Den richtigen Anwalt wählen

Warum Käufer einen eigenen Anwalt nehmen

Am Kauf einer Immobilie auf Mallorca sind mehrere Fachleute beteiligt, aber die meisten handeln nicht für Sie. Ein Makler oder Bauträger hat ein eigenes Interesse am Abschluss. Der Notar, der die Urkunde aufnimmt, ist ein Amtsträger, der zwischen Käufer und Verkäufer neutral bleiben muss. Ein Kreditgeber achtet auf seine eigenen Interessen. Ein unabhängiger Anwalt (abogado, auf Katalanisch advocat) ist derjenige, dessen Aufgabe allein der Schutz Ihrer Position ist: Er prüft die Immobilie, verhandelt die Verträge und erklärt die Risiken, bevor Sie etwas zahlen.

Kein spanisches Gesetz schreibt Käufern einen Anwalt vor, und der Notar beurkundet auch ohne einen. Die britische Regierung empfiehlt in ihrem Leitfaden für Käufer in Spanien (zuletzt aktualisiert im Mai 2021, als in Überarbeitung gekennzeichnet) dennoch nachdrücklich einen unabhängigen Anwalt, der nur für Sie arbeitet und nicht für Makler oder Bauträger. Sie warnt auch davor, Papiere zu unterschreiben oder Geld zu übergeben, bevor Sie unabhängig rechtlich beraten wurden.

Anwalt, Notar und Gestoría: wer was macht

Käufer aus Ländern, in denen ein Anwalt oder Notar alles erledigt, sind oft unsicher, wie die Aufgaben in Spanien verteilt sind. Deutsche Käufer kennen es meist so, dass der Notar den Vertrag entwirft und den Kauf weitgehend abwickelt. Die Tabelle zeigt die übliche Aufteilung.

Der Notar prüft bei der Unterzeichnung tatsächlich einiges, unter anderem die Lage im Grundbuch und etwaige Belastungen, den Titel des Verkäufers, die Bescheinigung über das Hausgeld, unbezahlte IBI (kommunale Grundsteuer) aus früheren Jahren und die Katasterdaten. Notare müssen die Urkunde erläutern und einer Partei, die es braucht, besonders beistehen (Reglamento Notarial, Art. 147), und dürfen für Beratung zu ihrer eigenen Urkunde nichts berechnen. Für Sie handeln sie aber nicht. Das spanische Notariat erklärt, dass Notare am privaten Vertrag vor der Urkunde, meist Anzahlungsvertrag genannt, nicht mitwirken, ihn aber kostenlos erläutern können. In diesem privaten Vertrag werden viele Schutzklauseln für den Käufer vereinbart.

Eine Gestoría ist ein Büro von Gestores administrativos, Fachleuten, die für Mandanten Verfahren bei Behörden erledigen. Ihr Statut (Decreto 424/1963, Art. 1) nimmt Angelegenheiten aus, die Anwälten vorbehaltene Rechtskenntnisse erfordern. Beim Kauf kann eine Gestoría die Steuererklärung abgeben und die Eintragungsunterlagen erledigen. Manche Kanzleien übernehmen das selbst, fragen Sie also Ihren Anwalt, wer das macht.

Abogado

Ein Anwalt mit Berufsqualifikation, der als praktizierendes Mitglied einer spanischen Anwaltskammer angehört. Auf Katalanisch advocat.

Colegio de la Abogacía

Eine Anwaltskammer. Die balearische heißt offiziell sowohl Ilustre Colegio de Abogados de las Illes Balears als auch Il·lustre Col·legi d’Advocats de les Illes Balears (ICAIB).

Notario

Ein Notar: ein Amtsträger und Jurist, der Urkunden aufnimmt und zwischen den Parteien neutral bleiben muss.

Gestoría

Ein Büro, das gegen Honorar Formalitäten bei Behörden erledigt, etwa Steuererklärungen und Eintragungen.

Escritura

Die öffentliche Kaufurkunde, vor einem Notar unterzeichnet und danach im Grundbuch eingetragen.

Was Ihr Anwalt prüft und erledigt

Der genaue Umfang hängt davon ab, was Sie im Mandat vereinbaren. Ein typischer Kauf umfasst die folgenden Stationen. Der Ratgeber Der Immobilienkauf Schritt für Schritt ordnet sie zeitlich ein, Gutachten und Prüfungen erklärt jede Prüfung im Detail.

