Verkauf als Nichtresident

Für wen das gilt und der Verkauf im Überblick

Dieser Ratgeber richtet sich an Privatpersonen, die eine Immobilie auf Mallorca besitzen, aber am Tag des Verkaufs in Spanien nicht steuerlich ansässig sind. Nach dem spanischen Einkommensteuerrecht sind Sie ansässig, wenn Sie sich mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien aufhalten oder Ihre geschäftlichen oder wirtschaftlichen Hauptinteressen hier liegen. Ansässigkeit wird außerdem vermutet, wenn Ihr Ehepartner und Ihre unterhaltsberechtigten Kinder unter 18 hier leben. Eine Ferienimmobilie zu besitzen ist kein Kriterium. Residenten zahlen stattdessen spanische Einkommensteuer (IRPF) auf den Gewinn und können dem Käufer eine Bescheinigung über die spanische Steueransässigkeit zeigen, damit er keine 3 % einbehält. Zur Residenz siehe Nach Mallorca auswandern.

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   Unterlagen vorbereiten

   Lassen Sie vor der Vermarktung einen Energieausweis registrieren und sammeln Sie Urkunden, Kaufbelege, Rechnungen für Verbesserungen und die Bewohnbarkeitsbescheinigung.

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   Verkauf vereinbaren

   Auf den Balearen muss ein Immobilienmakler mit Ihnen einen schriftlichen Auftrag unterzeichnen (Nota de encargo). Er muss mindestens den Angebotspreis, die Provision mit Steuern, die Laufzeit des Auftrags und eine etwaige Exklusivität nennen (balearisches Gesetz 3/2024). Danach unterschreiben Sie mit dem Käufer einen privaten Vertrag, meist mit Anzahlung (Arras), wie in Der Immobilienkauf Schritt für Schritt beschrieben.

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   Ablösebetrag bei der Bank erfragen

   Ist die Immobilie belastet, fragen Sie früh. Bei Krediten ab dem 16. Juni 2019 muss die Bank die Zahlen binnen drei Arbeitstagen schicken.

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   Escritura beim Notar unterschreiben

   Sie unterschreiben persönlich oder über einen Vertreter mit Vollmacht. Der Käufer zahlt den Preis abzüglich 3 %, und eine etwaige Hypothek wird daraus getilgt.

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   Käufer zahlt die 3 %

   Binnen eines Monats nach der Unterschrift zahlt der Käufer die 3 % mit Modelo 211 und gibt Ihnen Ihr Exemplar des Formulars.

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   Plusvalía wird erklärt

   Binnen 30 Arbeitstagen erklärt der Käufer die Plusvalía municipal an Ihrer Stelle beim Rathaus.

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   Sie reichen Modelo 210 ein

   In den drei Monaten nach dem Monat des Käufers erklären Sie den Gewinn und zahlen den Rest oder beantragen eine Erstattung.

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   Hypothek wird gelöscht

   Eine Löschungsurkunde wird unterzeichnet und im Grundbuch eingetragen.

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   Im Folgejahr

   Sie erklären die Einkommensteuer für Nichtresidenten auf die Immobilie für die Tage im Verkaufsjahr, an denen sie Ihnen gehörte und nicht vermietet war.

Unterlagen vor dem Verkauf

Die meisten dieser Unterlagen verlangen der Anwalt des Käufers und der Notar. Einige sind eigenständige gesetzliche Pflichten, und ohne Energieausweis darf die Immobilie nicht einmal beworben werden. Beginnen Sie früh, denn Bescheinigungen von Technikern, Eigentümergemeinschaft und Bank brauchen Zeit.

Der Einbehalt von 3 %: Modelo 211

Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig und hat hier keinen Geschäftssitz (steuerlich: keine Betriebsstätte), muss der Käufer 3 % des vereinbarten Preises einbehalten und an die Agencia Tributaria, das spanische Finanzamt, zahlen. Das gilt unabhängig davon, ob der Käufer Resident ist und ob Sie Gewinn oder Verlust machen. Die 3 % sind eine Vorauszahlung auf Ihre eigene Steuer auf den Gewinn (Gesetz über die Einkommensteuer für Nichtresidenten, Art. 25.2). Der Käufer nutzt dafür Modelo 211, das amtliche Einbehaltsformular. Die Käuferseite dieses Schritts behandelt Kaufnebenkosten und Steuern.

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   Beim Notar

   Der Käufer zahlt Ihnen den Preis abzüglich 3 %. Geht ein Teil des Preises zur Tilgung einer Hypothek an Ihre Bank, berechnen sich die 3 % trotzdem vom vollen vereinbarten Preis.

