Att välja advokat

Därför anlitar köpare en egen advokat

Flera yrkespersoner deltar i ett köp på Mallorca, men de flesta av dem företräder inte dig. En mäklare eller byggherre har eget intresse av att affären blir av. Notarien som bestyrker köpehandlingen är en offentlig tjänsteman som ska vara opartisk mellan köpare och säljare. En långivare ser till sina egna intressen. En oberoende advokat (abogado, på katalanska advocat) är den yrkesperson vars uppgift är att skydda enbart din ställning: kontrollera bostaden, förhandla avtalen och förklara riskerna innan du betalar något.

Ingen spansk lag kräver att en köpare anlitar advokat, och en notarie bestyrker en köpehandling utan. Brittiska regeringens vägledning för köpare i Spanien (senast uppdaterad i maj 2021 och markerad som under granskning) rekommenderar ändå starkt en oberoende advokat, det vill säga en som bara arbetar för dig och inte för mäklaren eller byggherren. Den varnar också för att skriva under papper eller lämna över pengar innan du fått oberoende juridisk rådgivning.

Advokat, notarie och gestoría: vem gör vad

Köpare från länder där en enda jurist eller notarie sköter allt är ofta osäkra på var gränserna går i Spanien. Tabellen visar den vanliga rollfördelningen vid ett köp.

Notarien gör verkliga kontroller vid undertecknandet: läget i fastighetsregistret och eventuella belastningar, säljarens rätt till fastigheten, intyget om avgifter till ägarföreningen, obetald IBI (lokal fastighetsskatt) från tidigare år och katasteruppgifterna, bland annat. Notarier måste förklara handlingen och ge särskilt stöd till en part som behöver det (Reglamento Notarial, art. 147), och får inte ta betalt för råd om handlingen de bestyrker. Vad notarien inte gör är att företräda dig. Spanska notariekåren säger att notarier inte deltar i att utforma det privata avtal som oftast kommer före Escritura, vanligen kallat handpenningsavtalet, även om de kan förklara det kostnadsfritt. Det privata avtalet är just där många av köparens skydd avtalas.

En gestoría är ett kontor med gestores administrativos, yrkespersoner som sköter ärenden hos myndigheter för klienters räkning. Deras stadga (Decreto 424/1963, art. 1) undantar frågor som kräver den juridiska kompetens som är förbehållen advokater. Vid ett köp kan en gestoría lämna in skattedeklarationen och sköta papperen för inskrivningen. En del advokatbyråer gör stegen själva, så fråga din advokat vem som gör det.

Abogado

En advokat som har yrkeskvalifikationen och är verksam medlem i ett spanskt advokatsamfund. På katalanska advocat.

Colegio de la Abogacía

Ett advokatsamfund. Det balearska heter officiellt både Ilustre Colegio de Abogados de las Illes Balears och Il·lustre Col·legi d’Advocats de les Illes Balears (ICAIB).

Notario

En notarie: en offentlig tjänsteman och jurist som bestyrker handlingar och ska vara opartisk mellan parterna.

Gestoría

En byrå som mot betalning sköter administrativa ärenden hos myndigheter, som skattedeklarationer och inskrivningar.

Escritura

Den offentliga köpehandlingen, som skrivs under inför en notarie och sedan skrivs in i fastighetsregistret.

Vad din advokat kontrollerar och gör

Den exakta omfattningen beror på vad ni avtalar i uppdragsavtalet. Ett typiskt köpärende omfattar stegen nedan. Guiden om köpprocessen sätter dem på en tidslinje och guiden om besiktning och kontroller förklarar varje kontroll.

1. 1

   Innan du binder dig

   Hjälper dig skaffa NIE-nummer och vid behov ett spanskt bankkonto, och granskar ett eventuellt reservationsavtal innan du betalar en reservationsavgift.

2. 2

   Kontroller

   Hämtar utdraget ur fastighetsregistret (nota simple) för att bekräfta ägare och eventuella lån eller belastningar, jämför med katastern och kontrollerar tillstånd, planstatus, skulder till ägarföreningen, IBI-kvitton och, där det är aktuellt, licensen för semesteruthyrning.

3. 3

   Privat avtal

   Förhandlar och skriver handpenningsavtalet (arras), så att villkor, tidsfrister och vad som händer med handpenningen om någon part hoppar av är tydliga.

4. 4

   Bolån

   Går igenom bankens erbjudande med dig om du lånar. Vid bolån till privatperson kräver Ley 5/2019 också ett kostnadsfritt rådgivningsmöte med en notarie du väljer före undertecknandet (art. 14 och 15). Se bolån för icke-bosatta.

5. 5

   Tillträde

   Stämmer av utkastet till Escritura med notarien, kontrollerar hur priset ska betalas, inklusive den källskatt köparen ska hålla inne när säljaren inte är bosatt i Spanien, och närvarar vid undertecknandet med dig eller åt dig med fullmakt.