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   Vor der Festlegung

   Hilft Ihnen bei der NIE-Nummer und, falls nötig, beim spanischen Bankkonto und prüft eine Reservierungsvereinbarung, bevor Sie eine Reservierungszahlung leisten.

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   Prüfung der Immobilie

   Holt den Grundbuchauszug (Nota simple) ein, um Eigentümer sowie Hypotheken oder Lasten zu bestätigen, vergleicht ihn mit dem Kataster und prüft Genehmigungen, Planungsstatus, Schulden bei der Gemeinschaft, IBI-Belege und gegebenenfalls die Lizenz für die Ferienvermietung.

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   Privater Vertrag

   Verhandelt und entwirft den Anzahlungsvertrag (Arras), sodass Bedingungen, Fristen und das Schicksal der Anzahlung bei einem Rücktritt klar sind.

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   Hypothek

   Geht mit Ihnen die Angebotsunterlagen der Bank durch, wenn Sie finanzieren. Bei einem Wohnkredit an eine Privatperson schreibt das Ley 5/2019 zusätzlich vor der Unterschrift eine kostenlose Beratung bei einem Notar Ihrer Wahl vor (Art. 14 und 15). Siehe Hypotheken für Nichtresidenten.

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   Abschluss

   Stimmt den Urkundenentwurf mit dem Notar ab, prüft die Zahlung des Preises, auch den Steuereinbehalt des Käufers, wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist, und nimmt mit Ihnen oder per Vollmacht für Sie am Termin teil.

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   Nach der Unterzeichnung

   Sorgt dafür, dass die Grunderwerbsteuer fristgerecht gezahlt wird, die Urkunde auf Ihren Namen eingetragen wird und Kataster, Versorger und Eigentümergemeinschaft aktualisiert werden. Siehe Kaufnebenkosten und Steuern.

So prüfen Sie die Zulassung eines Anwalts

In Spanien ist der Titel Abogado Personen vorbehalten, die die Berufsqualifikation besitzen und praktizierende Mitglieder (ejercientes) einer Anwaltskammer sind (Estatuto General de la Abogacía, Real Decreto 135/2021, Art. 4 und 7). Die Mitgliedschaft in einer spanischen Kammer genügt für die Tätigkeit in ganz Spanien (Ley 2/1974, Art. 3.3). Ein Anwalt, der einen Kauf auf Mallorca betreut, kann also in Palma oder anderswo eingetragen sein. Die balearische Kammer (ICAIB) hat ihren Sitz in Palma, La Rambla 10.

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   Angaben verlangen

   Ein Anwalt muss Ihnen Namen, Steuernummer, Kammer, Mitgliedsnummer und Berufsanschrift nennen, eine Kanzlei ihre Registerdaten (Estatuto General, Art. 48). Arbeiten mehrere Anwälte einer Kanzlei an Ihrer Sache, haben Sie ein Recht zu erfahren, wer sie sind und wer die Verantwortung trägt.

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   Im balearischen Register suchen

   Die Website des ICAIB bietet ein Online-Mitgliederregister (Censo de colegiados), das sich nach Mitgliedsnummer oder Namen durchsuchen lässt. Nach der Satzung der Kammer muss es aktuell sein und von jedem Anwalt Namen, Mitgliedsnummer, Qualifikationen, Berufsanschrift und Berufsberechtigung zeigen (Satzung des ICAIB, Art. 11.3).

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   Oder landesweit suchen

   Der Allgemeine Rat der spanischen Anwaltschaft führt im Bereich Censo von abogacia.es eine nationale Datenbank der Anwälte aller spanischen Kammern.

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   Bei Unstimmigkeiten nachfragen

   Der Allgemeine Rat erklärt, nicht garantieren zu können, dass die nationalen Daten ganz aktuell sind, und verweist auf die einzelnen Kammern. Passt etwas nicht, kann die Kammer selbst es bestätigen.

Das deutsche Konsulat in Palma veröffentlicht für alle Balearischen Inseln eine Liste deutschsprachiger Anwälte (Stand 2026). Sie ist laut Konsulat nur eine Auswahl und keine Empfehlung, die Angaben sind unverbindlich und ohne Gewähr, und das Konsulat rät ausdrücklich, nicht nur die dort genannten Kanzleien in Betracht zu ziehen. Die britische Regierung rät in ihrem Leitfaden für Spanien (zuletzt aktualisiert im Mai 2021) außerdem, die Eintragung eines spanischen Anwalts bei der örtlichen Kammer und seine Berufshaftpflichtversicherung zu prüfen.

