Informes y comprobaciones

Cuándo se hacen las comprobaciones

La mayoría las hace su abogado, con un arquitecto técnico para el estado físico del inmueble si decide contratarlo. Lo que más importa es el momento. Una vez firmado el contrato de arras, echarse atrás puede costarle la señal, así que las comprobaciones que podrían hacerle cambiar de opinión deben hacerse antes, o el contrato debe incluir condiciones que le permitan desistir. El proceso de compra explica cómo funcionan las arras, y Cómo elegir abogado, qué puede esperar del suyo.

1. 1

   Antes de hacer una oferta

   Pida al agente o al vendedor la referencia catastral, una nota simple reciente, el certificado energético y la cédula de habitabilidad. Busque el inmueble en la Sede del Catastro y compare su plano con lo que ha visto.

2. 2

   Antes del contrato de arras

   Su abogado revisa el Registro, la situación urbanística, las licencias, las deudas y cualquier registro de alquiler vacacional. Un técnico inspecciona el edificio si usted lo desea. Lo que quede pendiente puede recogerse en el contrato como condición, como plazo para el vendedor o como ajuste de precio.

3. 3

   Entre las arras y la escritura

   El vendedor reúne el certificado de deudas de la comunidad, el último recibo del IBI, facturas recientes de suministros y la documentación que falte, como una cédula caducada.

4. 4

   En la notaría

   Antes de la firma, el notario debe obtener información registral actualizada y preguntar por el IBI impagado, y los certificados clave se incorporan a la escritura o se hacen constar en ella. Es una última comprobación, que no abarca el urbanismo ni el estado del edificio.

Nota simple

Extracto informativo breve del Registro de la Propiedad con el titular, la descripción y las cargas inscritas.

Catastro

El mapa de inmuebles y la base de datos fiscal del Estado, distintos del Registro de la Propiedad.

Referencia catastral

El código que identifica un inmueble en el Catastro. Figura en el recibo del IBI.

Arras

La señal que se entrega al firmar un contrato privado antes de la escritura.

El Registro de la Propiedad y la nota simple

El Registro de la Propiedad recoge quién es titular de cada inmueble y qué derechos y cargas pesan sobre él. La nota simple es un breve extracto. Puede pedirse por internet en el Colegio de Registradores por 9,02 € cada finca, más impuestos, con un enlace por correo electrónico para descargarla en PDF, y su traducción al inglés cuesta 30 € más impuestos (precios de su web en octubre de 2026). Tiene valor solo informativo. El documento que acredita lo que dice el Registro es la certificación, firmada por el registrador.

• Que el titular registral coincide con el vendedor, incluidos todos los copropietarios o herederos.
• Hipotecas, anotaciones de embargo (judiciales o fiscales) y otras cargas, y cómo se cancelará cada una en la firma.
• Derechos de terceros, como un usufructo, una servidumbre de paso o una opción de compra.
• La descripción: superficie de la parcela, superficie construida y si la casa, la piscina o las ampliaciones están inscritas.
• Afecciones fiscales y cualquier nota sobre procedimientos urbanísticos o sobre el deslinde costero.
• Si la finca está coordinada con la cartografía catastral (se explica en el apartado siguiente).

Catastro, lindes y lo que hay realmente

El Catastro es el mapa estatal de inmuebles. Recoge el contorno de cada parcela, la superficie construida y el uso, y sus valores son la base del IBI. Cualquiera puede consultar gratis un inmueble en su web, por dirección o referencia catastral, y descargar su descripción y su plano. Los nombres de los titulares y los valores catastrales son datos protegidos que exigen identificarse.

El Registro y el Catastro son sistemas separados y a menudo no coinciden, sobre todo en inmuebles antiguos y rurales. Desde el 1 de noviembre de 2015 (Ley 13/2015), la publicidad registral debe indicar si una finca está coordinada con la cartografía catastral. Una vez lo está, el Registro presume que tiene la ubicación y los lindes de ese plano. Corregir cualquiera de los dos es posible, pero lleva tiempo, puede requerir un plano georreferenciado de un técnico y se notifica a los vecinos, que pueden oponerse.

• Una superficie construida mayor en el Catastro que en el Registro, señal posible de ampliaciones nunca declaradas.
• Una piscina, casa de invitados o garaje que existe sobre el terreno o en el plano, pero no en el Registro.
• Una superficie o forma de parcela que difiere entre el Registro, el Catastro y las vallas reales.
• Un uso catastral, como almacén o agrario, que no corresponde a una vivienda.

