Keuringen en controles

Wanneer de controles plaatsvinden

De meeste controles doet uw advocaat, met een bouwkundig inspecteur voor de fysieke staat als u die inhuurt. De timing is het belangrijkst. Is een aanbetalingscontract eenmaal getekend, dan kan terugtrekken betekenen dat u de aanbetaling verliest. Controles die u van gedachten kunnen doen veranderen, moeten dus vóór dat moment gebeuren, of het contract moet voorwaarden bevatten waarmee u zich kunt terugtrekken. Het koopproces legt uit hoe aanbetalingscontracten werken, en Een advocaat kiezen wat u van de uwe mag verwachten.

1. 1

   Vóór u een bod doet

   Vraag de makelaar of verkoper om de kadastrale referentie, een recente nota simple, het energiecertificaat en de cédula de habitabilidad. Zoek de woning op de website van het kadaster op en vergelijk de kaart met wat u hebt gezien.

2. 2

   Vóór het aanbetalingscontract

   Uw advocaat bekijkt het register, de planologische status, vergunningen, schulden en een eventuele inschrijving voor vakantieverhuur. Een inspecteur keurt het gebouw als u dat wilt. Wat nog openstaat, kan in het contract komen als voorwaarde, als termijn voor de verkoper of als prijsaanpassing.

3. 3

   Tussen aanbetaling en overdracht

   De verkoper verzamelt de schuldverklaring van de VvE, de laatste IBI-aanslag, recente rekeningen van nutsbedrijven en ontbrekende papieren, zoals een verlopen cédula.

4. 4

   Bij de notaris

   Vóór de ondertekening moet de notaris actuele registergegevens opvragen en naar onbetaalde IBI vragen, en de belangrijkste verklaringen worden bij de akte gevoegd of erin vermeld. Dit is een laatste controle. Ze omvat niet de planologie of de staat van het gebouw.

Nota simple

Een kort informatief uittreksel uit het eigendomsregister met de eigenaar, de omschrijving en de ingeschreven lasten.

Catastro

Het kadaster: de kaart en belastingdatabank van vastgoed van de staat, los van het eigendomsregister.

Referencia catastral

De kadastrale referentie: de code die een woning in het kadaster identificeert. Ze staat op de IBI-aanslag.

Arras

De aanbetaling bij de ondertekening van een particulier contract vóór de overdracht.

Het eigendomsregister en de nota simple

Het Registro de la Propiedad (eigendomsregister) legt vast wie elke woning bezit en welke rechten en lasten erop rusten. Een nota simple is een kort uittreksel daaruit. U bestelt het online via het Colegio de Registradores voor € 9,02 per woning plus belastingen, waarna u per e-mail een link krijgt om de pdf te downloaden, en een Engelse vertaling kost € 30 plus belastingen (prijzen op de website in oktober 2026). Een nota simple is alleen ter informatie. Een formele registerverklaring (certificación), ondertekend door de registrateur, is het document dat bewijst wat in het register staat.

• De ingeschreven eigenaar komt overeen met de verkoper, inclusief elke mede-eigenaar of erfgenaam.
• Hypotheken, aantekeningen van beslag (door rechter of belastingdienst) en andere lasten, en hoe elk daarvan bij de overdracht wordt doorgehaald.
• Rechten van anderen, zoals vruchtgebruik (iemands levenslange recht om de woning te gebruiken), een recht van overpad of een koopoptie.
• De omschrijving: perceelgrootte, bebouwde oppervlakte, en of het huis, het zwembad of aanbouwen wel zijn ingeschreven.
• Aantekeningen van fiscale aansprakelijkheid (afecciones fiscales) en eventuele aantekeningen over planologische procedures of de kustgrens.
• Of het perceel is afgestemd op de kadastrale kaart (zie de volgende paragraaf).

