Verkopen als niet-ingezetene

Voor wie dit geldt, en de verkoop in één oogopslag

Deze gids is voor particulieren die een woning op Mallorca bezitten, maar op de verkoopdag geen fiscaal inwoner van Spanje zijn. Volgens de Spaanse inkomstenbelastingwet bent u inwoner als u meer dan 183 dagen in een kalenderjaar in Spanje verblijft, of als uw belangrijkste zakelijke of economische belangen hier liggen. U wordt ook geacht inwoner te zijn als uw echtgenoot en kinderen onder de 18 ten laste hier wonen. Een vakantiewoning bezitten is geen van die criteria. Inwoners betalen in plaats daarvan Spaanse inkomstenbelasting (IRPF) over de winst en kunnen de koper een Spaans fiscaal woonplaatscertificaat tonen, zodat de koper geen 3% inhoudt. Fiscaal inwonerschap komt aan bod in Verhuizen naar Mallorca.

1. 1

   Bereid de papieren voor

   Registreer een energiecertificaat vóór u adverteert en verzamel uw akten, aankoopbewijzen, facturen van verbeteringen en het bewoonbaarheidscertificaat.

2. 2

   Spreek de verkoop af

   Op de Balearen moet een makelaar een schriftelijke opdracht (nota de encargo) met u tekenen. Daarin staan minstens de vraagprijs, het honorarium met belastingen, de duur van de opdracht en of ze exclusief is (Balearische Wet 3/2024). Teken daarna een particulier contract met de koper, meestal met een aanbetaling (arras), zoals beschreven in Het koopproces.

3. 3

   Vraag uw bank om een aflosbedrag

   Rust er een hypotheek op de woning, vraag dit dan tijdig. Bij leningen vanaf 16 juni 2019 moet de bank de cijfers binnen drie werkdagen sturen.

4. 4

   Teken de akte bij de notaris

   U tekent zelf of via een vertegenwoordiger met volmacht. De koper betaalt de prijs min 3%, en een eventuele hypotheek wordt daaruit afgelost.

5. 5

   De koper betaalt de 3%

   Binnen één maand na ondertekening betaalt de koper de 3% met modelo 211 en geeft hij u uw exemplaar van het formulier.

6. 6

   De plusvalía wordt aangegeven

   Binnen 30 werkdagen geeft de koper de gemeentelijke plusvalía in uw plaats aan bij het gemeentehuis.

7. 7

   U dient modelo 210 in

   In de drie maanden na de maand van de koper geeft u de winst aan en betaalt u het saldo of vraagt u terugbetaling.

8. 8

   Hypotheek uit het register

   Een doorhalingsakte wordt getekend en ingeschreven in het eigendomsregister.

9. 9

   Het jaar daarop

   U geeft inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen aan over de woning voor de dagen in het verkoopjaar waarin u haar bezat en ze niet was verhuurd.

Documenten om vóór de verkoop klaar te leggen

De meeste documenten worden gevraagd door de advocaat van de koper en de notaris. Sommige zijn zelfstandig wettelijk verplicht, en het energiecertificaat is al nodig voordat de woning kan worden geadverteerd. Begin vroeg, want certificaten van technici, de VvE en de bank kosten allemaal tijd.

De inhouding van 3%: modelo 211

Woont de verkoper niet in Spanje en heeft hij hier geen vaste zakelijke basis (fiscaal: een vaste inrichting), dan moet de koper 3% van de afgesproken prijs inhouden en aan de Agencia Tributaria, de Spaanse belastingdienst, betalen. Dat geldt of de koper nu ingezetene is of niet, en of u nu winst of verlies maakt. De 3% is een voorschot op uw eigen belasting over de winst (wet op de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen, art. 25.2). De koper gebruikt modelo 211, het officiële inhoudingsformulier. De kant van de koper staat in Aankoopkosten en belastingen.

1. 1

   Bij de notaris

   De koper betaalt u de prijs min 3%. Gaat een deel van de prijs naar uw bank om een hypotheek af te lossen, dan wordt de 3% nog steeds over de volledige afgesproken prijs berekend.

