Köpprocessen, steg för steg

Köpet i korthet

Ett köp på Mallorca följer samma juridiska väg som i övriga Spanien, med balearska skattesatser och några kontroller som är särskilda för ön. Utöver dig och säljaren är tre parter viktigast: din egen advokat, notarien (en offentlig tjänsteman som bestyrker köpehandlingen och ska vara neutral) och fastighetsregistret. Stegen nedan står i den vanliga ordningen, även om en del går in i varandra.

1. 1

   Bestäm område och budget

   Bestäm var och vad du vill köpa, och räkna med skatter och avgifter utöver priset.

2. 2

   Skaffa NIE-nummer

   Ansök om det identifikationsnummer Spanien ger utlänningar. Notarien antecknar det i Escritura och fastighetsregistret behöver det.

3. 3

   Anlita advokat och öppna bankkonto

   Välj en advokat som bara arbetar för dig, och ordna hur du ska betala köpesumman och de löpande kostnaderna.

4. 4

   Lägg ett bud

   Kom överens om priset. En del mäklare ber om en reservationsavgift i det här skedet.

5. 5

   Kontrollera bostaden

   Din advokat kontrollerar ägande, skulder, tillstånd och planfrågor innan du binder dig.

6. 6

   Skriv det privata avtalet

   Köpare och säljare skriver ett avtal med handpenning (arras) och ett sista datum för tillträdet.

7. 7

   Ordna bolånet

   Lånar du måste bankens bindande erbjudande nå dig minst 10 kalenderdagar före undertecknandet.

8. 8

   Skriv under Escritura hos notarien

   Du betalar resten av köpesumman, skriver under köpehandlingen och får nycklarna.

9. 9

   Betala skatterna

   Överlåtelseskatt, eller stämpelskatt på en ny bostad, ska betalas inom en månad från undertecknandet. Moms på en ny bostad betalas till byggherren tillsammans med priset.

10. 10

    Skriv in köpet och flytta in

    Escritura skrivs in i fastighetsregistret. Sedan tar du över el- och vattenabonnemang och går in i ägarföreningen.

Område, budget och en oberoende advokat

Fundera på hur du ska använda bostaden innan du går på visningar. Kan det bli aktuellt att hyra ut till turister bör du tidigt ta reda på om bostaden kan få licens för semesteruthyrning, eftersom Mallorca begränsar dem efter område och bostadstyp (se licenser för semesteruthyrning). I en byggnad eller anläggning med ägarförening krävs dessutom sedan 3 april 2025 föreningens uttryckliga godkännande, med tre femtedelars majoritet, för att starta ny semesteruthyrning (Ley de Propiedad Horizontal, artiklarna 7.3 och 17.12). Lantställen på landsbygdsmark (suelo rústico, mark utanför detaljplanerat område där byggande är hårt begränsat) har egna regler, som tas upp i köpa en finca.

Räkna med skatter och avgifter utöver priset. En begagnad bostad betalar balearisk överlåtelseskatt (ITP, impuesto sobre transmisiones patrimoniales) på det högsta av priset och referensvärdet (valor de referencia) som publiceras av Catastro, Spaniens fastighetskataster. En ny bostad som köps av byggherren betalar i stället 10 % moms (IVA) och stämpelskatt (AJD, actos jurídicos documentados). Den balearska stämpelskatten är 1,5 %, eller 2 % när värdet är 1 000 000 euro eller mer. Kostnader för notarie, fastighetsregister och advokat, och för värdering om du lånar, kommer utöver det. Hela uppställningen finns i köpkostnader och skatter.

En oberoende advokat (abogado) företräder bara dig, inte säljaren eller mäklaren. Även brittiska regeringens råd till sina medborgare är att kontakta en advokat i Spanien när man funderar på att köpa bostad eller mark. Din advokat kontrollerar bostaden, skriver eller granskar avtalen och kan sköta skatter och inskrivning efter tillträdet. Spanska advokatsamfund måste ge kostnadsfri tillgång på nätet till sitt medlemsregister, som visar om varje advokat har rätt att utöva yrket (lag 2/1974 om yrkessammanslutningar, artikel 10). Advokatsamfundet för öarna heter Ilustre Colegio de Abogados de las Illes Balears (ICAIB). Notarien ger opartisk information till båda parter men företräder inte dig. Läs mer i att välja advokat.

