Köpkostnader och skatter

Kostnaderna i korthet

Utöver priset betalar du en köpskatt, som är den överlägset största posten, plus avgifter till notarie och fastighetsregister, dina egna rådgivare och, om du lånar, några bolånekostnader. Vilken köpskatt som gäller beror på typen av försäljning. En begagnad bostad (som säljs av en privatperson, eller en använd bostad som säljs igen) betalar överlåtelseskatt. En ny bostad som säljs för första gången av en byggherre betalar i stället moms plus stämpelskatt. Spanska skattemyndigheten förklarar uppdelningen på sin sida om IVA eller ITP när du köper bostad.

Överlåtelseskatt (ITP) på begagnade bostäder

Överlåtelseskatten, ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales), är en regional skatt som köparen betalar. På Mallorca bestäms skattesatserna av den balearska skattelagen (lagstiftningsdekret 1/2014, artikel 10) och skatten betalas till ATIB, Balearernas skattemyndighet. Varje del av värdet beskattas med sin egen sats, så bara delen över 400 000 euro betalar 9 %, och så vidare.

Räkneexempel: en bostad för 500 000 euro betalar 41 000 euro (32 000 euro plus 9 % av 100 000 euro) och en bostad för 1,5 miljoner euro betalar 150 000 euro. Lagen räknar om skalans resultat till en genomsnittlig skattesats avrundad till två decimaler och tar ut den satsen, så vissa belopp blir något lägre: en bostad för 600 000 euro betalar 49 980 euro (8,33 %) och en bostad för 3 miljoner euro betalar 339 900 euro (11,33 %). Genomsnittssatsen räknas på hela fastighetens värde och tillämpas sedan på varje köpares andel, så att köpa på två namn flyttar dig inte till ett lägre intervall.

Skatteunderlaget är fastighetens referensvärde (valor de referencia), eller priset eller det deklarerade värdet om något av dem är högre (regel införd genom lag 11/2021). Den spanska katastern (Catastro) fastställer referensvärden varje år utifrån de priser notarierna rapporterar vid verkliga försäljningar, och du kan slå upp en fastighets värde på Catastros kontor på nätet. Saknar fastigheten referensvärde är underlaget det högsta av deklarerat värde, pris och marknadsvärde. Tycker du att referensvärdet är för högt kan du bara angripa det genom att be ATIB rätta din egen deklaration eller genom att överklaga ett beslut, och Catastro yttrar sig då om värdet. I februari 2026 avslog författningsdomstolen en prövning av reglerna (dom 13/2026), så de gäller fortfarande.

Lägre överlåtelseskatt för huvudbostad

Balearerna tar ut lägre ITP i vissa fall där bostaden blir köparens stadigvarande bostad (huvudbostad) och värdet är måttligt. Lättnaderna använder den spanska inkomstskattens definition: i stort sett en bostad som du flyttar in i inom 12 månader från köpet och bor i oavbrutet i minst tre år, med vissa undantag. De flesta av lättnaderna bygger på det, så en semesterbostad kvalificerar inte. Balearernas lag 4/2026 av den 11 juni 2026, i kraft sedan 14 juni 2026, ändrade flera av dem och höjde värdegränsen för Mallorca.

Villkoret om att äga en annan bostad gäller varje annan bostad, och lagen begränsar det inte till bostäder i Spanien. Fråga din advokat hur en bostad du äger i Sverige eller något annat land behandlas innan du räknar med någon av lättnaderna, och se Flytta till Mallorca om bosättning.

Nyproduktion: moms och stämpelskatt

När en byggherre säljer en färdig bostad för första gången betalar försäljningen moms (IVA) i stället för överlåtelseskatt. Satsen är 10 % för bostäder, inklusive upp till två parkeringsplatser och tillhörande utrymmen som ett förråd i samma byggnad som säljs tillsammans med dem, och 4 % för officiellt skyddade bostäder i det särskilda systemet eller byggda av ett offentligt organ. Du betalar momsen till byggherren, som för den vidare till skattemyndigheten. Ett nationellt lagdekret som ännu saknar omröstning i kongressen skulle också ge 4 % på vissa andra skyddade bostäder från 1 december 2026: se det sista avsnittet.

Handlingen vid en momsbelagd försäljning betalar också balearisk stämpelskatt, AJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados), på värdet i handlingen, som inte får vara lägre än referensvärdet. Du betalar den till ATIB på blankett 600 inom en månad, precis som ITP vid ett begagnat köp.

Exempel: en ny lägenhet för 600 000 euro betalar 60 000 euro i moms plus 9 000 euro i AJD, 69 000 euro totalt. En begagnad bostad till samma pris betalar 49 980 euro i ITP.

Notarie, fastighetsregister och rådgivare

Notarien är en neutral offentlig tjänsteman som kontrollerar identiteter och papper, går igenom köpehandlingen (Escritura) med båda parter och bestyrker undertecknandet. Notariearvodena bestäms av en nationell taxa (kungligt dekret 1426/1989): arvodet för en köpehandling följer en skala som sjunker som andel av priset, och bara för den del av värdet som överstiger 6 010 121,04 euro avtalas arvodet fritt. Kopior och extra sidor tillkommer.

