Vender como no residente

A quién afecta y la venta paso a paso

Esta guía se dirige a particulares con vivienda en Mallorca que no son residentes fiscales en España el día de la venta. Según la ley del IRPF, usted reside aquí si pasa más de 183 días en España en un año natural o si aquí está el núcleo principal de sus actividades o intereses económicos. También se presume la residencia si aquí viven su cónyuge y sus hijos menores de 18 años a su cargo. Tener una vivienda vacacional no es uno de estos criterios. Los residentes tributan por IRPF sobre la ganancia y pueden presentar al comprador un certificado de residencia fiscal en España para que no retenga el 3 %. La residencia se trata en Mudarse a Mallorca.

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   Preparar la documentación

   Registre el certificado energético antes de anunciar la vivienda y reúna escrituras, justificantes de compra, facturas de mejoras y la cédula de habitabilidad.

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   Cerrar la venta

   En Baleares, el agente inmobiliario debe firmar con usted una nota de encargo por escrito. Debe indicar como mínimo el precio pedido, los honorarios del agente con impuestos, la duración del encargo y si es en exclusiva (Ley balear 3/2024). Después se firma un contrato privado con el comprador, normalmente con arras, como explica El proceso de compra.

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   Pedir al banco el saldo para cancelar

   Si la vivienda está hipotecada, pídalo pronto. En préstamos firmados desde el 16 de junio de 2019, el banco debe enviar los datos en tres días hábiles.

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   Firmar la escritura ante notario

   Firma usted en persona o un representante con poder notarial. El comprador paga el precio menos el 3 %, y con él se cancela la hipoteca que pueda haber.

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   El comprador ingresa el 3 %

   En el mes siguiente a la firma, el comprador ingresa el 3 % con el modelo 211 y le entrega a usted su ejemplar.

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   Se declara la plusvalía

   En un plazo de 30 días hábiles, el comprador declara la plusvalía municipal ante el ayuntamiento en su lugar.

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   Usted presenta el modelo 210

   En los tres meses siguientes al mes de plazo del comprador, declara la ganancia y paga la diferencia o pide la devolución.

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   La hipoteca se cancela en el Registro

   Se firma una escritura de cancelación y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

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   Al año siguiente

   Declara el Impuesto sobre la Renta de no Residentes por la vivienda, por los días del año de la venta en que fue suya y no estuvo alquilada.

Documentos que debe preparar antes de vender

La mayoría de estos documentos los pide el abogado del comprador y el notario. Algunos son obligatorios por sí mismos, y el certificado energético se necesita antes incluso de anunciar la vivienda. Conviene empezar pronto, porque los certificados de técnicos, de la comunidad de propietarios y del banco llevan tiempo.

La retención del 3 %: modelo 211

Cuando el vendedor no reside en España y no tiene aquí una base empresarial (establecimiento permanente, en términos fiscales), el comprador debe retener el 3 % del precio pactado e ingresarlo en la Agencia Tributaria. Da igual que el comprador sea residente o no, y que usted gane o pierda con la venta. El 3 % es un pago a cuenta de su propio impuesto sobre la ganancia (Ley del IRNR, art. 25.2). El comprador usa el modelo 211, el impreso oficial de esta retención. La parte que corresponde al comprador se explica en Gastos de compra e impuestos.

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   En la notaría

   El comprador le paga el precio menos el 3 %. Si parte del precio va a su banco para cancelar la hipoteca, el 3 % se calcula igualmente sobre todo el precio pactado.

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   En el plazo de un mes

   El comprador presenta el modelo 211 e ingresa el 3 % en la Agencia Tributaria.

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   Su ejemplar

   El comprador debe entregarle el ejemplar del modelo 211 destinado al vendedor no residente. Lo necesita, o al menos su número de referencia, para deducir el 3 % en su propia declaración.

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   Copropietarios

   Si comparte la vivienda con alguien residente en España, el 3 % se aplica solo a la parte del precio que corresponde a los propietarios no residentes.

Retención

Importe que el comprador descuenta del precio e ingresa en Hacienda por cuenta de usted.

Modelo 211

Impreso con el que el comprador ingresa la retención del 3 %.

Modelo 210

Declaración del Impuesto sobre la Renta de no Residentes con la que usted declara la ganancia.

La ganancia patrimonial: tipo y cálculo

Los no residentes pagan el 19 % sobre la ganancia por vender un inmueble en España, vivan en el país que vivan (Ley del IRNR, art. 25.1.f). No hay tramos ni mínimo exento. Cada venta tributa por separado, así que la pérdida en un inmueble no se compensa con la ganancia en otro ni con otras rentas españolas (art. 15.1). La ganancia se calcula con las mismas reglas que para los residentes: valor de transmisión menos valor de adquisición. Desde 2015, España ya no actualiza el precio de compra por la inflación.

