Ekspertyzy i kontrole

Kiedy wykonuje się kontrole

Większość kontroli wykonuje prawnik, a stan techniczny ewentualnie zatrudniony rzeczoznawca budowlany. Najważniejszy jest moment. Po podpisaniu umowy zadatkowej wycofanie się może oznaczać utratę zadatku, więc kontrole, które mogłyby zmienić decyzję, trzeba wykonać wcześniej albo zapisać w umowie warunki pozwalające odstąpić. Działanie umów zadatkowych wyjaśnia Zakup krok po kroku, a czego oczekiwać od prawnika, Wybór prawnika.

1. 1

   Przed złożeniem oferty

   Warto poprosić pośrednika lub sprzedającego o referencję katastralną, aktualną nota simple, świadectwo energetyczne i cédula de habitabilidad oraz sprawdzić nieruchomość na stronie katastru i porównać mapę z tym, co się widziało.

2. 2

   Przed umową zadatkową

   Prawnik sprawdza rejestr, status planistyczny, pozwolenia, długi i ewentualną rejestrację wynajmu wakacyjnego. Rzeczoznawca ogląda budynek, jeśli jest potrzebny. Nierozwiązane kwestie można zapisać w umowie jako warunek, termin dla sprzedającego lub korektę ceny.

3. 3

   Między zadatkiem a finalizacją

   Sprzedający zbiera zaświadczenie wspólnoty o długach, ostatnie pokwitowanie IBI, aktualne rachunki za media i brakujące dokumenty, np. wygasłą cédula.

4. 4

   U notariusza

   Przed podpisaniem notariusz musi uzyskać aktualne informacje z rejestru i zapytać o niezapłacone IBI, a kluczowe zaświadczenia dołącza się do aktu lub zapisuje w nim. To ostatnia kontrola. Nie obejmuje planowania przestrzennego ani stanu budynku.

Nota simple

Krótki wyciąg informacyjny z rejestru nieruchomości z właścicielem, opisem i zarejestrowanymi obciążeniami.

Catastro

Kataster: państwowa mapa nieruchomości i baza podatkowa, odrębna od rejestru nieruchomości.

Referencia catastral

Referencja katastralna: kod identyfikujący nieruchomość w katastrze. Znajduje się na pokwitowaniu IBI.

Arras

Zadatek wpłacany przy podpisaniu umowy prywatnej przed finalizacją.

Rejestr nieruchomości i nota simple

Registro de la Propiedad (rejestr nieruchomości) zapisuje właściciela każdej nieruchomości oraz prawa i obciążenia na niej. Nota simple to krótki wyciąg z tego rejestru. Można ją zamówić online przez Colegio de Registradores za 9,02 € od nieruchomości plus podatki, z linkiem do pobrania PDF wysłanym e-mailem, a tłumaczenie na angielski kosztuje 30 € plus podatki (ceny z jego strony w październiku 2026). Nota simple ma charakter wyłącznie informacyjny. Dokumentem dowodzącym treści rejestru jest formalny odpis (certificación) podpisany przez rejestratora.

• Czy zarejestrowany właściciel to sprzedający, z każdym współwłaścicielem lub spadkobiercą.
• Hipoteki, wpisy zajęć (sądowych lub podatkowych) i inne obciążenia oraz sposób wykreślenia każdego z nich przy finalizacji.
• Prawa innych osób, takie jak użytkowanie (usufructo, dożywotnie prawo korzystania z nieruchomości), służebność przejazdu lub opcja zakupu.
• Opis: wielkość działki, powierzchnia zabudowy i to, czy dom, basen lub rozbudowy w ogóle są zarejestrowane.
• Wzmianki o odpowiedzialności podatkowej (afecciones fiscales) oraz o postępowaniach planistycznych lub granicy wybrzeża.
• Czy działka jest skoordynowana z mapą katastralną (wyjaśnienie w następnej części).