Som utgångspunkt betalar säljaren för handlingen och köparen för den första kopian och allt som följer efter försäljningen (Código Civil, artikel 1455). Det privata avtalet kan ändra det, så läs kostnadsklausulen innan du skriver under.

Det är inskrivningen i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) som skyddar ditt ägande mot tredje man. Registrets taxa (kungligt dekret 1427/1989) är också nationell. Huvudavgiften, för att skriva in köpet av varje registrerad fastighet, får inte överstiga 2 181,67 euro. Några mindre poster, som anteckningen om inlämnande och intyg, tas ut separat.

• Din advokat: arvodet avtalas med dig. Be om en skriftlig offert som säger vad som ingår. Se Att välja advokat.
• Gestoría: en byrå som sköter administrativa ärenden, lämnar in skatteblanketter och hanterar inskrivning. Arvodet avtalas i förväg; en del advokater gör arbetet själva.
• Fastighetsmäklare: provisionen står i uppdragsavtalet och betalas av den som skrev under det. Fråga före visningen om mäklaren väntar sig ett arvode av dig, och avtala i så fall skriftligt.
• Översättning och fullmakter: du kan behöva tolk hos notarien om du inte förstår spanska, och en notariell fullmakt om någon skriver under åt dig.
• Ditt NIE-nummer, identifikationsnumret för utlänningar: fastighetsregistret skriver inte in en handling som saknar skattenummer för alla som undertecknar. Se Så får du ett NIE-nummer.
• Bankavgifter för internationella överföringar och valutaväxling.

Escritura

Den offentliga köpehandlingen, som skrivs under inför en notarie.

Notario

En notarie: en neutral offentlig tjänsteman som bestyrker handlingen. Inte din personliga rådgivare.

Registro de la Propiedad

Fastighetsregistret, som visar vem som äger en fastighet och vilka belastningar som finns.

Gestoría

En byrå som sköter administrativa ärenden, lämnar in blanketter och hanterar papper som inskrivning.

Valor de referencia

Catastros officiella referensvärde, det lägsta underlaget för överlåtelseskatt och stämpelskatt.

Bolånekostnader: vem betalar vad

Lånar du som privatperson med en bostad som säkerhet avgör lagen om bostadskrediter (lag 5/2019, i kraft sedan 16 juni 2019) vem som betalar lånets startkostnader. Sedan 10 november 2018 är banken också skattskyldig för stämpelskatten på bolånehandlingen (kungligt lagdekret 17/2018). Din egen köpskatt påverkas inte.

Banker får också ta ut en engångsavgift för att öppna lånet. Den ska framgå av de handlingar banken ger dig minst tio dagar före undertecknandet, bland annat det bindande erbjudandet (FEIN). Belåningsgrad, handlingar och tidsplan tas upp i Bolån för icke-bosatta.

Köpa av en icke-bosatt säljare

När säljaren inte är skattemässigt bosatt i Spanien måste köparen hålla inne en del av säljarens skatt, oavsett om köparen är bosatt eller inte.

1. 1

   Håll inne 3 % av priset

   Vid undertecknandet behåller du 3 % av det avtalade priset. Det är en förskottsbetalning av säljarens skatt på en eventuell vinst. Är bara några av säljarna icke-bosatta gäller de 3 procenten bara deras andel av priset.

2. 2

   Betala på blankett 211 inom en månad

   Du betalar de 3 procenten till spanska skattemyndigheten (Agencia Tributaria) på blankett 211, en blankett per fastighet, inom en månad från försäljningen. Du ger säljaren dennes kopia, som säljaren använder för att räkna in betalningen i sin egen deklaration om försäljningen.

3. 3

   Hantera den kommunala plusvalían

   Plusvalía är kommunens skatt på markens värdestegring. Det är säljarens skatt, men när säljaren är en icke-bosatt privatperson blir köparen ansvarig som ställföreträdande skattskyldig. Den ska deklareras inom 30 arbetsdagar från försäljningen, så fråga din advokat hur beloppet ska täckas, till exempel genom att det hålls inne från priset.

Tidsfrister och blanketter efter undertecknandet

1. 1

   Inom en månad: köpskatten

   Överlåtelseskatt (begagnat) eller stämpelskatt (nyproduktion) deklareras och betalas av dig själv till ATIB på blankett 600 inom en månad från Escritura. Du är skattskyldig, även om din advokat eller en gestoría lämnar in den åt dig.

2. 2

   Inom en månad: innehållen källskatt på 3 %

   Är säljaren icke-bosatt går blankett 211 och de 3 procenten till Agencia Tributaria inom en månad från försäljningen.