• Comprada antes del 31 de diciembre de 1994: la parte de la ganancia generada antes del 20 de enero de 2006 puede reducirse un 11,11 % por cada año de tenencia hasta el 31 de diciembre de 1996 que exceda de los dos primeros (años redondeados por exceso). Solo se aplica a valores de transmisión de hasta 400.000 € en total, sumadas todas las ventas que la hayan usado desde el 1 de enero de 2015, incluida esta.
• Comprada entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012: la mitad de la ganancia en inmuebles urbanos está exenta. No se aplica si compró a su cónyuge, a un pariente hasta segundo grado (padres, hijos, hermanos, abuelos o nietos, políticos incluidos) o a una sociedad vinculada, ni si les vende a ellos.
• Heredada o donada: el valor de adquisición es el usado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con el valor de mercado como tope. Véase Herencias y testamentos.
• Vendida con pérdida: no hay impuesto que pagar, y puede recuperar todo el 3 % con el modelo 210.

Presentar el modelo 210 y reclamar la diferencia

La retención del 3 % nunca liquida por sí sola su impuesto. Debe presentar el modelo 210 de la venta en los tres meses que siguen al mes de plazo del comprador, es decir, en la práctica, en los cuatro meses posteriores a la firma. Este plazo vale tanto si debe más como si le corresponde devolución (Orden EHA/3316/2010, art. 5.a). Por ejemplo, tras una venta el 15 de marzo, el comprador tiene hasta el 15 de abril para ingresar el 3 %, y su declaración se presenta entre el 16 de abril y el 15 de julio.

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   Calcular la ganancia

   Use sus escrituras, justificantes y facturas, como en la tabla anterior.

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   Deducir el 3 %

   Indique la retención y la referencia del modelo 211 que figura en su ejemplar, y guarde el justificante.

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   Pagar la diferencia

   Puede pagar en un banco español, por internet con un certificado digital español o mediante transferencia en euros desde un banco extranjero, con un código de pago que da Hacienda y que vale 30 días.

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   O pedir la devolución

   Si el 3 % supera su impuesto, la diferencia se ingresa en una cuenta a su nombre, en España o en el extranjero. Adjunte un justificante de que la cuenta es suya.

Puede presentarlo por internet con un certificado digital español, o rellenar el impreso en la web de la Agencia Tributaria e imprimirlo para presentarlo en papel. Un asesor puede presentarlo por usted, pero en la venta de un inmueble la declaración debe hacerse a su nombre. Cada copropietario declara su parte, salvo un matrimonio de no residentes con la vivienda en común, que puede presentar una sola declaración conjunta. Si solicita un beneficio fiscal que depende de dónde vive, como la exención por reinversión de la UE que se explica más abajo, debe adjuntar un certificado de residencia fiscal de la autoridad de su país, válido un año desde su emisión.

La plusvalía municipal

La plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, IIVTNU) es un impuesto del ayuntamiento sobre la subida de valor del suelo urbano entre que usted lo adquirió y lo vende. En una venta, el contribuyente es el vendedor. Cuando es una persona física no residente, el comprador debe pagarla en su lugar (Ley de Haciendas Locales, art. 106.2) y luego puede recuperarla de él (Ley General Tributaria, art. 36.3), así que el contrato de venta debe prever cómo se hace. Se declara en un plazo de 30 días hábiles desde la venta. El suelo clasificado como rústico a efectos del IBI queda fuera de este impuesto.

Después de que el Tribunal Constitucional anulara la antigua fórmula el 26 de octubre de 2021, el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, creó dos formas de calcular la base. El ayuntamiento aplica el método objetivo, pero el contribuyente puede pedir el de la ganancia real si da una cifra menor. Cada ayuntamiento fija su tipo, hasta un máximo del 30 %, y sus coeficientes dentro de los máximos estatales.

Un ejemplo con cifras inventadas: un suelo con valor catastral de 120.000 €, tras 12 años completos de tenencia, tiene una base objetiva de 10.800 € con el coeficiente máximo actual de 0,09. Con el tipo más alto posible, el 30 %, el impuesto sería de 3.240 €. Con el coeficiente de 0,14 previsto desde el 1 de diciembre, si se convalida el real decreto-ley, la misma venta pagaría 5.040 €. Los coeficientes y el tipo de su ayuntamiento pueden ser inferiores, así que pida a su abogado una estimación antes de la firma. Como el comprador declara en su lugar, entregue al abogado del comprador las dos escrituras para que pueda pedirse el método que dé la cifra menor.