Urbanismo, licencias y obras ilegales

Lo que figura en el Registro y el Catastro no prueba que una construcción sea legal. Eso depende de las licencias del ayuntamiento. Un arquitecto o su abogado comparan lo construido con los planos con licencia: la licencia de obra de la casa original y de cada cambio posterior, y la licencia de ocupación o de primera utilización, que permite usar el edificio terminado. Los documentos urbanísticos son públicos y pueden consultarse en el ayuntamiento o por internet. Los ayuntamientos hacen cumplir la normativa urbanística y, en Mallorca, la Agència de Defensa del Territori del Consell de Mallorca también inspecciona y actúa contra obras sin licencia, también con competencias que algunos ayuntamientos le han delegado.

Del 1 de enero de 2018 al 13 de diciembre de 2024, la regla sin límite abarcaba todo el suelo rústico. La Ley 7/2024 la redujo al suelo rústico protegido desde el 14 de diciembre de 2024. Para el procedimiento extraordinario de legalización que se explica más abajo, la ley permite aplicar a obras anteriores esta regla más favorable (Ley 7/2024, disposición adicional 7.1.a); para otros fines, pregunte a su abogado cómo afecta el cambio a obras terminadas antes de esa fecha. Quien alegue que han pasado los ocho años debe probar cuándo terminaron las obras, así que importan las fotos con fecha, las imágenes aéreas y los datos catastrales antiguos.

Licencia de obra

Licencia municipal para obra nueva, ampliaciones y la mayoría de las reformas.

Licencia de ocupación o de primera utilización

Licencia municipal que confirma que un edificio nuevo o reformado puede ocuparse. Desde el 29 de mayo de 2024 sustituye en Baleares a la cédula de primera ocupación; a los diez años de concederse, hace falta una cédula de renovación.

Fuera de ordenación

Situación del edificio que no cumple la normativa urbanística. Las obras en él están limitadas.

Obra nueva

Escritura que declara una construcción sobre una parcela, y que es la vía para que una casa entre en el Registro de la Propiedad.

Habitabilidad, energía e informes del edificio

La cédula de habitabilidad es el certificado balear de que una vivienda reúne las condiciones mínimas para vivir en ella. En Mallorca la expide el Consell de Mallorca. Se exige para habitar o alquilar una vivienda, y las compañías deben pedirla, o una licencia de ocupación, antes de contratar suministros definitivos de electricidad, agua, gas o telecomunicaciones (Ley 5/2018, artículo 16). Caduca a los diez años de su emisión (Decreto 145/1997, artículo 13), y para renovarla hace falta un certificado firmado por un arquitecto, arquitecto técnico u otro técnico competente.

La falta de cédula no impide la venta: el contrato o la escritura deben incluir copia de la vigente o declarar expresamente que no existe. Esa declaración no resuelve el problema, así que conviene preguntar por qué falta y quién la renovará. Desde el 29 de mayo de 2024 (Decreto-ley 3/2024, sustituido por la Ley 7/2024), las viviendas nuevas ya no reciben cédula de primera ocupación; esa función la cumple la licencia municipal de ocupación, y a los diez años de concederse hace falta una cédula de renovación (Ley 7/2024, artículo 53). Los edificios terminados antes del 1 de marzo de 1987 que nunca tuvieron cédula pueden solicitar una cédula de carencia.

Toda vivienda existente en venta necesita certificado de eficiencia energética (Real Decreto 390/2021), con excepciones limitadas, como los edificios aislados de menos de 50 m² útiles y los que se compran para demolerlos o reformarlos de manera importante. Desde el 23 de julio de 2026, quien alegue esta última excepción debe presentar una declaración formal ante el Govern (Real Decreto 659/2025). La calificación, de la A a la G, debe figurar en los anuncios, y se adjunta al contrato de venta copia del certificado registrado. Vale hasta diez años, o cinco si la letra es G, y solo cuenta una vez registrado ante el Govern. Salvo que los reglamentos fijen otros niveles, las viviendas de alquiler vacacional deben alcanzar al menos la F si se construyeron antes de 2008 o la D si son de 2008 en adelante (Ley 8/2012, artículo 50.5).

