Een advocaat kiezen

Waarom kopers een eigen advocaat nemen

Bij een aankoop op Mallorca komen meerdere professionals kijken, maar de meesten werken niet voor u. Een makelaar of ontwikkelaar heeft zelf belang bij de verkoop. De notaris die de akte verlijdt, is een openbare ambtenaar die onpartijdig moet blijven tussen koper en verkoper. Een geldgever behartigt zijn eigen belangen. Een onafhankelijke advocaat (abogado, in het Catalaans advocat) is de professional wiens taak het is alleen uw positie te beschermen: de woning controleren, over de contracten onderhandelen en de risico’s uitleggen voordat u iets betaalt.

Geen Spaanse wet verplicht een koper tot een advocaat, en een notaris verlijdt de akte ook zonder. De leidraad van de Britse overheid voor kopers in Spanje (laatst bijgewerkt in mei 2021 en gemarkeerd als in herziening) raadt toch sterk een onafhankelijke advocaat aan, dus iemand die alleen voor u werkt en niet voor de makelaar of ontwikkelaar. De leidraad waarschuwt ook tegen tekenen of geld overmaken vóór u onafhankelijk juridisch advies hebt gehad.

Advocaat, notaris en gestoría: wie doet wat

Kopers uit landen waar één jurist of notaris alles regelt, weten vaak niet waar in Spanje de grenzen liggen. De tabel toont de gebruikelijke rolverdeling bij een aankoop.

De notaris voert bij ondertekening echte controles uit, onder meer van de stand in het eigendomsregister en eventuele lasten, de eigendomstitel van de verkoper, de VvE-verklaring, onbetaalde IBI (lokale onroerendgoedbelasting) uit eerdere jaren en de kadastrale gegevens. Notarissen moeten de akte uitleggen en een partij die dat nodig heeft extra bijstaan (Reglamento Notarial, art. 147), en mogen geen kosten rekenen voor advies over de akte die ze verlijden. Wat een notaris niet doet, is voor u optreden. Het Spaanse notariaat stelt dat notarissen geen rol hebben bij het onderhandse contract dat meestal aan de akte voorafgaat, vaak de aanbetalingsovereenkomst genoemd, al kunnen ze dat gratis uitleggen. Juist in dat contract worden veel beschermingen van de koper vastgelegd.

Een gestoría is een kantoor van gestores administrativos, professionals die namens cliënten procedures bij de overheid afhandelen. Hun statuut (Decreto 424/1963, art. 1) sluit zaken uit die de juridische deskundigheid vragen die aan advocaten is voorbehouden. Bij een aankoop kan een gestoría de belastingaangifte indienen en het papierwerk voor de inschrijving regelen. Sommige advocatenkantoren doen dit zelf, dus vraag uw advocaat wie het doet.

Abogado

Een advocaat met de beroepskwalificatie die praktiserend lid is van een Spaanse balie. In het Catalaans advocat.

Colegio de la Abogacía

Een balie. De Balearische heet officieel zowel Ilustre Colegio de Abogados de las Illes Balears als Il·lustre Col·legi d’Advocats de les Illes Balears (ICAIB).

Notario

Een notaris: een openbare ambtenaar en jurist die akten verlijdt en onpartijdig moet blijven tussen de partijen.

Gestoría

Een kantoor dat tegen betaling administratieve procedures bij overheidsinstanties afhandelt, zoals belastingaangiften en inschrijvingen.

Escritura

De openbare koopakte, getekend bij een notaris en daarna ingeschreven in het eigendomsregister.

Wat uw advocaat controleert en doet

De precieze omvang hangt af van wat u in de opdrachtbrief afspreekt. Een gewoon aankoopdossier omvat de fasen hieronder. De gids over het koopproces zet ze op een tijdlijn en de gids over keuringen en controles legt elke controle uit.

