El proceso de compra, paso a paso

La compra de un vistazo

Comprar en Mallorca sigue el mismo camino legal que en cualquier otro lugar de España, con los tipos fiscales de Baleares y algunas comprobaciones propias de la isla. Además de usted y el vendedor, intervienen sobre todo tres figuras: su abogado, el notario (funcionario público que autoriza la escritura y debe ser neutral) y el Registro de la Propiedad. Los pasos siguen el orden habitual, aunque algunos se solapan.

1. 1

   Definir zona y presupuesto

   Decida dónde y qué comprar, y reserve dinero para impuestos y gastos además del precio.

2. 2

   Tener número fiscal

   Un español usa su DNI, y un extranjero residente suele tener ya NIE. Quien no lo tenga debe solicitarlo: el notario lo hace constar en la escritura y el Registro de la Propiedad lo exige.

3. 3

   Contratar abogado y abrir cuenta

   Elija un abogado que trabaje solo para usted y prepare la forma de pagar el precio y los gastos corrientes.

4. 4

   Hacer una oferta

   Acuerde el precio. Algunos agentes piden en este momento un pago de reserva.

5. 5

   Comprobar el inmueble

   Su abogado revisa titularidad, deudas, licencias y urbanismo antes de que se comprometa.

6. 6

   Firmar el contrato privado

   Comprador y vendedor firman un contrato con arras y una fecha límite para la escritura.

7. 7

   Tramitar la hipoteca

   Si pide financiación, la oferta vinculante del banco debe llegarle al menos 10 días naturales antes de la firma.

8. 8

   Firmar la escritura ante notario

   Paga el resto, firma la escritura de compraventa y recibe las llaves.

9. 9

   Pagar los impuestos

   El ITP, o el AJD en una vivienda nueva, se paga en el plazo de un mes desde la firma. El IVA de una vivienda nueva se paga al promotor con el precio.

10. 10

    Inscribir e instalarse

    La escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad. Después asume los suministros y se integra en la comunidad de propietarios.

Zona, presupuesto y un abogado independiente

Piense en cómo usará la vivienda antes de empezar las visitas. Si puede alquilarla a turistas, compruebe pronto si admite una licencia de alquiler vacacional, porque Mallorca las restringe por zona y tipo de inmueble (véase licencias de alquiler vacacional). En un edificio o urbanización con comunidad de propietarios, iniciar un nuevo alquiler vacacional también requiere, desde el 3 de abril de 2025, la aprobación expresa de la comunidad por mayoría de tres quintos (Ley de Propiedad Horizontal, artículos 7.3 y 17.12). Las casas de campo en suelo rústico, donde la edificación está muy limitada, tienen sus propias normas, que se explican en comprar una finca.

Reserve dinero para impuestos y gastos además del precio. Una vivienda de segunda mano paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) balear sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia que publica el Catastro. Una vivienda nueva comprada al promotor paga un 10 % de IVA y Actos Jurídicos Documentados (AJD). El AJD balear es del 1,5 %, o del 2 % cuando el valor es de 1.000.000 € o más. A ello se suman notario, Registro de la Propiedad, abogado y, si pide financiación, tasación. El desglose completo está en gastos de compra e impuestos.

Un abogado independiente actúa solo para usted, no para el vendedor ni para el agente. Revisa el inmueble, redacta o estudia los contratos y puede ocuparse de los impuestos y de la inscripción tras la firma. Los colegios de abogados deben dar acceso gratuito en línea a su registro de colegiados, con la indicación de si cada uno está habilitado para ejercer (Ley 2/1974 sobre Colegios Profesionales, artículo 10). El de las islas es el Ilustre Colegio de Abogados de las Illes Balears (ICAIB). El notario informa imparcialmente a ambas partes, pero no actúa para usted. Véase cómo elegir abogado.