6. 6

   Efter undertecknandet

   Ser till att överlåtelseskatten betalas i tid, att Escritura skrivs in på ditt namn och att kataster, abonnemang och ägarförening uppdateras. Se köpkostnader och skatter.

Så kontrollerar du att en advokat är registrerad

I Spanien är titeln abogado förbehållen personer som har yrkeskvalifikationen och är verksamma medlemmar (ejercientes) i ett advokatsamfund (Estatuto General de la Abogacía, Real Decreto 135/2021, art. 4 och 7). Medlemskap i ett spanskt samfund räcker för att arbeta i hela Spanien (Ley 2/1974, art. 3.3), så en advokat som sköter ett köp på Mallorca kan vara registrerad i Palma eller på annan ort. Det balearska samfundet (ICAIB) har sitt säte på La Rambla 10 i Palma.

1. 1

   Be om uppgifterna

   En advokat måste ge dig namn, skattenummer, advokatsamfund, medlemsnummer och yrkesadress, och en byrå måste lämna sina registrerade uppgifter (Estatuto General, art. 48). Ska flera advokater på en byrå arbeta med ditt ärende har du rätt att veta vilka de är och vem som är ansvarig.

2. 2

   Sök i det balearska registret

   ICAIB:s webbplats har ett register över medlemmar på nätet (Censo de colegiados) som kan sökas på medlemsnummer eller namn. Enligt samfundets stadgar ska registret hållas uppdaterat och visa varje advokats namn, medlemsnummer, kvalifikationer, yrkesadress och om advokaten får utöva yrket (ICAIB:s stadgar, art. 11.3).

3. 3

   Eller sök nationellt

   Spanska advokatrådet (Consejo General de la Abogacía) har en nationell databas med advokater från alla spanska samfund i registerdelen på abogacia.es.

4. 4

   Bekräfta om något inte stämmer

   Advokatrådet säger att det inte kan garantera att de nationella uppgifterna är helt aktuella och hänvisar till de enskilda samfunden. Stämmer något inte kan samfundet självt bekräfta.

Sveriges ambassad i Madrid och de svenska konsulaten i Spanien har en lista med advokater inom olika rättsområden som talar svenska, spanska och engelska och är verksamma i Spanien. Du får en kopia från närmaste konsulat eller ambassaden. Listan lämnas ut utan rekommendation, och ambassaden tar inget ansvar för valet av advokat eller för advokatens råd. Brittiska regeringen publicerar listor, sökbara på land eller område, med advokater utomlands som bekräftat att de kan arbeta på engelska, med samma förbehåll. Dess köpvägledning för Spanien (senast uppdaterad i maj 2021) föreslår också att du kontrollerar en spansk advokats registrering hos det lokala samfundet och advokatens ansvarsförsäkring.

Arvoden och uppdragsavtalet

Spanska advokatarvoden avtalas fritt mellan advokat och klient (Estatuto General, art. 26). Advokatsamfund får inte publicera arvodestaxor eller arvodesrekommendationer (Ley 2/1974, art. 14). Det enda undantaget är riktlinjer som bara används när domstolar bedömer rättegångskostnader eller en advokat kräver obetalt arvode via domstol (Estatuto General, art. 29). En ”vanlig procentsats” som du får höra är alltså byråns egen prissättning. Arvoden kan vara en procent av priset, ett fast arvode eller timbaserade, och offerter är lättare att jämföra om de utgår från samma grund.

Innan arbetet börjar måste advokaten berätta vilka arvoden och kostnader arbetet innebär, helst i ett skriftligt uppdragsavtal (hoja de encargo) (art. 27 och 48). Lagen om rätten till försvar (Ley Orgánica 5/2024, i kraft sedan 4 december 2024) lägger till en rätt att begära uppdraget skriftligt med en förhandsuppskattning av arvoden och kostnader (art. 15). Den lagen är utformad kring att försvara rättigheter i tvister och inför domstolar och myndigheter, så vid ett vanligt köp är Estatuto General huvudregeln. När arbetet är klart har du rätt till en faktura som specificerar arvoden och utlägg (Estatuto General, art. 28). Det balearska samfundets stadgar upprepar reglerna om fria arvoden, uppdragsavtal och fakturor (ICAIB:s stadgar, art. 42 till 44).

• Exakt vilka uppgifter som ingår (kontroller, avtal, tillträde, skattedeklaration, inskrivning) och vilka som kostar extra.
• Om arvodet är fast, en procent eller timbaserat, och om moms (IVA, allmän sats 21 %) ingår.
• Vilka utlägg (suplidos) som tillkommer, som registerutdrag, översättningar, avgifter till notarie och fastighetsregister samt skatter.
• Vad du betalar om köpet spricker i varje skede.
• Eventuellt förskott (provisión de fondos) och hur det redovisas.
• Om advokaten eller byrån får provision eller annan betalning från mäklaren, byggherren eller banken.
• Ansvarsförsäkring: vilket försäkringsbolag och vilket skydd.

