Choisir un avocat

Pourquoi prendre son propre avocat

Plusieurs professionnels interviennent dans un achat à Majorque, mais la plupart n’agissent pas pour vous. Un agent immobilier ou un promoteur a son propre intérêt à ce que la vente se fasse. Le notaire qui authentifie l’acte est un officier public qui doit rester impartial entre l’acheteur et le vendeur. Un prêteur défend ses propres intérêts. L’avocat indépendant (abogado, ou advocat en catalan) est le professionnel dont le travail consiste à protéger votre seule position : contrôler le bien, négocier les contrats et expliquer les risques avant que vous ne payiez quoi que ce soit.

Aucune loi espagnole n’oblige un acheteur à prendre un avocat, et un notaire authentifie un acte sans lui. Il reste vivement conseillé de faire appel à un avocat indépendant, c’est-à-dire qui travaille pour vous seul et non pour l’agent ou le promoteur, et de ne signer aucun papier ni verser aucune somme avant d’avoir reçu un avis juridique indépendant.

Avocat, notaire et gestoría : qui fait quoi

Dans les pays où le notaire gère presque toute la vente, comme la France, la Belgique ou le Luxembourg, les acheteurs ne savent pas toujours où passent les frontières en Espagne. Le tableau présente la répartition habituelle des rôles dans un achat.

Le notaire effectue de vrais contrôles à la signature : situation au registre de la propriété et charges, titre du vendeur, certificat de charges de copropriété, IBI (taxe foncière locale) impayé des années précédentes et données cadastrales, entre autres. Il doit expliquer l’acte et assister tout particulièrement la partie qui en a besoin (Reglamento Notarial, art. 147), et il ne peut pas facturer de conseil sur l’acte qu’il authentifie. Ce qu’il ne fait pas, c’est agir pour vous. Le notariat espagnol précise que les notaires ne participent pas à la formalisation du contrat privé qui précède en général l’acte, couramment appelé contrat d’arras, même s’ils peuvent l’expliquer gratuitement. C’est pourtant dans ce contrat privé que se négocient bien des protections de l’acheteur.

Une gestoría est un cabinet de gestores administrativos, professionnels qui effectuent des démarches auprès des administrations pour leurs clients. Leur statut (Decreto 424/1963, art. 1) exclut les matières exigeant la compétence juridique réservée aux avocats. Dans un achat, une gestoría peut déposer la déclaration fiscale et traiter les papiers d’inscription. Certains cabinets d’avocats s’en chargent eux-mêmes : demandez à votre avocat qui s’en occupera.

Abogado

Un avocat qui possède la qualification professionnelle et est membre en exercice d’un barreau espagnol. Advocat en catalan.

Colegio de la Abogacía

Un barreau. Celui des Baléares porte officiellement deux noms : Ilustre Colegio de Abogados de las Illes Balears et Il·lustre Col·legi d’Advocats de les Illes Balears (ICAIB).

Notario

Un notaire : officier public et juriste qui authentifie les actes et doit rester impartial entre les parties.

Gestoría

Un cabinet qui prend en charge, contre rémunération, les démarches auprès des organismes publics, comme les déclarations fiscales et les inscriptions.

Escritura

L’acte authentique de vente, signé devant un notaire puis inscrit au registre de la propriété.

Ce que votre avocat vérifie et fait

L’étendue exacte dépend de ce que prévoit la lettre de mission. Un dossier d’achat type couvre les étapes ci-dessous. Le guide de l’achat immobilier les place dans le temps et le guide des expertises et vérifications détaille chaque contrôle.

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   Avant de vous engager

   Vous aide à obtenir un numéro NIE et, si nécessaire, un compte bancaire espagnol, et relit tout accord de réservation avant que vous ne versiez une somme.

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   Vérifications

   Obtient l’extrait du registre de la propriété (nota simple) pour confirmer le propriétaire et les hypothèques ou charges, le compare au cadastre, et contrôle les licences, l’urbanisme, les dettes de copropriété, les avis d’IBI et, le cas échéant, la licence de location touristique.

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   Contrat privé

   Négocie et rédige le contrat d’arras, afin que les conditions, les délais et le sort de l’acompte en cas de retrait soient clairs.

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   Prêt

   Si vous empruntez, passe en revue avec vous les documents d’offre de la banque. Pour un prêt logement à un particulier, la Ley 5/2019 impose aussi, avant la signature, une séance d’information gratuite avec un notaire de votre choix (art. 14 et 15). Voir prêts immobiliers pour non-résidents.

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   Signature

   Valide le projet d’acte avec le notaire, vérifie comment le prix sera payé, y compris la retenue fiscale due par l’acheteur quand le vendeur ne réside pas en Espagne, et assiste à la signature avec vous ou pour vous, par procuration.

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   Après la signature

   Veille au paiement des droits de mutation dans les délais, à l’inscription de l’acte à votre nom et à la mise à jour du cadastre, des contrats et de la copropriété. Voir frais d’achat et impôts.

