Zakup krok po kroku

Zakup w skrócie

Zakup na Majorce przebiega tą samą drogą prawną co w całej Hiszpanii, z balearskimi stawkami podatków i kilkoma kontrolami właściwymi dla wyspy. Oprócz kupującego i sprzedającego najważniejsze są trzy strony: własny prawnik, notariusz (urzędnik publiczny, który sporządza akt i musi zachować neutralność) oraz rejestr nieruchomości (Registro de la Propiedad). Kroki podajemy w zwykłej kolejności, choć niektóre się nakładają.

1. 1

   Rejon i budżet

   Trzeba ustalić, gdzie i co kupić, oraz doliczyć do ceny podatki i opłaty.

2. 2

   Numer NIE

   To numer identyfikacyjny, który Hiszpania nadaje cudzoziemcom. Notariusz wpisuje go do aktu, a rejestr nieruchomości go wymaga.

3. 3

   Prawnik i konto w banku

   Warto wybrać prawnika działającego wyłącznie na rzecz kupującego i przygotować sposób zapłaty ceny oraz bieżących kosztów.

4. 4

   Oferta

   Strony uzgadniają cenę. Niektórzy pośrednicy proszą na tym etapie o opłatę rezerwacyjną.

5. 5

   Kontrola nieruchomości

   Zanim kupujący się zwiąże, prawnik sprawdza własność, długi, licencje i przepisy planistyczne.

6. 6

   Umowa prywatna

   Kupujący i sprzedający podpisują umowę z zadatkiem (arras) i najpóźniejszym terminem finalizacji.

7. 7

   Kredyt hipoteczny

   Przy kredycie wiążąca oferta banku musi dotrzeć do kupującego co najmniej 10 dni kalendarzowych przed podpisaniem.

8. 8

   Akt u notariusza

   Kupujący płaci resztę ceny, podpisuje akt sprzedaży i dostaje klucze.

9. 9

   Podatki

   ITP albo, przy nowym domu, AJD trzeba zapłacić w ciągu miesiąca od podpisania. VAT od nowego domu płaci się deweloperowi razem z ceną.

10. 10

    Wpis i formalności

    Akt trafia do rejestru nieruchomości. Potem kupujący przejmuje umowy na media i wchodzi do wspólnoty właścicieli.

Rejon, budżet i niezależny prawnik

Zanim zacznie się oglądać nieruchomości, warto przemyśleć, jak będzie się z nich korzystać. Jeśli wchodzi w grę wynajem turystom, trzeba wcześnie sprawdzić, czy nieruchomość może mieć licencję na wynajem wakacyjny, bo Majorka ogranicza je według rejonu i typu nieruchomości (zob. licencje na wynajem wakacyjny). W budynku lub osiedlu zarządzanym przez wspólnotę właścicieli rozpoczęcie nowego wynajmu wakacyjnego wymaga też od 3 kwietnia 2025 wyraźnej zgody wspólnoty, większością trzech piątych głosów (Ley de Propiedad Horizontal, art. 7.3 i 17.12). Domy na gruncie rolnym (suelo rústico, grunt poza terenem zabudowy, na którym budowa jest mocno ograniczona) mają własne zasady, opisane w poradniku zakup posiadłości typu finca.

Do ceny trzeba doliczyć podatki i opłaty. Przy nieruchomości z rynku wtórnego płaci się balearski podatek od przeniesienia własności (ITP, impuesto sobre transmisiones patrimoniales) od wyższej z dwóch kwot: ceny albo wartości referencyjnej (valor de referencia) publikowanej przez Catastro, hiszpański kataster. Przy nowym domu kupionym od dewelopera płaci się zamiast tego 10% VAT (IVA) i podatek AJD (actos jurídicos documentados). Balearski AJD wynosi 1,5%, a 2%, gdy wartość to 1 000 000 € lub więcej. Do tego dochodzą notariusz, rejestr nieruchomości, prawnik i, przy kredycie, wycena. Pełne zestawienie jest w poradniku koszty zakupu i podatki.

