Het koopproces, stap voor stap

De aankoop in het kort

Een aankoop op Mallorca volgt dezelfde juridische weg als elders in Spanje, met Balearische belastingtarieven en enkele controles die specifiek voor het eiland gelden. Naast u en de verkoper tellen vooral drie partijen: uw eigen advocaat, de notaris (een openbare ambtenaar die de akte verlijdt en neutraal moet blijven) en het eigendomsregister. Hieronder staan de stappen in de gebruikelijke volgorde, al lopen sommige door elkaar.

1. 1

   Bepaal gebied en budget

   Beslis waar en wat u wilt kopen, en reken bovenop de prijs belastingen en kosten mee.

2. 2

   Vraag een NIE aan

   Vraag het identificatienummer aan dat Spanje aan buitenlanders geeft. De notaris vermeldt het in de akte en het eigendomsregister heeft het nodig.

3. 3

   Neem een advocaat en open een bankrekening

   Kies een advocaat die alleen voor u werkt en regel hoe u de prijs en de lopende kosten betaalt.

4. 4

   Doe een bod

   Spreek de prijs af. Sommige makelaars vragen in deze fase een reserveringsbedrag.

5. 5

   Controleer de woning

   Uw advocaat controleert eigendom, schulden, vergunningen en planologie voordat u zich vastlegt.

6. 6

   Teken het onderhandse contract

   Koper en verkoper tekenen een contract met een aanbetaling (arras) en een uiterste datum voor de afronding.

7. 7

   Regel de hypotheek

   Leent u, dan moet het bindende aanbod van de bank u minstens 10 kalenderdagen vóór ondertekening bereiken.

8. 8

   Teken de akte bij de notaris

   U betaalt het restant, tekent de koopakte en krijgt de sleutels.

9. 9

   Betaal de belastingen

   Overdrachtsbelasting, of zegelrecht op een nieuwe woning, moet binnen een maand na ondertekening worden betaald. De btw op een nieuwe woning betaalt u met de prijs aan de ontwikkelaar.

10. 10

    Inschrijving en praktische zaken

    De akte wordt ingeschreven in het eigendomsregister. Daarna neemt u de nutsvoorzieningen over en wordt u lid van de vereniging van eigenaars.

Gebied, budget en een onafhankelijke advocaat

Denk na over het gebruik van de woning voordat u gaat bezichtigen. Wilt u mogelijk aan toeristen verhuren, kijk dan vroeg of de woning een vakantieverhuurvergunning kan krijgen, want Mallorca beperkt die per gebied en woningtype (zie vakantieverhuurvergunningen). In een gebouw of complex met een vereniging van eigenaars heeft nieuwe vakantieverhuur sinds 3 april 2025 ook de uitdrukkelijke goedkeuring van de vereniging nodig, met een meerderheid van drie vijfde (Ley de Propiedad Horizontal, artikelen 7.3 en 17.12). Voor landhuizen in het buitengebied (suelo rústico, grond buiten de bebouwde zone waar bouwen streng is beperkt) gelden eigen regels, beschreven in een finca kopen.

Reken bovenop de prijs belastingen en kosten mee. Een bestaande woning betaalt de Balearische overdrachtsbelasting (ITP, impuesto sobre transmisiones patrimoniales) over het hoogste van de prijs en de referentiewaarde (valor de referencia) die de Catastro, het Spaanse kadaster, publiceert. Een nieuwe woning van de ontwikkelaar betaalt in plaats daarvan 10% btw (IVA) en zegelrecht (AJD, actos jurídicos documentados). Balearisch zegelrecht bedraagt 1,5%, of 2% bij een waarde van € 1.000.000 of meer. Kosten van notaris, eigendomsregister, advocaat en, als u leent, taxatie komen erbovenop. Het volledige overzicht staat in aankoopkosten en belastingen.