Kadaster, grenzen en wat er echt staat

De Catastro is de vastgoedkaart van de staat. Hij legt de omtrek van elk perceel, de bebouwde oppervlakte en het gebruik vast, en zijn waarden vormen de basis voor de IBI, de jaarlijkse onroerendgoedbelasting. Iedereen kan een woning gratis op de website van het kadaster opzoeken op adres of kadastrale referentie en de omschrijving en perceelkaart downloaden. Namen van eigenaars en kadastrale waarden zijn beschermde gegevens waarvoor u zich moet identificeren.

Het register en het kadaster zijn aparte systemen en lopen vaak uiteen, vooral bij oudere en landelijke woningen. Sinds 1 november 2015 (Ley 13/2015) moet de registerinformatie vermelden of een perceel is afgestemd op de kadastrale kaart. Is dat zo, dan gaat het register ervan uit dat het perceel de ligging en grenzen op die kaart heeft. Beide gegevens kunnen worden gecorrigeerd, maar dat kost tijd, kan een gegeorefereerd plan van een landmeter vereisen, en buren worden ingelicht en kunnen bezwaar maken.

• Een bebouwde oppervlakte in het kadaster die groter is dan in het register, wat kan betekenen dat aanbouwen nooit zijn aangegeven.
• Een zwembad, gastenverblijf of garage die ter plaatse of op de kaart bestaat, maar niet in het register staat.
• Een perceelgrootte of -vorm die verschilt tussen het register, het kadaster en de hekken ter plaatse.
• Een kadastraal gebruik, zoals opslag of landbouw, dat niet bij een woning past.

Planologie, vergunningen en illegale bouw

Vermeldingen in register en kadaster bewijzen niet dat een gebouw legaal is. Dat hangt af van vergunningen van het gemeentehuis (ayuntamiento). Een architect of uw advocaat vergelijkt wat er staat met de vergunde plannen: de licencia de obra (bouwvergunning) voor het oorspronkelijke huis en elke latere wijziging, en de licencia de ocupación o de primera utilización (gebruiksvergunning) waarmee een voltooid gebouw in gebruik mag worden genomen. Planologische documenten zijn openbaar en in te zien bij het gemeentehuis of online. Gemeentehuizen handhaven het planologisch recht, en op Mallorca inspecteert ook de Agència de Defensa del Territori van de Consell de Mallorca onvergunde werken en treedt ertegen op, onder meer met bevoegdheden die sommige gemeenten aan haar hebben gedelegeerd.

Van 1 januari 2018 tot en met 13 december 2024 gold de regel zonder termijn voor al het buitengebied. Ley 7/2024 beperkte die vanaf 14 december 2024 tot beschermd buitengebied. Voor de hieronder beschreven buitengewone legalisatieprocedure mag de nieuwere, gunstiger regel op oudere werken worden toegepast (Ley 7/2024, aanvullende bepaling 7.1.a); vraag voor andere doeleinden uw advocaat hoe de wijziging uitpakt voor werken die vóór die datum zijn afgerond. Wie stelt dat de acht jaar voorbij zijn, moet bewijzen wanneer de werken klaar waren, dus gedateerde foto’s, luchtopnamen en oude kadastrale gegevens zijn van belang.

Licencia de obra

De bouwvergunning van het gemeentehuis voor nieuwbouw, aanbouwen en de meeste renovaties.

Licencia de ocupación o de primera utilización

De vergunning van het gemeentehuis die bevestigt dat een nieuw of gewijzigd gebouw in gebruik mag worden genomen. Sinds 29 mei 2024 vervangt ze op de Balearen de cédula voor eerste bewoning; tien jaar na afgifte is een verlengingscédula nodig.

Fuera de ordenación

De status van een gebouw dat niet aan de planologische regels voldoet. Werken eraan zijn beperkt.

Obra nueva

De akte die een gebouw op een perceel vermeldt, waardoor een huis in het eigendomsregister komt.

Bewoonbaarheid, energie en bouwrapporten

De cédula de habitabilidad is het Balearische certificaat dat een woning aan de minimumnormen voor bewoning voldoet. Op Mallorca geeft de Consell de Mallorca (eilandraad) het af. Het is vereist om een woning te bewonen of te verhuren, en nutsbedrijven moeten erom vragen, of om een gebruiksvergunning, voordat ze vaste contracten voor elektriciteit, water, gas of telecom sluiten (Ley 5/2018, artikel 16). Het verloopt tien jaar na afgifte (Decreet 145/1997, artikel 13), en verlenging vereist een verklaring van een architect, technisch architect of andere bevoegde technicus.