Pagar y cancelar la hipoteca

El comprador querrá la vivienda libre de su hipoteca, así que el préstamo suele devolverse con el precio en la notaría. Devolverlo es solo la mitad del trabajo: la hipoteca sigue en el Registro de la Propiedad hasta que se firma e inscribe una escritura de cancelación. El banco solo puede cobrar por gestionar ese papeleo si usted se lo pide, y debe decirle antes el coste.

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   Pedir los datos

   Comunique al banco que va a amortizar anticipadamente. En préstamos firmados desde el 16 de junio de 2019 debe darle la información en tres días hábiles (Ley 5/2019, art. 23).

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   Pagar en la firma

   Parte del dinero del comprador va directamente al banco. El banco emite entonces un certificado de deuda cero, sin coste.

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   Firmar la escritura de cancelación

   Un notario prepara la escritura que libera la hipoteca. El banco no puede cobrarle por la asistencia de su representante.

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   Presentar el impreso de AJD

   La escritura de cancelación se declara ante la Agencia Tributaria balear (ATIB) por Actos Jurídicos Documentados (AJD), pero está exenta de pago.

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   Inscribir la cancelación

   La escritura va al Registro de la Propiedad, cuyos aranceles dependen del importe de la hipoteca. Los gastos de notario y Registro corren de su cuenta.

En préstamos firmados desde el 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019 (artículo 23) limita las comisiones por amortización anticipada como porcentaje del capital devuelto. A tipo variable, el contrato puede fijar el 0,15 % en los cinco primeros años o el 0,25 % en los tres primeros, y nada después. A tipo fijo, el tope es del 2 % en los diez primeros años y del 1,5 % después. Ninguna comisión puede superar la pérdida financiera real de la entidad. Los préstamos anteriores al 16 de junio de 2019 se rigen por su contrato y por las normas vigentes al firmarlos, salvo que después de esa fecha se hayan novado o subrogado en otra entidad, y entonces se aplica la Ley 5/2019. La tabla completa está en Hipotecas para no residentes.

Vendedores de la UE y el EEE frente a los del resto del mundo

El tipo sobre la ganancia y la retención del 3 % son iguales para todos. Las diferencias son una exención para residentes en la UE y el EEE que venden la que fue su vivienda habitual, el tipo del impuesto sobre la renta del año de la venta y la posible necesidad de un representante fiscal. Quien reside en el Reino Unido o en América Latina cuenta como vendedor de fuera de la UE para todas estas reglas.

Exención por reinversión. Si la vivienda de Mallorca fue su vivienda habitual, ahora vive en otro país de la UE o el EEE y reinvierte todo el importe de la venta en una nueva vivienda habitual, la ganancia no tributa (Ley del IRNR, disposición adicional 7.ª). Vivienda habitual es aquella en la que residió de forma continuada al menos tres años, y sigue contando si lo fue en algún momento de los dos años anteriores a la venta. La reinversión se hace en los dos años posteriores a la venta, o en una nueva vivienda habitual comprada en los dos años anteriores. Si reinvierte una parte, la exención es parcial. Si la antigua vivienda se compró con préstamo, solo hay que reinvertir el valor de venta menos el préstamo pendiente.

Su país de residencia puede gravar la misma ganancia. Depende de sus normas y de si tiene convenio de doble imposición con España, como el Reino Unido, Argentina, Chile, Colombia, México o Uruguay, entre otros. El Gobierno británico explica que, en un terreno o una vivienda en el extranjero, puede tributar en ambos países, y que quien reside en el Reino Unido pide allí una deducción por el impuesto extranjero (Foreign Tax Credit Relief). Consulte a un asesor fiscal en su país.

Calendario, plazos y errores habituales

• Tomar el 3 % como impuesto definitivo y no presentar el modelo 210. Si su impuesto es mayor, debe la diferencia con recargos; si es menor, nadie se lo devuelve si no lo presenta.
• No presentar nada tras una pérdida. Una pérdida no tributa, pero el 3 % solo se recupera presentando el modelo 210 y reclamándolo.
• Quedarse sin su ejemplar del modelo 211. Pídalo por escrito al abogado del comprador.
• Perder las facturas de compra y de obras, lo que puede aumentar mucho la ganancia sujeta a impuesto.
• Olvidar el impuesto del año de la venta sobre la vivienda, que se declara por los días en que fue suya. Las reglas anuales están en Impuestos para propietarios.
• No pactar el reparto del IBI del año. El ayuntamiento cobra el año entero a quien era propietario el 1 de enero.
• No comunicar la venta al secretario de la comunidad de propietarios. Hasta que la comunidad lo sepa, usted responde solidariamente con el comprador de las cuotas posteriores (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.i).

Preguntas de los compradores