Número fiscal y cuenta bancaria en España

Todos los firmantes de una escritura de compraventa deben acreditar ante el notario su número de identificación fiscal, que consta en la escritura (Ley del Notariado, artículo 23), y el Registro de la Propiedad no inscribe la compra sin él (Ley Hipotecaria, artículo 254). Un español lo acredita con el DNI. Para un extranjero es el NIE (número de identidad de extranjero), y quien ya reside en España suele tenerlo (Real Decreto 1065/2007, artículos 18 y 20). Debe estar disponible, como tarde, el día de la firma.

Si usted es extranjero y no tiene NIE, por ejemplo porque compra desde América Latina, puede solicitarlo en España o en el consulado español del país donde vive, en persona o mediante un representante con poder notarial. El consulado en Bogotá indica unas dos semanas de media, igual que el de París; el de México, de 20 a 30 días, y el de Londres, normalmente tres semanas. Un NIE obtenido así permite relacionarse con las administraciones españolas, pero no da derecho a residir en España. Los formularios, tasas y plazos actuales están en cómo obtener el NIE.

Una cuenta en un banco español facilita pagar el precio por transferencia o cheque bancario y domiciliar el impuesto anual sobre el inmueble, las cuotas de comunidad y los suministros. Si reside en España, probablemente ya la tenga. Al abrir una, el banco comprobará su identidad y, si no es residente, le pedirá documentos que lo acrediten. Según la normativa contra el blanqueo de capitales, también puede preguntar por el origen del dinero que se ingresa (Banco de España). Lo que los bancos piden a los clientes no residentes, y qué cambia al pasar a ser residente, se explica en mudarse a Mallorca.

Oferta, reserva y comprobaciones

Las ofertas pueden hacerse a través del agente. Una vez acordado el precio, algunos agentes proponen un documento de reserva y un pago para retirar el inmueble del mercado durante poco tiempo mientras su abogado inicia las comprobaciones. No es lo mismo que el contrato de arras, que firman comprador y vendedor. Las condiciones de una reserva son las que diga el documento, así que antes de pagar conviene saber quién recibe el dinero y en nombre de quién, si el vendedor ha aceptado la oferta, si se descuenta del precio o de los honorarios del agente, cuánto dura y cuándo se devuelve o se pierde (OCU, julio de 2026).

Después, su abogado debería comprobar al menos lo siguiente antes de que firme nada vinculante:

• La nota simple del Registro de la Propiedad: quién es el titular y qué hipotecas, embargos u otras cargas constan. El arancel oficial de los registradores es de 3,01 € por finca más IVA (Real Decreto 1427/1989); el Colegio de Registradores indica 9,02 € más IVA si se pide en línea. Solo refleja la situación del día en que se expide.
• La ficha del Catastro: si la descripción, la superficie y los linderos coinciden con el Registro y con lo que le enseñan.
• Urbanismo y licencias: si todas las partes del edificio son legales y si hay algún expediente urbanístico abierto.
• Deudas ligadas al inmueble: el IBI impagado y las cuotas de comunidad pueden reclamarse contra el inmueble tras la venta.
• Certificados: el de eficiencia energética y la cédula de habitabilidad, que expide el Consell de Mallorca. Debe acompañar a la venta una copia, o el contrato debe indicar que no existe.
• Inquilinos, y la situación de la licencia de alquiler vacacional si le interesa alquilar.

La lista completa, y cuándo recurrir a un técnico, está en informes y comprobaciones.

El contrato privado y las arras

Cuando las comprobaciones salen bien, comprador y vendedor suelen firmar un contrato privado con señal, a menudo llamado contrato de arras. Fija el precio, la señal, lo que se incluye, quién paga cada gasto y la fecha límite para firmar ante notario. La ley no lo exige, pero una vez firmado obliga a ambas partes, como recuerda el Consejo General del Notariado.

Arras penitenciales

Cualquiera de las partes puede desistir: el comprador perdiendo la señal, el vendedor devolviéndola duplicada. Proceden del artículo 1454 del Código Civil, y el contrato debe indicarlo con claridad.

Arras confirmatorias

La señal es un pago a cuenta que confirma la venta. Ninguna de las partes puede desistir libremente; si una incumple, la otra puede elegir entre exigir el cumplimiento o resolver, con indemnización en ambos casos, por vía judicial si hace falta (Código Civil, artículo 1124).

