Sprzedaż przez nierezydenta

Kogo to dotyczy i sprzedaż w skrócie

Poradnik jest dla osób fizycznych, które mają dom na Majorce, ale w dniu sprzedaży nie są rezydentami podatkowymi Hiszpanii. Według hiszpańskiej ustawy o podatku dochodowym rezydentem jest ten, kto spędza w Hiszpanii ponad 183 dni w roku kalendarzowym albo ma tu główną działalność lub interesy gospodarcze. Rezydencję domniemywa się też, gdy tu mieszkają małżonek i dzieci na utrzymaniu poniżej 18 lat. Posiadanie domu wakacyjnego nie jest jednym z kryteriów. Rezydenci płacą od zysku hiszpański podatek dochodowy (IRPF) i mogą okazać kupującemu zaświadczenie o hiszpańskiej rezydencji podatkowej, by nie zatrzymywał 3%. O rezydencji pisze poradnik Przeprowadzka na Majorkę.

1. 1

   Przygotowanie dokumentów

   Przed ogłoszeniem trzeba zarejestrować świadectwo energetyczne oraz zebrać akty, dowody zakupu, faktury za ulepszenia i cédula de habitabilidad.

2. 2

   Uzgodnienie sprzedaży

   Na Balearach pośrednik musi podpisać ze sprzedającym pisemne zlecenie (nota de encargo). Musi ono określać co najmniej cenę ofertową, wynagrodzenie pośrednika z podatkami, czas trwania i wyłączność (balearska Ley 3/2024). Następnie podpisuje się z kupującym umowę prywatną, zwykle z zadatkiem (arras), jak opisuje Zakup krok po kroku.

3. 3

   Kwota spłaty z banku

   Przy hipotece warto zapytać wcześnie. Przy kredytach od 16 czerwca 2019 bank musi przesłać dane w ciągu trzech dni roboczych.

4. 4

   Podpisanie aktu u notariusza

   Sprzedający podpisuje osobiście lub przez przedstawiciela z pełnomocnictwem. Kupujący płaci cenę pomniejszoną o 3%, a ewentualną hipotekę spłaca się z tej kwoty.

5. 5

   Kupujący płaci 3%

   W ciągu miesiąca od podpisania kupujący wpłaca 3% na modelo 211 i przekazuje sprzedającemu jego egzemplarz formularza.

6. 6

   Deklaracja plusvalía

   W ciągu 30 dni roboczych kupujący deklaruje gminną plusvalía w urzędzie gminy w imieniu sprzedającego.

7. 7

   Sprzedający składa modelo 210

   W trzech miesiącach po miesiącu kupującego deklaruje się zysk i dopłaca saldo albo żąda zwrotu.

8. 8

   Wykreślenie hipoteki

   Podpisuje się akt wykreślenia i wpisuje go do rejestru nieruchomości.

9. 9

   W następnym roku

   Deklaruje się podatek dochodowy nierezydentów od domu za dni w roku sprzedaży, gdy był własnością sprzedającego i nie był wynajmowany.

Dokumenty do przygotowania przed sprzedażą

O większość tych dokumentów poproszą prawnik kupującego i notariusz. Niektóre są samodzielnymi wymogami prawnymi, a świadectwo energetyczne jest potrzebne, zanim dom w ogóle można ogłosić. Warto zacząć wcześnie, bo zaświadczenia od techników, wspólnoty właścicieli i banku wymagają czasu.

Potrącenie 3%: modelo 211

Gdy sprzedający nie jest rezydentem Hiszpanii i nie ma tu stałej bazy działalności (zakładu, w języku podatkowym), kupujący musi zatrzymać 3% uzgodnionej ceny i wpłacić je do Agencia Tributaria, hiszpańskiej agencji podatkowej. Dotyczy to kupujących rezydentów i nierezydentów, a także sprzedaży z zyskiem i ze stratą. Te 3% to zaliczka na podatek sprzedającego od zysku (ustawa o podatku dochodowym nierezydentów, art. 25.2). Kupujący korzysta z modelo 211, oficjalnego formularza potrącenia. Stronę kupującego opisuje poradnik Koszty zakupu i podatki.