2. 2

   Binnen één maand

   De koper dient modelo 211 in en betaalt de 3% aan de Agencia Tributaria.

3. 3

   Uw exemplaar

   De koper moet u het exemplaar van modelo 211 voor de niet-ingezeten verkoper geven. U hebt het nodig, of minstens het referentienummer, om de 3% op uw eigen aangifte te verrekenen.

4. 4

   Mede-eigenaars

   Bezit u de woning samen met iemand die in Spanje woont, dan geldt de 3% alleen voor het deel van de prijs dat toekomt aan de niet-ingezeten eigenaars.

Retención

Het bedrag dat de koper op de prijs inhoudt en voor u aan de belastingdienst betaalt.

Modelo 211

Het formulier waarmee de koper de inhouding van 3% betaalt.

Modelo 210

De aangifte inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen waarmee u de winst aangeeft.

Vermogenswinstbelasting: tarief en berekening van de winst

Niet-ingezetenen betalen 19% over de winst op de verkoop van Spaans vastgoed, in welk land ze ook wonen (wet op de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen, art. 25.1.f). Er zijn geen schijven en geen belastingvrije som. Elke verkoop wordt afzonderlijk belast, dus een verlies op de ene woning kan niet worden verrekend met winst op een andere of met ander Spaans inkomen (art. 15.1). De winst volgt dezelfde regels als bij Spaanse inwoners: de verkoopwaarde min de aankoopwaarde. Sinds 2015 past Spanje de aankoopprijs niet meer aan voor inflatie.

• Gekocht vóór 31 december 1994: het deel van de winst dat vóór 20 januari 2006 is opgebouwd, kan worden verlaagd met 11,11% voor elk bezitsjaar tot 31 december 1996 boven de eerste twee (jaren naar boven afgerond). Dit geldt alleen voor verkoopwaarden tot in totaal € 400.000 over alle verkopen die er sinds 1 januari 2015 gebruik van maakten, deze inbegrepen.
• Gekocht tussen 12 mei 2012 en 31 december 2012: de helft van de winst op stedelijk vastgoed is vrijgesteld. Dit geldt niet als u kocht van, of verkoopt aan, uw echtgenoot, een familielid tot de tweede graad (zoals een ouder, kind, broer of zus, grootouder of kleinkind, aanverwanten inbegrepen) of een verbonden bedrijf.
• Geërfd of geschonken: de aankoopwaarde is de waarde die voor de Spaanse erf- of schenkbelasting is gebruikt, met de marktwaarde als maximum. Zie Erfenis en testament.
• Met verlies verkocht: er is geen belasting verschuldigd en u kunt de hele 3% terugvragen met modelo 210.

Modelo 210 indienen en het verschil terugvragen

De inhouding van 3% regelt uw belasting nooit op zichzelf. U moet voor de verkoop modelo 210 indienen in de drie maanden na de maand van de koper, in de praktijk dus uiterlijk vier maanden na ondertekening. Die termijn geldt of u nu moet bijbetalen of geld terugkrijgt (Orden EHA/3316/2010, art. 5.a). Bij een verkoop op 15 maart heeft de koper bijvoorbeeld tot 15 april om de 3% te betalen, en moet uw aangifte tussen 16 april en 15 juli binnen zijn.

1. 1

   Bereken de winst

   Gebruik uw akten, bewijzen en facturen, zoals in de tabel hierboven.

2. 2

   Verreken de 3%

   Vul de inhouding en de referentie van modelo 211 uit uw exemplaar in, en bewaar het bewijs.

3. 3

   Betaal een eventueel saldo

   U kunt betalen bij een Spaanse bank, online met een Spaans digitaal certificaat, of per overboeking in euro vanaf een buitenlandse rekening met een betaalcode van de belastingdienst, die 30 dagen geldig is.

4. 4

   Of vraag terugbetaling

   Is de 3% meer dan uw belasting, dan wordt het verschil betaald op een rekening op uw naam, in Spanje of in het buitenland. Voeg bewijs toe dat de rekening van u is.

