Besiktningar och kontroller

När kontrollerna görs

De flesta kontroller görs av din advokat, med en besiktningsman för det fysiska skicket om du anlitar en. Tidpunkten är viktigast av allt. När ett handpenningavtal är undertecknat kan du förlora handpenningen om du hoppar av, så de kontroller som kan få dig att ändra dig måste göras dessförinnan, eller så måste avtalet innehålla villkor som låter dig dra dig ur. Köpprocessen förklarar hur handpenningavtal fungerar, och Att välja advokat tar upp vad du kan vänta dig av din.

1. 1

   Innan du lägger ett bud

   Be mäklaren eller säljaren om katasterreferensen, en aktuell nota simple, energicertifikatet och cédula de habitabilidad. Slå upp bostaden på katasterns webbplats och jämför kartan med vad du sett.

2. 2

   Före handpenningavtalet

   Din advokat går igenom registret, planläget, tillstånd, skulder och eventuell registrering för semesteruthyrning. En besiktningsman undersöker byggnaden om du vill. Olösta frågor kan skrivas in i avtalet som villkor, tidsfrist för säljaren eller prisjustering.

3. 3

   Mellan handpenning och tillträde

   Säljaren samlar ihop skuldintyget från ägarföreningen, senaste IBI-kvittot, aktuella räkningar för el och vatten och papper som saknas, till exempel en cédula som gått ut.

4. 4

   Hos notarien

   Före undertecknandet måste notarien hämta aktuella uppgifter från registret och fråga om obetald IBI, och de viktigaste intygen bifogas eller återges i handlingen. Det är en sista kontroll. Den omfattar inte planfrågor eller byggnadens skick.

Nota simple

Ett kort informationsutdrag ur fastighetsregistret med ägare, beskrivning och inskrivna belastningar.

Catastro

Katastern: statens fastighetskarta och skattedatabas, skild från fastighetsregistret.

Referencia catastral

Katasterreferensen: koden som identifierar en fastighet i katastern. Den står på IBI-kvittot.

Arras

Handpenningen som betalas när ett privat avtal skrivs under före tillträdet.

Fastighetsregistret och nota simple

Registro de la Propiedad (fastighetsregistret) visar vem som äger varje fastighet och vilka rättigheter och belastningar som finns på den. En nota simple är ett kort utdrag därifrån. Den kan beställas online via Colegio de Registradores för 9,02 euro per fastighet plus skatt, med en länk för nedladdning som pdf via e-post, och en engelsk översättning för 30 euro plus skatt (priser på webbplatsen i oktober 2026). En nota simple är bara information. Ett formellt registerintyg (certificación), undertecknat av registratorn, är den handling som styrker vad registret säger.

• Att den inskrivna ägaren stämmer med säljaren, inklusive varje delägare eller arvinge.
• Bolån, utmätningsanteckningar (domstols- eller skattekvarstad) och andra belastningar, och hur var och en tas bort vid tillträdet.
• Rättigheter för andra, som usufructo (någons rätt att använda fastigheten på livstid), servitut för väg eller köpoption.
• Beskrivningen: tomtstorlek, byggd yta och om huset, poolen eller tillbyggnader alls är inskrivna.
• Anteckningar om skatteansvar (afecciones fiscales) och eventuella anteckningar om planärenden eller kustgränsen.
• Om tomten är samordnad med katasterkartan (förklaras i nästa avsnitt).

Kataster, gränser och vad som verkligen finns

Catastro är statens fastighetskarta. Där anges varje fastighets tomtkontur, byggda yta och användning, och värdena ligger till grund för IBI, den årliga fastighetsskatten. Vem som helst kan kostnadsfritt slå upp en fastighet på katasterns webbplats med adress eller katasterreferens och ladda ner beskrivning och tomtkarta. Ägarnamn och katastervärden är skyddade uppgifter som kräver identifiering.

Registret och katastern är skilda system och stämmer ofta inte överens, särskilt för äldre fastigheter och på landsbygden. Sedan 1 november 2015 (Ley 13/2015) måste registeruppgifterna ange om en tomt är samordnad med katasterkartan. När den väl är det utgår registret från att tomten har det läge och de gränser som kartan visar. Det går att rätta båda registren, men det tar tid, kan kräva en georefererad karta från en lantmätare, och grannar underrättas och kan invända.

• En byggd yta som är större i katastern än i registret, vilket kan betyda att tillbyggnader aldrig anmälts.
• En pool, ett gästhus eller ett garage som finns på plats eller på kartan men saknas i registret.
• En tomtstorlek eller tomtform som skiljer sig mellan registret, katastern och staketen på plats.
• En användning i katastern, som förråd eller jordbruk, som inte stämmer med en bostad.

