Как выбрать юриста

Зачем покупателю свой юрист

В покупке на Майорке участвуют несколько специалистов, но большинство из них действует не за вас. У риелтора или застройщика свой интерес в сделке. Нотариус, удостоверяющий акт, выступает должностным лицом и обязан быть беспристрастным к покупателю и продавцу. Кредитор защищает собственные интересы. Работа независимого юриста (abogado, по-каталански advocat) состоит в том, чтобы защищать только вашу позицию: проверять объект, вести переговоры по договорам и объяснять риски до того, как вы что-либо заплатите.

Ни один испанский закон не обязывает покупателя иметь юриста, и нотариус удостоверит акт без него. Тем не менее стоит иметь независимого юриста, то есть работающего только на вас, а не на агента или застройщика, и не подписывать бумаги и не передавать деньги, пока вы не получили независимую юридическую консультацию.

Юрист, нотариус и gestoría: кто что делает

Покупатели из стран, где всё ведёт один юрист или нотариус, часто не понимают, где в Испании проходят границы. В таблице показано обычное разделение ролей при покупке.

Нотариус при подписании действительно многое проверяет: положение в реестре собственности и обременения, право продавца, справку о взносах сообщества, неуплаченный IBI (местный налог на недвижимость) за прошлые годы и кадастровые данные, среди прочего. Нотариус обязан объяснить акт и особо помочь стороне, которой это нужно (Reglamento Notarial, ст. 147), и не может брать плату за консультацию по удостоверяемому акту. Но за вас он не действует. Испанский нотариат указывает, что нотариусы не участвуют в оформлении частного договора, обычно предшествующего акту и называемого договором о задатке, хотя могут бесплатно его объяснить. А именно в этом договоре согласуется многое из того, что защищает покупателя.

Gestoría называют контору gestores administrativos, специалистов, ведущих процедуры в государственных органах за клиентов. Их устав (Decreto 424/1963, ст. 1) исключает вопросы, требующие юридической компетенции, закреплённой за юристами. При покупке gestoría может подать налоговую декларацию и оформить документы на регистрацию. Некоторые юридические фирмы делают эти шаги сами, поэтому спросите юриста, кто ими займётся.

Abogado

Юрист с профессиональной квалификацией, практикующий член испанской коллегии адвокатов. По-каталански advocat.

Colegio de la Abogacía

Коллегия адвокатов. Балеарская официально называется и Ilustre Colegio de Abogados de las Illes Balears, и Il·lustre Col·legi d’Advocats de les Illes Balears (ICAIB).

Notario

Нотариус: должностное лицо и правовед, который удостоверяет акты и обязан быть беспристрастным к сторонам.

Gestoría

Бюро, которое за плату оформляет документы в государственных органах, например налоговые декларации и регистрации.

Escritura

Публичный акт купли-продажи, подписанный у нотариуса и затем зарегистрированный в реестре собственности.

Что проверяет и делает юрист

Точный объём зависит от того, что вы согласуете в письменном поручении. Типичное дело о покупке включает этапы ниже. Руководство Покупка шаг за шагом показывает их на шкале времени, а Экспертизы и проверки подробно объясняет каждую проверку.

1. 1

   До принятия обязательств

   Помогает получить номер NIE и, если нужно, открыть испанский счёт, изучает договор о бронировании до внесения платежа.

2. 2

   Проверка объекта

   Получает выписку из реестра собственности (nota simple), чтобы подтвердить владельца и ипотеки или обременения, сравнивает её с кадастром, проверяет разрешения, градостроительный статус, долги перед сообществом, квитанции IBI и, если важно, лицензию на туристическую аренду.

3. 3

   Частный договор

   Ведёт переговоры и составляет договор о задатке (arras), чтобы условия, сроки и судьба задатка при отказе стороны были ясны.

4. 4

   Ипотека

   Если вы берёте кредит, разбирает с вами документы банка. При жилищном кредите физическому лицу Ley 5/2019 также требует до подписания бесплатной консультации у выбранного вами нотариуса (ст. 14 и 15). См. Ипотека для нерезидентов.

