Expertises et vérifications

Quand faire les vérifications

La plupart des vérifications sont menées par votre avocat, avec un expert du bâtiment pour l’état physique si vous en mandatez un. Le calendrier compte plus que tout. Une fois le contrat d’arras signé, se retirer peut coûter l’acompte : les vérifications susceptibles de vous faire changer d’avis doivent donc se faire avant, ou le contrat doit prévoir des conditions permettant de vous retirer. L’achat immobilier, étape par étape explique le fonctionnement des contrats d’arras, et Choisir un avocat ce que vous pouvez attendre du vôtre.

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   Avant de faire une offre

   Demandez à l’agent ou au vendeur la référence cadastrale, une nota simple récente, le certificat énergétique et la cédula de habitabilidad. Consultez le bien sur le site du cadastre et comparez son plan avec ce que vous avez vu.

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   Avant le contrat d’arras

   Votre avocat examine le registre, la situation d’urbanisme, les permis, les dettes et tout enregistrement de location touristique. Un expert inspecte le bâtiment si vous le souhaitez. Tout point non résolu peut figurer au contrat comme condition, délai imposé au vendeur ou ajustement de prix.

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   Entre les arras et la signature

   Le vendeur rassemble le certificat de dettes de la copropriété, le dernier avis d’IBI, des factures récentes d’eau et d’énergie et les papiers manquants, comme une cédula expirée.

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   Chez le notaire

   Avant la signature, le notaire doit obtenir des informations à jour du registre et se renseigner sur l’IBI impayé, et les principaux certificats sont joints à l’acte ou y sont mentionnés. C’est un dernier contrôle, qui ne couvre ni l’urbanisme ni l’état du bâtiment.

Nota simple

Un court extrait d’information du registre de la propriété indiquant le propriétaire, la description et les charges inscrites.

Catastro

Le cadastre : le plan et la base fiscale immobilière de l’État, distincts du registre de la propriété.

Referencia catastral

La référence cadastrale : le code qui identifie un bien au cadastre. Elle figure sur l’avis d’IBI.

Arras

L’acompte versé à la signature d’un contrat privé avant l’acte définitif.

Le registre de la propriété et la nota simple

Le Registro de la Propiedad (registre de la propriété) indique qui possède chaque bien et quels droits et charges le grèvent. Une nota simple en est un court extrait. Elle se commande en ligne auprès du Colegio de Registradores pour 9,02 € par bien plus taxes, avec un lien par courriel pour la télécharger en PDF, et une traduction anglaise pour 30 € plus taxes (prix affichés sur son site en octobre 2026). Une nota simple n’a qu’une valeur d’information. Un certificat officiel du registre (certificación), signé par le conservateur, est le document qui prouve ce que dit le registre.

• Le propriétaire inscrit correspond au vendeur, y compris chaque copropriétaire ou héritier.
• Les hypothèques, les mentions de saisie (embargos judiciaires ou fiscaux) et les autres charges, et la façon dont chacune sera levée à la signature.
• Les droits détenus par d’autres, comme un usufruit (droit d’utiliser le bien à vie), un droit de passage ou une option d’achat.
• La description : surface du terrain, surface bâtie, et si la maison, la piscine ou les extensions sont inscrites.
• Les mentions d’affectation fiscale (afecciones fiscales) et toute mention de procédures d’urbanisme ou de la limite côtière.
• La coordination du terrain avec le plan cadastral (expliquée dans la section suivante).

Cadastre, limites et réalité du terrain

Le Catastro est le plan immobilier de l’État. Il enregistre le contour du terrain, la surface bâtie et l’usage de chaque bien, et ses valeurs servent de base à l’IBI, la taxe foncière annuelle. Chacun peut consulter gratuitement un bien sur le site du cadastre, par adresse ou référence cadastrale, et télécharger sa description et son plan. Les noms des propriétaires et les valeurs cadastrales sont des données protégées qui exigent une identification.

Le registre et le cadastre sont deux systèmes distincts qui divergent souvent, surtout pour les biens anciens et ruraux. Depuis le 1er novembre 2015 (Ley 13/2015), les informations du registre doivent indiquer si un terrain est coordonné avec le plan cadastral. Une fois que c’est le cas, le registre présume que le terrain a l’emplacement et les limites de ce plan. Corriger l’un ou l’autre est possible, mais cela prend du temps, peut exiger un plan géoréférencé d’un géomètre, et les voisins sont informés et peuvent s’y opposer.

• Une surface bâtie plus grande au cadastre qu’au registre, signe possible d’extensions jamais déclarées.
• Une piscine, une maison d’amis ou un garage visibles sur place ou sur le plan, mais absents du registre.
• Une taille ou une forme de terrain différente entre le registre, le cadastre et les clôtures sur place.
• Un usage cadastral, comme entrepôt ou agricole, qui ne correspond pas à un logement.