U kunt online indienen met een Spaans digitaal certificaat, of het formulier op de website van de Agencia Tributaria invullen en afdrukken om het op papier in te dienen. Een adviseur kan het voor u indienen, maar bij de verkoop van een woning moet de aangifte op uw eigen naam staan. Mede-eigenaars dienen elk voor hun eigen deel in, behalve een echtpaar dat allebei niet-ingezetene is en de woning samen bezit: dat kan één gezamenlijke aangifte doen. Doet u een beroep op een regeling die afhangt van uw woonplaats, zoals de EU-herinvesteringsregeling hieronder, dan voegt u een fiscaal woonplaatscertificaat van de belastingdienst van uw land toe, één jaar geldig vanaf afgifte.

De gemeentelijke plusvalía

De plusvalía (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, IIVTNU) is een gemeentelijke belasting op de waardestijging van stedelijke grond tussen het moment van verwerven en van verkopen. Bij een verkoop is de verkoper belastingplichtig. Is de verkoper een niet-ingezeten particulier, dan moet de koper de belasting in zijn plaats betalen (wet op de lokale financiën, art. 106.2) en kan hij die daarna op de verkoper verhalen (Ley General Tributaria, art. 36.3). Het koopcontract moet dus zeggen hoe dit wordt geregeld. De aangifte volgt binnen 30 werkdagen na de verkoop. Grond die voor de IBI als buitengebied is ingedeeld, valt buiten deze belasting.

Nadat het Grondwettelijk Hof op 26 oktober 2021 de oude formule had vernietigd, voerde koninklijk wetsdecreet 26/2021 van 8 november 2021 twee berekeningswijzen in. Het gemeentehuis past de objectieve methode toe, maar de belastingplichtige kan de methode van de werkelijke winst vragen als die lager uitkomt. Elk gemeentehuis stelt een eigen tarief vast, tot maximaal 30%, en eigen coëfficiënten binnen de landelijke maxima.

Ter illustratie met verzonnen cijfers: grond met een kadastrale waarde van € 120.000, 12 volle jaren in bezit, heeft bij de huidige maximale coëfficiënt van 0,09 een objectieve grondslag van € 10.800. Bij het hoogst mogelijke tarief van 30% zou de belasting € 3.240 bedragen. Met de coëfficiënt van 0,14 vanaf 1 december, als het wetsdecreet wordt bekrachtigd, zou dezelfde verkoop € 5.040 kosten. De eigen coëfficiënten en het tarief van uw gemeente kunnen lager zijn, dus vraag uw advocaat vóór de overdracht om een schatting. Omdat de koper in uw plaats aangifte doet, geeft u de advocaat van de koper beide akten, zodat de lagere methode kan worden gevraagd.

Een hypotheek aflossen en doorhalen

Een koper wil de woning vrij van uw hypotheek, dus de lening wordt normaal bij de notaris uit de prijs afgelost. Aflossen is pas de helft van het werk: de hypotheek blijft in het eigendomsregister staan tot een doorhalingsakte is getekend en ingeschreven. De bank mag alleen kosten rekenen voor de afhandeling van die papieren als u daarom vraagt, en moet u de kosten vooraf melden.

1. 1

   Vraag de cijfers

   Meld de bank dat u vervroegd aflost. Bij leningen vanaf 16 juni 2019 moet zij u de informatie binnen drie werkdagen geven (Wet 5/2019, art. 23).

2. 2

   Los af bij de overdracht

   Een deel van het geld van de koper gaat rechtstreeks naar de bank. De bank geeft daarna gratis een verklaring van nulsaldo af (certificado de deuda cero).

3. 3

   Teken de doorhalingsakte

   Een notaris stelt de akte op die de hypotheek vrijgeeft. De bank mag de aanwezigheid van haar vertegenwoordiger niet aan u doorberekenen.

4. 4

   Dien het formulier voor zegelrecht in

   De doorhalingsakte wordt bij de Balearische belastingdienst (ATIB) aangegeven voor zegelrecht (AJD), maar is vrijgesteld van betaling.

5. 5

   Schrijf de doorhaling in

   De akte gaat naar het eigendomsregister, waarvan de kosten afhangen van de omvang van de hypotheek. De kosten van notaris en register zijn voor u.

