Ипотека для нерезидентов

Сколько можно занять нерезиденту

Испанские банки кредитуют иностранных покупателей, живущих за границей, но отдельного максимума кредита для нерезидентов испанский закон не устанавливает. Banco de España называет лимиты кредитования среди своих макропруденциальных инструментов, но на его странице действующих мер, проверенной в октябре 2026 г., такого лимита нет, поэтому каждый банк определяет свою политику сам. Banco de España поясняет, что кредит напрямую привязан к оценке и обычно ограничен максимумом 80% от неё. Официальной цифры для нерезидентов нет. Испанский деловой новостной сайт Merca2 в июне 2026 г. сообщил, не называя источника, что банки обычно дают нерезидентам до 60–70% стоимости. Это оценка прессы, её не подкрепляют ни официальная статистика, ни правила.

Более низкие лимиты отчасти объясняют две особенности заявки нерезидента. Центральный кредитный регистр Banco de España (CIRBE), который банк обязан проверить, содержит кредиты, о которых сообщают кредиторы, работающие в Испании, поэтому кредиты банка вашей страны могут там не значиться. А доход в другой валюте несёт курсовой риск, который закон рассматривает отдельно (см. раздел о валюте ниже). Показатель loan-to-value (LTV) это кредит в процентах от оценки, а loan-to-price это кредит в процентах от цены покупки. Поскольку кредит привязан к оценке, оценка ниже цены уменьшает возможную сумму. Полезно спросить в каждом банке, к чему относится его процент: к оценке, к цене или к меньшей из них.

Как банк проверяет платёжеспособность

Закон 5/2019 о договорах кредитования недвижимости (Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) обязывает банк тщательно оценить вашу платёжеспособность до выдачи кредита. Банк смотрит на работу, текущий доход, ожидаемый доход на весь срок кредита, активы, сбережения, постоянные расходы и имеющиеся обязательства. Если значительную часть кредита вы будете выплачивать уже на пенсии, он учитывает и ожидаемый пенсионный доход. Решение не может основываться главным образом на том, что недвижимость стоит больше кредита, или на росте цен. Закон охватывает кредиты профессионального кредитора под залог жилой недвижимости, когда заёмщик или поручитель физическое лицо, и его действие не зависит от места жительства заёмщика.

У каждого банка должны быть собственные внутренние процедуры такой оценки, поэтому доля дохода, которую можно направлять на платежи, у банков разная. Банк обязан учитывать уже имеющиеся у вас обязательства, включая кредиты в вашей стране. Он должен проверить кредитную историю в CIRBE и в частном кредитном бюро. Долги за границей могут там не отразиться, поэтому банк может попросить подтверждения из вашей страны. Стоимость процедур оценки нельзя перекладывать на вас. При отказе банк обязан без промедления сообщить об этом письменно и указать причины.

Закон также обязывает банк сразу чётко сказать, какие сведения и независимо проверяемые подтверждения ему нужны и к какому сроку. Поскольку оценка охватывает работу, доход, активы, сбережения, расходы и долги, в запрос могут входить, например:

• Паспорт и NIE, идентификационный номер иностранца; см. Как получить номер NIE
• Подтверждение дохода: последние расчётные листки и трудовой договор либо отчётность и налоговые декларации для самозанятых
• Последние налоговые декларации из страны проживания
• Недавние банковские выписки, показывающие доход, сбережения и происхождение первого взноса
• Сведения об имеющихся кредитах и ипотеках и кредитный отчёт из вашей страны
• Договор резервирования или задатка на недвижимость

Фиксированная, плавающая или смешанная ставка: Euribor

12-месячный Euribor служит главным индексом испанской плавающей ипотеки. Banco de España сообщил о 3,247% за сентябрь 2026 г. после 2,954% в августе, что на 1,075 пункта выше, чем годом ранее (пресс-релиз от 1 октября 2026 г.). Каждая месячная цифра становится официальным ориентиром после публикации в BOE, официальном вестнике Испании. Индекс обновляется каждый месяц, поэтому цифра в предложении может быстро устареть.

Заёмщиков с плавающей ставкой защищают два правила. Банк не вправе устанавливать минимальную ставку (клаузула минимума), а процентная ставка никогда не может быть отрицательной. TAE выражает полную стоимость кредита, включая оплачиваемые вами комиссии и расходы, в процентах годовых, что позволяет сравнивать предложения. Для плавающей или смешанной ставки TAE исходит из того, что ставка останется на стартовом уровне, поэтому не показывает, что будет при росте Euribor.