Arras penales

La señal funciona como pena fijada por incumplir el contrato. Salvo pacto en contrario, la pena sustituye a la indemnización (Código Civil, artículo 1152), y pagarla no libera a ninguna de las partes del contrato salvo que se haya pactado expresamente (artículo 1153).

Si un conflicto por una venta frustrada llega a los tribunales, tenga en cuenta que desde el 3 de abril de 2025 una demanda civil de este tipo por lo general solo se admite si las partes han intentado antes resolverlo extrajudicialmente, por ejemplo negociando a través de sus abogados o con una mediación (Ley Orgánica 1/2025, artículo 5).

La ley no fija el importe de la señal: es el que acuerden comprador y vendedor. La OCU señala que las señales superiores al 10 % del precio son poco habituales. El contrato debe indicar que la señal se descuenta del precio y dejar constancia de cómo se pagó.

Si necesita hipoteca

La financiación para quien no reside en España se trata en hipotecas para no residentes; esas condiciones no son las de un residente con nómina española. Si la compra depende de un préstamo, el contrato privado puede prever qué ocurre si el banco lo deniega. Sin esa cláusula, no conseguir la hipoteca no permite por sí solo recuperar la señal (OCU, julio de 2026). La Ley 5/2019 fija unos pasos previos a la firma, sea cual sea su residencia:

1. 1

   Oferta vinculante

   Al menos 10 días naturales antes de la firma, el banco le entrega la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, una oferta vinculante), la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) y el proyecto de contrato con todos los gastos.

2. 2

   Sesión gratuita con el notario

   Usted, o quien le represente a este efecto, debe acudir presencialmente a un notario de su elección como tarde el día anterior a la firma. El notario explica las condiciones, usted responde un breve test y el notario lo recoge en un acta.

3. 3

   Firma

   La escritura de hipoteca suele firmarse en la misma cita que la compra, con el vendedor, el representante del banco y usted presentes.

Según la Ley 5/2019, el banco paga el notario de la escritura de hipoteca, su inscripción y la gestoría. Usted paga la tasación y las copias que solicite. Desde el 10 de noviembre de 2018, el banco es además el sujeto pasivo del AJD de las escrituras de hipoteca (Real Decreto-ley 17/2018).

La firma de la escritura ante notario

La escritura de compraventa se firma ante un notario español. Todo el mundo tiene derecho a elegir notario. Cuando compra a un promotor o a otra empresa que vende habitualmente, la elección le corresponde a usted como comprador, siempre que el notario tenga una conexión razonable con la compra. En los demás casos se sigue lo que acuerden las partes y, a falta de acuerdo, elige quien pague la mayor parte de los honorarios (Reglamento Notarial, artículo 126).

1. 1

   Preparación

   Su abogado y la notaría preparan la escritura. Justo antes de la firma, el notario comprueba en línea con el Registro de la Propiedad la titularidad y las cargas (Reglamento Notarial, artículo 175).

2. 2

   Documentos

   En un edificio con comunidad de propietarios, el vendedor debe aportar un certificado de las cuotas pendientes, salvo que usted lo dispense expresamente. El notario también pregunta y advierte sobre el IBI pendiente vinculado al inmueble.

3. 3

   Lectura de la escritura

   El notario lee o explica la escritura. Si no entiende el español y el notario no puede traducir, debe intervenir y firmar un intérprete que usted designe. También puede pedir la escritura en dos idiomas a doble columna (Reglamento Notarial, artículos 150 y 193).

4. 4

   Pago

   Paga el resto, por ejemplo con cheque bancario o transferencia, y la escritura recoge cómo se hizo cada pago. Si el vendedor tiene una hipoteca, pregunte a su abogado cómo se pagará y cancelará.

5. 5

   Vendedor no residente

   Si el vendedor no reside en España, usted retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda. Si es una persona física no residente, también debe pagar en su lugar la plusvalía municipal (impuesto sobre el aumento de valor del suelo), así que pida a su abogado que se retenga lo necesario para cubrirla. Con un vendedor residente, esto no se aplica.