Kataster, granice i co naprawdę tam stoi

Catastro to państwowa mapa nieruchomości. Zapisuje obrys działki, powierzchnię zabudowy i sposób użytkowania, a jej wartości są podstawą IBI, rocznego podatku od nieruchomości. Każdy może bezpłatnie sprawdzić nieruchomość na stronie katastru według adresu lub referencji katastralnej i pobrać jej opis oraz mapę działki. Nazwiska właścicieli i wartości katastralne to dane chronione, wymagające identyfikacji.

Rejestr i kataster to odrębne systemy, które często się różnią, zwłaszcza przy starszych i wiejskich nieruchomościach. Od 1 listopada 2015 (Ley 13/2015) informacja z rejestru musi podawać, czy działka jest skoordynowana z mapą katastralną. Jeśli tak, rejestr domniemywa, że działka ma położenie i granice z tej mapy. Sprostowanie któregoś z zapisów jest możliwe, ale wymaga czasu, może wymagać georeferencyjnego planu geodety, a sąsiedzi są zawiadamiani i mogą się sprzeciwić.

• Powierzchnia zabudowy w katastrze większa niż w rejestrze, co może oznaczać niezgłoszone rozbudowy.
• Basen, domek gościnny lub garaż istniejący na miejscu lub na mapie, ale nieobecny w rejestrze.
• Wielkość lub kształt działki różniące się między rejestrem, katastrem i ogrodzeniem na miejscu.
• Katastralny sposób użytkowania, np. magazynowy lub rolny, niepasujący do domu.

Planowanie przestrzenne, pozwolenia i nielegalna zabudowa

Wpisy w rejestrze i katastrze nie dowodzą legalności budynku. O tym decydują pozwolenia z urzędu gminy (ayuntamiento). Architekt lub prawnik porównuje to, co zbudowano, z zatwierdzonymi planami: licencia de obra (pozwoleniem na budowę) pierwotnego domu i każdej późniejszej zmiany oraz licencia de ocupación o de primera utilización (licencją na użytkowanie), która pozwala użytkować ukończony budynek. Dokumenty planistyczne są publiczne i dostępne w urzędzie gminy lub online. Przepisy egzekwują gminy, a na Majorce samowolę kontroluje i ściga także Agència de Defensa del Territori przy Consell de Mallorca, m.in. na podstawie uprawnień przekazanych przez niektóre gminy.

Od 1 stycznia 2018 do 13 grudnia 2024 brak limitu obejmował wszystkie grunty rolne. Ley 7/2024 zawęziła go do chronionych gruntów rolnych od 14 grudnia 2024. W nadzwyczajnej procedurze legalizacji opisanej niżej ustawa pozwala stosować nowszą, korzystniejszą zasadę do starszych prac (Ley 7/2024, przepis dodatkowy 7.1.a); w innych celach warto zapytać prawnika, jak zmiana wpływa na prace ukończone przed tą datą. Kto twierdzi, że minęło osiem lat, musi udowodnić datę ukończenia, więc liczą się datowane zdjęcia, zdjęcia lotnicze i stare zapisy katastralne.

Licencia de obra

Pozwolenie gminne na nową budowę, rozbudowę i większość remontów.

Licencia de ocupación o de primera utilización

Licencja gminna potwierdzająca, że nowy lub zmieniony budynek można użytkować. Od 29 maja 2024 zastępuje na Balearach cédula pierwszego użytkowania; dziesięć lat po jej wydaniu potrzebna jest cédula odnowieniowa.

Fuera de ordenación

Status budynku niezgodnego z przepisami planistycznymi. Prace w nim są ograniczone.

Obra nueva

Akt ujawniający budynek na działce, dzięki któremu dom trafia do rejestru nieruchomości.

Zdatność do zamieszkania, energia i raporty budowlane

Cédula de habitabilidad to balearskie zaświadczenie, że lokal spełnia minimalne standardy mieszkalne. Na Majorce wydaje je Consell de Mallorca (rada wyspy). Jest wymagane, by mieszkać w domu lub go wynajmować, a dostawcy mediów muszą poprosić o nie lub o licencję na użytkowanie przed podpisaniem stałych umów na prąd, wodę, gaz lub telekomunikację (Ley 5/2018, art. 16). Wygasa po dziesięciu latach od wydania (dekret 145/1997, art. 13), a odnowienie wymaga zaświadczenia podpisanego przez architekta, architekta technicznego lub innego uprawnionego technika.