Een onafhankelijke advocaat (abogado) werkt alleen voor u, niet voor de verkoper of de makelaar. Uw advocaat controleert de woning, stelt de contracten op of beoordeelt ze en kan na de afronding belastingen en inschrijving regelen. Spaanse balies moeten gratis online toegang geven tot hun ledenregister, waarin staat of elke advocaat mag praktiseren (Wet 2/1974 op de beroepsorganisaties, artikel 10). De balie van de eilanden is het Ilustre Colegio de Abogados de las Illes Balears (ICAIB). De notaris geeft beide partijen onpartijdige informatie, maar treedt niet voor u op. Zie een advocaat kiezen.

NIE en een Spaanse bankrekening

De NIE (número de identidad de extranjero) is het persoonlijke nummer dat Spanje geeft aan buitenlanders met financiële of andere banden met het land. Iedereen die een vastgoedakte tekent, moet de notaris zijn fiscale identificatienummer tonen, dat in de akte komt (Ley del Notariado, artikel 23), en het eigendomsregister schrijft een aankoop zonder dat nummer niet in (Ley Hipotecaria, artikel 254). U moet het uiterlijk op de dag van ondertekening hebben.

U kunt het aanvragen in Spanje of bij het Spaanse consulaat in uw woonland, persoonlijk of via een vertegenwoordiger met een notariële volmacht. Voor Nederland is dat het consulaat-generaal in Amsterdam, voor België dat in Brussel. Beide noemen gemiddeld zo’n twee weken, net als Parijs; Amsterdam voegt eraan toe dat het tot een maand kan duren, en Londen rekent normaal op drie weken. Brussel meldde op 28 oktober 2026 dat de verkiezingen de gewone dienstverlening extra vertragen en dat het enkele diensten tijdelijk zal moeten opschorten. Met een NIE die u zo krijgt, kunt u zaken doen met de Spaanse overheid, maar u krijgt er geen recht mee om in Spanje te wonen. Formulieren, kosten en actuele wachttijden staan in zo krijgt u een NIE-nummer.

Met een Spaanse bankrekening betaalt u de prijs makkelijker per overboeking of bankcheque, en de jaarlijkse onroerendgoedbelasting, VvE-bijdrage en energierekeningen per automatische incasso. Bij het openen controleert de bank uw identiteit en vraagt ze, als u niet-ingezetene bent, om documenten die dat bewijzen. Op grond van de antiwitwasregels kan ze ook vragen waar het geld op de rekening vandaan komt (Banco de España). Wat banken van niet-ingezeten klanten vragen en wat verandert als u ingezetene wordt, staat in verhuizen naar Mallorca.

Bod, reservering en controles

Een bod kan via de makelaar. Is de prijs afgesproken, dan stellen sommige makelaars een reserveringsdocument en -betaling voor om de woning even van de markt te halen terwijl uw advocaat de controles start. Dat is niet hetzelfde als het arras-contract, dat koper en verkoper samen tekenen. De voorwaarden van een reservering zijn wat het document zegt. Het helpt dus om vóór betaling te weten wie het geld ontvangt en namens wie, of de verkoper het bod heeft aanvaard, of het bedrag meetelt voor de prijs of het makelaarsloon, hoe lang de reservering loopt en wanneer het geld terugkomt of verloren gaat (OCU, juli 2026).

Uw advocaat hoort daarna minstens het volgende te controleren voordat u iets bindends tekent:

• Het uittreksel uit het eigendomsregister (nota simple): wie de eigenaar is en welke hypotheken, beslagen of andere lasten zijn ingeschreven. Het officiële tarief van de registrators is € 3,01 per woning plus btw (koninklijk besluit 1427/1989); het Colegio de Registradores noemt € 9,02 plus btw voor een online aanvraag. Het toont alleen de stand op de dag van afgifte.
• De gegevens van de Catastro: of omschrijving, grootte en grenzen overeenkomen met het register en met wat u wordt getoond.
• Planologie en vergunningen: of elk deel van het gebouw legaal is en of er een planologische procedure loopt.
• Schulden die aan de woning kleven: onbetaalde IBI (de jaarlijkse gemeentelijke onroerendgoedbelasting) en VvE-bijdragen kunnen na de verkoop op de woning worden verhaald.
• Certificaten: het energieprestatiecertificaat en de cédula de habitabilidad (de verklaring van de Consell de Mallorca dat een woning bewoonbaar is). Bij de verkoop hoort een kopie, of het contract moet vermelden dat die er niet is.
• Huurders, en de status van een eventuele vakantieverhuurvergunning als verhuur voor u telt.