3. 3

   Inom 30 arbetsdagar: plusvalía

   Säljaren måste deklarera den kommunala plusvalían inom 30 arbetsdagar, och enligt lagen måste köparen också anmäla försäljningen till kommunen inom samma tid. Är säljaren en icke-bosatt privatperson deklarerar du skatten själv som ställföreträdande skattskyldig. Där kommunen använder självdeklaration, som Palma, betalas skatten också inom den tiden. Registret skriver inte in handlingen förrän plusvalían har deklarerats eller försäljningen anmälts.

4. 4

   När skatten är betald: inskrivning

   Escritura och beviset på skattebetalning går till fastighetsregistret. Inskrivningen fullbordar ditt skydd som ägare.

5. 5

   Därefter: löpande kostnader

   Sätt IBI (den kommunala fastighetsskatten), avgiften till ägarföreningen och abonnemangen på ditt namn. Se Skatter för ägare.

Nya och föreslagna ändringar

• I kraft sedan 8 oktober 2026 men ännu utan godkännande i omröstning, som faller på kongressens ständiga utskott (Diputación Permanente) eftersom parlamentet upplöstes den 6 oktober 2026: det nationella kungliga lagdekretet 29/2026 av den 6 oktober. Kongressen upphävde ett nästan identiskt lagdekret (26/2026) den 2 oktober 2026, och per den 25 oktober 2026 hade BOE inte publicerat någon omröstning om det nya. Det ändrar inte ITP, AJD eller 10 % moms på nya bostäder. Från 1 december 2026 skulle det utvidga 4 % moms till skyddade bostäder med permanent skyddsstatus som säljs av byggherren, och det ändrar det befintliga IBI-tillägget på bostäder som stått tomma länge och låter kommuner i officiellt utpekade områden med ansträngd bostadsmarknad lägga ett IBI-tillägg på bostäder som används för turistuthyrning; inget sådant område hade utpekats på Balearerna i oktober 2026. Se Skatter för ägare.
• Bara förslag: i den allmänna politiska debatten den 20 oktober 2026 meddelade Balearernas regeringschef planer på att sänka köpskatterna på en första bostad för unga köpare och köpare med funktionsnedsättning, och den 23 oktober tog Balearernas parlament upp motioner som ber regeringen göra det. Partido Populars motion begär att personer under 36 år och köpare med funktionsnedsättning slipper ITP och AJD och att köpare mellan 36 och 40 år betalar halva skatten. Besked och motioner är inte lag, och inget lagförslag om dessa ändringar hade publicerats.
• I kraft sedan 14 juni 2026: Balearernas lag 4/2026 av den 11 juni (publicerad 13 juni 2026) ändrade familjelättnaderna, sänkte stämpelskatten på en första huvudbostad från 1,2 till 1 %, lade till en sats på 0,5 % och 100 % lättnad på stämpelskatten för vissa unga köpare och köpare med funktionsnedsättning, och införde lättnader på 50 % för bostäder med begränsat pris.
• I kraft sedan 14 juni 2026: lag 4/2026 satte ett golv på 331 859,70 euro för öarnas värdegränser, och föreskrift 13/2026 (publicerad 25 juni 2026) tillämpar det på Mallorca. Föreskrift 5/2026 (publicerad 17 mars 2026) hade höjt Mallorcas gräns från 270 151,20 till 307 089 euro med verkan från 1 mars 2026.
• Dom den 12 februari 2026: författningsdomstolen fastställde reglerna som gör Catastros referensvärde till lägsta underlag för överlåtelseskatt och stämpelskatt (dom 13/2026, publicerad i BOE den 19 mars 2026).
• I kraft sedan 25 juli 2025 (Balearernas budgetlag 6/2025): 99 % lättnad på ITP och AJD på jordbruksmark som köps av yrkesverksamma jordbrukare, med strikta villkor som att marken ska brukas i fem år.
• I kraft sedan 1 januari 2023 (Balearernas lag 11/2022): stämpelskatten på 2 % på fastigheter värda 1 miljon euro eller mer. Sedan 1 januari 2024 gäller den inte längre bolån och andra säkerhetsrätter.
• Ingen särskild sats för icke-bosatta köpare: den balearska skattelagen, konsoliderad 13 juni 2026, tar ut samma ITP och AJD av bosatta och icke-bosatta. I oktober 2026 anger BOE ingen senare ändring av lagen, och ingen av de balearska lagar eller lagdekret som antagits sedan dess ändrar dessa skatter.
• Förslag som fallit: en nationell skatt på 100 % på bostäder som köps av personer och företag bosatta utanför EU, vilket skulle ha omfattat köpare som bor i Storbritannien eller USA, men inte köpare bosatta i Sverige eller Danmark. Som den var utformad skulle den inte ha omfattat momsbelagda försäljningar, som de flesta nya bostäder från byggherrar. Den aviserades i januari 2025 och registrerades av den socialistiska gruppen i kongressen den 22 maj 2025 (förslag 122/000196, publicerat 30 maj 2025). Den debatterades aldrig och föll när parlamentet upplöstes den 6 oktober 2026 inför parlamentsvalet den 29 november 2026. Den är inte lag.

Frågor från köpare