Planer, tillstånd och olagligt byggande

Uppgifter i register och kataster bevisar inte att en byggnad är laglig. Det beror på tillstånd från kommunen (ajuntament). En arkitekt eller din advokat jämför det som byggts med de godkända ritningarna: licencia de obra (bygglov) för det ursprungliga huset och för varje senare ändring, och licencia de ocupación o de primera utilización (inflyttningstillstånd) som gör att en färdig byggnad får användas. Planhandlingar är offentliga och kan läsas på kommunen eller online. Kommunerna ser till att planlagen följs, och på Mallorca inspekterar och ingriper även Consell de Mallorcas Agència de Defensa del Territori mot byggen utan tillstånd, också med befogenheter som vissa kommuner delegerat.

Från 1 januari 2018 till 13 december 2024 gällde regeln utan tidsgräns all landsbygdsmark. Ley 7/2024 begränsade den till skyddad landsbygdsmark från 14 december 2024. För det extraordinära legaliseringsförfarandet som beskrivs nedan låter lagen den nyare, förmånligare regeln gälla äldre byggen (Ley 7/2024, tilläggsbestämmelse 7.1.a). För andra ändamål, fråga din advokat hur ändringen gäller byggen som avslutades före det datumet. Den som hävdar att de åtta åren har gått måste bevisa när arbetet avslutades, så daterade foton, flygbilder och gamla katasteruppgifter är viktiga.

Licencia de obra

Kommunens bygglov för nybyggnad, tillbyggnader och de flesta renoveringar.

Licencia de ocupación o de primera utilización

Kommunens tillstånd som bekräftar att en ny eller ändrad byggnad får tas i bruk. Sedan 29 maj 2024 ersätter det cédula för första inflyttning på Balearerna. Tio år efter beviljandet krävs en förnyad cédula.

Fuera de ordenación

Status för en byggnad som inte följer planreglerna. Arbeten på den är begränsade.

Obra nueva

Handlingen som anmäler en byggnad på en tomt, vilket är hur ett hus kommer in i fastighetsregistret.

Beboelse, energi och byggnadsrapporter

Cédula de habitabilidad är Balearernas certifikat på att en bostad uppfyller minimikraven för boende. På Mallorca utfärdas det av Consell de Mallorca (öns råd). Det krävs för att bo i eller hyra ut en bostad, och leverantörer måste fråga efter det, eller efter ett inflyttningstillstånd, innan de tecknar fasta avtal om el, vatten, gas eller telekom (Ley 5/2018, artikel 16). Det går ut tio år efter utfärdandet (dekret 145/1997, artikel 13), och förnyelse kräver ett intyg undertecknat av en arkitekt, byggnadsingenjör eller annan behörig tekniker.

En saknad cédula stoppar inte en försäljning: avtalet eller handlingen måste innehålla en kopia av den giltiga eller uttryckligen ange att det inte finns någon. Det löser inte problemet, så fråga varför den saknas och vem som ska förnya den. Sedan 29 maj 2024 (Decreto-ley 3/2024, ersatt av Ley 7/2024) får nya bostäder ingen cédula för första inflyttning. Kommunens inflyttningstillstånd fyller den funktionen, och tio år efter beviljandet krävs en förnyad cédula (Ley 7/2024, artikel 53). Byggnader färdiga före 1 mars 1987 som aldrig haft en cédula kan ansöka om en cédula de carencia.

Varje befintlig bostad som bjuds ut till försäljning behöver ett energicertifikat (Real Decreto 390/2021), med snäva undantag som fristående byggnader med mindre än 50 m² nyttig golvyta och byggnader som köps för att rivas eller genomgå omfattande renovering. Sedan 23 juli 2026 måste den ägare som åberopar det sista undantaget lämna en formell försäkran till Balearernas regering (Real Decreto 659/2025). Klassningen, från A till G, ska stå i annonser, och en kopia av det registrerade certifikatet bifogas köpeavtalet. Det gäller i upp till tio år, eller fem vid klass G, och räknas först när det registrerats hos Balearernas regering. Om inte föreskrifter anger andra nivåer måste bostäder för semesteruthyrning nå minst F om de byggts före 2008 eller D om de byggts 2008 eller senare (Ley 8/2012, artikel 50.5).