Niezależny prawnik (abogado) działa wyłącznie na rzecz kupującego, nie sprzedającego ani pośrednika. Sprawdza nieruchomość, przygotowuje lub ocenia umowy i może po finalizacji zająć się podatkami oraz wpisem. Polscy konsulowie nie udzielają porad prawnych, ale strona Ambasady RP w Madrycie i Konsulatu Generalnego RP w Barcelonie na gov.pl udostępnia listy adwokatów, także polskojęzycznych, choć placówki nie odpowiadają za jakość ich usług. Hiszpańskie izby adwokackie muszą bezpłatnie udostępniać online rejestr członków z informacją, czy dana osoba może wykonywać zawód (ustawa 2/1974 o korporacjach zawodowych, art. 10). Izba właściwa dla wysp to Ilustre Colegio de Abogados de las Illes Balears (ICAIB). Notariusz udziela bezstronnych informacji obu stronom, ale nie działa na rzecz kupującego. Zob. wybór prawnika.

Numer NIE i hiszpańskie konto w banku

NIE (número de identidad de extranjero) to osobisty numer, który Hiszpania nadaje cudzoziemcom mającym w tym kraju sprawy finansowe lub inne. Każdy, kto podpisuje akt dotyczący nieruchomości, musi okazać notariuszowi swój numer identyfikacji podatkowej, a ten wpisuje go do aktu (Ley del Notariado, art. 23). Bez niego rejestr nie dokona wpisu zakupu (Ley Hipotecaria, art. 254). Numer trzeba mieć najpóźniej w dniu podpisania.

Wniosek można złożyć w Hiszpanii albo w hiszpańskiej placówce konsularnej w kraju zamieszkania, osobiście lub przez przedstawiciela z pełnomocnictwem notarialnym. Dla mieszkańców Polski jest to wydział konsularny Ambasady Hiszpanii w Warszawie, który podaje średnio dwa tygodnie. Konsulat w Paryżu także mówi średnio o około dwóch tygodniach, a ten w Londynie zwykle o trzech. Numer NIE uzyskany tą drogą pozwala załatwiać sprawy z hiszpańskimi urzędami, ale nie daje prawa do zamieszkania w Hiszpanii. Formularze, opłaty i aktualne terminy są w poradniku jak uzyskać numer NIE.

Hiszpańskie konto ułatwia zapłatę ceny przelewem lub czekiem bankowym oraz opłacanie poleceniem zapłaty rocznego podatku od nieruchomości, opłat na rzecz wspólnoty i rachunków za media. Przy zakładaniu konta bank sprawdzi tożsamość, a od nierezydenta zażąda dokumentów, które potwierdzą ten status. Na mocy przepisów o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy może też pytać, skąd pochodzą wpłaty (Banco de España). Czego banki wymagają od nierezydentów i co się zmienia po uzyskaniu rezydencji, opisujemy w poradniku przeprowadzka na Majorkę.

Oferta, rezerwacja i kontrole

Oferty można składać przez pośrednika. Po uzgodnieniu ceny niektórzy pośrednicy proponują dokument rezerwacji i wpłatę, które na krótko zdejmują nieruchomość z rynku, gdy prawnik zaczyna kontrole. To nie to samo co umowa arras, którą podpisują kupujący i sprzedający. Warunki rezerwacji są takie, jak zapisano w dokumencie, więc przed wpłatą warto wiedzieć, kto dostaje pieniądze i w czyim imieniu, czy sprzedający przyjął ofertę, czy kwota wlicza się w cenę lub prowizję pośrednika, jak długo obowiązuje rezerwacja i kiedy wpłata wraca lub przepada (OCU, lipiec 2026).

