Koszty zakupu i podatki

Koszty w skrócie

Do ceny dochodzi podatek od zakupu, zdecydowanie największa pozycja, a także opłaty notarialne i rejestrowe, honoraria własnych doradców i, przy kredycie, kilka dodatkowych kosztów. Rodzaj podatku zależy od typu sprzedaży. Przy nieruchomości z rynku wtórnego (sprzedawanej przez osobę prywatną albo używanym domu sprzedawanym ponownie) płaci się podatek od przeniesienia własności. Przy nowym domu sprzedawanym po raz pierwszy przez dewelopera płaci się zamiast tego VAT i AJD. Hiszpański urząd skarbowy wyjaśnia ten podział na stronie IVA czy ITP przy zakupie domu.

Podatek od przeniesienia własności (ITP) na rynku wtórnym

Podatek od przeniesienia własności, ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales), to podatek regionalny płacony przez kupującego. Jest porównywalny z polskim PCC, ale to nie ten sam podatek. Na Majorce stawki wyznacza balearskie prawo podatkowe (dekret legislacyjny 1/2014, art. 10), a podatek trafia do ATIB, balearskiej agencji podatkowej. Każda część wartości ma własną stawkę, więc 9% płaci się tylko od części powyżej 400 000 € i tak dalej.

Przykłady: przy domu za 500 000 € podatek wynosi 41 000 € (32 000 € plus 9% od 100 000 €), a przy domu za 1,5 mln € 150 000 €. Ustawa przelicza wynik ze skali na średnią stawkę zaokrągloną do dwóch miejsc po przecinku i stosuje właśnie tę stawkę, więc niektóre kwoty wychodzą nieco niżej: przy domu za 600 000 € jest to 49 980 € (8,33%), a przy domu za 3 mln € 339 900 € (11,33%). Średnią stawkę wylicza się od wartości całej nieruchomości, a potem stosuje do udziału każdego kupującego, więc zakup na dwie osoby nie przenosi do niższego przedziału.

Podstawą opodatkowania jest wartość referencyjna nieruchomości (valor de referencia) albo cena lub wartość zadeklarowana, jeśli są wyższe (zasada z ustawy 11/2021). Hiszpański kataster (Catastro) co roku ustala wartości referencyjne na podstawie cen z rzeczywistych transakcji zgłaszanych przez notariuszy, a wartość nieruchomości można sprawdzić w elektronicznym urzędzie Catastro. Gdy nieruchomość jej nie ma, podstawą jest najwyższa z kwot: wartość zadeklarowana, cena i wartość rynkowa. Jeśli wartość referencyjna wydaje się za wysoka, można ją kwestionować tylko przez wniosek do ATIB o korektę własnej deklaracji albo odwołanie od wymiaru, a Catastro wydaje wtedy opinię. W lutym 2026 Trybunał Konstytucyjny oddalił zarzuty wobec tych zasad (wyrok 13/2026), więc nadal obowiązują.

Niższy ITP dla głównego domu

Baleary pobierają niższy ITP w niektórych przypadkach, gdy dom staje się głównym miejscem zamieszkania kupującego (vivienda habitual), a jego wartość jest umiarkowana. Ulgi opierają się na definicji z hiszpańskiego podatku dochodowego: mówiąc ogólnie, jest to dom, do którego wprowadza się w ciągu 12 miesięcy od zakupu i w którym mieszka się nieprzerwanie co najmniej trzy lata, z pewnymi wyjątkami. Większość ulg od tego zależy, więc dom wakacyjny się nie kwalifikuje. Balearska ustawa 4/2026 z 11 czerwca 2026, obowiązująca od 14 czerwca 2026, zmieniła kilka z nich i podniosła limit wartości dla Majorki.

Warunek dotyczący posiadania innego domu odnosi się do każdego innego domu, a ustawa nie ogranicza go do domów w Hiszpanii. Zanim zacznie się liczyć na którąkolwiek z tych ulg, warto zapytać prawnika, jak traktowany jest dom za granicą, np. w Polsce. O rezydencji pisze poradnik przeprowadzka na Majorkę.