Банк может предложить лучшие условия, если вы возьмёте у него другие продукты. Продавать кредит только в пакете с другими продуктами запрещено, если власти не одобрили такой пакет как явно выгодный заёмщикам; есть ограниченные исключения, например обязательное страхование. Комбинированные предложения разрешены, если банк предлагает и кредит отдельно, чтобы их можно было сравнить. Банк вправе требовать страхование жилья и страхование кредита, но обязан принять равноценный полис другого страховщика, не может брать плату за его проверку и ухудшать условия кредита из-за выбора другого страховщика.

Euribor

Межбанковская ставка в евро. 12-месячное значение обычно служит индексом плавающей ипотеки в Испании.

Diferencial

Маржа в процентных пунктах, которую банк добавляет к индексу.

TAE

Годовая процентная ставка: полная стоимость кредита, включая оплачиваемые вами комиссии и расходы, в процентах годовых.

Bonificación

Скидка с процентной ставки в обмен на другие продукты банка.

Валютный риск, если вы зарабатываете в фунтах, кронах или долларах

Испанская ипотека обычно выдаётся и погашается в евро. Если ваш доход в другой валюте, её падение увеличивает в вашей валюте стоимость каждого платежа и остаток долга. Закон 5/2019 определяет кредит в иностранной валюте как кредит в валюте, отличной от валюты страны ЕС, где вы живёте, или от валюты, в которой вы получаете доход или держите активы для погашения. По этой формулировке кредит в евро, погашаемый из фунтов, крон или долларов, может подпадать под определение, а это даёт дополнительную защиту.

• В листе предупреждений FiAE должно быть сказано, что это кредит в иностранной валюте, а FEIN и договор должны объяснять правила ниже.
• Вы можете попросить перевести кредит в валюту, в которой получаете большую часть дохода или держите большую часть активов, либо в валюту страны ЕС, где живёте. Применяется курс на день просьбы (курс Европейского центрального банка, если договор не предусматривает иного).
• Банк обязан регулярно сообщать вам сумму долга и напоминать о праве на перевод.
• Если валюта кредита отличается от вашей национальной валюты, FEIN должен показать, как падение вашей валюты на 20% изменит платежи, с предупреждением, что они могут вырасти и сильнее (если договор не ограничивает рост значением ниже 20%). Там же должно быть сказано, что вы получите предупреждения как минимум при движении курса более чем на 20%.

Оценка (tasación)

Перед выдачей кредита банку нужна оценка недвижимости от оценщика, независимого от кредитора, одобренного Banco de España, находящегося под его надзором и внесённого в его официальный реестр. Оценщик осматривает объект, измеряет помещения, делает фотографии, приводит примеры реальных продаж в районе и проверяет градостроительные нарушения. Оценку оплачиваете вы. Она определяет стоимость для кредитора и не заменяет строительную экспертизу: см. Экспертизы и проверки.

Вы можете выбрать любого одобренного оценщика, и банк обязан принять принесённую вами оценку, пока её срок не истёк. Оценка действует шесть месяцев с даты выдачи. Если банк отклоняет заявку, он возвращает оригинал отчёта, чтобы его можно было использовать в другом банке, пока он действует.

Обязывающее предложение и бесплатная встреча у нотариуса

Закон 5/2019, действующий с 16 июня 2019 г., задаёт чёткую последовательность шагов до подписания. Сначала вы можете попросить в любом банке FIPRE, бесплатный лист общей информации, который помогает сравнить кредиторов. Когда банк вас одобрит, следуют такие шаги.

1. 1

   Выберите нотариуса

   Вы вправе выбрать нотариуса. Сообщите банку, кого выбрали, и он отправит этому нотариусу документы по кредиту в электронном виде.

2. 2

   Получите документы предложения

   Минимум за 10 календарных дней до подписания банк обязан передать вам FEIN (обязывающее предложение на согласованный срок до подписания, не меньше 10 дней), предупреждения FiAE, проект договора с полной разбивкой расходов, условия требуемого страхования, а для плавающей ставки отдельный документ с платежами при разных сценариях ставки.