Honorar und Mandatsvereinbarung

Honorare spanischer Anwälte werden frei zwischen Anwalt und Mandant vereinbart (Estatuto General, Art. 26), eine gesetzliche Vergütungsordnung wie das deutsche Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) gibt es nicht. Anwaltskammern dürfen keine Honorartabellen oder -empfehlungen veröffentlichen (Ley 2/1974, Art. 14). Die einzige Ausnahme sind Orientierungskriterien, die nur gelten, wenn Gerichte Prozesskosten festsetzen oder ein Anwalt unbezahlte Honorare gerichtlich einfordert (Estatuto General, Art. 29). Ein genannter „üblicher Prozentsatz“ ist also die eigene Preisgestaltung der Kanzlei. Honorare können ein Prozentsatz des Preises, ein Festbetrag oder ein Stundensatz sein, und Angebote lassen sich leichter vergleichen, wenn sie dieselbe Grundlage haben.

Vor Beginn muss der Anwalt Ihnen Honorar und Kosten der Arbeit nennen, möglichst in einer schriftlichen Mandatsvereinbarung (hoja de encargo) (Art. 27 und 48). Das Gesetz über das Recht auf Verteidigung (Ley Orgánica 5/2024, in Kraft seit 4. Dezember 2024) ergänzt ein Recht, das Mandat schriftlich mit vorheriger Schätzung von Honorar und Kosten zu verlangen (Art. 15). Dieses Gesetz ist auf die Rechtsverteidigung in Streitfällen und vor Gerichten und Behörden zugeschnitten, bei einem gewöhnlichen Kauf ist also das Estatuto General die Hauptregel. Am Ende steht Ihnen eine Rechnung zu, die Honorar und Auslagen aufschlüsselt (Estatuto General, Art. 28). Die Satzung der balearischen Kammer wiederholt diese Regeln zu freien Honoraren, Mandatsvereinbarungen und Rechnungen (Satzung des ICAIB, Art. 42 bis 44).

• Welche Aufgaben genau enthalten sind (Prüfungen, Verträge, Abschluss, Steuererklärung, Eintragung) und welche extra kosten.
• Ob das Honorar fest, prozentual oder nach Stunden berechnet wird und ob IVA (spanische Mehrwertsteuer, allgemeiner Satz 21 %) enthalten ist.
• Welche Auslagen (suplidos) hinzukommen, etwa Grundbuchauszüge, Übersetzungen, Notar- und Grundbuchgebühren sowie Steuern.
• Was Sie zahlen, wenn der Kauf in einer bestimmten Phase scheitert.
• Ein etwaiger Vorschuss (provisión de fondos) und wie er abgerechnet wird.
• Ob Anwalt oder Kanzlei Provisionen oder Zahlungen von Makler, Bauträger oder Bank erhalten.
• Berufshaftpflichtversicherung: wer der Versicherer ist und was die Deckung umfasst.

Sprache, Übersetzung und die Urkunde

Eine Notarurkunde wird in der Amtssprache verfasst, auf die sich die Parteien einigen, auf Mallorca Spanisch oder Katalanisch. Sind sie sich nicht einig, wird sie in beiden Sprachen aufgesetzt (Reglamento Notarial, Art. 149). Verstehen Sie die Urkunde nicht, kann der Notar sie mündlich übersetzen, wenn er Ihre Sprache beherrscht. Auf Ihren Wunsch kann die Urkunde zweispaltig mit Ihrer Sprache daneben oder mit eingefügter Übersetzung erstellt werden. Kann der Notar den Inhalt nicht vermitteln, nimmt ein von Ihnen bestellter Dolmetscher teil und unterzeichnet mit (Art. 150). Der Notar muss Ihnen die Urkunde vorlesen oder Sie lesen lassen und Sie auf Ihr Recht hinweisen, sie selbst zu lesen (Art. 193).

Ausländische Dokumente für die Verwendung in Spanien, etwa eine im Ausland unterzeichnete Vollmacht, brauchen womöglich eine amtliche Übersetzung durch einen beeidigten Übersetzer (traductor-intérprete jurado). Das spanische Außenministerium führt ein Online-Verzeichnis beeidigter Übersetzer, durchsuchbar nach Sprache und Provinz. Wird ein privater Vertrag zweisprachig aufgesetzt, sollten Sie fragen, welche Fassung im Zweifel gilt.

