 30 Arbeitstage ab Unterschrift; Erklärung bei der Gemeinde |
| Verkaufsmitteilung an die Gemeinde | Jeder Kauf auf städtischem Boden, auch wenn der Verkäufer die Plusvalía zahlt | Keine Steuer | 30 Arbeitstage ab Unterschrift (Gesetz über die Kommunalfinanzen, Artikel 110.6) |
Wer eine Steuererklärung unaufgefordert verspätet abgibt, zahlt einen Zuschlag von 1 % plus 1 % für jeden vollen Verzugsmonat, nach 12 Monaten 15 % plus Zinsen (Ley General Tributaria, Artikel 27). Entdeckt das Finanzamt das Versäumnis zuerst, drohen Strafen. Ihr Anwalt oder eine Gestoría kann die Erklärungen für Sie abgeben.
Die elektronische Kopie des Notars begründet einen ersten Eintrag im Grundbuch (Asiento de presentación). 60 Tage ab diesem Eintrag kann keine widersprechende Urkunde eingetragen werden. Der Registerführer hat 15 Tage ab Vorlage für die Eintragung, die Frist beginnt neu, wenn etwas fehlt. Eingetragen wird erst, wenn Grunderwerbsteuer oder Stempelsteuer gezahlt sind und, wo Plusvalía anfällt, die Erklärung oder Mitteilung bei der Gemeinde vorliegt. Bis zur Eintragung können Sie sich gegenüber Dritten nicht auf Ihren Kauf berufen (Ley Hipotecaria, Artikel 17, 18, 32 und 254).
- Versorger: Übertragen Sie Strom-, Wasser- und gegebenenfalls Gasverträge auf Ihren Namen und richten Sie die Zahlung ein. Zählerstände vom Übergabetag erleichtern die Abrechnung. Versorger müssen vor einem Dauervertrag eine gültige Cédula de habitabilidad oder Nutzungsgenehmigung verlangen (balearisches Wohnungsgesetz 5/2018, Artikel 16).
- Eigentümergemeinschaft (Comunidad de propietarios, die die gemeinsamen Teile eines Gebäudes oder einer Anlage verwaltet): Nennen Sie dem Verwalter Ihre Daten und regeln Sie die Zahlung des Hausgelds.
- IBI: Die Jahresrechnung schuldet, wer am 1. Januar Eigentümer ist (Gesetz über die Kommunalfinanzen, Artikel 75). Der private Vertrag kann daher regeln, wie das Verkaufsjahr aufgeteilt wird.
- Jährliche Steuern als Eigentümer, einschließlich der Einkommensteuer für Nichtresidenten: siehe Steuern für Eigentümer.
Kaufen mit Vollmacht
Wenn Sie nicht zu jedem Schritt nach Mallorca reisen können, kann jemand anderes, etwa Ihr Anwalt, mit einer Vollmacht (poder notarial) für Sie handeln. Sie können sie bei einem Notar in Spanien, bei einer spanischen Auslandsvertretung oder bei einem Notar in Ihrem Heimatland erteilen. Das spanische Generalkonsulat in London etwa weist darauf hin, dass dort kein Kauf unterzeichnet werden kann, wohl aber eine Vollmacht für einen Vertreter in Spanien. Das Generalkonsulat Düsseldorf bietet Kaufvollmachten an: Sie reichen die Unterlagen ein, nennen die Lage der Immobilie oder senden eine Kopie des Arras-Vertrags, und das Konsulat vereinbart einen persönlichen Termin. Die Gebühr hängt vom Umfang des Dokuments ab.
Umfang festlegen
Eine Vollmacht kann auf diesen Kauf und eine etwaige Hypothek beschränkt oder allgemein sein. Eine enge Vollmacht begrenzt, was in Ihrem Namen geschehen kann.
Wortlaut abstimmen
Lassen Sie Ihren Anwalt und den Notar auf Mallorca zuerst einen Entwurf freigeben. Eine zu enge oder schlecht formulierte Vollmacht kann den Abschluss verzögern.