NIE-nummer och spanskt bankkonto

NIE (número de identidad de extranjero) är det personliga nummer Spanien ger utlänningar som har ekonomiska eller andra kontakter med landet. Alla som skriver under en köpehandling måste visa notarien sitt skatteidentifikationsnummer, som antecknas i handlingen (Ley del Notariado, artikel 23), och fastighetsregistret skriver inte in ett köp utan det (Ley Hipotecaria, artikel 254). Numret måste finnas senast dagen för undertecknandet.

Du kan ansöka i Spanien, eller på den spanska beskickningen i landet där du bor, personligen eller genom ett ombud med notariell fullmakt. I Sverige är det konsulära avdelningen vid Spaniens ambassad i Stockholm, där NIE-ärenden kräver tidsbokning. Konsulatet i Paris anger till exempel i genomsnitt cirka två veckor och konsulatet i London normalt tre veckor. Ett NIE-nummer som du får på det här sättet låter dig ha kontakt med spanska myndigheter, men ger ingen rätt att bo i Spanien. Blanketter, avgifter och aktuella väntetider finns i så får du ett NIE-nummer.

Med ett spanskt bankkonto blir det enklare att betala köpesumman med överföring eller bankcheck och att betala den årliga fastighetsskatten, avgiften till ägarföreningen och räkningar via autogiro. När du öppnar kontot kontrollerar banken din identitet och, om du inte är bosatt i Spanien, ber den om handlingar som visar det. Enligt reglerna mot penningtvätt kan banken också fråga var pengarna som sätts in kommer ifrån (Banco de España). Vad bankerna kräver av icke-bosatta kunder, och vad som ändras när du blir bosatt, tas upp i flytta till Mallorca.

Bud, reservation och kontroller

Bud kan läggas via mäklaren. När priset är klart föreslår en del mäklare ett reservationsdokument och en betalning som tar bostaden från marknaden en kort tid medan din advokat påbörjar kontrollerna. Det är inte samma sak som arras-avtalet, som tecknas mellan köpare och säljare. En reservation gäller på de villkor som står i dokumentet. Innan du betalar är det därför bra att veta vem som tar emot pengarna och för vems räkning, om säljaren har godtagit budet, om beloppet räknas in i priset eller i mäklarens arvode, hur länge reservationen gäller och när pengarna betalas tillbaka eller går förlorade (OCU, juli 2026).

Din advokat bör sedan kontrollera åtminstone följande innan du skriver under något bindande:

• Utdraget ur fastighetsregistret (nota simple): vem som äger bostaden och vilka bolån, utmätningar eller andra belastningar som är registrerade. Registratorernas officiella avgift är 3,01 euro per fastighet plus moms (kungligt dekret 1427/1989); Colegio de Registradores anger 9,02 euro plus moms för ett utdrag som beställs på nätet. Det visar läget bara den dag det utfärdas.
• Uppgifterna i Catastro: om beskrivning, storlek och gränser stämmer med registret och med det du får se.
• Planfrågor och tillstånd: om varje del av byggnaden är laglig och om något planärende pågår.
• Skulder knutna till bostaden: obetald IBI (den årliga kommunala fastighetsskatten) och obetalda avgifter till ägarföreningen kan krävas ut mot bostaden efter försäljningen.
• Intyg: energicertifikatet och cédula de habitabilidad (intyget, utfärdat av Consell de Mallorca, att en bostad är beboelig). En kopia ska följa med försäljningen, annars ska det stå i avtalet att intyget saknas.
• Hyresgäster, och status för en eventuell licens för semesteruthyrning om uthyrning är viktigt för dig.

Hela listan, och när det är dags att ta in en besiktningsman, finns i besiktning och kontroller.

Det privata avtalet och handpenningen (arras)

När kontrollerna ser bra ut skriver köpare och säljare oftast ett privat avtal med handpenning, ofta kallat contrato de arras. Där står priset, handpenningen, vad som ingår, vem som betalar vilka kostnader och sista datum för undertecknandet hos notarien. Spansk lag kräver inget sådant avtal, men när det väl är påskrivet binder det båda parter, vilket Consejo General del Notariado (notariernas samlade organ) påpekar.

Arras penitenciales (handpenning med ångerrätt)

Båda parter får dra sig ur: köparen genom att avstå handpenningen, säljaren genom att betala tillbaka den dubbelt. Det följer av artikel 1454 i Código Civil, och avtalet bör säga det tydligt.

