Aankoopkosten en belastingen

De kosten in het kort

Bovenop de prijs betaalt u een aankoopbelasting, verreweg de grootste post, plus kosten van notaris en eigendomsregister, uw eigen adviseurs en, als u leent, enkele hypotheekkosten. Welke aankoopbelasting geldt, hangt af van het soort verkoop. Op een bestaande woning (verkocht door een particulier, of een gebruikte woning die opnieuw wordt verkocht) betaalt u overdrachtsbelasting; in België heet het vergelijkbare begrip registratierechten. Op een nieuwe woning die een ontwikkelaar voor het eerst verkoopt, betaalt u in plaats daarvan btw plus zegelrecht. De Spaanse belastingdienst legt het onderscheid uit op de pagina IVA of ITP bij de aankoop van een woning.

Overdrachtsbelasting (ITP) op bestaande woningen

De overdrachtsbelasting, ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales), is een regionale belasting die de koper betaalt. Op Mallorca staan de tarieven in de Balearische belastingwet (wetgevend decreet 1/2014, artikel 10) en gaat de belasting naar de ATIB, de Balearische belastingdienst. Elke schijf van de waarde heeft een eigen tarief, dus alleen het deel boven € 400.000 betaalt 9%, enzovoort.

Rekenvoorbeelden: een woning van € 500.000 betaalt € 41.000 (€ 32.000 plus 9% van € 100.000) en een woning van € 1,5 miljoen betaalt € 150.000. De wet zet de uitkomst van de schaal om in een gemiddeld tarief, afgerond op twee decimalen, en rekent dat tarief, dus sommige bedragen vallen iets lager uit: een woning van € 600.000 betaalt € 49.980 (8,33%) en een woning van € 3 miljoen betaalt € 339.900 (11,33%). Het gemiddelde tarief wordt berekend op de waarde van de hele woning en daarna toegepast op het aandeel van elke koper, dus op twee namen kopen brengt u niet in een lagere schijf.

De belastinggrondslag is de referentiewaarde van de woning (valor de referencia), of de prijs of aangegeven waarde als een van die hoger is (regel uit Wet 11/2021). Het Spaanse kadaster (Catastro) stelt de referentiewaarden elk jaar vast op basis van de prijzen die notarissen melden bij echte verkopen, en u kunt de waarde van een woning opzoeken op het online loket van de Catastro. Heeft een woning geen referentiewaarde, dan is de grondslag de hoogste van de aangegeven waarde, de prijs en de marktwaarde. Vindt u de referentiewaarde te hoog, dan kunt u die alleen aanvechten door de ATIB te vragen uw eigen aangifte te corrigeren of door in beroep te gaan tegen een aanslag. De Catastro brengt dan verslag uit over de waarde. In februari 2026 wees het Constitutionele Hof een beroep tegen deze regels af (arrest 13/2026), dus ze gelden nog steeds.

Lagere overdrachtsbelasting voor een hoofdwoning

De Balearen rekenen in sommige gevallen minder ITP als de woning de gewone verblijfplaats (hoofdwoning) van de koper wordt en de waarde bescheiden is. De verlagingen gebruiken de definitie uit de Spaanse inkomstenbelasting: grofweg een woning waar u binnen 12 maanden na aankoop intrekt en minstens drie jaar onafgebroken woont, met enkele uitzonderingen. De meeste verlagingen hangen daarvan af, dus een vakantiewoning komt er niet voor in aanmerking. De Balearische Wet 4/2026 van 11 juni 2026, van kracht sinds 14 juni 2026, wijzigde er meerdere en verhoogde de waardegrens voor Mallorca.

De voorwaarde over een andere woning slaat op elke andere woning, en de wet beperkt die niet tot woningen in Spanje. Vraag uw advocaat hoe een woning in Nederland, België of elders wordt behandeld voordat u op een van deze verlagingen rekent, en zie Verhuizen naar Mallorca voor het ingezetenschap.