3. 3

   Приходите к нотариусу

   В эти 10 дней, не позднее чем накануне подписания, вы идёте к выбранному нотариусу. Он проверяет, что банк вовремя передал все документы, объясняет положения FEIN и FiAE одно за другим, отвечает на вопросы и просит пройти тест в его присутствии. Поручители из числа физических лиц проходят те же шаги.

4. 4

   Нотариус фиксирует консультацию

   Нотариус оформляет консультацию в нотариальном акте (acta de transparencia), за который нотариальная плата не взимается. Без него ипотечный акт подписать нельзя.

5. 5

   Подпишите ипотечный акт

   Ипотека на жильё в Испании подписывается как публичный акт у нотариуса, который не может удостоверить его без acta. Затем ипотека регистрируется в реестре собственности, который не может зарегистрировать акт без ссылки на acta.

FIPRE

Ficha de Información Precontractual: бесплатный необязывающий лист общей информации об ипотеке банка.

FEIN

Ficha Europea de Información Normalizada: европейский стандартизированный лист с вашими личными условиями кредита, обязывающий банк на согласованный срок.

FiAE

Ficha de Advertencias Estandarizadas: лист стандартных предупреждений о ключевых положениях, таких как индекс, просрочка и разделение расходов.

Acta de transparencia

Запись нотариуса о том, что вы вовремя получили документы, получили консультацию по каждому положению и ответили на тест.

Кто какие расходы оплачивает

Закон 5/2019 делит расходы на оформление ипотеки между вами и банком. С 10 ноября 2018 г. банк платит и гербовый сбор по ипотечному акту. Эти правила касаются только ипотеки, у покупки свои расходы.

Сколько это занимает

Закон устанавливает минимальные сроки ожидания, но не общий график. Всё зависит от того, как быстро вы предоставите документы, от оценки и одобрения банка. 10-дневный срок нельзя сократить по договорённости: нормы закона обязательны, а предварительный отказ заёмщика от прав ничтожен. Всё должно уложиться до даты завершения сделки в договоре задатка.

1. 1

   До принятия обязательств

   FIPRE, бесплатный лист общей информации, можно запросить в любом банке, в том числе до подписания договора задатка с фиксированной датой завершения сделки.

2. 2

   Заявка

   Вы отправляете документы. Банк оценивает платёжеспособность и проверяет кредитную историю.

3. 3

   Оценка

   Одобренный оценщик оценивает объект. Отчёт действует шесть месяцев.

4. 4

   Одобрение и предложение

   Банк одобряет кредит и отправляет FEIN, FiAE и проект договора. Начинается минимальный 10-дневный срок.

5. 5

   Встреча у нотариуса

   Вы или ваш представитель для этой цели приходите к нотариусу не позднее чем накануне подписания.

6. 6

   Завершение сделки

   Вы подписываете покупку и ипотеку у нотариуса, и деньги по кредиту идут на оплату продавцу.

Досрочное погашение, просрочка и ваша ответственность

Вы можете погасить кредит полностью или частично в любое время. Договор может требовать уведомления не более чем за месяц. Когда вы сообщите о намерении погасить, банк обязан в течение трёх рабочих дней дать сведения, нужные для оценки. Досрочное погашение уменьшает проценты и расходы за оставшийся срок. Комиссия взимается, только если она есть в договоре, не может превышать финансовые потери банка, рассчитанные по закону, и имеет законные пределы. При досрочном погашении страховка, предложенная банком вместе с кредитом и называющая банк выгодоприобретателем, прекращается с возвратом неиспользованной премии, если вы не сообщите страховщику, что хотите сохранить её с новым выгодоприобретателем.

Испанская ипотека не ограничивает ваш долг стоимостью объекта. По Ипотечному закону (Ley Hipotecaria, ст. 105) и Гражданскому кодексу вы остаётесь лично ответственным всем нынешним и будущим имуществом, если продажа объекта не покрывает долг. Единственное исключение: акт, прямо ограничивающий ответственность заложенным объектом (ст. 140), на что нужно согласие банка.

При просрочке банк может потребовать весь кредит, только когда неоплаченные платежи достигнут 3% выданной суммы или 12 месячных платежей в первой половине срока либо 7% или 15 месячных платежей во второй половине, и после предоставления минимум месяца на оплату. Проценты за просрочку ограничены вашей обычной ставкой плюс три процентных пункта и начисляются только на просроченный основной долг. Договор не может отменить эти правила.

Вопросы покупателей