Rynek pierwotny: VAT i AJD

Gdy deweloper po raz pierwszy sprzedaje gotowy dom, sprzedaż podlega VAT (IVA), a nie ITP. Stawka wynosi 10% dla domów, łącznie z maksymalnie dwoma miejscami parkingowymi i przynależnościami, np. komórką lokatorską w tym samym budynku, sprzedawanymi razem z nimi, oraz 4% dla domów objętych ochroną urzędową w trybie specjalnym lub zbudowanych przez podmiot publiczny. VAT płaci się deweloperowi, a on przekazuje go urzędowi skarbowemu. Krajowy dekret z mocą ustawy, który wciąż wymaga głosowania w Kongresie, objąłby stawką 4% także niektóre inne domy chronione od 1 grudnia 2026: zob. ostatnią część.

Akt przy sprzedaży z VAT podlega też balearskiemu podatkowi AJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados) od wartości wpisanej w akcie, która nie może być niższa od wartości referencyjnej. Płaci się go do ATIB na formularzu 600 w ciągu miesiąca, tak samo jak ITP przy rynku wtórnym.

Przykład: przy nowym mieszkaniu za 600 000 € płaci się 60 000 € VAT i 9 000 € AJD, razem 69 000 €. Przy domu z rynku wtórnego za tę samą cenę ITP wynosi 49 980 €.

Notariusz, rejestr nieruchomości i doradcy

Notariusz to neutralny urzędnik publiczny, który sprawdza tożsamość i dokumenty, odczytuje akt (escritura) obu stronom i przyjmuje podpisy. Honoraria notarialne wynikają z krajowej taryfy (Real Decreto 1426/1989): opłata za akt sprzedaży wynika ze skali, w której procent maleje wraz z ceną, a swobodnie uzgadnia się ją tylko od części wartości powyżej 6 010 121,04 €. Kopie i dodatkowe strony nalicza się osobno.

Domyślnie sprzedający płaci za sporządzenie aktu, a kupujący za pierwszą kopię i wszystko, co następuje po sprzedaży (kodeks cywilny, art. 1455). Umowa prywatna może to zmienić, więc przed podpisaniem warto przeczytać klauzulę o kosztach.

Wpis aktu do rejestru nieruchomości (Registro de la Propiedad) chroni własność wobec osób trzecich. Taryfa rejestrowa (Real Decreto 1427/1989) także jest krajowa. Główna opłata, za wpis zakupu każdej zarejestrowanej nieruchomości, nie może przekroczyć 2 181,67 €. Kilka mniejszych pozycji, np. zapis o złożeniu i zaświadczenia, nalicza się osobno.

• Prawnik: honoraria ustala się indywidualnie. Warto poprosić o pisemną wycenę z zakresem usług. Zob. wybór prawnika.
• Gestoría: biuro załatwiające formalności urzędowe, które składa formularze podatkowe i prowadzi rejestrację. Opłatę ustala się z góry; niektórzy prawnicy robią to sami.
• Pośrednik nieruchomości: prowizję określa umowa pośrednictwa i płaci ją ten, kto ją podpisał. Przed oglądaniem warto zapytać, czy pośrednik oczekuje opłaty, i każdą opłatę uzgodnić na piśmie.
• Tłumaczenia i pełnomocnictwa: bez znajomości hiszpańskiego może się przydać tłumacz u notariusza, a pełnomocnictwo notarialne, gdy za kupującego podpisuje ktoś inny.
• Numer NIE, identyfikacyjno-podatkowy numer cudzoziemca: rejestr nieruchomości nie wpisze aktu bez numerów podatkowych wszystkich podpisujących. Zob. jak uzyskać numer NIE.
• Opłaty bankowe za przelewy międzynarodowe i wymianę walut, np. ze złotych na euro.

Escritura

Publiczny akt sprzedaży podpisywany przed notariuszem.

Notario

Notariusz: neutralny urzędnik publiczny, który sporządza akt. Nie jest osobistym doradcą kupującego.

Registro de la Propiedad

Rejestr nieruchomości, w którym zapisuje się właściciela i obciążenia.

Gestoría

Biuro załatwiające formalności urzędowe, takie jak formularze i rejestracja.

Valor de referencia

Urzędowa wartość referencyjna Catastro, minimalna podstawa ITP i AJD.