1. 1

   Voordat u zich vastlegt

   Helpt u aan een NIE-nummer en, zo nodig, een Spaanse bankrekening, en beoordeelt een reserveringsovereenkomst voordat u een reserveringsbedrag betaalt.

2. 2

   Onderzoek

   Vraagt het uittreksel uit het eigendomsregister (nota simple) op om de eigenaar en eventuele hypotheken of lasten te bevestigen, vergelijkt het met het kadaster en controleert vergunningen, planologische status, VvE-schulden, IBI-aanslagen en, indien van toepassing, de vakantieverhuurvergunning.

3. 3

   Onderhands contract

   Onderhandelt over het aanbetalingscontract (arras) en stelt het op, zodat voorwaarden, termijnen en wat er met de aanbetaling gebeurt als een partij terugtreedt duidelijk zijn.

4. 4

   Hypotheek

   Neemt bij een lening de aanbodsdocumenten van de bank met u door. Voor een woninglening aan een particulier eist Ley 5/2019 ook een gratis adviessessie bij een notaris naar keuze vóór ondertekening (art. 14 en 15). Zie hypotheken voor niet-ingezetenen.

5. 5

   Afronding

   Spreekt de ontwerpakte af met de notaris, controleert hoe de prijs wordt betaald, inclusief de inhouding die de koper moet doen als de verkoper niet in Spanje woont, en is bij de ondertekening aanwezig, met u of met een volmacht voor u.

6. 6

   Na ondertekening

   Zorgt dat de overdrachtsbelasting op tijd is betaald, de akte op uw naam wordt ingeschreven en kadaster, nutsvoorzieningen en vereniging van eigenaars worden bijgewerkt. Zie aankoopkosten en belastingen.

Zo controleert u of een advocaat is ingeschreven

In Spanje is de titel abogado voorbehouden aan mensen met de beroepskwalificatie die praktiserend lid (ejerciente) zijn van een balie (Estatuto General de la Abogacía, Real Decreto 135/2021, art. 4 en 7). Lidmaatschap van één Spaanse balie volstaat om in heel Spanje te praktiseren (Ley 2/1974, art. 3.3), dus een advocaat voor een aankoop op Mallorca kan in Palma of elders zijn ingeschreven. De Balearische balie (ICAIB) is gevestigd aan La Rambla 10 in Palma.

1. 1

   Vraag de gegevens

   Een advocaat moet u naam, fiscaal nummer, balie, lidnummer en kantooradres geven, en een kantoor zijn geregistreerde gegevens (Estatuto General, art. 48). Werken meerdere advocaten van een kantoor aan uw dossier, dan hebt u recht te weten wie dat zijn en wie de leiding heeft.

2. 2

   Zoek in het Balearische ledenregister

   De website van het ICAIB heeft een online ledenregister (Censo de colegiados), doorzoekbaar op lidnummer of naam. Volgens de statuten van de balie moet het register actueel zijn en van elke advocaat naam, lidnummer, kwalificaties, kantooradres en bevoegdheid tot praktiseren tonen (ICAIB-statuten, art. 11.3).

3. 3

   Of zoek landelijk

   De Spaanse Algemene Raad van de Advocatuur houdt in de rubriek Censo van abogacia.es een landelijke databank bij van advocaten van alle Spaanse balies.

4. 4

   Vraag bevestiging als iets niet klopt

   De Algemene Raad zegt niet te kunnen garanderen dat de landelijke gegevens helemaal actueel zijn en verwijst naar de afzonderlijke balies. Klopt er iets niet, dan kan de balie zelf het bevestigen.

De Britse overheid publiceert lijsten van advocaten in het buitenland die hebben bevestigd in het Engels te kunnen werken, doorzoekbaar op land of gebied. Ze meldt dat de lijsten geen aanbevelingen zijn en dat ze niet aansprakelijk is voor verliezen door het gebruik ervan. Haar leidraad voor Spanje (laatst bijgewerkt in mei 2021) raadt ook aan de inschrijving van een Spaanse advocaat bij de lokale balie en diens beroepsaansprakelijkheidsverzekering te controleren.