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   Binnen eines Monats

   Der Käufer reicht Modelo 211 ein und zahlt die 3 % an die Agencia Tributaria.

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   Ihr Exemplar

   Der Käufer muss Ihnen das für den nichtresidenten Verkäufer bestimmte Exemplar von Modelo 211 geben. Sie brauchen es, zumindest aber seine Referenznummer, um die 3 % in Ihrer eigenen Erklärung anzurechnen.

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   Miteigentümer

   Besitzen Sie die Immobilie gemeinsam mit jemandem, der in Spanien ansässig ist, gelten die 3 % nur für den Preisanteil der nichtresidenten Eigentümer.

Retención

Der Betrag, den der Käufer vom Preis einbehält und für Sie ans Finanzamt zahlt.

Modelo 211

Das Formular, mit dem der Käufer den Einbehalt von 3 % zahlt.

Modelo 210

Die Einkommensteuererklärung für Nichtresidenten, mit der Sie den Gewinn erklären.

Steuer auf den Veräußerungsgewinn: Satz und Berechnung

Nichtresidenten zahlen 19 % auf den Gewinn aus dem Verkauf einer spanischen Immobilie, egal in welchem Land sie leben (Gesetz über die Einkommensteuer für Nichtresidenten, Art. 25.1.f). Es gibt keine Stufen und keinen Freibetrag. Jeder Verkauf wird für sich besteuert, ein Verlust bei einer Immobilie lässt sich also weder mit dem Gewinn aus einer anderen noch mit anderen spanischen Einkünften verrechnen (Art. 15.1). Der Gewinn folgt denselben Regeln wie bei spanischen Residenten: Verkaufswert minus Kaufwert. Seit 2015 passt Spanien den Kaufpreis nicht mehr an die Inflation an.

• Gekauft vor dem 31. Dezember 1994: Der vor dem 20. Januar 2006 entstandene Teil des Gewinns lässt sich um 11,11 % für jedes Besitzjahr bis zum 31. Dezember 1996 über die ersten zwei hinaus senken (Jahre aufgerundet). Das gilt nur für Verkaufswerte von insgesamt bis zu 400.000 € über alle Verkäufe, die diese Regel seit dem 1. Januar 2015 genutzt haben, diesen eingeschlossen.
• Gekauft zwischen dem 12. Mai 2012 und dem 31. Dezember 2012: Die Hälfte des Gewinns aus städtischen Immobilien ist steuerfrei. Das gilt nicht, wenn Sie von Ihrem Ehepartner, einem Verwandten bis zum zweiten Grad (etwa Eltern, Kind, Geschwister, Großeltern oder Enkel, Verschwägerte eingeschlossen) oder einer verbundenen Gesellschaft gekauft haben oder an sie verkaufen.
• Geerbt oder geschenkt: Als Kaufwert gilt der für die spanische Erbschaft- oder Schenkungsteuer angesetzte Wert, begrenzt auf den Marktwert. Siehe Erbschaft und Testament.
• Verkauf mit Verlust: Es fällt keine Steuer an, und Sie können die gesamten 3 % mit Modelo 210 zurückfordern.

Modelo 210 einreichen und die Differenz zurückfordern

Der Einbehalt von 3 % erledigt Ihre Steuer nie von selbst. Sie müssen Modelo 210 für den Verkauf in den drei Monaten nach dem Monat des Käufers einreichen, in der Praxis also bis vier Monate nach der Unterschrift. Diese Frist gilt, ob Sie nachzahlen oder eine Erstattung erhalten (Orden EHA/3316/2010, Art. 5.a). Beispiel: Nach einem Verkauf am 15. März hat der Käufer bis zum 15. April Zeit für die 3 %, und Ihre Erklärung ist zwischen dem 16. April und dem 15. Juli fällig.

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   Gewinn berechnen

   Nutzen Sie Ihre Urkunden, Belege und Rechnungen wie in der Tabelle oben.

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   Die 3 % anrechnen

   Tragen Sie den Einbehalt und die Referenz von Modelo 211 aus Ihrem Exemplar ein und bewahren Sie den Nachweis auf.

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   Rest zahlen

   Sie können bei einer spanischen Bank zahlen, online mit spanischem digitalem Zertifikat oder per Überweisung in Euro von einem ausländischen Konto mit einem Zahlungscode des Finanzamts, der 30 Tage gilt.

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   Oder Erstattung beantragen

   Sind die 3 % höher als Ihre Steuer, wird die Differenz auf ein Konto auf Ihren Namen in Spanien oder im Ausland gezahlt. Fügen Sie einen Nachweis bei, dass das Konto Ihnen gehört.