En bloques antiguos, pida al administrador de la comunidad el informe de evaluación del edificio (IEE). Abarca la estructura, las fachadas, las cubiertas, las instalaciones comunes, la accesibilidad y la energía. Desde el 14 de junio de 2026 (Ley balear 4/2026), los propietarios o comunidades deben obtenerlo cuando el edificio cumple 50 años y después cada diez, e inscribirlo en el registro del Govern (RIAE) antes de presentarlo en el ayuntamiento. Antes de este cambio, la inspección del estado de conservación se aplicaba desde los 30 años. Los defectos del informe pueden dar lugar a órdenes de reparación.

Deudas que siguen al inmueble

Algunas deudas siguen ligadas al inmueble después de la venta. El vendedor sigue siendo responsable, pero el propio inmueble puede usarse para cobrarlas, lo que significa que en la práctica paga el nuevo propietario. Su abogado comprueba cada una antes de la firma, y lo adeudado puede saldarse con el precio en la notaría. En Gastos de compra e impuestos están los impuestos que el comprador paga en todo caso.

El certificado de deudas de la comunidad es obligatorio salvo que el comprador lo exima expresamente en la escritura, y eximirlo elimina una garantía. Pida también las actas de las últimas juntas. Revelan obras aprobadas y derramas, conflictos y cualquier votación sobre alquiler vacacional. El contrato puede indicar quién paga las derramas aprobadas antes de la firma y que venzan después. Por ley, el fondo de reserva de la comunidad debe ser de al menos el 10 % de su último presupuesto ordinario.

• Facturas recientes pagadas de electricidad y agua, y quién es titular de cada contrato.
• Si la vivienda tiene red de agua y alcantarillado o depende de un pozo, un aljibe o una fosa séptica, y qué documentación existe de cada uno.
• Que hay contratos de suministro definitivos, porque las compañías necesitan cédula vigente o licencia de ocupación para firmar otros nuevos.
• La lectura de los contadores el día de la entrega.

Situación de la licencia de alquiler vacacional

Si piensa alquilar a turistas, o el anuncio menciona una licencia en vigor, compruebe su situación antes de firmar. En Mallorca, el Consell de Mallorca lleva el registro de viviendas declaradas para alquiler vacacional, publicado como datos abiertos con cada número de registro, tipo de edificio, municipio y número de plazas turísticas. Pida al vendedor el número de registro y la DRIAT (la declaración responsable que inició la actividad) y compárelos con el registro.

• Desde el 16 de abril de 2025 no pueden presentarse en ninguna parte de Baleares nuevas declaraciones de alquiler vacacional para viviendas en régimen de propiedad horizontal, como los pisos. Se exceptúan las casas adosadas y pareadas y, desde el 14 de junio de 2026, las casas aisladas que comparten parcela con otras edificaciones. El régimen aparte para alquilar la propia vivienda principal hasta 60 días al año queda fuera de la prohibición (Decreto-ley 4/2025, disposición adicional 2.ª, modificada por la Ley balear 4/2026).
• Donde aún cabe una nueva declaración, la vivienda debe estar en una zona declarada apta para el alquiler vacacional, las plazas turísticas deben adquirirse de la bolsa insular y, por defecto, la vivienda debe llevar al menos cinco años de uso residencial (Ley 8/2012, artículos 50.3, 50.17, 50.22 y 88.2).
• Una declaración vigente de una vivienda en un edificio con acceso o elementos comunes dura cinco años por defecto, y la prórroga debe presentarse en el mes anterior a su fin. Si no se presenta, o la vivienda deja de cumplir las normas, la actividad cesa y sus plazas turísticas vuelven a la bolsa (Ley 8/2012, artículo 50.3).
• En una comunidad de propietarios, la ley balear dice que los estatutos no deben prohibir el alquiler vacacional y que, salvo que lo permitan expresamente, debe haber votado a favor una mayoría de propietarios que represente la mayoría de las cuotas (Ley 8/2012, artículo 50.7). Desde el 3 de abril de 2025, la ley estatal exige además la aprobación previa y expresa de tres quintas partes de los propietarios, con tres quintas partes de las cuotas (Ley de Propiedad Horizontal, artículos 7.3 y 17.12). Quien ya alquilaba conforme a la normativa turística antes de esa fecha puede seguir; pregunte a su abogado si esa situación se transmite al comprador.
• Tras una venta, el cambio de titular lo tramita la administración turística. No puede aprobarse mientras haya una sanción turística firme sin pagar sobre la vivienda, y no se permite alquiler vacacional mientras exista una sanción firme por infracción urbanística grave y no se haya restablecido la legalidad (Ley 8/2012, artículo 50.4).
• Por regla general no se permite nuevo alquiler vacacional en viviendas en suelo rústico protegido (Ley 8/2012, artículo 50.18). Las viviendas legalizadas por el procedimiento extraordinario en suelo rústico no pueden alquilarse a turistas, salvo que ya lo hicieran legalmente antes del 29 de mayo de 2024 y ese título siga en vigor; la prohibición consta en la licencia y se inscribe en el Registro de la Propiedad (Ley 7/2024, disposición adicional 7.8 y disposición transitoria 4.ª).