1. 1

   U notariusza

   Kupujący płaci cenę pomniejszoną o 3%. Jeśli część ceny idzie do banku na spłatę hipoteki, 3% i tak liczy się od pełnej uzgodnionej ceny.

2. 2

   W ciągu miesiąca

   Kupujący składa modelo 211 i wpłaca 3% do Agencia Tributaria.

3. 3

   Egzemplarz sprzedającego

   Kupujący musi przekazać egzemplarz modelo 211 przeznaczony dla sprzedającego nierezydenta. Jest on potrzebny, a przynajmniej jego numer referencyjny, by zaliczyć 3% we własnej deklaracji.

4. 4

   Współwłaściciele

   Przy współwłasności z rezydentem Hiszpanii 3% dotyczy tylko części ceny należnej współwłaścicielom nierezydentom.

Retención

Kwota, którą kupujący potrąca z ceny i wpłaca do urzędu skarbowego za sprzedającego.

Modelo 211

Formularz, którym kupujący wpłaca potrącenie 3%.

Modelo 210

Deklaracja podatku dochodowego nierezydentów, w której sprzedający deklaruje zysk.

Podatek od zysku: stawka i obliczanie zysku

Nierezydenci płacą 19% od zysku ze sprzedaży hiszpańskiej nieruchomości, bez względu na kraj zamieszkania (ustawa o podatku dochodowym nierezydentów, art. 25.1.f). Nie ma progów ani kwoty wolnej. Każdą sprzedaż opodatkowuje się osobno, więc strat z jednej nieruchomości nie można odliczyć od zysku z innej ani od innych hiszpańskich dochodów (art. 15.1). Zysk liczy się jak u hiszpańskich rezydentów: wartość sprzedaży minus wartość nabycia. Od 2015 Hiszpania nie koryguje ceny zakupu o inflację.

• Zakup przed 31 grudnia 1994: część zysku powstałą przed 20 stycznia 2006 można obniżyć o 11,11% za każdy rok własności do 31 grudnia 1996 ponad pierwsze dwa (lata zaokrąglane w górę). Dotyczy to tylko wartości sprzedaży do łącznie 400 000 € ze wszystkich sprzedaży korzystających z tej zasady od 1 stycznia 2015, łącznie z bieżącą.
• Zakup między 12 maja 2012 a 31 grudnia 2012: połowa zysku z nieruchomości miejskiej jest zwolniona. Nie dotyczy to zakupu od małżonka, krewnego do drugiego stopnia (np. rodzica, dziecka, rodzeństwa, dziadka lub wnuka, z powinowatymi) lub powiązanej firmy ani sprzedaży na ich rzecz.
• Spadek lub darowizna: wartością nabycia jest wartość przyjęta dla hiszpańskiego podatku od spadków lub darowizn, nie wyższa niż wartość rynkowa. Zob. Spadki i testamenty.
• Sprzedaż ze stratą: nie ma podatku, a całe 3% można odzyskać na modelo 210.

Modelo 210 i odzyskiwanie różnicy

Potrącenie 3% nigdy samo nie rozlicza podatku. Modelo 210 za sprzedaż trzeba złożyć w trzech miesiącach po miesięcznym okresie kupującego, czyli w praktyce do czterech miesięcy od podpisania. Termin obowiązuje zarówno przy dopłacie, jak i zwrocie (Orden EHA/3316/2010, art. 5.a). Na przykład po sprzedaży 15 marca kupujący ma czas do 15 kwietnia na wpłatę 3%, a deklaracja sprzedającego przypada między 16 kwietnia a 15 lipca.

1. 1

   Obliczenie zysku

   Na podstawie aktów, dowodów i faktur, jak w tabeli wyżej.

2. 2

   Zaliczenie 3%

   Trzeba wpisać potrącenie i numer modelo 211 z egzemplarza sprzedającego oraz zachować dowód.

3. 3

   Zapłata salda

   Można zapłacić w hiszpańskim banku, online z hiszpańskim certyfikatem cyfrowym albo przelewem w euro z banku zagranicznego, z kodem płatności od urzędu ważnym 30 dni.