Honorarium en opdrachtbrief

Het honorarium van Spaanse advocaten wordt vrij afgesproken tussen advocaat en cliënt (Estatuto General, art. 26). Balies mogen geen tarieven of honorariumadviezen publiceren (Ley 2/1974, art. 14). De enige uitzondering zijn richtcriteria die alleen gelden als rechters proceskosten begroten of een advocaat onbetaald honorarium via de rechter vordert (Estatuto General, art. 29). Elk ‘gebruikelijk percentage’ dat u hoort, is dus de eigen prijs van dat kantoor. Het honorarium kan een percentage van de prijs zijn, een vast bedrag of een uurtarief, en offertes zijn makkelijker te vergelijken als ze dezelfde basis gebruiken.

Vóór de start moet de advocaat u de kosten van het werk meedelen, bij voorkeur in een schriftelijke opdrachtbrief (hoja de encargo) (art. 27 en 48). De wet op het recht van verdediging (Ley Orgánica 5/2024, van kracht sinds 4 december 2024) voegt daar het recht aan toe om de opdracht schriftelijk te vragen met een vooraf geraamd honorarium en kosten (art. 15). Die wet richt zich op het verdedigen van rechten in geschillen en bij rechters en overheden, dus voor een gewone aankoop is het Estatuto General de hoofdregel. Aan het eind hebt u recht op een factuur met uitgesplitst honorarium en kosten (Estatuto General, art. 28). De statuten van de Balearische balie herhalen deze regels over vrij honorarium, opdrachtbrieven en facturen (ICAIB-statuten, art. 42 tot 44).

• Welke taken precies zijn inbegrepen (controles, contracten, afronding, belastingaangifte, inschrijving) en welke extra kosten.
• Of het honorarium vast, een percentage of per uur is, en of IVA (Spaanse btw, algemeen tarief 21%) is inbegrepen.
• Welke verschotten (suplidos) erbovenop komen, zoals registeruittreksels, vertalingen, kosten van notaris en eigendomsregister en belastingen.
• Wat u betaalt als de aankoop in een bepaalde fase niet doorgaat.
• Een eventueel voorschot (provisión de fondos) en hoe daarover verantwoording wordt afgelegd.
• Of de advocaat of het kantoor commissie of een andere betaling krijgt van de makelaar, ontwikkelaar of bank.
• Beroepsaansprakelijkheidsverzekering: wie de verzekeraar is en wat de dekking is.

Taal, vertaling en de akte

Een notariële akte wordt opgesteld in de officiële taal die de partijen afspreken; op Mallorca kan dat Spaans of Catalaans zijn, en zijn de partijen het niet eens, dan wordt ze in beide talen opgesteld (Reglamento Notarial, art. 149). Begrijpt u de akte niet, dan kan de notaris haar mondeling vertalen als hij uw taal kent. Op uw verzoek kan de akte in twee kolommen met uw taal ernaast worden opgesteld, of met een opgenomen vertaling. Kan de notaris de inhoud niet overbrengen, dan is een tolk die u aanwijst aanwezig en tekent die de akte (art. 150). De notaris moet u de akte voorlezen of laten lezen en u zeggen dat u het recht hebt haar zelf te lezen (art. 193).

Buitenlandse documenten voor gebruik in Spanje, zoals een volmacht uit het buitenland, hebben soms een officiële vertaling nodig van een beëdigd vertaler (traductor-intérprete jurado). Het Spaanse ministerie van Buitenlandse Zaken heeft een online register van beëdigde vertalers, doorzoekbaar op taal en provincie. Wordt een onderhands contract in twee talen opgesteld, vraag dan welke versie voorgaat als ze verschillen.