Przed podpisaniem czegokolwiek wiążącego prawnik powinien sprawdzić co najmniej:

• Wyciąg z rejestru nieruchomości (nota simple): kto jest właścicielem i jakie hipoteki, zajęcia lub inne obciążenia są wpisane. Oficjalna stawka rejestratorów to 3,01 € za nieruchomość plus VAT (Real Decreto 1427/1989); Colegio de Registradores podaje 9,02 € plus VAT za wyciąg zamawiany online. Pokazuje on stan tylko na dzień wydania.
• Wpis w Catastro: czy opis, powierzchnia i granice zgadzają się z rejestrem i z tym, co pokazano kupującemu.
• Przepisy planistyczne i licencje: czy każda część budynku jest legalna i czy toczy się jakieś postępowanie planistyczne.
• Długi związane z nieruchomością: niezapłacony IBI (roczny podatek od nieruchomości płacony gminie) i opłaty na rzecz wspólnoty można po sprzedaży dochodzić z nieruchomości.
• Świadectwa: świadectwo charakterystyki energetycznej i cédula de habitabilidad (wydawane przez Consell de Mallorca świadectwo, że lokal nadaje się do zamieszkania). Kopia musi towarzyszyć sprzedaży albo umowa musi stwierdzać, że jej nie ma.
• Najemców oraz status ewentualnej licencji na wynajem wakacyjny, jeśli wynajem ma znaczenie.

Pełną listę oraz informację, kiedy warto wezwać rzeczoznawcę budowlanego, zawiera poradnik ekspertyzy i kontrole.

Umowa prywatna i zadatek (arras)

Gdy kontrole nie wykażą problemów, kupujący i sprzedający zwykle podpisują umowę prywatną z zadatkiem, często nazywaną contrato de arras. Określa ona cenę, zadatek, co wchodzi w skład sprzedaży, kto ponosi jakie koszty i najpóźniejszy termin stawienia się u notariusza. Hiszpańskie prawo jej nie wymaga, ale po podpisaniu wiąże obie strony, na co zwraca uwagę Consejo General del Notariado (naczelny organ notariuszy).

Arras penitenciales (zadatek odstępny)

Każda strona może się wycofać: kupujący, tracąc zadatek, sprzedający, zwracając jego dwukrotność. Wynika to z art. 1454 kodeksu cywilnego, a umowa powinna mówić o tym wprost.

Arras confirmatorias (zadatek potwierdzający)

Zadatek jest częścią ceny i potwierdza sprzedaż. Żadna strona nie może się swobodnie wycofać. Gdy jedna nie dopełni finalizacji, druga może wybrać wykonanie sprzedaży albo rozwiązanie umowy, w obu przypadkach z odszkodowaniem, w razie potrzeby przed sądem (kodeks cywilny, art. 1124).

Arras penales (zadatek karny)

Zadatek działa jak ustalona kara za złamanie umowy. Jeśli umowa nie stanowi inaczej, kara zastępuje odszkodowanie (kodeks cywilny, art. 1152), a jej zapłata nie zwalnia żadnej strony z umowy, chyba że wyraźnie tak uzgodniono (art. 1153).

Jeśli spór o nieudaną sprzedaż trafi do sądu, trzeba pamiętać, że od 3 kwietnia 2025 takie powództwo cywilne jest co do zasady przyjmowane dopiero po próbie polubownego załatwienia sprawy, np. przez negocjacje między prawnikami stron lub mediację (ustawa organiczna 1/2025, art. 5).

Prawo nie określa wysokości zadatku. Jest to kwota uzgodniona przez strony. Hiszpańska organizacja konsumencka OCU zauważa, że zadatki powyżej 10% ceny należą do rzadkości. Umowa powinna mówić, że zadatek wlicza się w cenę, i zawierać informację, jak go zapłacono.

Gdy potrzebny jest kredyt hipoteczny

Kredyt w Hiszpanii dla nierezydenta opisuje poradnik kredyt hipoteczny dla nierezydentów. Jeśli zakup zależy od kredytu, umowa prywatna może określać, co się stanie, gdy bank odmówi. Bez takiego zapisu brak kredytu sam w sobie nie pozwala odzyskać zadatku (OCU, lipiec 2026). Ustawa 5/2019 wyznacza stałe kroki przed podpisaniem:

1. 1

   Wiążąca oferta

   Co najmniej 10 dni kalendarzowych przed podpisaniem bank przekazuje FEIN (europejski standardowy arkusz informacyjny, wiążąca oferta), FiAE (standardowy arkusz ostrzeżeń) i projekt umowy z wykazem wszystkich kosztów.