Unterschreiben
Eine beim spanischen Konsulat unterzeichnete Vollmacht geht direkt an Ihren Vertreter in Spanien oder wird Ihnen ausgehändigt, wie etwa in Düsseldorf; fragen Sie Ihr Konsulat. Eine bei einem deutschen Notar unterzeichnete Vollmacht braucht eine Apostille (die Bescheinigung nach dem Haager Übereinkommen) und, wenn sie nicht auf Spanisch ist, eine amtliche Übersetzung.
Original senden
Schicken Sie die unterschriebene Vollmacht rechtzeitig an Ihren Vertreter in Spanien, damit der Notar sie vor dem Termin prüfen kann.
Seit dem 9. November 2023 kann ein spanischer Notar eine Vollmacht für bestimmte Handlungen auch per Videokonferenz errichten, wenn Sie sich auf eine nach spanischem Recht zulässige Weise elektronisch ausweisen können. Generalvollmachten sind so nicht möglich, die Kaufurkunde selbst kann nicht per Videokonferenz unterzeichnet werden (Ley del Notariado, Artikel 17 ter). Die Wege zur Vollmacht und was vor der Unterschrift zu klären ist, vergleicht Anwalt wählen.
Häufige Fragen von Käufern
Kann ich eine Immobilie auf Mallorca kaufen, ohne nach Spanien zu reisen?
Ja. Sie können eine Vollmacht bei einer spanischen Auslandsvertretung erteilen oder bei einem deutschen Notar mit Apostille (und amtlicher Übersetzung, wenn sie nicht auf Spanisch ist). Ihr Vertreter unterschreibt dann für Sie. Er kann auch Ihre NIE-Nummer beantragen und an der Notarsitzung vor einer Hypothek teilnehmen.
Wie hoch ist die Anzahlung im privaten Vertrag?
Kein Gesetz legt sie fest, sie ist Verhandlungssache. Die spanische Verbraucherorganisation OCU nennt Anzahlungen über 10 % des Preises unüblich.
Was passiert, wenn der Verkäufer nach meiner Anzahlung abspringt?
Das hängt von der Art der Arras ab. Beim Reugeld muss der Verkäufer das Doppelte zurückzahlen. Bei bestätigender Anzahlung können Sie auf Erfüllung bestehen oder den Vertrag auflösen, jeweils mit Schadenersatz, notfalls vor Gericht nach einem außergerichtlichen Einigungsversuch.
Wann gehört mir die Immobilie rechtlich?
Die Unterschrift unter die Escritura gilt als Übergabe, sofern die Urkunde nichts anderes sagt. Die Eintragung im Grundbuch schützt Ihr Eigentum dann gegenüber Dritten.
Wer wählt den Notar?
Kaufen Sie von einem Bauträger oder einem anderen gewerblichen Verkäufer, wählen Sie, sofern der Notar einen sinnvollen Bezug zum Kauf hat. Sonst einigen sich Käufer und Verkäufer, ohne Einigung wählt, wer den größeren Teil der Gebühren trägt.
Brauche ich für den Kauf auf Mallorca eine militärische Genehmigung?
Als deutscher Staatsbürger nicht, EU-Bürger sind befreit. Nicht-EU-Bürger, auch Briten, brauchen sie für rustikalen Boden, und sie muss vor der Escritura vorliegen. Urbanisierter Boden ist seit 2021 ausgenommen. Lassen Sie den Planungsstatus des Grundstücks von Ihrem Anwalt bestätigen.
Quellen
Die amtlichen und veröffentlichten Quellen dieses Ratgebers, geprüft im Oktober 2026.
