Продажа нерезидентом

Для кого это и как идёт продажа

Это руководство для физических лиц, которые владеют жильём на Майорке, но в день продажи не считаются налоговыми резидентами Испании. По испанскому закону о подоходном налоге вы резидент, если проводите в Испании больше 183 дней в календарном году либо если здесь ваш основной бизнес или экономические интересы. Вас также считают резидентом, пока не докажете обратное, если здесь живут ваш супруг и дети младше 18 лет на иждивении. Владение домом для отдыха к этим критериям не относится. Резиденты вместо этого платят с прироста испанский подоходный налог (IRPF) и могут показать покупателю справку об испанском налоговом резидентстве, чтобы он не удерживал 3%. О резидентстве см. Переезд на Майорку.

1. 1

   Подготовьте бумаги

   Зарегистрируйте энергетический сертификат до начала рекламы и соберите акты, квитанции о покупке, счета за улучшения и сертификат пригодности.

2. 2

   Договоритесь о продаже

   На Балеарах агент по недвижимости обязан подписать с вами письменный договор поручения (nota de encargo). В нём должны быть как минимум запрашиваемая цена, вознаграждение агента с налогами, срок действия и указание на эксклюзивность (балеарский Закон 3/2024). Затем с покупателем подписывается частный договор, обычно с задатком (arras), как описано в руководстве Покупка шаг за шагом.

3. 3

   Запросите у банка сумму погашения

   Если жильё в ипотеке, сделайте это заранее. По кредитам, подписанным с 16 июня 2019 г., банк обязан прислать цифры в течение трёх рабочих дней.

4. 4

   Подпишите акт у нотариуса

   Вы подписываете лично или через представителя по доверенности. Покупатель платит цену за вычетом 3%, и из неё погашается ипотека.

5. 5

   Покупатель платит 3%

   В течение месяца после подписания покупатель платит 3% по modelo 211 и передаёт вам ваш экземпляр формы.

6. 6

   Декларируется плусвалия

   В течение 30 рабочих дней покупатель декларирует муниципальную плусвалию в мэрии вместо вас.

7. 7

   Вы подаёте modelo 210

   В течение трёх месяцев после месяца, отведённого покупателю, вы декларируете прирост и либо доплачиваете, либо требуете возврат.

8. 8

   Ипотека исключается из реестра

   Подписывается акт о снятии и вносится в реестр собственности.

9. 9

   На следующий год

   Вы декларируете подоходный налог нерезидента за дни года продажи, когда владели жильём и оно не сдавалось.

Какие документы подготовить до продажи

Большинство этих документов запрашивают юрист покупателя и нотариус. Некоторые обязательны по закону сами по себе, а энергетический сертификат нужен, ещё чтобы рекламировать жильё. Начните заранее: сертификаты от специалистов, сообщества собственников и банка требуют времени.

Удержание 3%: modelo 211

Когда продавец не резидент Испании и не имеет здесь коммерческой базы (постоянного представительства в налоговом смысле), покупатель обязан удержать 3% согласованной цены и заплатить их в Agencia Tributaria, испанскую налоговую службу. Это действует независимо от того, резидент ли покупатель и есть ли у вас прирост или убыток. 3% это авансовый платёж в счёт вашего налога с прироста (закон о подоходном налоге нерезидентов, ст. 25.2). Покупатель использует modelo 211, официальную форму удержания. Сторона покупателя описана в руководстве Расходы и налоги при покупке.

1. 1

   У нотариуса

   Покупатель платит вам цену минус 3%. Если часть цены идёт вашему банку на погашение ипотеки, 3% всё равно считаются от всей согласованной цены.

2. 2

   В течение месяца

   Покупатель подаёт modelo 211 и платит 3% в Agencia Tributaria.

3. 3

   Ваш экземпляр

   Покупатель обязан передать вам экземпляр modelo 211 для продавца-нерезидента. Он нужен, или как минимум его номер, чтобы зачесть 3% в вашей декларации.

4. 4

   Совладельцы

   Если вы владеете жильём вместе с резидентом Испании, 3% применяются только к доле цены нерезидентов.

Retención

Сумма, которую покупатель удерживает из цены и платит в налоговую службу за вас.

Modelo 211

Форма, которой покупатель платит удержание 3%.

Modelo 210

Декларация подоходного налога нерезидента, которой вы декларируете прирост.