2. 2

   Bezpłatne spotkanie u notariusza

   Najpóźniej dzień przed podpisaniem kupujący lub jego przedstawiciel w tym celu musi osobiście stawić się u wybranego notariusza. Notariusz wyjaśnia warunki, kupujący odpowiada na krótki test, a notariusz sporządza protokół (acta).

3. 3

   Podpisanie

   Akt hipoteczny podpisuje się zwykle na tym samym spotkaniu co zakup, w obecności sprzedającego, przedstawiciela banku i kupującego.

Zgodnie z ustawą 5/2019 bank płaci notariuszowi za akt hipoteczny, za jego wpis i za gestoríę (biuro załatwiające formalności urzędowe). Kupujący płaci za wycenę (tasación) i za kopie, o które sam poprosi. Od 10 listopada 2018 bank jest także podatnikiem AJD od aktów hipotecznych (królewski dekret z mocą ustawy 17/2018).

Podpisanie aktu u notariusza

Akt sprzedaży (escritura de compraventa) podpisuje się przed hiszpańskim notariuszem. Każdy ma prawo wybrać notariusza. Przy zakupie od dewelopera lub innej firmy regularnie sprzedającej nieruchomości wybiera kupujący, pod warunkiem że notariusz ma rozsądny związek z transakcją. W pozostałych przypadkach decyduje uzgodnienie stron, a gdy go nie ma, wybiera ta strona, która płaci większość honorarium notariusza (regulamin notarialny, art. 126).

1. 1

   Przygotowanie

   Prawnik i kancelaria notarialna przygotowują akt. Tuż przed podpisaniem notariusz sprawdza online w rejestrze nieruchomości własność i obciążenia (regulamin notarialny, art. 175).

2. 2

   Dokumenty

   W budynku ze wspólnotą właścicieli sprzedający musi przedstawić zaświadczenie o zaległych opłatach na rzecz wspólnoty, chyba że kupujący wyraźnie z niego zrezygnuje. Notariusz pyta też o niezapłacony IBI związany z nieruchomością i ostrzega przed nim.

3. 3

   Odczytanie aktu

   Notariusz odczytuje lub wyjaśnia akt. Jeśli kupujący nie rozumie hiszpańskiego, a notariusz nie może przetłumaczyć, w czynności uczestniczy wskazany przez kupującego tłumacz i podpisuje akt. Można też poprosić o akt w dwóch językach obok siebie (regulamin notarialny, art. 150 i 193).

4. 4

   Płatność

   Kupujący płaci resztę ceny, np. czekiem bankowym lub przelewem, a akt odnotowuje sposób każdej płatności. Jeśli sprzedający ma hipotekę, warto zapytać prawnika, jak zostanie spłacona i wykreślona.

5. 5

   Sprzedający nierezydent

   Gdy sprzedający nie jest rezydentem Hiszpanii, kupujący zatrzymuje 3% ceny i wpłaca je do hiszpańskiego urzędu skarbowego. Gdy sprzedającym jest osoba fizyczna nierezydent, kupujący musi też zapłacić za niego gminny podatek plusvalía (od wzrostu wartości gruntu), więc warto poprosić prawnika o zatrzymanie kwoty na ten cel.

6. 6

   Klucze

   Podpisanie aktu oznacza w świetle prawa wydanie nieruchomości, chyba że akt stanowi inaczej (kodeks cywilny, art. 1462). Kupujący dostaje klucze, a notariusz zwykle tego samego dnia wysyła elektroniczną kopię aktu do rejestru nieruchomości.

Po podpisaniu: podatki, rejestr, media i wspólnota

Złożenie deklaracji po terminie bez wezwania oznacza dopłatę 1% plus 1% za każdy pełny miesiąc opóźnienia, a po 12 miesiącach 15% i odsetki (ordynacja podatkowa, art. 27). Jeśli urząd wykryje zaniedbanie pierwszy, mogą dojść kary. Deklaracje może złożyć prawnik lub gestoría.