Een ontbrekende cédula houdt een verkoop niet tegen: het contract of de akte moet een kopie van de geldige cédula bevatten of uitdrukkelijk vermelden dat die er niet is. Die vermelding lost het probleem niet op, dus vraag waarom ze ontbreekt en wie haar vernieuwt. Sinds 29 mei 2024 (Decreto-ley 3/2024, vervangen door Ley 7/2024) krijgen nieuwe woningen geen cédula voor eerste bewoning meer; de gebruiksvergunning van het gemeentehuis neemt die taak over, en tien jaar na afgifte is een verlengingscédula nodig (Ley 7/2024, artikel 53). Gebouwen die vóór 1 maart 1987 zijn afgerond en nooit een cédula hadden, kunnen een cédula de carencia aanvragen.

Elke bestaande woning die te koop staat, heeft een energiecertificaat nodig (Real Decreto 390/2021), met beperkte uitzonderingen zoals vrijstaande gebouwen met minder dan 50 m² gebruiksoppervlakte en gebouwen die worden gekocht om te slopen of ingrijpend te renoveren. Sinds 23 juli 2026 moet de eigenaar die zich op die laatste uitzondering beroept een formele verklaring indienen bij de Balearische regering (Real Decreto 659/2025). De klasse, van A tot G, moet in advertenties staan, en een kopie van het geregistreerde certificaat gaat bij het koopcontract. Het is tot tien jaar geldig, of vijf bij klasse G, en telt pas als het bij de Balearische regering is geregistreerd. Tenzij reglementen andere niveaus stellen, moeten vakantieverhuurwoningen minstens F halen bij bouw vóór 2008 of D bij bouw vanaf 2008 (Ley 8/2012, artikel 50.5).

Vraag in oudere gebouwen de beheerder van de VvE om het gebouwevaluatierapport (informe de evaluación del edificio, IEE). Dat behandelt de constructie, gevels, daken, gemeenschappelijke installaties, toegankelijkheid en energie. Sinds 14 juni 2026 (Balearische Ley 4/2026) moeten eigenaars of VvE’s het laten opstellen zodra een gebouw 50 jaar oud is en daarna elke tien jaar, en het laten registreren in het register van de Balearische regering (RIAE) voordat ze het bij het gemeentehuis indienen. Vóór die wijziging gold de bouwkundige inspectie vanaf 30 jaar. Gebreken in het rapport kunnen tot herstelbevelen leiden.

Schulden die aan de woning blijven kleven

Sommige schulden blijven na de verkoop aan een woning kleven. De verkoper blijft aansprakelijk, maar de woning zelf kan worden gebruikt om ze te innen, wat in de praktijk betekent dat de nieuwe eigenaar betaalt. Uw advocaat controleert elke schuld vóór de overdracht, en bedragen kunnen bij de notaris uit de prijs worden voldaan. Zie Aankoopkosten en belastingen voor de belastingen die de koper hoe dan ook betaalt.

De schuldverklaring van de VvE is verplicht, tenzij de koper er in de akte uitdrukkelijk van afziet, en daarmee geeft hij een waarborg op. Vraag ook de notulen (actas) van recente eigenarenvergaderingen. Daaruit blijken goedgekeurde werken en bijzondere omslagen (derramas), geschillen en eventuele stemmingen over vakantieverhuur. Het contract kan regelen wie omslagen betaalt die vóór de overdracht zijn goedgekeurd maar daarna vervallen. Volgens de wet moet het reservefonds van de VvE minstens 10% van haar laatste gewone begroting bedragen.