Urbanisme, permis et constructions illégales

Les inscriptions au registre et au cadastre ne prouvent pas qu’une construction est légale. Cela dépend des permis de la mairie (ayuntamiento). Un architecte ou votre avocat compare ce qui est bâti avec les plans autorisés : la licencia de obra (permis de construire) de la maison d’origine et de chaque modification, et la licencia de ocupación o de primera utilización (permis d’occupation) qui autorise l’usage d’un bâtiment terminé. Les documents d’urbanisme sont publics et se consultent à la mairie ou en ligne. Les mairies appliquent le droit de l’urbanisme et, à Majorque, l’Agència de Defensa del Territori du Consell de Mallorca inspecte aussi les travaux sans permis et agit contre eux, y compris au titre de compétences que certaines mairies lui ont déléguées.

Du 1er janvier 2018 au 13 décembre 2024, l’absence de limite de temps couvrait tous les terrains rustiques. La Ley 7/2024 l’a restreinte aux terrains rustiques protégés à partir du 14 décembre 2024. Pour la procédure extraordinaire de régularisation décrite plus bas, la loi permet d’appliquer la règle plus récente et plus favorable aux travaux anciens (Ley 7/2024, disposition additionnelle 7.1.a) ; pour le reste, demandez à votre avocat comment ce changement s’applique aux travaux achevés avant cette date. Celui qui invoque l’écoulement des huit ans doit prouver la date d’achèvement : photos datées, vues aériennes et anciens relevés cadastraux comptent donc.

Licencia de obra

Le permis de construire de la mairie pour une construction neuve, une extension et la plupart des rénovations.

Licencia de ocupación o de primera utilización

Le permis de la mairie confirmant qu’un bâtiment neuf ou modifié peut être occupé. Depuis le 29 mai 2024, il remplace la cédula de première occupation aux Baléares ; dix ans après sa délivrance, il faut une cédula de renouvellement.

Fuera de ordenación

Le statut d’un bâtiment non conforme aux règles d’urbanisme. Les travaux y sont limités.

Obra nueva

L’acte déclarant une construction sur un terrain, par lequel une maison entre au registre de la propriété.

Habitabilité, énergie et rapports sur le bâtiment

La cédula de habitabilidad est le certificat baléare attestant qu’un logement respecte les normes minimales pour y vivre. À Majorque, elle est délivrée par le Consell de Mallorca (conseil de l’île). Elle est exigée pour habiter ou louer un logement, et les fournisseurs doivent la demander, ou un permis d’occupation, avant de signer des contrats définitifs d’électricité, d’eau, de gaz ou de télécommunications (Ley 5/2018, article 16). Elle expire dix ans après sa délivrance (décret 145/1997, article 13), et son renouvellement exige un certificat signé par un architecte, un architecte technique ou un autre technicien compétent.

L’absence de cédula n’empêche pas une vente : le contrat ou l’acte doit inclure une copie de la cédula valide ou préciser expressément qu’il n’y en a pas. Cette mention ne règle pas le problème : demandez pourquoi elle manque et qui la renouvellera. Depuis le 29 mai 2024 (Decreto-ley 3/2024, remplacé par la Ley 7/2024), les logements neufs ne reçoivent plus de cédula de première occupation ; le permis d’occupation de la mairie joue ce rôle et, dix ans après sa délivrance, il faut une cédula de renouvellement (Ley 7/2024, article 53). Les bâtiments achevés avant le 1er mars 1987 qui n’ont jamais eu de cédula peuvent demander une cédula de carencia.

Tout logement existant mis en vente doit avoir un certificat de performance énergétique (Real Decreto 390/2021), avec des exceptions étroites comme les bâtiments isolés de moins de 50 m² utiles et les bâtiments achetés pour être démolis ou lourdement rénovés. Depuis le 23 juillet 2026, le propriétaire qui invoque cette dernière exception doit déposer une déclaration formelle auprès du gouvernement des Baléares (Real Decreto 659/2025). La note, de A à G, doit figurer dans les annonces, et une copie du certificat enregistré est jointe au contrat de vente. Il vaut dix ans au plus, ou cinq pour la note G, et ne compte qu’une fois enregistré auprès du gouvernement des Baléares. Sauf autres niveaux fixés par règlement, les logements en location touristique doivent atteindre au moins F s’ils sont antérieurs à 2008 ou D s’ils datent de 2008 ou après (Ley 8/2012, article 50.5).