Elektroniczna kopia od notariusza tworzy pierwszy zapis w rejestrze nieruchomości (asiento de presentación). Przez 60 dni od tego zapisu nie można wpisać aktu z nim sprzecznego. Rejestrator ma 15 dni od złożenia na wpisanie aktu, a termin biegnie od nowa, jeśli czegoś brakuje. Nic nie zostanie wpisane, dopóki nie zapłacono ITP lub AJD oraz, gdy należna jest plusvalía, nie złożono deklaracji lub zawiadomienia w urzędzie gminy. Dopóki zakup nie jest wpisany, nie można się na niego powoływać wobec osób trzecich (Ley Hipotecaria, art. 17, 18, 32 i 254).

• Media: umowy na prąd, wodę i ewentualnie gaz trzeba przepisać na siebie i ustalić płatności. Odczyt liczników w dniu finalizacji ułatwia podział rachunków. Dostawcy muszą przed zawarciem stałej umowy poprosić o ważną cédula de habitabilidad lub licencję na użytkowanie (balearska ustawa mieszkaniowa 5/2018, art. 16).
• Wspólnota właścicieli (comunidad de propietarios, organ zarządzający częściami wspólnymi budynku lub osiedla): zarządcy trzeba podać swoje dane i ustalić płatność opłat.
• IBI: rachunek za dany rok należy do osoby, która jest właścicielem 1 stycznia (ustawa o finansach lokalnych, art. 75), dlatego umowa prywatna może określać podział za rok sprzedaży.
• Roczne podatki właściciela, w tym podatek dochodowy nierezydentów: zob. podatki właścicieli.

Zakup przez pełnomocnika

Kto nie może być na Majorce przy każdym kroku, może działać przez pełnomocnika, np. swojego prawnika (poder notarial). Pełnomocnictwa można udzielić przed notariuszem w Hiszpanii, w hiszpańskim konsulacie za granicą lub przed notariuszem we własnym kraju. W Polsce przyjmuje je wydział konsularny Ambasady Hiszpanii w Warszawie, także od osób bez hiszpańskiego obywatelstwa. Podpis składa się osobiście w ambasadzie, a wśród dokumentów wymienia ona numer NIE cudzoziemca udzielającego pełnomocnictwa. Konsulat w Londynie zaznacza dla przykładu, że samego zakupu nie można tam podpisać, ale można udzielić pełnomocnictwa dla przedstawiciela w Hiszpanii.

1. 1

   Zakres

   Pełnomocnictwo może obejmować tylko ten zakup i ewentualny kredyt albo być ogólne. Wąskie pełnomocnictwo ogranicza to, co można zrobić w imieniu mocodawcy.

2. 2

   Treść

   Warto poprosić prawnika i notariusza na Majorce o wcześniejszą akceptację projektu. Zbyt wąskie lub źle sformułowane pełnomocnictwo może opóźnić finalizację.

3. 3

   Podpis

   Pełnomocnictwo podpisane w hiszpańskim konsulacie trafia bezpośrednio do przedstawiciela w Hiszpanii. Podpisane u notariusza we własnym kraju wymaga apostille (zaświadczenia z konwencji haskiej) i, jeśli nie jest po hiszpańsku, urzędowego tłumaczenia. W Polsce apostille wydaje MSZ, po poświadczeniu dokumentu notarialnego przez właściwy sąd okręgowy.

4. 4

   Wysyłka oryginału

   Podpisane pełnomocnictwo trzeba wysłać przedstawicielowi w Hiszpanii odpowiednio wcześnie, aby notariusz mógł je sprawdzić przed terminem podpisania.

Od 9 listopada 2023 hiszpański notariusz może też sporządzić pełnomocnictwo do określonych czynności przez wideokonferencję, jeśli mocodawca potrafi się zidentyfikować elektronicznie w sposób uznawany przez hiszpańskie prawo. Tą drogą nie można udzielić pełnomocnictwa ogólnego ani podpisać samego aktu zakupu (Ley del Notariado, art. 17 ter). Sposoby udzielania pełnomocnictwa i to, co ustalić przed podpisaniem, porównuje poradnik wybór prawnika.

Pytania kupujących