• Recente betaalde elektriciteits- en waterrekeningen, en op wiens naam elk contract staat.
• Of de woning op het waternet en de riolering is aangesloten, of afhangt van een put, een regenwaterreservoir of een septische tank, en welke papieren daarbij horen.
• Of er vaste leveringscontracten zijn, want bedrijven hebben een geldige cédula of gebruiksvergunning nodig om nieuwe te sluiten.
• Meterstanden op de dag van overdracht.

Status van de vakantieverhuurvergunning

Wilt u aan toeristen verhuren, of noemt het aanbod een bestaande vergunning, controleer dan de status vóór u tekent. Op Mallorca houdt de Consell de Mallorca het register bij van woningen die voor vakantieverhuur zijn aangegeven, en dat register is als open data gepubliceerd met het inschrijvingsnummer, het type gebouw, de gemeente en het aantal toeristische plaatsen. Vraag de verkoper om het inschrijvingsnummer en de DRIAT (de formele verklaring waarmee de activiteit begon) en vergelijk die met het register.

• Sinds 16 april 2025 kunnen op de Balearen geen nieuwe verklaringen voor vakantieverhuur meer worden ingediend voor woningen in gebouwen met afzonderlijke eigendomsdelen (horizontale eigendom), zoals appartementen. Rijwoningen en twee-onder-een-kapwoningen zijn uitgezonderd en, sinds 14 juni 2026, ook vrijstaande huizen die een perceel delen met andere gebouwen. De aparte regeling om uw eigen hoofdverblijf maximaal 60 dagen per jaar te verhuren valt buiten het verbod (Decreto-ley 4/2025, aanvullende bepaling 2, gewijzigd door Balearische Ley 4/2026).
• Waar een nieuwe verklaring nog mogelijk is, moet de woning in een voor vakantieverhuur geschikte zone liggen, moeten toeristische plaatsen uit de pool van het eiland worden verworven en moet de woning in de regel minstens vijf jaar als woning in gebruik zijn geweest (Ley 8/2012, artikelen 50.3, 50.17, 50.22 en 88.2).
• Een bestaande verklaring voor een woning in een gebouw met gedeelde toegang of gemeenschappelijke delen geldt in de regel vijf jaar, en de verlenging moet in de maand vóór het einde worden ingediend. Gebeurt dat niet, of voldoet de woning niet meer aan de regels, dan eindigt de activiteit en gaan de toeristische plaatsen terug naar de pool (Ley 8/2012, artikel 50.3).
• In een VvE mogen de statuten vakantieverhuur volgens de Balearische wet niet verbieden en moeten, tenzij ze die uitdrukkelijk toestaan, eigenaars die een meerderheid vormen en een meerderheid van de aandelen hebben ervoor hebben gestemd (Ley 8/2012, artikel 50.7). Sinds 3 april 2025 eist de landelijke wet ook voorafgaande uitdrukkelijke goedkeuring door drie vijfde van de eigenaars, met drie vijfde van de aandelen (Ley de Propiedad Horizontal, artikelen 7.3 en 17.12). Een eigenaar die vóór die datum al onder de toerismeregels verhuurde, mag doorgaan; vraag uw advocaat of die positie overgaat op een koper.
• Na een verkoop behandelt de toerismeadministratie de wisseling van houder. Die kan niet worden goedgekeurd zolang een onherroepelijke toerismeboete op de woning niet is betaald, en vakantieverhuur is niet toegestaan zolang een onherroepelijke sanctie voor een ernstige planologische overtreding geldt en de overtreding niet is hersteld (Ley 8/2012, artikel 50.4).
• In de regel is geen nieuwe vakantieverhuur toegestaan in woningen op beschermd buitengebied (Ley 8/2012, artikel 50.18). Woningen die via de buitengewone procedure voor buitengebied zijn gelegaliseerd, mogen niet aan toeristen worden verhuurd, tenzij dat vóór 29 mei 2024 legaal gebeurde en die titel nog geldt; het verbod staat in de vergunning en wordt ingeschreven in het eigendomsregister (Ley 7/2024, aanvullende bepaling 7.8 en overgangsbepaling 4).