Arras confirmatorias (bekräftande handpenning)

Handpenningen är en delbetalning som bekräftar köpet. Ingen part får dra sig ur fritt. Om en part inte fullföljer kan den andra välja att kräva att köpet fullföljs eller att häva det, i båda fallen med skadestånd, vid behov via domstol (Código Civil, artikel 1124).

Arras penales (handpenning som vite)

Handpenningen fungerar som ett fast vite vid avtalsbrott. Om inte avtalet säger annat ersätter vitet skadeståndet (Código Civil, artikel 1152), och den som betalar det är inte fri från avtalet om det inte uttryckligen avtalats (artikel 1153).

Hamnar en tvist om ett köp som spruckit i domstol ska du veta att en sådan civil talan sedan 3 april 2025 i regel tas upp först efter att parterna försökt lösa saken utanför domstol, till exempel genom förhandling via sina advokater eller genom medling (organisk lag 1/2025, artikel 5).

Lagen anger inget belopp för handpenningen. Den blir vad köpare och säljare kommer överens om. Den spanska konsumentorganisationen OCU noterar att handpenning över 10 % av priset är ovanlig. Avtalet bör säga att handpenningen räknas in i priset och ange hur den betalades.

Om du behöver bolån

Att låna i Spanien som icke-bosatt tas upp i bolån för icke-bosatta. Är köpet beroende av ett lån kan det privata avtalet ange vad som händer om banken säger nej. Utan en sådan klausul får du inte tillbaka handpenningen bara för att du inte fick lånet (OCU, juli 2026). Lag 5/2019 anger fasta steg innan du kan skriva under:

1. 1

   Bindande erbjudande

   Minst 10 kalenderdagar före undertecknandet ger banken dig FEIN (europeiskt standardiserat faktablad, ett bindande erbjudande), FiAE (ett standardblad med varningar) och utkastet till avtal med alla kostnader.

2. 2

   Kostnadsfritt möte hos notarie

   Du, eller någon som företräder dig för detta, måste infinna dig personligen hos en valfri notarie senast dagen före undertecknandet. Notarien förklarar villkoren, du svarar på ett kort test och notarien dokumenterar det i ett protokoll (acta).

3. 3

   Undertecknande

   Bolånehandlingen skrivs oftast under vid samma tillfälle som köpet, med säljaren, bankens företrädare och dig närvarande.

Enligt lag 5/2019 betalar banken notariekostnaderna för bolånehandlingen, inskrivningen av den och gestorían (en byrå som sköter administrativa ärenden hos myndigheter). Du betalar värderingen (tasación) och eventuella kopior du ber om. Sedan 10 november 2018 är banken också skattskyldig för stämpelskatten på bolånehandlingar (kungligt lagdekret 17/2018).

Att skriva under Escritura hos notarien

Köpehandlingen (escritura de compraventa) skrivs under inför en spansk notarie. Alla har rätt att välja notarie. När du köper av en byggherre eller ett annat företag som regelbundet säljer är valet ditt som köpare, förutsatt att notarien har en rimlig koppling till köpet. I andra fall gäller det parterna kommer överens om, och om de inte är överens får den som betalar den största delen av notariens arvode välja (Reglamento Notarial, artikel 126).

1. 1

   Förberedelse

   Din advokat och notariens kontor förbereder handlingen. Strax före undertecknandet kontrollerar notarien ägande och belastningar på nätet hos fastighetsregistret (Reglamento Notarial, artikel 175).

2. 2

   Handlingar

   I en byggnad med ägarförening måste säljaren lämna ett intyg om eventuella obetalda avgifter, om du inte uttryckligen avstår. Notarien frågar också om, och varnar för, obetald IBI som hör till bostaden.

3. 3

   Genomgång av Escritura

   Notarien läser upp eller förklarar handlingen. Förstår du inte spanska och notarien inte kan översätta måste en tolk som du utser delta och skriva under. Du kan också be om handlingen på två språk sida vid sida (Reglamento Notarial, artiklarna 150 och 193).

4. 4

   Betalning

   Du betalar resten av köpesumman, till exempel med bankcheck eller banköverföring, och handlingen anger hur varje betalning gjordes. Har säljaren bolån, fråga din advokat hur det ska lösas och avregistreras.

5. 5

   Icke-bosatt säljare

   Är säljaren inte bosatt i Spanien håller du inne 3 % av priset och betalar in det till spanska skattemyndigheten. Är säljaren en icke-bosatt privatperson måste du också betala säljarens kommunala plusvalía (en skatt på markens värdestegring) i säljarens ställe, så be din advokat hålla inne tillräckligt för att täcka den.