Brak cédula nie blokuje sprzedaży: umowa lub akt muszą zawierać kopię ważnej albo wyraźnie stwierdzać jej brak. Takie stwierdzenie nie rozwiązuje problemu, więc warto zapytać, dlaczego jej nie ma i kto ją odnowi. Od 29 maja 2024 (Decreto-ley 3/2024, zastąpiony przez Ley 7/2024) nowe lokale nie dostają cédula pierwszego użytkowania; jej rolę pełni gminna licencja na użytkowanie, a dziesięć lat po jej wydaniu potrzebna jest cédula odnowieniowa (Ley 7/2024, art. 53). Budynki ukończone przed 1 marca 1987, które nigdy nie miały cédula, mogą wystąpić o cédula de carencia.

Każdy istniejący dom na sprzedaż potrzebuje świadectwa energetycznego (Real Decreto 390/2021), z wąskimi wyjątkami, takimi jak wolnostojące budynki o powierzchni użytkowej poniżej 50 m² i budynki kupowane do rozbiórki lub gruntownego remontu. Od 23 lipca 2026 właściciel powołujący się na ten ostatni wyjątek musi złożyć formalne oświadczenie rządowi Balearów (Real Decreto 659/2025). Klasa od A do G musi być w ogłoszeniach, a kopię zarejestrowanego świadectwa dołącza się do umowy sprzedaży. Jest ważne do dziesięciu lat, albo pięciu przy klasie G, i liczy się dopiero po rejestracji w rządzie Balearów. O ile przepisy nie określą innych poziomów, lokale do wynajmu wakacyjnego muszą osiągać co najmniej F przy budowie przed 2008 lub D od 2008 (Ley 8/2012, art. 50.5).

W starszych blokach warto poprosić zarządcę o raport oceny budynku (informe de evaluación del edificio, IEE). Obejmuje konstrukcję, elewacje, dachy, wspólne instalacje, dostępność i energię. Od 14 czerwca 2026 (balearska Ley 4/2026) właściciele lub wspólnoty muszą go uzyskać, gdy budynek ma 50 lat, a potem co dziesięć lat, i zarejestrować w rejestrze rządu Balearów (RIAE) przed złożeniem w urzędzie gminy. Przed tą zmianą przegląd stanu obowiązywał od 30 lat. Wady w raporcie mogą prowadzić do nakazów naprawy.

Długi, które zostają przy nieruchomości

Niektóre długi pozostają związane z nieruchomością po sprzedaży. Sprzedający nadal odpowiada, ale można je odzyskać z samej nieruchomości, co w praktyce oznacza zapłatę przez nowego właściciela. Prawnik sprawdza każdy z nich przed finalizacją, a zaległości można rozliczyć z ceny u notariusza. Podatki, które kupujący płaci w każdym przypadku, opisuje Koszty zakupu i podatki.

Zaświadczenie wspólnoty o długach jest obowiązkowe, chyba że kupujący wyraźnie zrezygnuje z niego w akcie, a rezygnacja usuwa zabezpieczenie. Warto też poprosić o protokoły (actas) ostatnich zebrań właścicieli. Ujawniają zatwierdzone prace i specjalne składki (derramas), spory i głosowania o wynajmie wakacyjnym. Umowa może określać, kto płaci składki zatwierdzone przed finalizacją, ale płatne później. Z mocy prawa fundusz rezerwowy wspólnoty musi wynosić co najmniej 10% ostatniego budżetu zwykłego.

• Ostatnie opłacone rachunki za prąd i wodę oraz na kogo są umowy.
• Czy dom ma wodę i kanalizację z sieci, czy korzysta ze studni, cysterny na deszczówkę lub szamba i jakie dokumenty do nich istnieją.
• Czy są stałe umowy na media, bo do nowych firmy potrzebują ważnej cédula lub licencji na użytkowanie.
• Odczyty liczników w dniu przekazania.