Costa, riesgo de inundación y suelo rústico

La Ley de Costas (Ley 22/1988) protege el dominio público marítimo-terrestre. Tierra adentro se extienden una servidumbre de tránsito de 6 metros, abierta al paso público, una servidumbre de protección que normalmente mide 100 metros (20 metros en suelo que ya era urbano en 1988), donde por lo general se prohíben las nuevas viviendas, y una zona de influencia de al menos 500 metros donde el planeamiento debe respetar límites costeros. Los edificios legales existentes en la servidumbre de protección pueden repararse y mejorarse, pero no ampliarse en volumen, altura ni superficie, y esas obras pueden tener que mejorar además la eficiencia energética y el uso del agua.

El riesgo de inundación está cartografiado. El visor estatal de zonas inundables (SNCZI, del Ministerio para la Transición Ecológica) muestra las zonas que se han cartografiado e incorporado, y los documentos de planeamiento baleares señalan las áreas de prevención de riesgo de inundación. Las viviendas en zona inundable quedan excluidas del procedimiento extraordinario de legalización que se explica a continuación, así que pida a su abogado o técnico que compruebe si la parcela está en una de ellas.

En suelo rústico la construcción está muy limitada, así que cada ampliación, piscina o casa de invitados de una finca se comprueba por separado. El procedimiento extraordinario de Mallorca para legalizar edificaciones prescritas en suelo rústico (Ley 7/2024, disposición adicional 7.ª) admite solicitudes durante tres años desde el 15 de febrero de 2025, fecha de publicación del acuerdo del Consell de Mallorca. Una sola solicitud debe abarcar todas las construcciones y usos sin licencia de la parcela: legaliza los prescritos y derriba lo que aún pueda perseguirse. Cuesta el 10 %, el 12,5 % o el 15 % del coste de construcción según se solicite el primer, segundo o tercer año (octubre de 2026 cae en el segundo), más las tasas e impuestos habituales de la licencia. Hay reducciones para algunos solicitantes con rentas bajas que tributan por IRPF.

Entre otras exclusiones, el procedimiento no está disponible en dominio público, en zonas de protección de carreteras, en servidumbres de costas o de cauces ni en zonas inundables. Desde el 14 de junio de 2026 (Ley balear 4/2026), una solicitud sin resolver en seis meses se entiende denegada. Dos recursos de inconstitucionalidad que afectan al procedimiento (1840-2025 y 7410-2025) no tenían sentencia publicada en el BOE en octubre de 2026. Cómo funciona y qué supone para la finca que vaya a comprar se explica en Comprar una finca.

Contratar a un técnico para el informe

En España no existe un informe obligatorio ni estándar previo a la compra, y la tasación bancaria estima el valor para la entidad, no el estado del edificio. Quien quiere una inspección suele contratar a un arquitecto técnico (también llamado aparejador) o a un arquitecto. Los honorarios se pactan libremente, porque los colegios profesionales no pueden publicar baremos (Ley 2/1974, artículo 14), así que pida por escrito presupuesto y alcance. En Hipotecas para no residentes se explica cómo funcionan las tasaciones bancarias, aunque las condiciones de esa guía no son las de un residente en España con nómina española.

• Estructura, cubierta, humedades, grietas y señales de carcoma o termitas.
• Electricidad, fontanería, desagües, fosa séptica y piscina.
• Comparación de lo construido con los planos con licencia, el Registro y el Catastro, señalando posibles obras sin licencia.
• Si la vivienda cumpliría los requisitos para renovar la cédula.
• En pisos, el estado de los elementos comunes y las conclusiones del último informe de evaluación del edificio.
• Coste aproximado de las reparaciones necesarias, como base para negociar el precio.

Preguntas de los compradores