De volledige lijst, en wanneer u een bouwkundig inspecteur inschakelt, staat in keuringen en controles.

Het onderhandse contract en de aanbetaling (arras)

Zien de controles er goed uit, dan tekenen koper en verkoper meestal een onderhands contract met een aanbetaling, vaak contrato de arras genoemd. Daarin staan de prijs, de aanbetaling, wat is inbegrepen, wie welke kosten betaalt en de uiterste datum voor de notaris. De Spaanse wet eist zo’n contract niet, maar eenmaal getekend bindt het beide partijen, zoals de Consejo General del Notariado (de overkoepelende organisatie van notarissen) aangeeft.

Arras penitenciales (aanbetaling met bedenkrecht)

Beide partijen mogen terugtreden: de koper door de aanbetaling op te geven, de verkoper door die dubbel terug te betalen. Dit komt uit artikel 1454 van het Burgerlijk Wetboek, en het contract hoort het duidelijk te vermelden.

Arras confirmatorias (bevestigende aanbetaling)

De aanbetaling is een deelbetaling die de verkoop bevestigt. Geen van beide partijen mag vrij terugtreden; rondt een partij niet af, dan kan de andere kiezen tussen nakoming en beëindiging, in beide gevallen met schadevergoeding, zo nodig via de rechter (Burgerlijk Wetboek, artikel 1124).

Arras penales (aanbetaling als boete)

De aanbetaling werkt als vaste boete bij contractbreuk. Tenzij het contract anders bepaalt, vervangt de boete de schadevergoeding (Burgerlijk Wetboek, artikel 1152), en betaling ontslaat geen van beide partijen van het contract, tenzij dat uitdrukkelijk is afgesproken (artikel 1153).

Belandt een geschil over een mislukte verkoop bij de rechter, houd er dan rekening mee dat zo’n civiele vordering sinds 3 april 2025 meestal pas ontvankelijk is nadat de partijen eerst hebben geprobeerd het buiten de rechter om te regelen, bijvoorbeeld door via hun advocaten te onderhandelen of met bemiddeling (organieke wet 1/2025, artikel 5).

De wet legt geen bedrag voor de aanbetaling vast. Het is wat koper en verkoper afspreken. De Spaanse consumentenorganisatie OCU merkt op dat aanbetalingen boven 10% van de prijs ongebruikelijk zijn. Het contract hoort te vermelden dat de aanbetaling meetelt voor de prijs en hoe die is betaald.

Als u een hypotheek nodig hebt

Lenen in Spanje als niet-ingezetene komt aan bod in hypotheken voor niet-ingezetenen. Hangt de aankoop af van een lening, dan kan het onderhandse contract regelen wat er gebeurt als de bank die weigert. Zonder zo’n clausule krijgt u de aanbetaling niet vanzelf terug als u geen hypotheek krijgt (OCU, juli 2026). Wet 5/2019 legt vaste stappen vast voordat u kunt tekenen:

1. 1

   Bindend aanbod

   Minstens 10 kalenderdagen vóór ondertekening geeft de bank u de FEIN (Europees gestandaardiseerd informatieblad, een bindend aanbod), de FiAE (een standaardblad met waarschuwingen) en het ontwerpcontract met alle kosten.

2. 2

   Gratis sessie bij de notaris

   U, of iemand die u hiervoor vertegenwoordigt, moet uiterlijk de dag vóór ondertekening persoonlijk verschijnen bij een notaris naar keuze. De notaris legt de voorwaarden uit, u beantwoordt een korte test en de notaris legt dat vast in een proces-verbaal (acta).