- Código Civil (konsolidierte Fassung) BOE
- Decreto Legislativo 1/2014, texto refundido de tributos cedidos de las Illes Balears (konsolidierte Fassung, Stand: 13. Juni 2026) BOE
- Instrucciones del modelo 600 (ITPAJD) ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears)
- Real Decreto Legislativo 1/1993, Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados BOE
- Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido BOE
- Real Decreto Legislativo 5/2004, Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes BOE
- Modelo 211: instrucciones Agencia Tributaria
- Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales BOE
- Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal (konsolidierte Fassung, Stand: 3. Oktober 2026) BOE
- Ley Hipotecaria BOE
- Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario BOE
- Ley del Notariado BOE
- Reglamento Notarial (Decreto de 2 de junio de 1944) BOE
- Ley 8/1975 de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional BOE
- Real Decreto 689/1978, Reglamento de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional BOE
- Resolución de 27 de noviembre de 2025 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 9. März 2026) BOE
- Ley 5/2018 de la vivienda de las Illes Balears (konsolidierte Fassung) BOE
- Ley 8/2012 del Turismo de las Illes Balears (konsolidierte Fassung) BOE
- Ley 2/1974 sobre Colegios Profesionales BOE
- Cómo comprar una vivienda Consejo General del Notariado
- Contrato de arras: qué es y qué tipos hay (14. Juli 2026) OCU
- Modelo de contrato de arras penitenciales (5. Mai 2025) OCU
- Nota online y nota simple normal Colegio de Registradores (Blog Corpme)
- Número de Identidad de Extranjero (NIE) Consulado General de España en París (Ministerio de Asuntos Exteriores)
- Notaría: preguntas frecuentes Consulado General de España en Londres (Ministerio de Asuntos Exteriores)
- ¿Cuáles son los trámites para abrir una cuenta? (9. März 2021) Banco de España (Portal del Cliente Bancario)
- Living in Spain (Stand: 3. Juli 2026) GOV.UK
- Ley 58/2003 General Tributaria BOE
- Real Decreto 1427/1989, Arancel de los Registradores de la Propiedad (konsolidierte Fassung) BOE
- Ley Orgánica 1/2025 de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia BOE
- Proposición de Ley para impulsar el alquiler de viviendas a precios asequibles (BOCG Serie B, núm. 229-1, 30. Mai 2025) Congreso de los Diputados
- Datos abiertos: proposiciones de ley, XV legislatura (Datei vom 25. Oktober 2026) Congreso de los Diputados
- Real Decreto 806/2026, de 5 de octubre, de disolución del Congreso de los Diputados y del Senado y de convocatoria de elecciones BOE
- Discurs de la presidenta del Govern, Debat de política general (20. Oktober 2026) Parlament de les Illes Balears
- Ilustre Colegio de Abogados de las Illes Balears ICAIB
- Orden 13/2026 del consejero de Economía, Hacienda e Innovación, de 22 de junio, por la que se modifica la Orden 5/2026, de 16 de marzo BOIB núm. 80, 25. Juni 2026 (Govern de les Illes Balears)
- Butlletí Oficial del Parlament de les Illes Balears núm. 158, 23 d’octubre de 2026 Parlament de les Illes Balears
- Ausländer-Identifikationsnummer (NIE) Consulado General de España en Londres (exteriores.gob.es)
- Ausländer-Identifikationsnummer (NIE) Consulado General de España en Melbourne (exteriores.gob.es)
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 311b Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 873 Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
- Número de Identidad de Extranjero (NIE) Consulado General de España en Düsseldorf (exteriores.gob.es)
- Número de Identidad de Extranjero (NIE) Consulado General de España en Hamburgo (exteriores.gob.es)
- Steuernummer für ausländische Bürger (NIE), Merkblatt Embajada de España en Berlín, Sección Consular (Stand: 24. August 2024)
- Número de Identidad de Extranjero (NIE) / Identifikationsnummer für Ausländer (NIE), Merkblatt Consulado General de España en Stuttgart (exteriores.gob.es)
- Poderes notariales Consulado General de España en Düsseldorf (exteriores.gob.es)
Allgemeine Information, keine Beratung. Dieser Ratgeber erklärt, wie es für Käufer auf Mallorca üblicherweise läuft. Vorschriften und Sätze ändern sich, und jeder Kauf ist anders. Klären Sie die Einzelheiten Ihres Falls deshalb mit einem unabhängigen Anwalt oder Steuerberater, bevor Sie sich festlegen.