Voor leningen van 16 juni 2019 of later begrenst Wet 5/2019 (artikel 23) de boetes bij vervroegde aflossing als deel van het afgeloste bedrag. Bij variabele rente kan het contract kiezen voor 0,15% in de eerste vijf jaar of 0,25% in de eerste drie, en daarna niets. Bij vaste rente is de grens 2% in de eerste tien jaar en 1,5% daarna. Geen enkele boete mag hoger zijn dan het werkelijke financiële verlies van de kredietverstrekker. Leningen van vóór 16 juni 2019 volgen hun contract en de regels van toen, tenzij ze na die datum zijn gewijzigd of naar een nieuwe kredietverstrekker zijn overgegaan; dan geldt Wet 5/2019. De volledige tabel staat in Hypotheken voor niet-ingezetenen.

Verkopers uit de EU en de EER tegenover niet-EU-verkopers

Het tarief op de winst en de inhouding van 3% zijn voor iedereen gelijk. De verschillen zijn een regeling voor inwoners van de EU en de EER, zoals Nederland en België, die hun voormalige hoofdwoning verkopen, het tarief van de inkomstenbelasting over het verkoopjaar en de mogelijke plicht tot een fiscaal vertegenwoordiger. Inwoners van het Verenigd Koninkrijk gelden voor al deze regels als niet-EU-verkopers.

Herinvesteringsregeling. Woonde u in de woning op Mallorca als hoofdverblijf, woont u nu in een ander EU- of EER-land en herinvesteert u de hele verkoopopbrengst in een nieuw hoofdverblijf, dan wordt de winst niet belast (wet op de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen, aanvullende bepaling 7). Een hoofdverblijf is een woning waar u minstens drie jaar onafgebroken woonde, en ze telt nog mee als ze op enig moment in de twee jaar vóór de verkoop uw hoofdverblijf was. U herinvesteert binnen twee jaar na de verkoop, of in een nieuw hoofdverblijf dat in de twee jaar ervoor is gekocht. Gedeeltelijk herinvesteren geeft gedeeltelijke vrijstelling. Kocht u de oude woning met een lening, dan hoeft alleen de verkoopwaarde min de nog openstaande lening te worden geherinvesteerd.

Uw thuisland kan dezelfde winst belasten. De Britse regering legt uit dat u voor grond of een huis in het buitenland in beide landen belasting kunt betalen, en dat u als Brits inwoner in het Verenigd Koninkrijk verrekening van de buitenlandse belasting vraagt (Foreign Tax Credit Relief). Andere landen hebben eigen regels; Nederland en België hebben allebei een belastingverdrag met Spanje. Vraag dus een belastingadviseur in uw woonland hoe de winst daar wordt behandeld.

Timing, termijnen en veelgemaakte fouten

• De 3% als definitieve belasting zien en geen modelo 210 indienen. Is uw belasting hoger, dan betaalt u het verschil met toeslagen; is ze lager, dan krijgt u alleen geld terug als u aangifte doet.
• Geen aangifte doen na een verlies. Bij verlies is er geen belasting, maar de 3% komt alleen terug als u met modelo 210 terugbetaling vraagt.
• Vertrekken zonder uw exemplaar van modelo 211. Vraag de advocaat van de koper er schriftelijk om.
• De facturen van aankoop en bouwwerkzaamheden kwijtraken, waardoor de belastbare winst veel hoger kan uitvallen.
• De inkomstenbelasting over de woning in het verkoopjaar vergeten, die u aangeeft voor de dagen dat u de woning bezat. De jaarlijkse regels staan in Belastingen voor eigenaren.
• Niet afspreken hoe de IBI van het jaar wordt verdeeld. Het gemeentehuis rekent het hele jaar aan wie de woning op 1 januari bezat.
• De secretaris van de VvE niet over de verkoop inlichten. Zolang de VvE het niet weet, blijft u samen met de koper aansprakelijk voor bijdragen die daarna vervallen (wet op de horizontale eigendom, art. 9.1.i).

Vragen van kopers