Språk, översättning och Escritura

En notariehandling skrivs på det officiella språk parterna kommer överens om; på Mallorca kan det vara spanska eller katalanska, och är parterna oeniga skrivs den på båda (Reglamento Notarial, art. 149). Förstår du den inte kan notarien översätta muntligt om notarien kan ditt språk. På din begäran kan handlingen ställas upp i två spalter med ditt språk bredvid, eller med en översättning som tas in i handlingen. Kan notarien inte förmedla innehållet deltar en tolk som du utser och skriver under handlingen (art. 150). Notarien måste läsa upp handlingen för dig eller låta dig läsa den, och tala om att du har rätt att läsa den själv (art. 193).

Utländska handlingar som används i Spanien, till exempel en fullmakt undertecknad utomlands, kan behöva officiell översättning av en edsvuren översättare (traductor-intérprete jurado). Spanska utrikesministeriet har en förteckning på nätet över edsvurna översättare som går att söka på språk och provins. Skrivs ett privat avtal på två språk är det värt att fråga vilken version som gäller om de skiljer sig åt.

Köpa med fullmakt

Kan du inte vara på Mallorca och skriva under kan du ge någon en fullmakt (poder notarial) att agera åt dig, till exempel din advokat eller någon på byrån. Enligt Código Civil måste en fullmakt för en åtgärd som ska göras i en offentlig handling själv vara en offentlig handling (art. 1280), så den skrivs under inför en notarie. Den spanska notarien vill ha den bestyrkta kopian, inte en fotokopia.

I Sverige är det bara notarius publicus, som utses av länsstyrelsen, som får utfärda apostille, och Sveriges ambassader kan inte göra det. Notarius publicus kan också intyga namnteckningar och tar betalt för sina uppdrag. Rollen är inte densamma som en spansk notaries, och en spansk registrator har nekat inskrivning av den anledningen. I ett beslut från 18 december 2018 godtog ändå det spanska direktoratet för register och notarier (Dirección General de los Registros y del Notariado) en fullmakt undertecknad inför en notarie i Stockholm för ett bostadsköp. Den var apostillerad, skriven på spanska och engelska och intygade undertecknarens identitet och rättskapacitet. Beslutet gäller det fallet, så låt notarien på Mallorca godkänna utkastet innan du skriver under. Fråga den spanska notarien om en e-apostille godtas. Spanska generalkonsulatet i London säger om brittiska fullmakter att en fullmakt inför en notarie för användning i Spanien måste ha apostille, och att en som skrivs för användning i flera länder också måste översättas av en officiell översättare i det land där den ska användas.

Frågor att reda ut med din advokat innan du skriver under en fullmakt för ett köp:

• Den specifika bostaden, med adress och registeruppgifter, och ett högsta pris.
• Vilka åtgärder som omfattas: handpenningsavtalet, Escritura, betalning av pris och skatter, ansökan om NIE-nummer, öppnande av bankkonto, undertecknande av bolån.
• Om ombudet också får ta emot eller flytta pengar åt dig.
• Ett slutdatum, eller en begränsning till just det här köpet.

Varningssignaler och hur du klagar

• En advokat som mäklaren eller säljaren tagit in och som inte vill säga om något arvode eller någon provision går mellan dem. Att betala eller ta emot provision i strid med konkurrens- eller uppförandereglerna är en allvarlig disciplinförseelse för advokater (Estatuto General, art. 125).
• Säljarens advokat ber dig skriva under ett samtycke till att företräda båda parter utan att förklara vad du avstår från.
• Inget uppdragsavtal, ingen skriftlig offert, eller en offert utan moms och utlägg.
• Inget medlemsnummer, eller ett nummer som inte stämmer med samfundets register.
• Press att skriva under ett reservations- eller handpenningsavtal, eller att föra över pengar, innan kontrollerna är klara.
• Bankuppgifter för en betalning som kommer eller ändras bara via e-post, utan bekräftelse genom en kontakt du redan känner.
• Försäkringar om att en tillbyggnad, ett tillstånd eller en legalisering ”bara är pappersarbete”, utan handlingar som styrker det. Se köpa en finca.

Ett klagomål kan först gå till advokaten: advokater måste ge klienter en kontaktpunkt för klagomål och svara inom en månad (Estatuto General, art. 52; ICAIB:s stadgar, art. 68). ICAIB måste ha en tjänst för klagomål från klienter till advokater som är verksamma på Balearerna, som lämnas in hos samfundet eller på nätet (ICAIB:s stadgar, art. 13; Ley 2/1974, art. 12). Webbplatsen har ett klagomålsformulär för privat anlitade advokater och information om medling. Brittiska regeringen påpekar att klagomål ska lämnas till samfundet skriftligt och på spanska. ICAIB kan också yttra sig om omtvistade arvoden och, om båda parter uttryckligen går med på det i förväg, avgöra tvister om en advokats arbete eller arvoden genom skiljeförfarande (ICAIB:s stadgar, art. 9 l och 45). För allvarliga disciplinförseelser är påföljden avstängning i mer än 15 dagar och upp till ett år, eller böter på 1 001 till 10 000 euro (Estatuto General, art. 127).

Frågor från köpare