Sie können online mit spanischem digitalem Zertifikat einreichen oder das Formular auf der Website der Agencia Tributaria ausfüllen und ausgedruckt auf Papier abgeben. Ein Berater kann es für Sie einreichen, doch bei einem Immobilienverkauf muss die Erklärung auf Ihren eigenen Namen lauten. Miteigentümer erklären jeweils ihren Anteil. Nur Ehepaare, bei denen beide Nichtresidenten sind und die Immobilie gemeinsam besitzen, können eine gemeinsame Erklärung abgeben. Beanspruchen Sie eine Vergünstigung, die vom Wohnort abhängt, etwa die unten beschriebene EU-Reinvestitionsbefreiung, fügen Sie eine Bescheinigung über die Steueransässigkeit von der Steuerbehörde Ihres Landes bei, gültig für ein Jahr ab Ausstellung.

Die Plusvalía municipal

Die Plusvalía (Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, IIVTNU) ist eine Steuer des Rathauses auf den Wertzuwachs von städtischem Boden zwischen Erwerb und Verkauf. Beim Verkauf ist der Verkäufer Steuerschuldner. Ist er eine nichtresidente Privatperson, muss der Käufer sie an seiner Stelle zahlen (Gesetz über die Kommunalfinanzen, Art. 106.2) und kann sie von ihm zurückfordern (Allgemeines Steuergesetz, Art. 36.3). Der Kaufvertrag sollte daher regeln, wie das gehandhabt wird. Die Erklärung ist binnen 30 Arbeitstagen nach dem Verkauf fällig. Boden, der für die IBI als rustikal eingestuft ist, fällt nicht unter diese Steuer.

Nachdem das Verfassungsgericht die alte Formel am 26. Oktober 2021 gekippt hatte, schuf das Königliche Gesetzesdekret 26/2021 vom 8. November 2021 zwei Wege zur Berechnung der Bemessungsgrundlage. Das Rathaus wendet die objektive Methode an, doch der Steuerpflichtige kann die Methode des tatsächlichen Gewinns verlangen, wenn sie niedriger ausfällt. Jedes Rathaus legt seinen Satz fest, höchstens 30 %, und seine Koeffizienten innerhalb der nationalen Obergrenzen.

Zur Veranschaulichung mit erfundenen Zahlen: Boden mit einem Katasterwert von 120.000 €, 12 volle Jahre im Besitz, ergibt beim heutigen Höchstkoeffizienten von 0,09 eine objektive Grundlage von 10.800 €. Beim höchstmöglichen Satz von 30 % wären das 3.240 € Steuer. Mit dem ab 1. Dezember vorgesehenen Koeffizienten von 0,14 kostet derselbe Verkauf 5.040 €, falls das Gesetzesdekret gebilligt wird. Koeffizienten und Satz Ihres Rathauses können niedriger sein, lassen Sie sich also von Ihrem Anwalt vor dem Abschluss eine Schätzung geben. Da der Käufer an Ihrer Stelle erklärt, geben Sie dem Anwalt des Käufers beide Urkunden, damit die niedrigere Methode beantragt werden kann.

Hypothek ablösen und löschen

Ein Käufer will die Immobilie ohne Ihre Hypothek, deshalb wird der Kredit in der Regel beim Notar aus dem Kaufpreis getilgt. Die Tilgung ist aber nur die halbe Arbeit: Die Hypothek bleibt im Grundbuch, bis eine Löschungsurkunde unterzeichnet und eingetragen ist. Die Bank darf für die Abwicklung nur etwas berechnen, wenn Sie sie darum bitten, und muss Ihnen die Kosten vorher nennen.

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   Zahlen anfordern

   Teilen Sie der Bank die vorzeitige Tilgung mit. Bei Krediten ab dem 16. Juni 2019 muss sie die Informationen binnen drei Arbeitstagen liefern (Gesetz 5/2019, Art. 23).

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   Beim Abschluss tilgen

   Ein Teil des Geldes des Käufers geht direkt an die Bank. Die Bank stellt dann kostenlos eine Bescheinigung über den Saldo null aus (Certificado de deuda cero).

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   Löschungsurkunde unterschreiben

   Ein Notar bereitet die Urkunde zur Freigabe der Hypothek vor. Für die Teilnahme ihres Vertreters darf die Bank Ihnen nichts berechnen.

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   Stempelsteuer-Formular einreichen

   Die Löschungsurkunde wird bei der balearischen Steuerbehörde (ATIB) für die Stempelsteuer (AJD) erklärt, ist aber von der Zahlung befreit.

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   Löschung eintragen

   Die Urkunde geht ans Grundbuchamt, dessen Gebühren von der Höhe der Hypothek abhängen. Notar- und Grundbuchgebühren werden Ihnen berechnet.