Налог на прирост капитала: ставка и расчёт

Нерезиденты платят 19% с прироста от продажи испанской недвижимости, в какой бы стране ни жили (закон о подоходном налоге нерезидентов, ст. 25.1.f). Шкалы и необлагаемой суммы нет. Каждая продажа облагается отдельно, поэтому убыток по одному объекту нельзя зачесть против прироста по другому или других испанских доходов (ст. 15.1). Прирост считается по тем же правилам, что у испанских резидентов: стоимость продажи минус стоимость покупки. С 2015 г. Испания не индексирует цену покупки на инфляцию.

• Куплено до 31 декабря 1994 г.: часть прироста, накопленную до 20 января 2006 г., можно уменьшить на 11,11% за каждый год владения до 31 декабря 1996 г. сверх первых двух (годы округляются вверх). Это применимо только к стоимости продаж до 400 000 € в сумме по всем продажам, где это использовалось с 1 января 2015 г., включая эту.
• Куплено с 12 мая по 31 декабря 2012 г.: половина прироста по городской недвижимости освобождена. Это не действует, если вы купили у супруга, родственника до второй степени (такого как родитель, ребёнок, брат, сестра, дед, бабушка или внук, включая свойственников) или связанной компании либо продаёте им.
• Унаследовано или получено в дар: стоимость покупки равна стоимости для испанского налога на наследство или дарение, но не выше рыночной. См. Наследство и завещания.
• Продано с убытком: налога нет, и все 3% можно вернуть по modelo 210.

Подача modelo 210 и возврат разницы

Удержание 3% само по себе никогда не закрывает ваш налог. Modelo 210 по продаже нужно подать в течение трёх месяцев после месячного окна покупателя, то есть на практике до четырёх месяцев после подписания. Этот срок действует, должны ли вы доплатить или получить возврат (Orden EHA/3316/2010, ст. 5.a). Например, после продажи 15 марта покупатель платит 3% до 15 апреля, а ваша декларация подаётся с 16 апреля по 15 июля.

1. 1

   Рассчитайте прирост

   Используйте акты, квитанции и счета, как в таблице выше.

2. 2

   Зачтите 3%

   Укажите удержание и номер modelo 211 из своего экземпляра, сохраните подтверждение.

3. 3

   Доплатите остаток

   Оплатить можно в испанском банке, онлайн с испанским цифровым сертификатом или переводом в евро с иностранного счёта по платёжному коду от налоговой службы, действующему 30 дней.

4. 4

   Или потребуйте возврат

   Если 3% больше вашего налога, разницу перечислят на счёт на ваше имя, в Испании или за границей. Приложите подтверждение, что счёт ваш.

Подать можно онлайн с испанским цифровым сертификатом либо заполнить форму на сайте Agencia Tributaria и распечатать для подачи на бумаге. Консультант может подать за вас, но при продаже недвижимости декларация оформляется на ваше имя. Совладельцы подают каждый за свою долю, кроме супругов-нерезидентов, совместно владеющих жильём: они могут подать одну совместную декларацию. Если вы заявляете льготу, зависящую от места проживания, такую как льгота на реинвестирование в ЕС ниже, приложите справку о налоговом резидентстве от налогового органа вашей страны, действующую один год с выдачи.

Муниципальная плусвалия

Плусвалия (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, IIVTNU) это налог мэрии на рост стоимости городской земли между приобретением и продажей. При продаже налогоплательщиком считается продавец. Когда продавец физическое лицо-нерезидент, покупатель обязан заплатить налог вместо него (закон о местных финансах, ст. 106.2) и затем может взыскать его с продавца (Ley General Tributaria, ст. 36.3), поэтому в договоре купли-продажи стоит указать порядок. Декларируется в течение 30 рабочих дней после продажи. Земля, классифицированная как сельская для IBI, этим налогом не облагается.

После того как Конституционный суд 26 октября 2021 г. отменил старую формулу, королевский декрет-закон 26/2021 от 8 ноября 2021 г. ввёл два способа расчёта базы. Мэрия применяет объективный метод, но налогоплательщик может попросить метод реального прироста, если он даёт меньшую сумму. Каждая мэрия устанавливает свою ставку, до 30%, и свои коэффициенты в пределах общенациональных максимумов.

Пример с вымышленными цифрами: земля с кадастровой стоимостью 120 000 €, в собственности 12 полных лет, имеет объективную базу 10 800 € при сегодняшнем максимальном коэффициенте 0,09. При максимально возможной ставке 30% налог составил бы 3 240 €. С коэффициентом 0,14, ожидаемым с 1 декабря, если декрет-закон утвердят, та же продажа обойдётся в 5 040 €. Собственные коэффициенты и ставка вашей мэрии могут быть ниже, поэтому попросите юриста сделать расчёт до завершения сделки. Поскольку декларацию подаёт покупатель вместо вас, передайте его юристу оба акта, чтобы можно было заявить более низкий метод.