Nieuwbouw: btw en zegelrecht

Verkoopt een ontwikkelaar een afgewerkte woning voor het eerst, dan betaalt u btw (IVA) in plaats van overdrachtsbelasting. Het tarief is 10% voor woningen, inclusief maximaal twee parkeerplaatsen en bijgebouwen zoals een berging in hetzelfde gebouw die mee worden verkocht, en 4% voor officieel beschermde woningen onder het bijzondere regime of gebouwd door een overheidsinstantie. U betaalt de btw aan de ontwikkelaar, die het bedrag doorstort aan de fiscus. Een landelijk wetsdecreet dat nog in het Congres moet worden bekrachtigd, zou vanaf 1 december 2026 ook 4% toepassen op enkele andere beschermde woningen: zie de laatste paragraaf.

Op de akte van een verkoop met btw komt ook Balearisch zegelrecht, AJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados), over de waarde in de akte, die niet lager mag zijn dan de referentiewaarde. U betaalt het binnen een maand met formulier 600 aan de ATIB, net als ITP bij een bestaande woning.

Voorbeeld: een nieuw appartement van € 600.000 betaalt € 60.000 btw plus € 9.000 AJD, in totaal € 69.000. Een bestaande woning van dezelfde prijs betaalt € 49.980 ITP.

Notaris, eigendomsregister en adviseurs

De notaris is een neutrale openbare ambtenaar die identiteiten en documenten controleert, de akte (escritura) met beide partijen doorneemt en de akte verlijdt. Notariskosten volgen een landelijk tarief (koninklijk besluit 1426/1989): het honorarium voor een koopakte loopt volgens een schaal die als deel van de prijs daalt, en alleen over het deel van de waarde boven € 6.010.121,04 is het vrij overeen te komen. Kopieën en extra pagina’s komen erbovenop.

Standaard betaalt de verkoper het verlijden van de akte en de koper de eerste kopie en alles na de verkoop (Burgerlijk Wetboek, artikel 1455). Het onderhandse contract kan dat veranderen, dus lees de kostenclausule voordat u tekent.

De inschrijving van de akte in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad) beschermt uw eigendom tegenover derden. Ook het tarief van het register (koninklijk besluit 1427/1989) is landelijk. De hoofdvergoeding, voor het inschrijven van de aankoop van elke geregistreerde woning, mag niet hoger zijn dan € 2.181,67. Enkele kleinere posten, zoals de aantekening van binnenkomst en certificaten, worden apart berekend.

• Uw advocaat: het honorarium spreekt u samen af. Vraag een schriftelijke offerte waarin staat wat is inbegrepen. Zie Een advocaat kiezen.
• Gestoría: een kantoor dat administratieve procedures afhandelt, belastingformulieren indient en de inschrijving regelt. Het honorarium wordt vooraf afgesproken; sommige advocaten doen dit werk zelf.
• Makelaar: de commissie staat in de makelaarsovereenkomst en wordt betaald door wie die heeft getekend. Vraag vóór een bezichtiging of de makelaar een vergoeding van u verwacht, en leg een eventuele vergoeding schriftelijk vast.
• Vertaling en volmachten: u hebt mogelijk een tolk nodig bij de notaris als u geen Spaans begrijpt, en een notariële volmacht als iemand voor u tekent.
• Uw NIE, het fiscale identificatienummer voor buitenlanders: het eigendomsregister schrijft geen akte in zonder de fiscale nummers van iedereen die tekent. Zie Zo krijgt u een NIE-nummer.
• Bankkosten voor internationale overboekingen en valutawissel.

Escritura

De openbare koopakte, getekend bij een notaris.

Notario

Notaris: een neutrale openbare ambtenaar die de akte verlijdt. Niet uw persoonlijke adviseur.

Registro de la Propiedad

Het eigendomsregister, dat vastlegt wie eigenaar is van een woning en welke lasten erop rusten.

Gestoría

Een kantoor dat formulieren indient en administratieve procedures zoals de inschrijving afhandelt.

Valor de referencia

De officiële referentiewaarde van de Catastro, de minimale grondslag voor overdrachtsbelasting en zegelrecht.