Kopen met een volmacht

Kunt u niet op Mallorca tekenen, dan kunt u iemand een volmacht (poder notarial) geven om voor u op te treden, zoals uw advocaat of iemand van diens kantoor. Volgens het Burgerlijk Wetboek moet een volmacht voor een handeling die in een openbare akte moet worden vastgelegd zelf een openbaar document zijn (art. 1280), dus wordt ze bij een notaris getekend. De Spaanse notaris wil de authentieke kopie zien, geen fotokopie.

In Nederland haalt u een apostille bij een rechtbank, en dat kan alleen op een document met een handtekening; soms zijn eerst andere legalisaties nodig. In België legaliseert de notaris een notariële akte en dient hij die via eLegalisation in, waarna de FOD Buitenlandse Zaken de apostille aanbrengt. Vraag de Spaanse notaris of die een e-apostille aanvaardt. Het Spaanse consulaat-generaal in Londen zegt over Britse volmachten dat een volmacht bij een buitenlandse notaris voor gebruik in Spanje de apostille moet dragen, en dat een volmacht voor gebruik in meer landen ook moet worden vertaald door een officiële vertaler van het land waar ze wordt gebruikt.

Dit regelt u met uw advocaat voordat u een volmacht voor een aankoop tekent:

• De specifieke woning, met adres en registergegevens, en een maximumprijs.
• Welke handelingen eronder vallen: het aanbetalingscontract, de akte, het betalen van prijs en belastingen, de NIE-aanvraag, het openen van een bankrekening, het tekenen van een hypotheek.
• Of de gevolmachtigde ook geld voor u mag ontvangen of overmaken.
• Een einddatum, of een beperking tot deze ene aankoop.

Waarschuwingssignalen en klachten

• Een advocaat aangedragen door de makelaar of verkoper die niet wil zeggen of er honorarium of commissie tussen hen loopt. Commissies betalen of aanvaarden in strijd met mededingings- of gedragsregels is voor advocaten een ernstige tuchtovertreding (Estatuto General, art. 125).
• De advocaat van de verkoper vraagt u toestemming te tekenen om voor beide partijen op te treden, zonder uit te leggen wat u opgeeft.
• Geen opdrachtbrief, geen schriftelijke offerte, of een offerte zonder IVA en verschotten.
• Geen lidnummer van de balie, of een nummer dat niet overeenkomt met het ledenregister.
• Druk om een reserverings- of aanbetalingscontract te tekenen of geld over te maken vóór de controles klaar zijn.
• Bankgegevens voor een betaling die alleen per e-mail binnenkomen of wijzigen, zonder bevestiging via een contactpersoon die u al kent.
• Geruststellingen dat een uitbreiding, vergunning of legalisatie ‘alleen papierwerk’ is, zonder documenten als bewijs. Zie een finca kopen.

Een klacht kan eerst naar de advocaat: advocaten moeten cliënten een contactpunt voor klachten geven en binnen een maand antwoorden (Estatuto General, art. 52; ICAIB-statuten, art. 68). Het ICAIB moet een dienst hebben voor klachten van cliënten van advocaten die op de Balearen praktiseren, in te dienen bij de balie of online (ICAIB-statuten, art. 13; Ley 2/1974, art. 12). De website heeft een klachtenformulier voor particulier ingeschakelde advocaten en informatie over bemiddeling. De Britse overheid merkt op dat klachten schriftelijk en in het Spaans bij de balie moeten worden ingediend. Het ICAIB kan ook advies geven over betwiste honoraria en, als beide partijen dat vooraf uitdrukkelijk afspreken, geschillen over werk of honorarium via arbitrage beslechten (ICAIB-statuten, art. 9 l en 45). Bij ernstige tuchtovertredingen zijn de sancties schorsing van meer dan 15 dagen tot een jaar, of een boete van € 1.001 tot € 10.000 (Estatuto General, art. 127).

Vragen van kopers