3. 3

   Ondertekening

   De hypotheekakte wordt meestal bij dezelfde afspraak getekend als de aankoop, met de verkoper, de vertegenwoordiger van de bank en uzelf.

Volgens Wet 5/2019 betaalt de bank de notariskosten voor de hypotheekakte, de inschrijving en de gestoría (een kantoor dat administratieve procedures afhandelt). U betaalt de taxatie (tasación) en de kopieën die u vraagt. Sinds 10 november 2018 is de bank ook de belastingplichtige voor het zegelrecht op hypotheekakten (koninklijk wetsdecreet 17/2018).

De akte tekenen bij de notaris

De koopakte (escritura de compraventa) wordt getekend bij een Spaanse notaris. Iedereen heeft het recht een notaris te kiezen. Koopt u van een ontwikkelaar of een ander bedrijf dat regelmatig verkoopt, dan kiest u als koper, zolang de notaris een redelijke band met de aankoop heeft. In andere gevallen geldt wat de partijen afspreken en, bij gebrek aan overeenstemming, kiest wie het grootste deel van de notariskosten betaalt (notarieel reglement, artikel 126).

1. 1

   Voorbereiding

   Uw advocaat en het notariskantoor bereiden de akte voor. Vlak vóór ondertekening controleert de notaris online eigendom en lasten bij het eigendomsregister (notarieel reglement, artikel 175).

2. 2

   Documenten

   In een gebouw met een vereniging van eigenaars moet de verkoper een verklaring geven over onbetaalde VvE-bijdragen, tenzij u daar uitdrukkelijk van afziet. De notaris vraagt ook naar onbetaalde IBI op de woning en waarschuwt u daarvoor.

3. 3

   De akte voorlezen

   De notaris leest of legt de akte uit. Begrijpt u geen Spaans en kan de notaris niet vertalen, dan moet een tolk die u aanwijst deelnemen en de akte tekenen. U kunt de akte ook in twee talen naast elkaar vragen (notarieel reglement, artikelen 150 en 193).

4. 4

   Betaling

   U betaalt het restant, bijvoorbeeld met een bankcheque of overboeking, en de akte vermeldt hoe elke betaling is gedaan. Rust er een hypotheek van de verkoper op de woning, vraag uw advocaat dan hoe die wordt afgelost en doorgehaald.

5. 5

   Niet-ingezeten verkoper

   Woont de verkoper niet in Spanje, dan houdt u 3% van de prijs in en betaalt u die aan de Spaanse fiscus. Is de verkoper een niet-ingezeten particulier, dan moet u ook diens gemeentelijke plusvalía (een belasting op de waardestijging van de grond) in zijn plaats betalen, dus vraag uw advocaat genoeg in te houden om die te dekken.

6. 6

   Sleutels

   De ondertekening van de akte geldt wettelijk als overdracht van de woning, tenzij de akte anders bepaalt (Burgerlijk Wetboek, artikel 1462). U krijgt de sleutels, en de notaris stuurt normaal dezelfde dag een elektronische kopie van de akte naar het eigendomsregister.

Na ondertekening: belastingen, register, nutsvoorzieningen en VvE

Een late aangifte die u uit eigen beweging indient, kost een toeslag van 1% plus 1% per volle maand vertraging, oplopend tot 15% plus rente na 12 maanden (algemene belastingwet, artikel 27). Boetes zijn mogelijk als de fiscus het verzuim eerst ontdekt. Uw advocaat of een gestoría kan de aangiften voor u indienen.

De elektronische kopie van de notaris zorgt voor een eerste aantekening in het eigendomsregister (asiento de presentación). Gedurende 60 dagen na die aantekening kan geen strijdige akte worden ingeschreven. De registrator heeft 15 dagen vanaf de indiening om uw akte in te schrijven, een termijn die opnieuw begint als er iets ontbreekt. Er wordt niets ingeschreven voordat de overdrachtsbelasting of het zegelrecht is betaald en, als plusvalía verschuldigd is, de aangifte of melding bij de gemeente is gedaan. Zolang uw aankoop niet is ingeschreven, kunt u zich er tegenover derden niet op beroepen (Ley Hipotecaria, artikelen 17, 18, 32 en 254).