Погашение и снятие ипотеки

Покупатель захочет получить жильё без вашей ипотеки, поэтому кредит обычно погашается из цены у нотариуса. Погашение это только половина дела: ипотека остаётся в реестре собственности, пока не подписан и не зарегистрирован акт о снятии. Банк может брать плату за оформление этих бумаг, только если вы его об этом попросите, и обязан заранее сообщить стоимость.

1. 1

   Запросите цифры

   Сообщите банку, что погасите досрочно. По кредитам, подписанным с 16 июня 2019 г., он обязан дать сведения в течение трёх рабочих дней (Закон 5/2019, ст. 23).

2. 2

   Погасите при завершении сделки

   Часть денег покупателя идёт прямо в банк. Затем банк бесплатно выдаёт справку о нулевом остатке (certificado de deuda cero).

3. 3

   Подпишите акт о снятии

   Нотариус готовит акт о снятии ипотеки. Банк не может брать с вас плату за присутствие своего представителя.

4. 4

   Подайте форму гербового сбора

   Акт о снятии декларируется в балеарском налоговом агентстве (ATIB) для гербового сбора (AJD), но освобождён от уплаты.

5. 5

   Зарегистрируйте снятие

   Акт передаётся в реестр собственности, плата которого зависит от размера ипотеки. Услуги нотариуса и реестра оплачиваете вы.

По кредитам, подписанным 16 июня 2019 г. или позже, Закон 5/2019 (ст. 23) ограничивает комиссии за досрочное погашение долей от погашаемой суммы. По плавающей ставке договор может установить 0,15% в первые пять лет или 0,25% в первые три, а затем ничего. По фиксированной ставке предел 2% в первые десять лет и 1,5% после. Комиссия не может превышать фактические финансовые потери кредитора. Кредиты, подписанные до 16 июня 2019 г., следуют договору и правилам на момент подписания, если их не изменили (новация) или не перевели к новому кредитору после этой даты: тогда действует Закон 5/2019. Полная таблица в руководстве Ипотека для нерезидентов.

Продавцы из ЕС и ЕЭЗ и из других стран

Ставка на прирост и удержание 3% одинаковы для всех. Различаются льгота для резидентов ЕС и ЕЭЗ, продающих бывшее основное жильё, ставка подоходного налога за год продажи и возможная необходимость налогового представителя. Резиденты стран вне ЕС и ЕЭЗ, включая Швейцарию, относятся здесь к продавцам из других стран.

Льгота на реинвестирование. Если жильё на Майорке было вашим основным, вы теперь живёте в другой стране ЕС или ЕЭЗ и реинвестируете всю выручку в новое основное жильё, прирост не облагается (закон о подоходном налоге нерезидентов, дополнительное положение 7). Основным считается жильё, где вы непрерывно жили минимум три года, и оно считается таковым, если было основным в любой момент за два года до продажи. Реинвестировать нужно в течение двух лет после продажи или направить средства на новое основное жильё, купленное в течение двух лет до неё. Частичное реинвестирование даёт частичную льготу. Если старое жильё покупалось в кредит, реинвестировать нужно только стоимость продажи за вычетом непогашенного остатка.

Тот же прирост может облагать и ваша страна. Правила и налоговые договоры с Испанией у стран разные, поэтому спросите налогового консультанта там, где живёте.

Сроки и частые ошибки

• Считать 3% окончательным налогом и не подавать modelo 210. Если ваш налог выше, вы должны разницу с надбавками; если ниже, никто ничего не вернёт, пока вы не подадите декларацию.
• Не подавать декларацию после убытка. Налога при убытке нет, но 3% вернутся, только если подать modelo 210 и потребовать их.
• Уйти без своего экземпляра modelo 211. Попросите его письменно у юриста покупателя.
• Потерять счета о покупке и строительстве, из-за чего налогооблагаемый прирост может сильно вырасти.
• Забыть подоходный налог за год продажи, который декларируется за дни владения. Ежегодные правила см. в руководстве Налоги для владельцев.
• Не договориться о разделе IBI за год. Мэрия начисляет весь год тому, кто владел жильём на 1 января.
• Не сообщить секретарю сообщества собственников о продаже. Пока сообщество не знает, вы отвечаете вместе с покупателем по взносам, наступившим позже (Закон о горизонтальной собственности, ст. 9.1.i).

Вопросы покупателей