Dans les immeubles anciens, demandez au syndic le rapport d’évaluation du bâtiment (informe de evaluación del edificio, IEE). Il couvre la structure, les façades, les toitures, les installations communes, l’accessibilité et l’énergie. Depuis le 14 juin 2026 (Ley 4/2026 des Baléares), les propriétaires ou copropriétés doivent l’obtenir dès que le bâtiment a 50 ans, puis tous les dix ans, et l’inscrire au registre du gouvernement des Baléares (RIAE) avant de le déposer à la mairie. Avant ce changement, l’examen de l’état du bâtiment s’appliquait à partir de 30 ans. Les défauts du rapport peuvent entraîner des ordres de réparation.

Les dettes qui restent attachées au bien

Certaines dettes restent attachées à un bien après sa vente. Le vendeur en reste responsable, mais le bien lui-même peut servir à les recouvrer, ce qui revient à les faire payer au nouveau propriétaire. Votre avocat vérifie chacune avant la signature, et les montants dus peuvent être réglés sur le prix chez le notaire. Voir Frais d’achat et impôts pour les impôts que l’acheteur paie dans tous les cas.

Le certificat de dettes de la copropriété est obligatoire, sauf si l’acheteur y renonce expressément dans l’acte, ce qui supprime une garantie. Demandez aussi les procès-verbaux (actas) des dernières assemblées de copropriétaires. Ils révèlent les travaux approuvés et les appels de fonds exceptionnels (derramas), les litiges et tout vote sur les locations touristiques. Le contrat peut préciser qui paie les appels votés avant la signature mais exigibles après. Selon la loi, le fonds de réserve de la copropriété doit atteindre au moins 10 % de son dernier budget ordinaire.

• Les factures récentes d’électricité et d’eau payées, et le titulaire de chaque contrat.
• Si le logement a l’eau courante et le tout-à-l’égout, ou dépend d’un puits, d’une citerne d’eau de pluie ou d’une fosse septique, et quels papiers existent pour chacun.
• L’existence de contrats définitifs de fourniture, car les fournisseurs exigent une cédula valide ou un permis d’occupation pour en signer de nouveaux.
• Les relevés de compteurs le jour de la remise des clés.

La situation de la licence de location touristique

Si vous comptez louer à des touristes, ou si l’annonce mentionne une licence existante, vérifiez sa situation avant de signer. À Majorque, le Consell de Mallorca tient le registre des logements déclarés en location touristique, publié en données ouvertes avec le numéro d’enregistrement, le type de bâtiment, la commune et le nombre de places touristiques. Demandez au vendeur le numéro d’enregistrement et la DRIAT (la déclaration formelle qui a lancé l’activité) et comparez-les au registre.

• Depuis le 16 avril 2025, aucune nouvelle déclaration de location touristique ne peut être déposée aux Baléares pour les logements d’immeubles divisés en lots (propiedad horizontal), comme les appartements. Les maisons en bande et jumelées font exception et, depuis le 14 juin 2026, les maisons individuelles partageant un terrain avec d’autres bâtiments aussi. Le dispositif distinct de location de sa résidence principale, 60 jours par an au plus, échappe à cette interdiction (Decreto-ley 4/2025, disposition additionnelle 2, modifiée par la Ley 4/2026 des Baléares).
• Là où une nouvelle déclaration reste possible, le logement doit se trouver dans une zone déclarée apte à la location touristique, des places touristiques doivent être acquises auprès de la bourse de l’île et, par défaut, le logement doit avoir eu un usage résidentiel pendant au moins cinq ans (Ley 8/2012, articles 50.3, 50.17, 50.22 et 88.2).
• Une déclaration existante pour un logement dans un bâtiment à accès ou parties communes dure cinq ans par défaut, et la prolongation doit être déposée dans le mois précédant son terme. Sinon, ou si le logement ne respecte plus les règles, l’activité prend fin et ses places touristiques retournent à la bourse (Ley 8/2012, article 50.3).
• En copropriété, la loi baléare prévoit que le règlement ne doit pas interdire la location touristique et, sauf autorisation expresse de celui-ci, que des copropriétaires formant une majorité et détenant la majorité des quotes-parts doivent l’avoir votée (Ley 8/2012, article 50.7). Depuis le 3 avril 2025, le droit national exige aussi l’accord préalable et exprès des trois cinquièmes des copropriétaires, détenant trois cinquièmes des quotes-parts (Ley de Propiedad Horizontal, articles 7.3 et 17.12). Un propriétaire qui louait déjà selon les règles du tourisme avant cette date peut continuer ; demandez à votre avocat si cette situation passe à un acheteur.
• Après une vente, le changement de titulaire est traité par l’administration du tourisme. Il ne peut pas être approuvé tant qu’une amende touristique définitive sur le logement reste impayée, et aucune location touristique n’est permise tant qu’une sanction définitive pour infraction d’urbanisme grave subsiste et que l’infraction n’a pas été réparée (Ley 8/2012, article 50.4).
• En règle générale, aucune nouvelle location touristique n’est permise dans les logements sur terrain rustique protégé (Ley 8/2012, article 50.18). Les logements régularisés selon la procédure extraordinaire pour terrain rustique ne peuvent pas être loués à des touristes, sauf s’ils l’étaient légalement avant le 29 mai 2024 et que ce titre reste en vigueur ; l’interdiction figure au permis et est inscrite au registre de la propriété (Ley 7/2024, disposition additionnelle 7.8 et disposition transitoire 4).