Status licencji na wynajem wakacyjny

Przy planach wynajmu turystom albo gdy oferta wspomina o licencji, jej status trzeba sprawdzić przed podpisaniem. Na Majorce Consell de Mallorca prowadzi rejestr lokali zgłoszonych do wynajmu wakacyjnego, publikowany jako otwarte dane z numerem rejestracji, rodzajem budynku, gminą i liczbą miejsc turystycznych. Warto poprosić sprzedającego o numer rejestracji i DRIAT (formalne oświadczenie, które rozpoczęło działalność) i porównać je z rejestrem.

• Od 16 kwietnia 2025 na całych Balearach nie można składać nowych zgłoszeń wynajmu wakacyjnego dla lokali w budynkach podzielonych na odrębne własności (własność horyzontalna), np. mieszkań. Wyjątek stanowią domy szeregowe i bliźniacze, a od 14 czerwca 2026 także domy wolnostojące na działce dzielonej z innymi budynkami. Odrębny system wynajmu własnego głównego domu do 60 dni w roku jest poza zakazem (Decreto-ley 4/2025, przepis dodatkowy 2, zmieniony balearską Ley 4/2026).
• Gdzie nowe zgłoszenie jest jeszcze możliwe, lokal musi leżeć w strefie uznanej za odpowiednią do wynajmu wakacyjnego, miejsca turystyczne trzeba nabyć z puli wyspy, a domyślnie lokal musi mieć co najmniej pięć lat użytkowania mieszkalnego (Ley 8/2012, art. 50.3, 50.17, 50.22 i 88.2).
• Istniejące zgłoszenie dla lokalu w budynku ze wspólnym wejściem lub częściami wspólnymi trwa domyślnie pięć lat, a przedłużenie trzeba złożyć w miesiącu przed końcem. Bez tego albo gdy lokal nie spełnia już zasad, działalność się kończy, a miejsca turystyczne wracają do puli (Ley 8/2012, art. 50.3).
• We wspólnocie właścicieli prawo balearskie stanowi, że statut nie może zakazywać wynajmu wakacyjnego, a o ile wyraźnie na niego nie pozwala, musi za nim zagłosować większość właścicieli z większością udziałów (Ley 8/2012, art. 50.7). Od 3 kwietnia 2025 prawo krajowe wymaga też uprzedniej wyraźnej zgody trzech piątych właścicieli z trzema piątymi udziałów (Ley de Propiedad Horizontal, art. 7.3 i 17.12). Właściciel wynajmujący już przed tą datą na zasadach turystycznych może kontynuować; o to, czy ta pozycja przechodzi na kupującego, warto zapytać prawnika.
• Po sprzedaży zmianę podmiotu przeprowadza administracja turystyczna. Nie można jej zatwierdzić, dopóki nie zapłacono prawomocnej grzywny turystycznej, a wynajem wakacyjny jest niedozwolony, gdy obowiązuje prawomocna kara za poważne naruszenie planistyczne, którego nie naprawiono (Ley 8/2012, art. 50.4).
• Co do zasady nowy wynajem wakacyjny jest niedozwolony w lokalach na chronionym gruncie rolnym (Ley 8/2012, art. 50.18). Lokali zalegalizowanych w nadzwyczajnej procedurze dla gruntów rolnych nie można wynajmować turystom, chyba że były legalnie wynajmowane turystom przed 29 maja 2024 i ten tytuł nadal obowiązuje; zakaz zapisuje się w pozwoleniu i wpisuje do rejestru nieruchomości (Ley 7/2024, przepis dodatkowy 7.8 i przepis przejściowy 4).