Koszty kredytu: kto za co płaci

Gdy osoba fizyczna bierze kredyt zabezpieczony hipoteką na domu, kto ponosi koszty uruchomienia, rozstrzyga ustawa o kredycie na nieruchomości (ustawa 5/2019, obowiązuje od 16 czerwca 2019). Od 10 listopada 2018 bank jest także podatnikiem AJD od aktu hipotecznego (królewski dekret z mocą ustawy 17/2018). Własny podatek kupującego od zakupu się nie zmienia.

Banki mogą też pobrać jednorazową prowizję za udzielenie kredytu. Musi być widoczna w dokumentach przekazywanych co najmniej dziesięć dni przed podpisaniem, w tym w wiążącej ofercie (FEIN). Wskaźnik LTV, dokumenty i terminy opisuje poradnik kredyt hipoteczny dla nierezydentów.

Zakup od sprzedającego nierezydenta

Gdy sprzedający nie jest rezydentem podatkowym Hiszpanii, kupujący musi pobrać część jego podatku, bez względu na to, czy sam jest rezydentem.

1. 1

   Potrącenie 3% ceny

   Przy podpisaniu kupujący zatrzymuje 3% uzgodnionej ceny. To zaliczka na podatek sprzedającego od ewentualnego zysku. Jeśli nierezydentami są tylko niektórzy sprzedający, 3% dotyczy wyłącznie ich udziału w cenie.

2. 2

   Wpłata na formularzu 211 w ciągu miesiąca

   Kupujący wpłaca 3% do hiszpańskiego urzędu skarbowego (Agencia Tributaria) na formularzu 211, po jednym na nieruchomość, w ciągu miesiąca od sprzedaży. Sprzedający dostaje swoją kopię i uwzględnia wpłatę we własnej deklaracji ze sprzedaży.

3. 3

   Plusvalía municipal

   Plusvalía to gminny podatek od wzrostu wartości gruntu. To podatek sprzedającego, ale gdy sprzedającym jest osoba fizyczna nierezydent, kupujący odpowiada za niego jako podatnik zastępczy. Trzeba go zadeklarować w ciągu 30 dni roboczych od sprzedaży, więc warto zapytać prawnika, jak pokryć tę kwotę, np. potrącając ją z ceny.

Terminy i formularze po podpisaniu

1. 1

   W ciągu miesiąca: podatek od zakupu

   ITP (rynek wtórny) lub AJD (rynek pierwotny) rozlicza się samodzielnie i płaci do ATIB na formularzu 600 w ciągu miesiąca od aktu. Podatnikiem jest kupujący, nawet gdy deklarację składa prawnik lub gestoría.

2. 2

   W ciągu miesiąca: potrącenie 3%

   Jeśli sprzedający jest nierezydentem, formularz 211 i 3% trafiają do Agencia Tributaria w ciągu miesiąca od sprzedaży.

3. 3

   W ciągu 30 dni roboczych: plusvalía

   Sprzedający musi zadeklarować plusvalía municipal w ciągu 30 dni roboczych, a ustawa wymaga też, by kupujący w tym samym terminie zawiadomił urząd gminy o sprzedaży. Jeśli sprzedającym jest osoba fizyczna nierezydent, podatek deklaruje sam kupujący jako podatnik zastępczy. Tam, gdzie gmina stosuje samowymiar, jak w Palmie, podatek płaci się też w tym terminie. Rejestr nie wpisze aktu, dopóki plusvalía nie zostanie zadeklarowana albo sprzedaż zgłoszona.

4. 4

   Po zapłacie podatku: wpis

   Akt i dowód zapłaty podatku trafiają do rejestru nieruchomości. Wpis dopełnia ochrony właściciela.

5. 5

   Później: koszty bieżące

   Trzeba przepisać na siebie IBI, opłaty na rzecz wspólnoty i media. Zob. podatki właścicieli.