4. 4

   Albo żądanie zwrotu

   Jeśli 3% przekracza podatek, różnica trafia na rachunek na nazwisko sprzedającego, w Hiszpanii lub za granicą. Trzeba załączyć dowód, że rachunek jest jego.

Deklarację można złożyć online z hiszpańskim certyfikatem cyfrowym albo wypełnić formularz na stronie Agencia Tributaria i wydrukować do złożenia na papierze. Może ją złożyć doradca, ale przy sprzedaży nieruchomości musi być w imieniu sprzedającego. Współwłaściciele składają każdy za swój udział, z tym że małżeństwo nierezydentów będące wspólnie właścicielem może złożyć jedną wspólną deklarację. Przy uldze zależnej od miejsca zamieszkania, takiej jak unijna ulga reinwestycyjna poniżej, załącza się zaświadczenie o rezydencji podatkowej z urzędu swojego kraju, ważne rok od wydania.

Plusvalía municipal

Plusvalía (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, IIVTNU) to podatek gminny od wzrostu wartości gruntu miejskiego między nabyciem a sprzedażą. Przy sprzedaży podatnikiem jest sprzedający. Gdy sprzedającym jest nierezydent będący osobą fizyczną, kupujący musi zapłacić podatek w jego imieniu (ustawa o finansach lokalnych, art. 106.2) i może go później od niego odzyskać (Ley General Tributaria, art. 36.3), więc umowa powinna określać, jak to rozliczyć. Deklaruje się go w ciągu 30 dni roboczych od sprzedaży. Grunty sklasyfikowane jako rolne dla celów IBI są poza tym podatkiem.

Po uchyleniu starego wzoru przez Trybunał Konstytucyjny 26 października 2021 Real Decreto-ley 26/2021 z 8 listopada 2021 stworzył dwa sposoby obliczania podstawy. Gmina stosuje metodę obiektywną, ale podatnik może wnioskować o metodę faktycznego zysku, gdy daje ona niższą kwotę. Każda gmina ustala własną stawkę, do 30%, i własne współczynniki w granicach krajowych maksimów.

Przykład z wymyślonymi liczbami: grunt o wartości katastralnej 120 000 €, własność przez 12 pełnych lat, daje podstawę obiektywną 10 800 € przy obecnym maksymalnym współczynniku 0,09. Przy najwyższej możliwej stawce 30% podatek wyniósłby 3240 €. Przy współczynniku 0,14 przewidzianym od 1 grudnia, jeśli dekret zostanie zatwierdzony, ta sama sprzedaż kosztowałaby 5040 €. Współczynniki i stawka gminy mogą być niższe, więc przed finalizacją warto poprosić prawnika o szacunek. Ponieważ deklarację składa kupujący, trzeba przekazać jego prawnikowi oba akty, by można było zastosować niższą metodę.

Spłata i wykreślenie hipoteki

Kupujący będzie chciał domu bez hipoteki, więc kredyt spłaca się zwykle z ceny u notariusza. Spłata to tylko połowa pracy: hipoteka pozostaje w rejestrze nieruchomości, dopóki nie podpisze się i nie wpisze aktu wykreślenia. Bank może pobrać opłatę za te formalności tylko na życzenie klienta i musi wcześniej podać koszt.

1. 1

   Prośba o dane

   Trzeba poinformować bank o wcześniejszej spłacie. Przy kredytach od 16 czerwca 2019 musi on podać informacje w ciągu trzech dni roboczych (Ley 5/2019, art. 23).

2. 2

   Spłata przy finalizacji

   Część pieniędzy kupującego trafia bezpośrednio do banku. Bank wydaje bezpłatnie zaświadczenie o zerowym saldzie (certificado de deuda cero).

3. 3

   Podpisanie aktu wykreślenia

   Notariusz przygotowuje akt zwalniający hipotekę. Bank nie może pobrać opłaty za udział swojego przedstawiciela.

4. 4

   Formularz podatku AJD

   Akt wykreślenia zgłasza się do balearskiej agencji podatkowej (ATIB) dla podatku AJD, ale jest on zwolniony z zapłaty.

5. 5

   Wpis wykreślenia

   Akt trafia do rejestru nieruchomości, którego opłaty zależą od wielkości hipoteki. Opłaty notariusza i rejestru ponosi sprzedający.