Kauf mit Vollmacht

Können Sie zur Unterzeichnung nicht nach Mallorca kommen, können Sie jemandem eine notarielle Vollmacht (poder notarial) geben, etwa Ihrem Anwalt oder einem Mitarbeiter seiner Kanzlei. Nach dem Código Civil muss eine Vollmacht für ein Geschäft, das öffentlich zu beurkunden ist, selbst eine öffentliche Urkunde sein (Art. 1280), sie wird also vor einem Notar unterzeichnet. Der spanische Notar verlangt die Ausfertigung, keine Fotokopie.

In Deutschland ist die Zuständigkeit für die Apostille nicht einheitlich geregelt. Für Notarurkunden sind laut Auswärtigem Amt in der Regel die Justizministerien der Länder oder die Präsidenten der Land- oder Amtsgerichte zuständig, und es empfiehlt, beim Aussteller der Urkunde nachzufragen. Eine Beteiligung der spanischen Vertretung ist dafür nicht nötig. Soll eine Vollmacht in mehreren Ländern gelten, kann zusätzlich die Übersetzung durch einen amtlichen Übersetzer des Verwendungslandes nötig sein, so das spanische Generalkonsulat in London für britische Vollmachten.

Klären Sie mit Ihrem Anwalt vor der Unterzeichnung einer Kaufvollmacht:

• Die genaue Immobilie mit Adresse und Grundbuchdaten sowie einen Höchstpreis.
• Welche Geschäfte abgedeckt sind: Anzahlungsvertrag, Urkunde, Zahlung von Preis und Steuern, NIE-Antrag, Kontoeröffnung, Hypothek.
• Ob der Bevollmächtigte auch Geld für Sie entgegennehmen oder bewegen darf.
• Ein Enddatum oder die Beschränkung auf diesen einen Kauf.

Warnsignale und Beschwerden

• Ein vom Makler oder Verkäufer vermittelter Anwalt, der nicht sagt, ob zwischen ihnen Honorare oder Provisionen fließen. Provisionen entgegen Wettbewerbs- oder Standesregeln zu zahlen oder anzunehmen, ist für Anwälte ein schwerer Disziplinarverstoß (Estatuto General, Art. 125).
• Der Anwalt des Verkäufers bittet Sie, einer Vertretung beider Seiten zuzustimmen, ohne zu erklären, was Sie aufgeben.
• Keine Mandatsvereinbarung, kein schriftliches Angebot oder ein Angebot ohne IVA und Auslagen.
• Keine Kammer-Mitgliedsnummer oder eine, die nicht zum Register passt.
• Druck, eine Reservierung oder einen Anzahlungsvertrag zu unterschreiben oder Geld zu überweisen, bevor die Prüfungen abgeschlossen sind.
• Bankdaten für eine Zahlung, die nur per E-Mail kommen oder sich ändern, ohne Bestätigung über einen Ihnen bekannten Kontakt.
• Zusicherungen, eine Erweiterung, Genehmigung oder Legalisierung sei „nur Papierkram“, ohne Belege. Siehe Finca kaufen.

Eine Beschwerde kann zuerst an den Anwalt gehen: Anwälte müssen Mandanten eine Kontaktstelle für Beschwerden nennen und binnen eines Monats antworten (Estatuto General, Art. 52; Satzung des ICAIB, Art. 68). Der ICAIB muss einen Dienst für Beschwerden von Mandanten der auf den Balearen tätigen Anwälte betreiben, bei der Kammer oder online (Satzung des ICAIB, Art. 13; Ley 2/1974, Art. 12). Seine Website bietet ein Beschwerdeformular für privat beauftragte Anwälte und Informationen zur Mediation. Die britische Regierung weist darauf hin, dass Beschwerden schriftlich und auf Spanisch bei der Kammer einzureichen sind. Der ICAIB kann auch Stellungnahmen zu strittigen Honoraren abgeben und, wenn beide Seiten vorher ausdrücklich zustimmen, Streit über die Arbeit oder Honorare eines Anwalts durch Schiedsverfahren beilegen (Satzung des ICAIB, Art. 9 l und 45). Sanktionen für schwere Disziplinarverstöße sind die Suspendierung für mehr als 15 Tage bis zu einem Jahr oder eine Geldbuße von 1.001 € bis 10.000 € (Estatuto General, Art. 127).

Häufige Fragen von Käufern