6. 6

   Nycklar

   Undertecknandet av Escritura räknas i lagens mening som överlämnande av bostaden, om inte handlingen säger annat (Código Civil, artikel 1462). Du får nycklarna, och notarien skickar normalt en elektronisk kopia av handlingen till fastighetsregistret samma dag.

Efter undertecknandet: skatter, register, abonnemang och ägarförening

Lämnar du in en skattedeklaration för sent utan att ha blivit uppmanad tillkommer 1 % plus 1 % för varje hel månads försening, upp till 15 % plus ränta efter 12 månader (Ley General Tributaria, artikel 27). Sanktionsavgifter kan bli aktuella om skattemyndigheten upptäcker utelämnandet först. Din advokat eller en gestoría kan lämna in deklarationerna åt dig.

Notariens elektroniska kopia ger en första anteckning i fastighetsregistret (asiento de presentación). Under 60 dagar från den anteckningen kan ingen motstridig handling skrivas in. Registratorn har 15 dagar från inlämnandet på sig att skriva in din handling, och tiden börjar om om något saknas. Inget skrivs in förrän överlåtelseskatten eller stämpelskatten är betald och, där plusvalía ska betalas, deklarationen eller anmälan till kommunen är inlämnad. Innan köpet är inskrivet kan det inte åberopas mot tredje man (Ley Hipotecaria, artiklarna 17, 18, 32 och 254).

• El, vatten och gas: för över abonnemangen på ditt namn och ordna betalningen. Mätaravläsningar på tillträdesdagen gör det enklare att dela räkningarna. Leverantörerna måste begära en giltig cédula de habitabilidad eller inflyttningslicens före ett permanent avtal (Balearernas bostadslag 5/2018, artikel 16).
• Ägarförening (comunidad de propietarios, organet som sköter de gemensamma delarna av en byggnad eller anläggning): lämna dina uppgifter till förvaltaren och ordna betalningen av avgifterna.
• IBI: den som äger bostaden den 1 januari ska betala det årets skatt (Ley de Haciendas Locales, artikel 75), så det privata avtalet kan ange hur försäljningsåret ska delas.
• Årliga skatter som ägare, bland annat inkomstskatt för icke-bosatta: se skatter för ägare.

Köpa med fullmakt

Kan du inte vara på Mallorca vid varje steg kan någon annan, till exempel din advokat, agera åt dig med en fullmakt (poder notarial). Du kan utfärda den inför en notarie i Spanien, på en spansk beskickning utomlands eller inför en notarie i ditt hemland. Notariella fullmakter finns bland tjänsterna hos Spaniens ambassad i Stockholm, och notarieärenden kräver tidsbokning. Konsulatet i London säger till exempel att ett köp inte kan undertecknas på konsulatet, men att det kan bestyrka en fullmakt till ett ombud i Spanien.

1. 1

   Bestäm omfattningen

   En fullmakt kan begränsas till det här köpet och ett eventuellt bolån, eller vara generell. En snäv fullmakt begränsar vad som kan göras i ditt namn.

2. 2

   Kom överens om formuleringen

   Be din advokat och notarien på Mallorca godkänna ett utkast först. En fullmakt som är för snäv eller dåligt formulerad kan försena tillträdet.

3. 3

   Skriv under

   En fullmakt som undertecknas på en spansk beskickning skickas direkt till ditt ombud i Spanien. En fullmakt som undertecknas inför en notarie i ditt hemland behöver apostille (intyget enligt Haagkonventionen) och, om den inte är på spanska, en officiell översättning. I Sverige sker det inför notarius publicus, som också är den enda som får utfärda apostille.

4. 4

   Skicka originalet

   Skicka den undertecknade fullmakten till ditt ombud i Spanien i god tid, så att notarien hinner granska den före undertecknandet.

Sedan 9 november 2023 kan en spansk notarie också bestyrka en fullmakt för särskilda handlingar via videolänk, om du kan identifiera dig elektroniskt på ett sätt som spansk lag godtar. Generalfullmakter kan inte ges på det sättet, och själva köpehandlingen kan inte skrivas under via videolänk (Ley del Notariado, artikel 17 ter). De olika sätten att ge fullmakt, och vad du bör ha klart innan du skriver under en, jämförs i att välja advokat.

Frågor från köpare