I äldre flerfamiljshus, be förvaltaren om byggnadsutvärderingen (informe de evaluación del edificio, IEE). Den omfattar konstruktion, fasader, tak, gemensamma installationer, tillgänglighet och energi. Sedan 14 juni 2026 (Balearernas Ley 4/2026) måste ägare eller ägarföreningar ta fram den när byggnaden fyllt 50 år och sedan vart tionde år, och registrera den i Balearernas regerings register (RIAE) innan den lämnas till kommunen. Före ändringen gällde tillståndsbesiktningen från 30 år. Brister i rapporten kan leda till beslut om reparation.

Skulder som stannar på fastigheten

Vissa skulder stannar på en fastighet efter försäljningen. Säljaren är fortfarande ansvarig, men fastigheten själv kan användas för att driva in dem, vilket i praktiken betyder att den nya ägaren betalar. Din advokat kontrollerar var och en före tillträdet, och skulder kan regleras ur köpeskillingen hos notarien. Läs Köpkostnader och skatter om de skatter köparen ändå betalar.

Skuldintyget från ägarföreningen är obligatoriskt om inte köparen uttryckligen avstår i handlingen, och att avstå tar bort ett skydd. Be också om protokollen (actas) från de senaste ägarmötena. De visar beslutade arbeten och extra uttaxeringar (derramas), tvister och eventuella omröstningar om semesteruthyrning. Avtalet kan ange vem som betalar uttaxeringar som beslutats före tillträdet men förfaller efteråt. Enligt lag måste föreningens reservfond vara minst 10 % av den senaste ordinarie budgeten.

• Aktuella betalda räkningar för el och vatten, och vem som har varje abonnemang.
• Om bostaden har kommunalt vatten och avlopp eller är beroende av brunn, regnvattencistern eller septiktank, och vilka papper som finns för varje.
• Att fasta abonnemang finns, eftersom leverantörerna behöver en giltig cédula eller ett inflyttningstillstånd för att teckna nya.
• Mätarställningar på överlämningsdagen.

Licens för semesteruthyrning: status

Tänker du hyra ut till turister, eller nämner annonsen en befintlig licens, kontrollera statusen innan du skriver under. På Mallorca för Consell de Mallorca registret över bostäder som anmälts för semesteruthyrning, och registret publiceras som öppna data med registreringsnummer, byggnadstyp, kommun och antal turistplatser. Be säljaren om registreringsnumret och DRIAT (den formella försäkran som startade verksamheten) och jämför med registret.

• Sedan 16 april 2025 kan inga nya anmälningar om semesteruthyrning göras någonstans på Balearerna för bostäder i byggnader uppdelade i separat ägda enheter (propiedad horizontal), som lägenheter. Radhus och parhus är undantagna och, sedan 14 juni 2026, även friliggande hus som delar tomt med andra byggnader. Den separata ordningen för uthyrning av den egna huvudbostaden i högst 60 dagar om året står utanför förbudet (Decreto-ley 4/2025, tilläggsbestämmelse 2, ändrad genom Balearernas Ley 4/2026).
• Där en ny anmälan fortfarande är möjlig måste bostaden ligga i ett område som förklarats lämpligt för semesteruthyrning, turistplatser måste skaffas från öns pool, och bostaden måste som huvudregel ha använts som bostad i minst fem år (Ley 8/2012, artiklarna 50.3, 50.17, 50.22 och 88.2).
• En befintlig anmälan för en bostad i en byggnad med gemensam entré eller gemensamma utrymmen gäller som huvudregel i fem år, och förlängningen ska lämnas in månaden före utgången. Lämnas den inte in, eller uppfyller bostaden inte längre reglerna, upphör verksamheten och turistplatserna går tillbaka till poolen (Ley 8/2012, artikel 50.3).
• I en ägarförening säger balearisk lag att stadgarna inte får förbjuda semesteruthyrning och att, om de inte uttryckligen tillåter den, en majoritet av ägarna med en majoritet av andelarna måste ha röstat för den (Ley 8/2012, artikel 50.7). Sedan 3 april 2025 kräver även nationell lag ett uttryckligt förhandsgodkännande av tre femtedelar av ägarna, med tre femtedelar av andelarna (Ley de Propiedad Horizontal, artiklarna 7.3 och 17.12). En ägare som redan hyrde ut enligt turismreglerna före det datumet kan fortsätta. Fråga din advokat om den ställningen går över på en köpare.
• Efter en försäljning handläggs bytet av innehavare av turismmyndigheten. Det kan inte godkännas medan en slutgiltig turismbot på bostaden är obetald, och ingen semesteruthyrning är tillåten så länge en slutgiltig sanktion för allvarligt brott mot planreglerna gäller och brottet inte rättats till (Ley 8/2012, artikel 50.4).
• Som regel är ingen ny semesteruthyrning tillåten i bostäder på skyddad landsbygdsmark (Ley 8/2012, artikel 50.18). Bostäder som legaliserats genom det extraordinära förfarandet för landsbygdsmark får inte hyras ut till turister om de inte lagligen hyrts ut till turister före 29 maj 2024 och den rätten fortfarande gäller. Förbudet skrivs in i tillståndet och i fastighetsregistret (Ley 7/2024, tilläggsbestämmelse 7.8 och övergångsbestämmelse 4).

Kust, översvämningsrisk och landsbygdsmark

Ley de Costas (kustlagen, Ley 22/1988) skyddar den allmänna strandremsan, dominio público marítimo-terrestre. Inåt land från den ligger en remsa på 6 meter som hålls öppen för allmänhetens tillträde, en skyddszon som normalt är 100 meter bred (20 meter på mark som redan var tätortsmark 1988) där nya bostäder i regel är förbjudna, och en zon på minst 500 meter där planeringen måste ta hänsyn till kustens begränsningar. Lagliga befintliga byggnader i skyddszonen får repareras och förbättras men inte byggas ut i volym, höjd eller golvyta, och sådana arbeten kan också behöva förbättra byggnadens energieffektivitet och vattenanvändning.

Översvämningsrisken är kartlagd. Den nationella kartan över översvämningszoner (SNCZI, från ministeriet för ekologisk omställning) visar de zoner som kartlagts och lagts in, och Balearernas planhandlingar markerar områden för förebyggande av översvämningsrisk. Bostäder i översvämningszoner är uteslutna från det extraordinära legaliseringsförfarandet som beskrivs nedan, så be din advokat eller besiktningsman kontrollera om tomten ligger i en sådan.

På landsbygdsmark (suelo rústico, mark utanför städer och byar) är byggandet starkt begränsat, så varje tillbyggnad, pool eller gästhus på en finca kontrolleras för sig. Mallorcas extraordinära legaliseringsförfarande för preskriberade byggnader på landsbygdsmark (Ley 7/2024, tilläggsbestämmelse 7) tar emot ansökningar i tre år från 15 februari 2025, då beslutet från Consell de Mallorca publicerades. En enda ansökan måste omfatta alla byggnader och användningar utan tillstånd på tomten, med legalisering av de preskriberade och rivning av delar som myndigheterna fortfarande kan ingripa mot. Det kostar 10, 12,5 eller 15 % av byggkostnaden för ansökningar under första, andra eller tredje året (oktober 2026 ligger i andra året), plus vanliga tillståndsavgifter och skatter. Lättnader gäller vissa sökande med lägre inkomst som betalar spansk inkomstskatt.

Förfarandet är bland annat inte tillgängligt på allmän mark, i skyddszoner vid vägar, i servitutszoner vid kust eller vattendrag eller i översvämningszoner. Sedan 14 juni 2026 (Balearernas Ley 4/2026) räknas en ansökan som inte avgjorts inom sex månader som avslagen. Två konstitutionella överklaganden som omfattar förfarandet (mål 1840-2025 och 7410-2025) hade inget avgörande i BOE i oktober 2026. Hur förfarandet fungerar, och vad det betyder för en finca du köper, förklaras i Köpa en finca.

Anlita en besiktningsman

Spanien har ingen obligatorisk eller standardiserad besiktning före köp, och en bankvärdering (tasación) bedömer värdet för långivaren, inte byggnadens skick. Köpare som vill ha en undersökning anlitar oftast en arquitecto técnico (byggnadsingenjör, även kallad aparejador) eller en arquitecto (arkitekt). Arvoden avtalas fritt, eftersom yrkessammanslutningar inte får ge ut prislistor (Ley 2/1974, artikel 14), så be om en skriftlig offert med omfattning. Läs Bolån för icke-bosatta om hur bankvärderingar fungerar.

• Konstruktion, tak, fukt, sprickor och tecken på trämask eller termiter.
• El, vatten, avlopp, septiktank och pool.
• En jämförelse mellan det som byggts och de godkända ritningarna, registret och katastern, med markering av möjliga byggen utan tillstånd.
• Om bostaden skulle uppfylla kraven för att förnya sin cédula.
• För lägenheter: de gemensamma delarnas skick och slutsatserna i den senaste byggnadsutvärderingen.
• Ungefärliga kostnader för nödvändiga reparationer, som underlag för prisförhandling.

Frågor från köpare