5. 5

   Завершение сделки

   Согласует проект акта с нотариусом, проверяет способ оплаты, включая налоговое удержание, которое покупатель делает, если продавец не резидент Испании, и присутствует на подписании с вами или за вас по доверенности.

6. 6

   После подписания

   Следит, чтобы налог на передачу имущества был уплачен в срок, акт зарегистрирован на ваше имя, а кадастр, коммунальные услуги и сообщество собственников обновлены. См. Расходы и налоги при покупке.

Как проверить регистрацию юриста

В Испании звание abogado закреплено за людьми с профессиональной квалификацией, практикующими членами (ejercientes) коллегии адвокатов (Estatuto General de la Abogacía, Real Decreto 135/2021, ст. 4 и 7). Членства в одной испанской коллегии достаточно для практики по всей Испании (Ley 2/1974, ст. 3.3), поэтому юрист, ведущий покупку на Майорке, может быть зарегистрирован в Пальме или в другом месте. Балеарская коллегия (ICAIB) находится по адресу La Rambla 10 в Пальме.

1. 1

   Запросите данные

   Юрист обязан назвать имя, налоговый номер, коллегию, членский номер и профессиональный адрес, а фирма свои регистрационные данные (Estatuto General, ст. 48). Если над вашим делом будут работать несколько юристов фирмы, вы вправе знать, кто они и кто главный.

2. 2

   Поищите в балеарском реестре

   На сайте ICAIB есть онлайн-реестр членов (Censo de colegiados) с поиском по членскому номеру или имени. По уставу коллегии реестр должен быть актуальным и показывать имя, членский номер, квалификацию, профессиональный адрес и право на практику (устав ICAIB, ст. 11.3).

3. 3

   Или поищите на национальном уровне

   Генеральный совет адвокатуры Испании ведёт национальную базу юристов всех испанских коллегий в разделе реестра на abogacia.es.

4. 4

   Уточните при расхождениях

   Генеральный совет указывает, что не может гарантировать полную актуальность национальных данных, и отсылает к отдельным коллегиям. Если что-то не совпадает, подтвердить может сама коллегия.

Прежде чем нанять юриста, полезно также проверить его регистрацию в местной коллегии и страхование профессиональной ответственности.

Гонорары и письменное поручение

Гонорары испанских юристов свободно согласуются между юристом и клиентом (Estatuto General, ст. 26). Коллегии не могут публиковать шкалы или рекомендации по гонорарам (Ley 2/1974, ст. 14). Единственное исключение составляют ориентировочные критерии, используемые только при оценке судебных издержек судом или взыскании неоплаченного гонорара через суд (Estatuto General, ст. 29). Поэтому любой названный вам «обычный процент» отражает лишь собственные расценки фирмы. Гонорар может быть процентом от цены, фиксированной суммой или почасовым, и сметы легче сравнивать на одной основе.

До начала работы юрист должен сообщить гонорар и расходы, желательно в письменном поручении (hoja de encargo) (ст. 27 и 48). Закон о праве на защиту (Ley Orgánica 5/2024, действует с 4 декабря 2024 г.) добавляет право просить поручение письменно с предварительной сметой гонорара и расходов (ст. 15). Этот закон построен вокруг защиты прав в спорах, в судах и органах власти, поэтому для обычной покупки главным правилом остаётся Estatuto General. В конце вы вправе получить счёт с разбивкой гонорара и расходов (Estatuto General, ст. 28). Устав балеарской коллегии повторяет эти правила о свободных гонорарах, поручениях и счетах (устав ICAIB, ст. 42–44).

• Какие именно задачи включены (проверки, договоры, завершение сделки, подача налоговых деклараций, регистрация) и что стоит дополнительно.
• Гонорар фиксированный, процентный или почасовой и включён ли IVA (испанский НДС, общая ставка 21%).
• Какие возмещаемые расходы (suplidos) добавляются сверху, например выписки из реестра, переводы, услуги нотариуса и реестра собственности и налоги.
• Сколько вы платите, если покупка сорвётся на каждом этапе.
• Любой аванс (provisión de fondos) и как за него будут отчитываться.
• Получает ли юрист или фирма комиссию или платёж от агента, застройщика или банка.
• Страхование профессиональной ответственности: кто страховщик и какое покрытие.