Wybrzeże, ryzyko powodzi i grunty rolne

Ley de Costas (ustawa o wybrzeżu, Ley 22/1988) chroni publiczny pas brzegowy, dominio público marítimo-terrestre. W głąb lądu biegną od niego 6-metrowy pas pozostawiony do publicznego dostępu, pas ochronny zwykle szeroki na 100 metrów (20 metrów na terenach już miejskich w 1988), gdzie nowe domy są co do zasady zakazane, oraz strefa co najmniej 500 metrów, w której planowanie musi respektować ograniczenia brzegowe. Legalne istniejące budynki w pasie ochronnym można naprawiać i ulepszać, ale nie powiększać ich kubatury, wysokości ani powierzchni, a takie prace mogą też wymagać poprawy efektywności energetycznej i zużycia wody.

Ryzyko powodzi jest naniesione na mapy. Krajowa przeglądarka stref zalewowych (SNCZI, prowadzona przez Ministerstwo Transformacji Ekologicznej) pokazuje strefy, które opracowano i do niej dodano, a balearskie dokumenty planistyczne wyznaczają obszary zapobiegania ryzyku powodzi. Domy w strefach zalewowych są wyłączone z opisanej niżej nadzwyczajnej procedury legalizacji, więc warto poprosić prawnika lub rzeczoznawcę o sprawdzenie, czy działka w takiej strefie leży.

Na gruntach rolnych (suelo rústico, poza miastami i wsiami) budowa jest ściśle ograniczona, więc każdą rozbudowę, basen lub domek gościnny na posiadłości typu finca sprawdza się osobno pod kątem pozwolenia. Nadzwyczajna procedura legalizacji przedawnionych budynków na gruntach rolnych Majorki (Ley 7/2024, przepis dodatkowy 7) przyjmuje wnioski przez trzy lata od 15 lutego 2025, daty publikacji porozumienia Consell de Mallorca. Jeden wniosek musi objąć wszystkie budynki i użytkowania bez pozwolenia na działce: legalizację przedawnionych i rozbiórkę części, wobec których organy mogą jeszcze działać. Kosztuje 10%, 12,5% lub 15% kosztu budowy przy wnioskach z pierwszego, drugiego lub trzeciego roku (październik 2026 przypada na drugi rok), plus zwykłe opłaty i podatki. Niektórym wnioskodawcom o niższych dochodach, płacącym hiszpański podatek dochodowy, przysługują obniżki.

Procedura nie jest dostępna m.in. na gruntach publicznych, w strefach ochrony dróg, służebnościach brzegowych i cieków wodnych ani w strefach zalewowych. Od 14 czerwca 2026 (balearska Ley 4/2026) wniosek nierozstrzygnięty w sześć miesięcy uznaje się za odrzucony. W sprawie dwóch wniosków do Trybunału Konstytucyjnego obejmujących procedurę (sprawy 1840-2025 i 7410-2025) BOE nie odnotował w październiku 2026 wyroku. Działanie procedury i jej znaczenie dla kupowanej posiadłości wyjaśnia Zakup posiadłości typu finca.

Zatrudnienie rzeczoznawcy budowlanego

Hiszpania nie ma obowiązkowej ani standardowej ekspertyzy przed zakupem, a wycena bankowa (tasación) ocenia wartość dla kredytodawcy, nie stan budynku. Kupujący chcący inspekcji zatrudniają zwykle arquitecto técnico (architekta technicznego, zwanego też aparejador) lub arquitecto (architekta). Honorarium ustala się swobodnie, bo izby zawodowe nie mogą publikować stawek (Ley 2/1974, art. 14), więc warto poprosić o pisemną wycenę i zakres. Działanie wycen bankowych opisuje Kredyt hipoteczny dla nierezydentów.

• Konstrukcja, dach, wilgoć, pęknięcia i ślady kołatków lub termitów.
• Instalacje elektryczne, wodne, odpływy, szambo i basen.
• Porównanie stanu faktycznego z zatwierdzonymi planami, rejestrem i katastrem oraz wskazanie możliwych prac bez pozwolenia.
• Czy dom spełniałby standardy odnowienia cédula.
• W mieszkaniach stan części wspólnych i wnioski z ostatniego raportu oceny budynku.
• Orientacyjne koszty niezbędnych napraw jako podstawa negocjacji ceny.

Pytania kupujących