Vérifier l’inscription d’un avocat

En Espagne, le titre d’abogado est réservé aux personnes qui possèdent la qualification professionnelle et sont membres en exercice (ejercientes) d’un barreau (Estatuto General de la Abogacía, Real Decreto 135/2021, art. 4 et 7). L’inscription à un seul barreau espagnol suffit pour exercer partout en Espagne (Ley 2/1974, art. 3.3) : un avocat qui traite un achat à Majorque peut donc être inscrit à Palma ou ailleurs. Le barreau des Baléares (ICAIB) a son siège à La Rambla 10, à Palma.

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   Demander les coordonnées

   Un avocat doit vous donner son nom, son numéro fiscal, son barreau, son numéro d’inscription et son adresse professionnelle, et un cabinet ses données d’immatriculation (Estatuto General, art. 48). Si plusieurs avocats d’un cabinet travaillent sur votre dossier, vous avez le droit de savoir qui ils sont et qui en a la charge.

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   Consulter le tableau des Baléares

   Le site de l’ICAIB propose un tableau en ligne de ses membres (Censo de colegiados), consultable par numéro d’inscription ou par nom. Selon les statuts du barreau, ce registre doit être tenu à jour et indiquer le nom, le numéro d’inscription, les qualifications, l’adresse professionnelle et l’autorisation d’exercer de chaque avocat (statuts de l’ICAIB, art. 11.3).

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   Ou chercher au niveau national

   Le Conseil général des avocats espagnols tient une base nationale des avocats de tous les barreaux dans la rubrique censo du site abogacia.es.

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   Confirmer en cas de doute

   Le Conseil général indique qu’il ne peut garantir que les données nationales soient parfaitement à jour et renvoie vers chaque barreau. Si quelque chose ne correspond pas, le barreau lui-même peut confirmer.

Le consulat général de France à Barcelone, compétent pour les Baléares, publie sur le site de la France en Espagne des listes d’avocats francophones, avec une rubrique Baléares. Ces listes sont données à titre d’information, n’engagent pas la responsabilité de l’administration et laissent libre le choix de l’avocat. L’ambassade de Suisse précise quant à elle qu’elle ne recommande aucun cabinet et renvoie au moteur de recherche des avocats espagnols. Il reste utile de vérifier l’inscription d’un avocat espagnol auprès de son barreau, ainsi que son assurance de responsabilité professionnelle.

Honoraires et lettre de mission

Les honoraires des avocats espagnols se fixent librement entre l’avocat et le client (Estatuto General, art. 26). Les barreaux ne peuvent publier ni barèmes ni recommandations d’honoraires (Ley 2/1974, art. 14). La seule exception concerne les critères indicatifs utilisés lorsque les tribunaux taxent les dépens ou qu’un avocat réclame en justice des honoraires impayés (Estatuto General, art. 29). Tout « pourcentage habituel » qu’on vous annonce est donc le tarif de ce cabinet. Les honoraires peuvent être un pourcentage du prix, un forfait ou un taux horaire, et les devis se comparent plus facilement sur une même base.

Avant de commencer, l’avocat doit vous indiquer ses honoraires et les frais du dossier, de préférence dans une lettre de mission écrite (hoja de encargo) (art. 27 et 48). La loi sur le droit de la défense (Ley Orgánica 5/2024, en vigueur depuis le 4 décembre 2024) ajoute le droit de demander une mission écrite avec une estimation préalable des honoraires et des frais (art. 15). Cette loi vise la défense des droits dans les litiges et devant les tribunaux et administrations : pour un achat simple, l’Estatuto General reste la règle principale. À la fin, vous avez droit à une facture détaillant honoraires et frais (Estatuto General, art. 28). Les statuts du barreau des Baléares reprennent ces règles sur la liberté des honoraires, les lettres de mission et les factures (statuts de l’ICAIB, art. 42 à 44).

• Les tâches exactes incluses (vérifications, contrats, signature, déclaration fiscale, inscription) et celles facturées en plus.
• Si les honoraires sont forfaitaires, en pourcentage ou horaires, et si l’IVA (TVA espagnole, taux général de 21 %) est incluse.
• Les débours (suplidos) facturés en sus, comme les extraits de registre, les traductions, les frais de notaire et de registre et les impôts.
• Ce que vous payez si l’achat échoue à chaque étape.
• Toute provision (provisión de fondos) et la façon dont elle sera justifiée.
• Si l’avocat ou le cabinet reçoit une commission ou un paiement de l’agent, du promoteur ou de la banque.
• L’assurance de responsabilité professionnelle : l’assureur et le niveau de couverture.

Langue, traduction et acte

Un acte notarié est rédigé dans la langue officielle convenue par les parties ; à Majorque, cela peut être l’espagnol ou le catalan et, en cas de désaccord, il est établi dans les deux (Reglamento Notarial, art. 149). