Gutachten und Prüfungen

Wann die Prüfungen stattfinden

Die meisten Prüfungen übernimmt Ihr Anwalt, für den baulichen Zustand kommt, falls Sie einen beauftragen, ein Baugutachter hinzu. Am wichtigsten ist der Zeitpunkt. Ist ein Anzahlungsvertrag unterschrieben, kann ein Rücktritt die Anzahlung kosten. Prüfungen, die Ihre Entscheidung ändern könnten, müssen also vorher erledigt sein, oder der Vertrag braucht Bedingungen, die einen Rücktritt erlauben. Der Immobilienkauf Schritt für Schritt erklärt, wie Anzahlungsverträge funktionieren, und Anwalt wählen, was Sie von Ihrem Anwalt erwarten können.

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   Vor dem Angebot

   Verlangen Sie vom Makler oder Verkäufer die Katasternummer, eine aktuelle Nota simple, den Energieausweis und die Cédula de habitabilidad. Schlagen Sie die Immobilie auf der Website des Katasters nach und vergleichen Sie die Karte mit dem, was Sie gesehen haben.

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   Vor dem Anzahlungsvertrag

   Ihr Anwalt prüft Grundbuch, Planungsstatus, Genehmigungen, Schulden und eine etwaige Registrierung für die Ferienvermietung. Wenn Sie möchten, begutachtet ein Gutachter das Gebäude. Offene Punkte lassen sich als Bedingung, als Frist für den Verkäufer oder als Preisanpassung in den Vertrag schreiben.

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   Zwischen Anzahlung und Abschluss

   Der Verkäufer besorgt die Schuldenbescheinigung der Gemeinschaft, den letzten IBI-Beleg, aktuelle Versorgerrechnungen und fehlende Unterlagen, etwa eine abgelaufene Cédula.

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   Beim Notar

   Vor der Unterschrift muss der Notar aktuelle Grundbuchinformationen einholen und nach offener IBI fragen, und die wichtigsten Bescheinigungen werden der Urkunde beigefügt oder darin festgehalten. Das ist eine letzte Kontrolle. Planungsrecht und Gebäudezustand deckt sie nicht ab.

Nota simple

Ein kurzer Informationsauszug aus dem Grundbuch mit Eigentümer, Beschreibung und eingetragenen Lasten.

Catastro

Das Kataster: die staatliche Liegenschaftskarte und Steuerdatenbank, getrennt vom Grundbuch.

Referencia catastral

Die Katasternummer: der Code, der eine Immobilie im Kataster bezeichnet. Sie steht auf dem IBI-Beleg.

Arras

Die Anzahlung bei Unterschrift eines privaten Vertrags vor dem Abschluss.

Grundbuch und Nota simple

Das Registro de la Propiedad (Grundbuch) hält fest, wem jede Immobilie gehört und welche Rechte und Lasten auf ihr liegen. Eine Nota simple ist ein kurzer Auszug daraus. Sie lässt sich online über das Colegio de Registradores für 9,02 € je Immobilie plus Steuern bestellen, mit einem per E-Mail zugesandten Link zum PDF-Download, eine englische Übersetzung kostet 30 € plus Steuern (Preise auf der Website im Oktober 2026). Eine Nota simple dient nur der Information. Beweiskraft für den Grundbuchinhalt hat die förmliche, vom Grundbuchamt unterzeichnete Bescheinigung (Certificación).

• Der eingetragene Eigentümer stimmt mit dem Verkäufer überein, einschließlich aller Miteigentümer oder Erben.
• Hypotheken, Pfändungsvermerke (gerichtliche oder steuerliche Beschlagnahmen) und andere Lasten, und wie jede davon beim Abschluss gelöscht wird.
• Rechte Dritter, etwa ein Nießbrauch (das lebenslange Nutzungsrecht einer Person), ein Wegerecht oder eine Kaufoption.
• Die Beschreibung: Grundstücksgröße, bebaute Fläche und ob Haus, Pool oder Anbauten überhaupt eingetragen sind.
• Vermerke zur Steuerhaftung (Afecciones fiscales) und etwaige Vermerke zu Bauverfahren oder zur Küstengrenze.
• Ob das Grundstück mit der Katasterkarte koordiniert ist (siehe nächster Abschnitt).

Kataster, Grenzen und was wirklich dort steht

Das Catastro ist die staatliche Liegenschaftskarte. Es erfasst Grundstücksumriss, bebaute Fläche und Nutzung jeder Immobilie, und seine Werte sind die Grundlage für die IBI, die jährliche Grundsteuer. Jeder kann eine Immobilie kostenlos auf der Website des Katasters nach Adresse oder Katasternummer abrufen und ihre Beschreibung und Grundstückskarte herunterladen. Eigentümernamen und Katasterwerte sind geschützte Daten, für die man sich ausweisen muss.

Grundbuch und Kataster sind getrennte Systeme und weichen oft voneinander ab, besonders bei älteren und ländlichen Immobilien. Seit dem 1. November 2015 (Ley 13/2015) müssen Grundbuchauskünfte angeben, ob ein Grundstück mit der Katasterkarte koordiniert ist. Ist es das, vermutet das Grundbuch, dass das Grundstück die auf der Karte gezeigte Lage und Grenzen hat. Beide Register lassen sich berichtigen. Das kostet aber Zeit, kann einen georeferenzierten Plan eines Vermessers erfordern, und Nachbarn werden benachrichtigt und können widersprechen.

• Eine bebaute Fläche, die im Kataster größer ist als im Grundbuch, was auf nie erklärte Anbauten hindeuten kann.
• Ein Pool, Gästehaus oder eine Garage, die vor Ort oder auf der Karte existieren, aber im Grundbuch fehlen.
• Eine Grundstücksgröße oder -form, die zwischen Grundbuch, Kataster und den Zäunen vor Ort abweicht.
• Eine Katasternutzung, etwa Lager oder Landwirtschaft, die nicht zu einem Wohnhaus passt.

Planungsrecht, Genehmigungen und Schwarzbauten

Einträge in Grundbuch und Kataster beweisen nicht, dass ein Gebäude legal ist. Das hängt von den Genehmigungen des Rathauses (Ayuntamiento) ab. Ein Architekt oder Ihr Anwalt vergleicht das Gebaute mit den genehmigten Plänen: die Licencia de obra (Baugenehmigung) für das ursprüngliche Haus und jede spätere Änderung und die Licencia de ocupación o de primera utilización (Bezugslizenz), die die Nutzung eines fertigen Gebäudes erlaubt. Planungsunterlagen sind öffentlich und im Rathaus oder online einsehbar. Gemeinden setzen das Baurecht durch, und auf Mallorca kontrolliert auch die Agència de Defensa del Territori des Consell de Mallorca ungenehmigte Bauten und schreitet ein, auch mit Befugnissen, die ihr manche Gemeinden übertragen haben.

Vom 1. Januar 2018 bis zum 13. Dezember 2024 galt die unbefristete Regel für jeden rustikalen Boden. Ley 7/2024 beschränkte sie ab dem 14. Dezember 2024 auf geschützten rustikalen Boden. Für das unten beschriebene außerordentliche Legalisierungsverfahren lässt das Gesetz zu, die neuere, günstigere Regel auf ältere Bauten anzuwenden (Ley 7/2024, Zusatzbestimmung 7.1.a). Für andere Zwecke fragen Sie Ihren Anwalt, wie die Änderung auf vor diesem Datum fertiggestellte Bauten wirkt. Wer behauptet, die acht Jahre seien vorbei, muss die Fertigstellung beweisen. Datierte Fotos, Luftbilder und alte Katastereinträge sind daher wichtig.

Licencia de obra

Die Baugenehmigung des Rathauses für Neubauten, Anbauten und die meisten Renovierungen.

Licencia de ocupación o de primera utilización

Die Lizenz des Rathauses, die bestätigt, dass ein neues oder geändertes Gebäude bezogen werden darf. Seit dem 29. Mai 2024 ersetzt sie auf den Balearen die Erstbezugs-Cédula. Zehn Jahre nach ihrer Erteilung ist eine Verlängerungs-Cédula nötig.

Fuera de ordenación

Der Status eines Gebäudes, das nicht den Planungsregeln entspricht. Arbeiten daran sind eingeschränkt.

Obra nueva

Die Urkunde, mit der ein Gebäude auf einem Grundstück erklärt wird. So gelangt ein Haus ins Grundbuch.

Bewohnbarkeit, Energie und Gebäudeberichte

Die Cédula de habitabilidad ist die balearische Bescheinigung, dass eine Wohnung die Mindeststandards zum Wohnen erfüllt. Auf Mallorca stellt sie der Consell de Mallorca (Inselrat) aus. Sie ist nötig, um eine Immobilie zu bewohnen oder zu vermieten, und Versorger müssen sie oder eine Bezugslizenz verlangen, bevor sie feste Verträge für Strom, Wasser, Gas oder Telekommunikation schließen (Ley 5/2018, Artikel 16). Sie läuft zehn Jahre nach der Ausstellung ab (Dekret 145/1997, Artikel 13), und für die Verlängerung braucht es eine Bescheinigung, die ein Architekt, technischer Architekt oder anderer befugter Techniker unterzeichnet.

Eine fehlende Cédula verhindert keinen Verkauf: Vertrag oder Urkunde müssen eine Kopie der gültigen enthalten oder ausdrücklich festhalten, dass es keine gibt. Diese Angabe löst das Problem nicht. Fragen Sie also, warum sie fehlt und wer sie erneuert. Seit dem 29. Mai 2024 (Decreto-ley 3/2024, ersetzt durch Ley 7/2024) erhalten neue Wohnungen keine Erstbezugs-Cédula mehr. Diese Aufgabe übernimmt die Bezugslizenz des Rathauses, und zehn Jahre nach ihrer Erteilung ist eine Verlängerungs-Cédula nötig (Ley 7/2024, Artikel 53). Gebäude, die vor dem 1. März 1987 fertig waren und nie eine Cédula hatten, können eine Cédula de carencia beantragen.

Jede zum Verkauf stehende Bestandsimmobilie braucht einen Energieausweis (Real Decreto 390/2021), mit engen Ausnahmen wie freistehenden Gebäuden mit weniger als 50 m² Nutzfläche und Gebäuden, die zum Abriss oder zur umfassenden Sanierung gekauft werden. Seit dem 23. Juli 2026 muss der Eigentümer, der sich auf die letzte Ausnahme beruft, eine förmliche Erklärung bei der Balearenregierung einreichen (Real Decreto 659/2025). Die Klasse von A bis G muss in Anzeigen stehen, und eine Kopie des registrierten Ausweises gehört zum Kaufvertrag. Er gilt bis zu zehn Jahre, bei Klasse G fünf, und zählt erst nach der Registrierung bei der Balearenregierung. Sofern Verordnungen nichts anderes festlegen, müssen Immobilien in der Ferienvermietung mindestens Klasse F erreichen, wenn sie vor 2008 gebaut wurden, oder D, wenn sie ab 2008 gebaut wurden (Ley 8/2012, Artikel 50.5).

Fragen Sie in älteren Wohnanlagen den Verwalter der Gemeinschaft nach dem Gebäudebewertungsbericht (Informe de evaluación del edificio, IEE). Er behandelt Tragwerk, Fassaden, Dächer, gemeinsame Anlagen, Barrierefreiheit und Energie. Seit dem 14. Juni 2026 (balearisches Ley 4/2026) müssen Eigentümer oder Gemeinschaften ihn einholen, sobald ein Gebäude 50 Jahre alt ist, und danach alle zehn Jahre, und ihn im Register der Balearenregierung (RIAE) eintragen, bevor sie ihn beim Rathaus einreichen. Vor dieser Änderung galt die Zustandsprüfung ab 30 Jahren. Mängel im Bericht können zu Reparaturanordnungen führen.

Schulden, die an der Immobilie hängen

Manche Schulden bleiben nach dem Verkauf an der Immobilie hängen. Der Verkäufer haftet weiter, doch die Immobilie selbst kann zur Beitreibung herangezogen werden, sodass in der Praxis der neue Eigentümer zahlt. Ihr Anwalt prüft jede davon vor dem Abschluss, und offene Beträge lassen sich beim Notar aus dem Kaufpreis begleichen. Die Steuern, die der Käufer in jedem Fall zahlt, finden Sie unter Kaufnebenkosten und Steuern.

Die Schuldenbescheinigung der Gemeinschaft ist Pflicht, sofern der Käufer in der Urkunde nicht ausdrücklich verzichtet, und ein Verzicht beseitigt eine Absicherung. Verlangen Sie auch die Protokolle (Actas) der letzten Eigentümerversammlungen. Sie zeigen beschlossene Arbeiten und Sonderumlagen (Derramas), Streitigkeiten und Abstimmungen über Ferienvermietung. Der Vertrag kann regeln, wer vor dem Abschluss beschlossene, aber danach fällige Umlagen zahlt. Gesetzlich muss die Rücklage der Gemeinschaft mindestens 10 % ihres letzten ordentlichen Wirtschaftsplans betragen.

• Aktuelle bezahlte Strom- und Wasserrechnungen und wer Vertragsinhaber ist.
• Ob die Immobilie Wasser- und Abwasseranschluss hat oder auf Brunnen, Regenzisterne oder Klärgrube angewiesen ist, und welche Unterlagen es jeweils gibt.
• Ob feste Lieferverträge bestehen, denn für neue brauchen die Versorger eine gültige Cédula oder Bezugslizenz.
• Zählerstände am Tag der Übergabe.

Status der Lizenz für die Ferienvermietung

Wenn Sie an Urlauber vermieten möchten oder das Angebot eine bestehende Lizenz erwähnt, prüfen Sie deren Status vor der Unterschrift. Auf Mallorca führt der Consell de Mallorca das Register der für die Ferienvermietung erklärten Immobilien, und das Register ist als offene Daten veröffentlicht, mit Registrierungsnummer, Gebäudetyp, Gemeinde und Zahl der touristischen Plätze. Verlangen Sie vom Verkäufer die Registrierungsnummer und die DRIAT (die förmliche Erklärung, mit der die Tätigkeit begann) und vergleichen Sie sie mit dem Register.

• Seit dem 16. April 2025 können auf den gesamten Balearen keine neuen Erklärungen für die Ferienvermietung für Immobilien in Gebäuden mit Wohnungseigentum (Propiedad horizontal) eingereicht werden, etwa Wohnungen. Ausgenommen sind Reihen- und Doppelhäuser und seit dem 14. Juni 2026 auch freistehende Häuser, die sich ein Grundstück mit anderen Gebäuden teilen. Die eigene Regelung für die Vermietung des selbst bewohnten Hauptwohnsitzes an bis zu 60 Tagen im Jahr ist vom Verbot nicht erfasst (Decreto-ley 4/2025, Zusatzbestimmung 2, geändert durch balearisches Ley 4/2026).
• Wo eine neue Erklärung noch möglich ist, muss die Immobilie in einem für die Ferienvermietung geeignet erklärten Gebiet liegen, touristische Plätze müssen aus dem Inselkontingent erworben werden, und die Immobilie muss in der Regel mindestens fünf Jahre zu Wohnzwecken genutzt worden sein (Ley 8/2012, Artikel 50.3, 50.17, 50.22 und 88.2).
• Eine bestehende Erklärung für eine Immobilie in einem Gebäude mit gemeinsamem Zugang oder Gemeinschaftsteilen gilt in der Regel fünf Jahre, und die Verlängerung muss im Monat vor dem Ablauf eingereicht werden. Geschieht das nicht oder erfüllt die Immobilie die Regeln nicht mehr, endet die Tätigkeit, und ihre touristischen Plätze gehen ans Kontingent zurück (Ley 8/2012, Artikel 50.3).
• In einer Eigentümergemeinschaft dürfen die Statuten nach balearischem Recht die Ferienvermietung nicht verbieten, und sofern sie sie nicht ausdrücklich erlauben, muss eine Mehrheit der Eigentümer mit einer Mehrheit der Anteile dafür gestimmt haben (Ley 8/2012, Artikel 50.7). Seit dem 3. April 2025 verlangt auch das nationale Recht die vorherige ausdrückliche Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümer mit drei Fünfteln der Anteile (Ley de Propiedad Horizontal, Artikel 7.3 und 17.12). Ein Eigentümer, der schon vorher nach den Tourismusregeln vermietet hat, darf weitermachen. Fragen Sie Ihren Anwalt, ob diese Stellung auf einen Käufer übergeht.
• Nach einem Verkauf bearbeitet die Tourismusverwaltung den Inhaberwechsel. Er kann nicht genehmigt werden, solange eine rechtskräftige touristische Geldbuße für die Immobilie unbezahlt ist, und Ferienvermietung ist nicht erlaubt, solange eine rechtskräftige Sanktion wegen eines schweren Bauverstoßes besteht und der Verstoß nicht behoben ist (Ley 8/2012, Artikel 50.4).
• In der Regel ist auf geschütztem rustikalem Boden keine neue Ferienvermietung erlaubt (Ley 8/2012, Artikel 50.18). Nach dem außerordentlichen Verfahren für rustikalen Boden legalisierte Immobilien dürfen nicht an Urlauber vermietet werden, es sei denn, sie wurden vor dem 29. Mai 2024 rechtmäßig touristisch vermietet und dieser Titel ist noch gültig. Das Verbot steht in der Genehmigung und im Grundbuch (Ley 7/2024, Zusatzbestimmung 7.8 und Übergangsbestimmung 4).

Küste, Hochwasserrisiko und rustikaler Boden

Das Küstengesetz (Ley de Costas, Ley 22/1988) schützt den öffentlichen Küstenstreifen, das Dominio público marítimo-terrestre. Landeinwärts schließen sich an: ein 6 Meter breiter Streifen, der für den öffentlichen Zugang frei bleibt, ein in der Regel 100 Meter breiter Schutzstreifen (20 Meter auf Boden, der 1988 schon städtisch war), in dem neue Wohnhäuser grundsätzlich verboten sind, und eine Zone von mindestens 500 Metern, in der die Planung die Küstenvorgaben beachten muss. Rechtmäßig bestehende Gebäude im Schutzstreifen dürfen repariert und verbessert, aber nicht in Volumen, Höhe oder Fläche vergrößert werden, und solche Arbeiten müssen unter Umständen auch die Energie- und Wassereffizienz des Gebäudes verbessern.

Das Hochwasserrisiko ist kartiert. Der nationale Kartendienst für Hochwasserzonen (SNCZI, betrieben vom Ministerium für den ökologischen Wandel) zeigt die kartierten und aufgenommenen Hochwasserzonen, und balearische Planungsunterlagen markieren Gebiete zur Vorbeugung von Hochwasserrisiken. Immobilien in Hochwasserzonen sind vom unten beschriebenen außerordentlichen Legalisierungsverfahren ausgeschlossen. Lassen Sie daher von Ihrem Anwalt oder Gutachter prüfen, ob das Grundstück in einer solchen Zone liegt.

Auf rustikalem Boden (Suelo rústico, Land außerhalb der Orte) ist das Bauen stark beschränkt, deshalb wird jeder Anbau, Pool oder jedes Gästehaus einer Finca einzeln auf eine Genehmigung geprüft. Das außerordentliche Legalisierungsverfahren für verjährte Gebäude auf rustikalem Boden auf Mallorca (Ley 7/2024, Zusatzbestimmung 7) nimmt Anträge für drei Jahre ab dem 15. Februar 2025 an, als die Vereinbarung des Consell de Mallorca veröffentlicht wurde. Ein Antrag muss jedes ungenehmigte Gebäude und jede Nutzung auf dem Grundstück umfassen, die verjährten legalisieren und jeden Teil abreißen, gegen den die Behörden noch vorgehen können. Es kostet 10 %, 12,5 % oder 15 % der Baukosten bei Anträgen im ersten, zweiten oder dritten Jahr (Oktober 2026 fällt ins zweite Jahr), plus die üblichen Genehmigungsgebühren und Steuern. Für manche einkommensschwächeren Antragsteller, die in Spanien Einkommensteuer zahlen, gibt es Ermäßigungen.

Neben anderen Ausschlüssen steht das Verfahren nicht offen für öffentlichen Grund, Straßenschutzzonen, Küsten- oder Gewässerdienstbarkeiten oder Hochwasserzonen. Seit dem 14. Juni 2026 (balearisches Ley 4/2026) gilt ein nicht binnen sechs Monaten entschiedener Antrag als abgelehnt. Zwei Verfassungsklagen, die das Verfahren betreffen (Fälle 1840-2025 und 7410-2025), waren im Oktober 2026 im BOE ohne Entscheidung aufgeführt. Wie das Verfahren funktioniert und was es für eine Finca bedeutet, die Sie kaufen, erklärt Finca kaufen.

Einen Baugutachter beauftragen

Spanien kennt kein vorgeschriebenes oder standardisiertes Gutachten vor dem Kauf, und eine Bankbewertung (Tasación) ermittelt den Wert für die Bank, nicht den Gebäudezustand. Wer eine Prüfung wünscht, beauftragt meist einen Arquitecto técnico (technischen Architekten, auch Aparejador genannt) oder einen Arquitecto (Architekten). Honorare sind frei vereinbar, denn Berufskammern dürfen keine Gebührenordnungen veröffentlichen (Ley 2/1974, Artikel 14). Lassen Sie sich Angebot und Umfang schriftlich geben. Wie Bankbewertungen funktionieren, zeigt Hypotheken für Nichtresidenten.

• Tragwerk, Dach, Feuchtigkeit, Risse und Anzeichen von Holzwürmern oder Termiten.
• Elektrik, Sanitär, Entwässerung, Klärgrube und Pool.
• Ein Vergleich des Gebauten mit den genehmigten Plänen, dem Grundbuch und dem Kataster, mit Hinweisen auf mögliche ungenehmigte Bauten.
• Ob die Immobilie die Standards für die Verlängerung ihrer Cédula erfüllen würde.
• Bei Wohnungen der Zustand der Gemeinschaftsteile und die Ergebnisse des letzten Gebäudebewertungsberichts.
• Grobe Kosten nötiger Reparaturen als Grundlage für die Preisverhandlung.

Häufige Fragen von Käufern