6. 6

   Llaves

   Firmar la escritura equivale legalmente a la entrega del inmueble, salvo que la escritura diga otra cosa (Código Civil, artículo 1462). Recibe las llaves, y el notario suele enviar ese mismo día una copia electrónica de la escritura al Registro de la Propiedad.

Tras la firma: impuestos, Registro, suministros y comunidad

Presentar una autoliquidación tarde sin requerimiento previo supone un recargo del 1 %, más otro 1 % por cada mes completo de retraso, que sube al 15 % más intereses pasados 12 meses (Ley General Tributaria, artículo 27). Si Hacienda detecta antes la omisión, pueden aplicarse sanciones. Su abogado o una gestoría pueden presentar las autoliquidaciones por usted.

La copia electrónica del notario crea un primer asiento en el Registro de la Propiedad (asiento de presentación). Durante 60 días desde ese asiento no puede inscribirse ninguna escritura contradictoria. El registrador tiene 15 días desde la presentación para inscribir, un plazo que vuelve a empezar si falta algo. No se inscribe nada hasta que se haya pagado el ITP o el AJD y, cuando proceda la plusvalía, se haya presentado la declaración o la comunicación al ayuntamiento. Hasta que se inscriba, la compra no es oponible a terceros (Ley Hipotecaria, artículos 17, 18, 32 y 254).

• Suministros: cambie a su nombre los contratos de electricidad, agua y, en su caso, gas, y organice el pago. Tomar las lecturas del día de la firma facilita repartir las facturas. Las compañías deben pedir una cédula de habitabilidad o licencia de ocupación vigente antes de un contrato definitivo (Ley balear de vivienda 5/2018, artículo 16).
• Comunidad de propietarios: facilite sus datos al administrador y organice el pago de las cuotas.
• IBI: quien sea propietario a 1 de enero debe el recibo de ese año (Ley de Haciendas Locales, artículo 75), de modo que el contrato privado puede indicar cómo se reparte el año de la venta.
• Impuestos anuales como propietario: véase impuestos para propietarios. Si no reside en España, incluyen el impuesto sobre la renta de no residentes. Si reside, una segunda vivienda que no esté alquilada tributa en su declaración del IRPF como renta imputada (Ley 35/2006, artículo 85).

Comprar con un poder notarial

Si no puede estar en Mallorca en cada paso, otra persona, por ejemplo su abogado, puede actuar por usted con un poder notarial. Puede otorgarlo ante un notario en España, en un consulado español en el extranjero o ante un notario del país donde se encuentre. El Consulado General de España en Londres, por ejemplo, indica que una compraventa no se puede firmar en el consulado, pero sí un poder para un representante en España. El de Buenos Aires señala que el poder otorgado en el consulado no requiere legalización, y que el otorgado ante escribano argentino debe legalizarse en el Colegio de Escribanos y llevar apostilla.

1. 1

   Decidir el alcance

   Un poder puede limitarse a esta compra y a una posible hipoteca, o ser general. Un poder restringido limita lo que se puede hacer en su nombre.

2. 2

   Acordar la redacción

   Pida antes a su abogado y al notario de Mallorca que aprueben un borrador. Un poder demasiado limitado o mal redactado puede retrasar la firma.

3. 3

   Firmarlo

   Un poder firmado en un consulado español se envía directamente a su representante en España. Uno firmado ante un notario de otro país necesita la apostilla (el certificado del Convenio de La Haya) y, si no está en español, una traducción oficial.

4. 4

   Enviar el original

   Envíe el poder firmado a su representante en España con tiempo suficiente para que el notario lo revise antes de la fecha de la firma.

Desde el 9 de noviembre de 2023, un notario español también puede autorizar por videoconferencia un poder para actos concretos, si usted puede identificarse electrónicamente de una forma admitida por la ley española. Los poderes generales no se pueden otorgar así, y la propia escritura de compra no se puede firmar por videoconferencia (Ley del Notariado, artículo 17 ter). Las formas de otorgar un poder, y lo que conviene aclarar antes de firmarlo, se comparan en cómo elegir abogado.

Preguntas de los compradores