• Nutsvoorzieningen: zet de contracten voor elektriciteit, water en eventueel gas op uw naam en regel de betaling. Meterstanden op de dag van afronding maken het verdelen van de rekeningen makkelijker. Leveranciers moeten vóór een vast contract om een geldige cédula de habitabilidad of bewoningsvergunning vragen (Balearische woonwet 5/2018, artikel 16).
• Vereniging van eigenaars (comunidad de propietarios, de organisatie die de gedeelde delen van een gebouw of complex beheert): geef de beheerder uw gegevens en regel de betaling van de bijdrage.
• IBI: wie op 1 januari eigenaar is, betaalt de aanslag van dat jaar (Ley de Haciendas Locales, artikel 75), dus het onderhandse contract kan regelen hoe het verkoopjaar wordt verdeeld.
• Jaarlijkse belastingen als eigenaar, waaronder de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen: zie belastingen voor eigenaren.

Kopen met een volmacht

Kunt u niet bij elke stap op Mallorca zijn, dan kan iemand anders, bijvoorbeeld uw advocaat, voor u optreden met een volmacht (poder notarial). U kunt die verlenen bij een notaris in Spanje, bij een Spaans consulaat in het buitenland, of bij een notaris in Nederland of België. De consulaten-generaal in Amsterdam en Brussel melden dat ook buitenlanders er een volmacht kunnen verlenen, en dat u op de dag van ondertekening persoonlijk moet verschijnen. Amsterdam werkt met een aanvraagformulier per e-mail; Brussel werkt op afspraak en vraagt de NIE van een buitenlandse volmachtgever. Brussel schortte zijn notariële dienst in april 2026 op tot september, behalve in zeer dringende gevallen, dus vraag eerst of de dienst beschikbaar is. Het Spaanse consulaat in Londen zegt bijvoorbeeld dat een aankoop niet op het consulaat kan worden getekend, maar dat het wel een volmacht voor een vertegenwoordiger in Spanje kan verlijden.

1. 1

   Bepaal de reikwijdte

   Een volmacht kan beperkt zijn tot deze aankoop en een eventuele hypotheek, of algemeen zijn. Een beperkte volmacht begrenst wat in uw naam kan gebeuren.

2. 2

   Spreek de tekst af

   Vraag uw advocaat en de notaris op Mallorca eerst een ontwerp goed te keuren. Een te beperkte of slecht geformuleerde volmacht kan de afronding vertragen.

3. 3

   Teken

   Een volmacht die op een Spaans consulaat is getekend, gaat rechtstreeks naar uw vertegenwoordiger in Spanje. Een volmacht bij een notaris in uw eigen land heeft een apostille nodig (het certificaat van het Haags Verdrag) en, als ze niet in het Spaans is, een officiële vertaling. In Nederland haalt u de apostille bij een rechtbank; in België dient de notaris de akte via eLegalisation in bij de FOD Buitenlandse Zaken.

4. 4

   Stuur het origineel

   Stuur de getekende volmacht op tijd naar uw vertegenwoordiger in Spanje, zodat de notaris haar vóór de datum van ondertekening kan bekijken.

Sinds 9 november 2023 kan een Spaanse notaris ook per videoconferentie een volmacht voor specifieke handelingen verlijden, als u zich elektronisch kunt identificeren op een manier die het Spaanse recht aanvaardt. Algemene volmachten kunnen zo niet worden verleend, en de koopakte zelf kan niet per videoconferentie worden getekend (Ley del Notariado, artikel 17 ter). De manieren om een volmacht te verlenen, en wat u vooraf regelt, worden vergeleken in een advocaat kiezen.

Vragen van kopers