Ostatnie i proponowane zmiany

• Obowiązuje od 8 października 2026, ale wciąż wymaga głosowania nad zatwierdzeniem, które przypada stałej komisji Kongresu (Diputación Permanente), bo parlament rozwiązano 6 października 2026: krajowy królewski dekret z mocą ustawy 29/2026 z 6 października. Kongres odrzucił niemal identyczny dekret (26/2026) 2 października 2026, a do 25 października 2026 BOE nie opublikował głosowania nad nowym. Nie zmienia on ITP, AJD ani 10% VAT od nowych domów. Od 1 grudnia 2026 rozszerzyłby stawkę 4% VAT na domy o stałym statusie chronionym sprzedawane przez dewelopera, zmienia istniejącą dopłatę do IBI od domów długo pustych i pozwala gminom w urzędowo wyznaczonych strefach napiętego rynku mieszkaniowego dodać dopłatę do IBI od domów na wynajem turystyczny; do października 2026 na Balearach nie wyznaczono takiej strefy. Zob. podatki właścicieli.
• Tylko propozycja: w debacie generalnej 20 października 2026 prezydent Balearów zapowiedziała obniżkę podatków od zakupu pierwszego domu dla młodych i osób z niepełnosprawnością, a 23 października Parlament Balearów przyjął do rozpatrzenia wnioski wzywające rząd do tego kroku. Wniosek klubu Partido Popular mówi o braku ITP i AJD dla osób poniżej 36 lat i z niepełnosprawnością oraz połowie podatku dla kupujących w wieku 36 do 40 lat. Zapowiedzi i wnioski nie są prawem, a żaden projekt ustawy wprowadzający te zmiany nie został opublikowany.
• Obowiązuje od 14 czerwca 2026: balearska ustawa 4/2026 z 11 czerwca (opublikowana 13 czerwca 2026) zmieniła ulgi rodzinne, obniżyła stawkę AJD od pierwszego głównego domu z 1,2% do 1%, dodała stawkę 0,5% i ulgę 100% w AJD dla części młodych i osób z niepełnosprawnością oraz wprowadziła ulgi 50% dla domów o ograniczonej cenie.
• Obowiązuje od 14 czerwca 2026: ustawa 4/2026 ustaliła minimum 331 859,70 € dla wyspiarskich limitów wartości, a rozporządzenie 13/2026 (opublikowane 25 czerwca 2026) stosuje je do Majorki. Rozporządzenie 5/2026 (opublikowane 17 marca 2026) podniosło wcześniej limit dla Majorki z 270 151,20 € do 307 089 € ze skutkiem od 1 marca 2026.
• Wyrok z 12 lutego 2026: Trybunał Konstytucyjny utrzymał zasady, według których wartość referencyjna Catastro jest minimalną podstawą ITP i AJD (wyrok 13/2026, opublikowany w BOE 19 marca 2026).
• Obowiązuje od 25 lipca 2025 (balearska ustawa budżetowa 6/2025): ulga 99% w ITP i AJD przy zakupie gruntów rolnych przez zawodowych rolników, ze ścisłymi warunkami, np. utrzymaniem upraw przez pięć lat.
• Obowiązuje od 1 stycznia 2023 (balearska ustawa 11/2022): stawka AJD 2% od nieruchomości wartych 1 mln € lub więcej. Od 1 stycznia 2024 nie dotyczy kredytów hipotecznych ani innych zabezpieczeń.
• Brak szczególnej stawki dla nierezydentów: balearskie prawo podatkowe, według tekstu jednolitego z 13 czerwca 2026, stosuje te same stawki ITP i AJD do rezydentów i nierezydentów. W październiku 2026 BOE nie wykazuje późniejszej zmiany tego prawa, a żadna z uchwalonych od tamtej pory ustaw ani dekretów z mocą ustawy Balearów nie zmienia tych podatków.
• Wygasła propozycja: krajowy podatek 100% od domów kupowanych przez osoby i firmy spoza UE, który objąłby m.in. kupujących mieszkających w Wielkiej Brytanii lub USA. W tej wersji nie obejmowałby sprzedaży z VAT, czyli większości nowych domów od deweloperów. Zapowiedziany w styczniu 2025, został zarejestrowany przez klub socjalistów w Kongresie 22 maja 2025 (projekt 122/000196, opublikowany 30 maja 2025). Nigdy nie był przedmiotem debaty i wygasł przy rozwiązaniu parlamentu 6 października 2026 przed wyborami powszechnymi 29 listopada 2026. Nie jest prawem.

Pytania kupujących