Язык, перевод и акт

Нотариальный акт пишут на официальном языке, согласованном сторонами; на Майорке им может быть испанский или каталанский, а при разногласии акт составляют на обоих (Reglamento Notarial, ст. 149). Если вы его не понимаете, нотариус может перевести устно, если знает ваш язык. По вашей просьбе акт можно составить в две колонки с вашим языком рядом или с включённым переводом. Если нотариус не может донести содержание, присутствует и подписывает акт назначенный вами переводчик (ст. 150). Нотариус обязан прочитать акт вам или дать прочитать и сообщить, что вы вправе прочитать его сами (ст. 193).

Иностранным документам для Испании, например доверенности, подписанной за границей, может понадобиться официальный перевод присяжным переводчиком (traductor-intérprete jurado). У министерства иностранных дел Испании есть онлайн-справочник присяжных переводчиков с поиском по языку и провинции. Если частный договор составлен на двух языках, стоит спросить, какая версия имеет приоритет при расхождении.

Покупка по доверенности

Если вы не можете приехать на Майорку для подписания, можно выдать доверенность (poder notarial) кому-то, кто будет действовать за вас, например вашему юристу или сотруднику его фирмы. По Гражданскому кодексу доверенность на действие, которое оформляется публичным актом, сама должна быть публичным документом (ст. 1280), поэтому её подписывают у нотариуса. Испанскому нотариусу нужна удостоверенная копия, а не фотокопия.

Апостиль ставит уполномоченный орган страны, где подписан документ; какой именно, уточните там. Спросите испанского нотариуса, примет ли он электронный апостиль. Генеральное консульство Испании в Лондоне, например, указывает, что доверенность, подписанная у местного нотариуса для использования в Испании, должна иметь апостиль, а составленная для нескольких стран должна быть ещё и переведена официальным переводчиком страны, где будет использоваться. Требования для вашей страны проверяйте в консульстве Испании.

Что решить с юристом до подписания доверенности на покупку:

• Конкретный объект с адресом и данными реестра и максимальную цену.
• Какие действия охвачены: договор о задатке, акт, оплата цены и налогов, заявка на NIE, открытие счёта, подписание ипотеки.
• Может ли представитель также получать или переводить деньги за вас.
• Дату окончания или ограничение одной этой покупкой.

Тревожные признаки и как пожаловаться

• Юрист, представленный агентом или продавцом, не говорит, платят ли они друг другу гонорар или комиссию. Выплата или получение комиссий в нарушение правил конкуренции или поведения считается для юристов серьёзным дисциплинарным проступком (Estatuto General, ст. 125).
• Юрист продавца просит подписать согласие вести обе стороны, не объясняя, от чего вы отказываетесь.
• Нет письменного поручения, нет письменной сметы или смета без IVA и возмещаемых расходов.
• Нет членского номера коллегии или номер не совпадает с реестром коллегии.
• Вас торопят подписать бронирование или договор о задатке либо перевести деньги до окончания проверок.
• Банковские реквизиты для платежа приходят или меняются только по электронной почте, без подтверждения через знакомый вам контакт.
• Заверения, что пристройка, разрешение на строительство или легализация сводятся к «простой бумажной формальности», без подтверждающих документов. См. Покупка финки.

Сначала жалобу можно направить самому юристу: юристы обязаны дать клиентам контакт для жалоб и ответить в течение месяца (Estatuto General, ст. 52; устав ICAIB, ст. 68). ICAIB обязан вести службу жалоб клиентов юристов, практикующих на Балеарских островах, с подачей в коллегии или онлайн (устав ICAIB, ст. 13; Ley 2/1974, ст. 12). На сайте есть форма жалобы на юристов, нанятых частным образом и сведения о медиации. Жалобу в коллегию лучше подавать письменно и на испанском. ICAIB также может давать заключения по спорным гонорарам и, если обе стороны заранее прямо согласны, разрешать споры о работе или гонорарах юриста в арбитраже (устав ICAIB, ст. 9 l и 45). За серьёзные дисциплинарные проступки наказание составляет приостановление более чем на 15 дней и до года или штраф от 1 001 € до 10 000 € (Estatuto General, ст. 127).

Вопросы покупателей