Hypotheekkosten: wie betaalt wat

Leent u als particulier met een woning als onderpand, dan bepaalt de wet op het vastgoedkrediet (Wet 5/2019, van kracht sinds 16 juni 2019) wie de afsluitkosten van de lening betaalt. Sinds 10 november 2018 is de bank ook de belastingplichtige voor het zegelrecht op de hypotheekakte (koninklijk wetsdecreet 17/2018). Uw eigen aankoopbelasting blijft gelijk.

Banken mogen ook een eenmalige afsluitprovisie rekenen. Die moet vermeld staan in de documenten die de bank u minstens tien dagen vóór ondertekening geeft, waaronder het bindende aanbod (FEIN). Leenpercentages, documenten en termijnen vindt u in Hypotheken voor niet-ingezetenen.

Kopen van een niet-ingezeten verkoper

Is de verkoper geen fiscaal inwoner van Spanje, dan moet de koper een deel van de belasting van de verkoper innen, of de koper nu ingezetene is of niet.

1. 1

   Houd 3% van de prijs in

   Bij ondertekening houdt u 3% van de afgesproken prijs in. Dat is een voorschot op de belasting van de verkoper over een eventuele winst. Is maar een deel van de verkopers niet-ingezetene, dan geldt de 3% alleen voor hun deel van de prijs.

2. 2

   Betaal binnen een maand met formulier 211

   U betaalt de 3% met formulier 211, één formulier per woning, binnen een maand na de verkoop aan de Spaanse belastingdienst (Agencia Tributaria). De verkoper krijgt zijn kopie, waarmee hij de betaling verrekent in zijn eigen aangifte over de verkoop.

3. 3

   Regel de gemeentelijke plusvalía

   De plusvalía is de gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond. Het is de belasting van de verkoper, maar als die een niet-ingezeten particulier is, wordt de koper als vervangende belastingplichtige aansprakelijk. Ze moet binnen 30 werkdagen na de verkoop worden aangegeven, dus vraag uw advocaat hoe het bedrag wordt gedekt, bijvoorbeeld door het van de prijs in te houden.

Termijnen en formulieren na ondertekening

1. 1

   Binnen een maand: aankoopbelasting

   Overdrachtsbelasting (bestaande woning) of zegelrecht (nieuwbouw) wordt zelf aangegeven en binnen een maand na de akte met formulier 600 aan de ATIB betaald. U bent de belastingplichtige, ook als uw advocaat of een gestoría de aangifte voor u indient.

2. 2

   Binnen een maand: inhouding van 3%

   Is de verkoper niet-ingezetene, dan gaan formulier 211 en de 3% binnen een maand na de verkoop naar de Agencia Tributaria.

3. 3

   Binnen 30 werkdagen: plusvalía

   De verkoper moet de gemeentelijke plusvalía binnen 30 werkdagen aangeven, en de wet verplicht ook de koper om de gemeente binnen dezelfde termijn van de verkoop op de hoogte te stellen. Is de verkoper een niet-ingezeten particulier, dan doet u de aangifte zelf als vervangende belastingplichtige. Werkt de gemeente met zelfaangifte, zoals Palma, dan wordt de belasting ook binnen die termijn betaald. Het register schrijft de akte pas in als de plusvalía is aangegeven of de verkoop is gemeld.

4. 4

   Na betaling van de belasting: inschrijving

   De akte en het bewijs van belastingbetaling gaan naar het eigendomsregister. De inschrijving maakt uw bescherming als eigenaar compleet.

5. 5

   Daarna: lopende kosten

   Zet de onroerendgoedbelasting IBI, de VvE-bijdrage en de nutsvoorzieningen op uw naam. Zie Belastingen voor eigenaren.