Kust, overstromingsrisico en buitengebied

De Ley de Costas (kustwet, Ley 22/1988) beschermt de openbare kuststrook, de dominio público marítimo-terrestre. Landinwaarts daarvan liggen een strook van 6 meter die open blijft voor publieke toegang, een beschermingsstrook van normaal 100 meter breed (20 meter op grond die in 1988 al stedelijk was) waar nieuwe woningen in de regel verboden zijn, en een zone van minstens 500 meter waar de planologie kustgrenzen moet respecteren. Legale bestaande gebouwen in de beschermingsstrook mogen worden gerepareerd en verbeterd, maar niet vergroot in volume, hoogte of vloeroppervlak, en zulke werken moeten mogelijk ook de energie-efficiëntie en het watergebruik van het gebouw verbeteren.

Overstromingsrisico is in kaart gebracht. De landelijke kaartviewer voor overstromingszones (SNCZI, van het ministerie voor Ecologische Transitie) toont de zones die zijn gekarteerd en toegevoegd, en Balearische planologische documenten duiden gebieden aan voor de preventie van overstromingsrisico. Woningen in overstromingszones zijn uitgesloten van de hieronder beschreven buitengewone legalisatieprocedure, dus vraag uw advocaat of inspecteur te controleren of het perceel in zo’n zone ligt.

Op buitengebied (suelo rústico, grond buiten de bebouwde zone) is bouwen sterk beperkt, dus elke aanbouw, elk zwembad of gastenverblijf op een finca wordt apart op vergunning gecontroleerd. De buitengewone legalisatieprocedure van Mallorca voor verjaarde gebouwen op buitengebied (Ley 7/2024, aanvullende bepaling 7) neemt drie jaar aanvragen aan vanaf 15 februari 2025, toen het besluit van de Consell de Mallorca verscheen. Eén aanvraag moet alle onvergunde gebouwen en gebruiken op het perceel omvatten, met legalisatie van wat verjaard is en sloop van elk deel waartegen de overheid nog kan optreden. Ze kost 10%, 12,5% of 15% van de bouwkosten bij aanvraag in het eerste, tweede of derde jaar (oktober 2026 valt in het tweede jaar), plus de gebruikelijke vergunningskosten en belastingen. Voor sommige aanvragers met een lager inkomen die Spaanse inkomstenbelasting betalen, gelden kortingen.

De procedure staat onder meer niet open op publieke grond, in beschermingszones van wegen, kust- of waterloopservituten of overstromingszones. Sinds 14 juni 2026 (Balearische Ley 4/2026) geldt een aanvraag waarover niet binnen zes maanden is beslist als geweigerd. Twee grondwettelijke beroepen tegen de procedure (zaken 1840-2025 en 7410-2025) hadden in oktober 2026 geen uitspraak in de BOE. Hoe de procedure werkt en wat ze betekent voor een finca die u koopt, leest u in Een finca kopen.

Een bouwkundig inspecteur inhuren

Spanje kent geen verplichte of standaard bouwkundige keuring vóór de aankoop, en een banktaxatie (tasación) schat de waarde voor de kredietverstrekker en niet de staat van het gebouw. Kopers die een inspectie willen, huren meestal een arquitecto técnico (technisch architect, ook aparejador genoemd) of een arquitecto (architect) in. Honoraria worden vrij afgesproken, omdat beroepsorganisaties geen tarieven mogen publiceren (Ley 2/1974, artikel 14), dus vraag om een schriftelijke offerte met omvang. Zie Hypotheken voor niet-ingezetenen voor de werking van banktaxaties.

• Constructie, dak, vocht, scheuren en sporen van houtworm of termieten.
• Elektriciteit, leidingen, afvoer, septische tank en zwembad.
• Een vergelijking van wat er staat met de vergunde plannen, het register en het kadaster, met aandacht voor mogelijk onvergunde werken.
• Of de woning zou voldoen aan de normen voor verlenging van de cédula.
• Bij appartementen de staat van de gemeenschappelijke delen en de bevindingen van het laatste gebouwevaluatierapport.
• Ruwe kosten van noodzakelijke reparaties, als basis voor onderhandeling over de prijs.

Vragen van kopers