Côte, risque d’inondation et terrain rustique

La Ley de Costas (loi sur le littoral, Ley 22/1988) protège le rivage public, le dominio público marítimo-terrestre. Vers l’intérieur s’étendent une bande de 6 mètres laissée libre pour l’accès public, une bande de protection normalement large de 100 mètres (20 mètres sur les terrains déjà urbains en 1988) où les logements neufs sont en général interdits, et une zone d’au moins 500 mètres où l’urbanisme doit respecter les limites du littoral. Les bâtiments légaux existants dans la bande de protection peuvent être réparés et améliorés, mais pas agrandis en volume, en hauteur ou en surface, et ces travaux peuvent aussi devoir améliorer leur performance énergétique et leur usage de l’eau.

Le risque d’inondation est cartographié. Le visualiseur national des zones inondables (SNCZI, géré par le ministère de la Transition écologique) montre les zones inondables cartographiées et intégrées, et les documents d’urbanisme baléares signalent les secteurs de prévention du risque d’inondation. Les logements en zone inondable sont exclus de la procédure extraordinaire de régularisation décrite ci-dessous : demandez à votre avocat ou à votre expert de vérifier si le terrain s’y trouve.

Sur le terrain rustique (suelo rústico, hors des villes et villages), la construction est très limitée : chaque extension, piscine ou maison d’amis d’une finca fait donc l’objet d’un contrôle de permis distinct. La procédure extraordinaire de régularisation de Majorque pour les constructions prescrites sur terrain rustique (Ley 7/2024, disposition additionnelle 7) accepte des demandes pendant trois ans à compter du 15 février 2025, date de publication de l’accord du Consell de Mallorca. Une seule demande doit couvrir toutes les constructions et tous les usages sans permis du terrain, en régularisant les éléments prescrits et en démolissant toute partie contre laquelle les autorités peuvent encore agir. Elle coûte 10 %, 12,5 % ou 15 % du coût de construction selon qu’elle est déposée la première, la deuxième ou la troisième année (octobre 2026 tombe dans la deuxième année), plus les taxes et impôts habituels du permis. Des réductions s’appliquent à certains demandeurs à revenus modestes qui paient l’impôt espagnol sur le revenu.

Parmi d’autres exclusions, la procédure n’est pas ouverte sur les terrains publics, dans les zones de protection des routes, les servitudes du littoral ou des cours d’eau, ni dans les zones inondables. Depuis le 14 juin 2026 (Ley 4/2026 des Baléares), une demande non tranchée en six mois est réputée refusée. Deux recours constitutionnels visant la procédure (affaires 1840-2025 et 7410-2025) n’avaient donné lieu à aucun arrêt mentionné au BOE en octobre 2026. Le fonctionnement de la procédure et ce qu’elle signifie pour une finca que vous achetez sont expliqués dans Acheter une finca.

Mandater un expert du bâtiment

L’Espagne n’a pas d’expertise avant achat obligatoire ou standard, et une expertise bancaire (tasación) évalue la valeur pour le prêteur et non l’état du bâtiment. Les acheteurs qui veulent une inspection mandatent en général un arquitecto técnico (architecte technique, aussi appelé aparejador) ou un arquitecto (architecte). Les honoraires se négocient librement, car les ordres professionnels ne peuvent pas publier de barèmes (Ley 2/1974, article 14) : demandez un devis écrit et le périmètre de la mission. Voir Prêts immobiliers pour non-résidents pour le fonctionnement des expertises bancaires.

• Structure, toiture, humidité, fissures et traces de vrillettes ou de termites.
• Électricité, plomberie, évacuation, fosse septique et piscine.
• Une comparaison de ce qui est bâti avec les plans autorisés, le registre et le cadastre, signalant d’éventuels travaux sans permis.
• La conformité du logement aux normes de renouvellement de sa cédula.
• Pour les appartements, l’état des parties communes et les conclusions du dernier rapport d’évaluation du bâtiment.
• Une estimation des réparations nécessaires, comme base de négociation du prix.

Les questions des acheteurs