Recente en voorgestelde wijzigingen

• Van kracht sinds 8 oktober 2026, maar nog zonder bekrachtigingsstemming, die toevalt aan de vaste commissie van het Congres (Diputación Permanente) omdat het parlement op 6 oktober 2026 is ontbonden: landelijk koninklijk wetsdecreet 29/2026 van 6 oktober. Het Congres verwierp op 2 oktober 2026 een bijna gelijk wetsdecreet (26/2026), en op 25 oktober 2026 had het BOE geen stemming over het nieuwe gepubliceerd. Het verandert ITP, AJD en de 10% btw op nieuwe woningen niet. Vanaf 1 december 2026 zou het het btw-tarief van 4% uitbreiden naar beschermde woningen met een blijvende beschermde status die de ontwikkelaar verkoopt. Het wijzigt ook de bestaande IBI-toeslag op lang leegstaande woningen en laat gemeenten in officieel aangewezen krappe woningmarktgebieden een IBI-toeslag heffen op woningen voor toeristische verhuur; in oktober 2026 was op de Balearen zo’n gebied nog niet aangewezen. Zie Belastingen voor eigenaren.
• Alleen een voorstel: in het debat over het algemene beleid op 20 oktober 2026 kondigde de Balearische president plannen aan om de aankoopbelastingen op een eerste woning te verlagen voor jonge kopers en kopers met een handicap, en op 23 oktober liet het Balearische parlement moties toe die de regering daartoe oproepen. De motie van de fractie van de Partido Popular vraagt om geen ITP of AJD voor kopers onder de 36 en kopers met een handicap, en de helft van de belasting voor kopers van 36 tot en met 40. Aankondigingen en moties zijn geen wet, en er was geen wetsvoorstel met deze wijzigingen gepubliceerd.
• Van kracht sinds 14 juni 2026: de Balearische Wet 4/2026 van 11 juni (gepubliceerd op 13 juni 2026) wijzigde de gezinsverlagingen, verlaagde het zegelrecht voor een eerste hoofdwoning van 1,2% naar 1%, voegde een tarief van 0,5% en een zegelrechtvrijstelling van 100% toe voor sommige jonge kopers en kopers met een handicap, en voerde kortingen van 50% in voor prijsbeperkte woningen.
• Van kracht sinds 14 juni 2026: Wet 4/2026 legde een ondergrens van € 331.859,70 vast voor de waardegrenzen per eiland, en Besluit 13/2026 (gepubliceerd op 25 juni 2026) past die toe op Mallorca. Besluit 5/2026 (gepubliceerd op 17 maart 2026) had de grens voor Mallorca al verhoogd van € 270.151,20 naar € 307.089, met ingang van 1 maart 2026.
• Rechterlijke uitspraak van 12 februari 2026: het Constitutionele Hof bevestigde de regels die de referentiewaarde van de Catastro tot minimale grondslag maken voor overdrachtsbelasting en zegelrecht (arrest 13/2026, gepubliceerd in het BOE op 19 maart 2026).
• Van kracht sinds 25 juli 2025 (Balearische begrotingswet 6/2025): een korting van 99% op ITP en AJD op landbouwgrond die beroepsboeren kopen, met strenge voorwaarden, zoals de grond vijf jaar in landbouwgebruik houden.
• Van kracht sinds 1 januari 2023 (Balearische Wet 11/2022): het zegelrechttarief van 2% op vastgoed van € 1 miljoen of meer. Sinds 1 januari 2024 geldt het niet meer voor hypotheken en andere zekerheidsrechten.
• Geen bijzonder tarief voor niet-ingezeten kopers: de Balearische belastingwet, geconsolideerd op 13 juni 2026, rekent ingezetenen en niet-ingezetenen dezelfde ITP- en AJD-tarieven. In oktober 2026 vermeldt het BOE geen latere wijziging van die wet, en geen van de sindsdien aangenomen Balearische wetten of wetsdecreten verandert deze belastingen.
• Vervallen voorstel: een landelijke belasting van 100% op woningen die personen en bedrijven buiten de EU kopen, wat ook kopers in het Verenigd Koninkrijk of de VS zou hebben getroffen. Zoals het was opgesteld, zou het voorstel geen verkopen met btw hebben geraakt, zoals de meeste nieuwbouw van ontwikkelaars. Het werd aangekondigd in januari 2025 en op 22 mei 2025 door de socialistische fractie in het Congres ingediend (wetsvoorstel 122/000196, gepubliceerd op 30 mei 2025). Het is nooit besproken en verviel toen het parlement op 6 oktober 2026 werd ontbonden voor de algemene verkiezingen van 29 november 2026. Het is geen wet.

Vragen van kopers