Przy kredytach podpisanych 16 czerwca 2019 lub później Ley 5/2019 (art. 23) ogranicza opłaty za wcześniejszą spłatę jako procent spłacanej kwoty. Przy zmiennej stopie umowa może przewidywać 0,15% w pierwszych pięciu latach albo 0,25% w pierwszych trzech, a potem nic. Przy stałej stopie limit to 2% w pierwszych dziesięciu latach i 1,5% później. Żadna opłata nie może przekroczyć faktycznej straty finansowej kredytodawcy. Kredyty podpisane przed 16 czerwca 2019 podlegają umowie i przepisom z chwili podpisania, chyba że zmieniono je (nowacja) lub przeniesiono do nowego kredytodawcy po tej dacie, a wtedy stosuje się Ley 5/2019. Pełną tabelę podaje Kredyt hipoteczny dla nierezydentów.

Sprzedający z UE i EOG a sprzedający spoza UE

Stawka od zysku i potrącenie 3% są takie same dla wszystkich. Różnice to ulga dla rezydentów UE i EOG sprzedających dawny główny dom, stawka podatku dochodowego za rok sprzedaży oraz ewentualna potrzeba przedstawiciela podatkowego. Rezydenci Polski należą do pierwszej grupy, a rezydenci Wielkiej Brytanii we wszystkich tych zasadach liczą się jako sprzedający spoza UE.

Ulga reinwestycyjna. Jeśli dom na Majorce był głównym miejscem zamieszkania sprzedającego, który mieszka teraz w innym państwie UE lub EOG i reinwestuje całą kwotę ze sprzedaży w nowy główny dom, zysk nie jest opodatkowany (ustawa o podatku dochodowym nierezydentów, przepis dodatkowy 7). Główny dom to taki, w którym mieszkało się nieprzerwanie co najmniej trzy lata, i liczy się, jeśli był nim w dowolnym momencie dwóch lat przed sprzedażą. Reinwestycji dokonuje się w ciągu dwóch lat po sprzedaży albo w nowy główny dom kupiony w dwóch latach przed nią. Częściowa reinwestycja daje częściową ulgę. Jeśli stary dom kupiono na kredyt, reinwestować trzeba tylko wartość sprzedaży minus pozostały kredyt.

Państwo zamieszkania może opodatkować ten sam zysk. Rząd brytyjski wyjaśnia, że od gruntu lub domu za granicą można zapłacić podatek w obu państwach, a tamtejszy rezydent żąda na miejscu ulgi z tytułu podatku zagranicznego (Foreign Tax Credit Relief). Inne państwa mają własne zasady i umowy podatkowe z Hiszpanią; Polska zawarła taką umowę w 1979. Sprzedaż hiszpańskiej nieruchomości może mieć skutki w Polsce, więc warto zapytać doradcę podatkowego w kraju zamieszkania.

Terminy i częste błędy

• Traktowanie 3% jako ostatecznego podatku i niezłożenie modelo 210. Przy wyższym podatku trzeba uregulować różnicę wraz z dopłatami; przy niższym nikt nie zwróci pieniędzy bez deklaracji.
• Niezłożenie deklaracji po stracie. Strata oznacza brak podatku, ale 3% wraca tylko po złożeniu modelo 210 z żądaniem zwrotu.
• Wyjazd bez egzemplarza modelo 211. Warto poprosić o niego prawnika kupującego na piśmie.
• Zgubienie faktur zakupu i budowy, co może znacznie zwiększyć zysk do opodatkowania.
• Zapomnienie o podatku dochodowym od domu za rok sprzedaży, deklarowanym za dni własności. Zasady roczne opisuje Podatki właścicieli.
• Brak uzgodnienia podziału rocznego IBI. Gmina obciąża cały rok tego, kto był właścicielem 1 stycznia.
• Niepowiadomienie sekretarza wspólnoty właścicieli o sprzedaży. Dopóki wspólnota nie wie, sprzedający odpowiada solidarnie z kupującym za późniejsze opłaty (ustawa o własności horyzontalnej, art. 9.1.i).

Pytania kupujących