Bei Krediten ab dem 16. Juni 2019 begrenzt das Gesetz 5/2019 (Artikel 23) Vorfälligkeitsentgelte als Anteil des zurückgezahlten Betrags. Bei variablem Zins kann der Vertrag entweder 0,15 % in den ersten fünf Jahren oder 0,25 % in den ersten drei vorsehen, danach nichts. Bei festem Zins liegt die Grenze bei 2 % in den ersten zehn Jahren und danach bei 1,5 %. Kein Entgelt darf den tatsächlichen finanziellen Verlust der Bank übersteigen. Kredite von vor dem 16. Juni 2019 folgen ihrem Vertrag und den damaligen Regeln, sofern sie nicht nach diesem Datum geändert (noviert) oder auf eine neue Bank übertragen wurden, dann gilt das Gesetz 5/2019. Die vollständige Tabelle finden Sie unter Hypotheken für Nichtresidenten.

Verkäufer aus EU und EWR im Vergleich zu Nicht-EU-Verkäufern

Steuersatz auf den Gewinn und Einbehalt von 3 % sind für alle gleich. Unterschiede gibt es bei einer Vergünstigung für Residenten aus EU und EWR, die ihren früheren Hauptwohnsitz verkaufen, beim Satz der Einkommensteuer für das Verkaufsjahr und beim möglichen Bedarf an einem Steuervertreter. Mit Wohnsitz in Deutschland gehören Sie zur ersten Gruppe. Residenten des Vereinigten Königreichs gelten bei all diesen Regeln als Nicht-EU-Verkäufer.

Reinvestitionsbefreiung. Wenn Sie die Immobilie auf Mallorca als Hauptwohnsitz bewohnt haben, nun in einem anderen Land von EU oder EWR leben und den gesamten Verkaufserlös in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestieren, bleibt der Gewinn steuerfrei (Gesetz über die Einkommensteuer für Nichtresidenten, Zusatzbestimmung 7). Hauptwohnsitz heißt, dass Sie mindestens drei Jahre ununterbrochen dort gelebt haben, und er zählt auch, wenn er es zu irgendeinem Zeitpunkt in den zwei Jahren vor dem Verkauf war. Sie reinvestieren binnen zwei Jahren nach dem Verkauf oder in einen neuen Hauptwohnsitz, der in den zwei Jahren davor gekauft wurde. Teilweise Reinvestition bringt teilweise Befreiung. Haben Sie die alte Immobilie mit Kredit gekauft, muss nur der Verkaufswert abzüglich der Restschuld reinvestiert werden.

Auch Ihr Heimatland kann denselben Gewinn besteuern. Die britische Regierung erklärt, dass bei Grundstücken oder Häusern im Ausland Steuern in beiden Ländern anfallen können und UK-Residenten im Vereinigten Königreich eine Anrechnung der ausländischen Steuer beantragen (Foreign Tax Credit Relief). Andere Länder haben eigene Regeln und Steuerabkommen mit Spanien, für Deutschland gilt das Doppelbesteuerungsabkommen von 2011. Fragen Sie einen Steuerberater an Ihrem Wohnort.

Zeitplan, Fristen und häufige Fehler

• Die 3 % als endgültige Steuer behandeln und kein Modelo 210 einreichen. Ist Ihre Steuer höher, schulden Sie die Differenz mit Zuschlägen. Ist sie niedriger, erstattet niemand etwas, wenn Sie nichts einreichen.
• Nach einem Verlust nichts einreichen. Ein Verlust bedeutet keine Steuer, doch die 3 % kommen nur zurück, wenn Sie Modelo 210 einreichen und sie zurückfordern.
• Ohne Ihr Exemplar von Modelo 211 gehen. Fordern Sie es schriftlich beim Anwalt des Käufers an.
• Kauf- und Baurechnungen verlieren, was den steuerpflichtigen Gewinn deutlich erhöhen kann.
• Die Einkommensteuer auf die Immobilie für das Verkaufsjahr vergessen, die Sie für Ihre Besitztage erklären. Die jährlichen Regeln stehen unter Steuern für Eigentümer.
• Nicht vereinbaren, wie die IBI des Jahres geteilt wird. Das Rathaus berechnet das ganze Jahr dem, der die Immobilie am 1. Januar besaß.
• Dem Sekretär der Eigentümergemeinschaft den Verkauf nicht mitteilen. Bis die Gemeinschaft davon weiß, haften Sie gesamtschuldnerisch mit dem Käufer für später fälliges Hausgeld (Gesetz über das Wohnungseigentum, Art. 9.1.i).

Häufige Fragen von Käufern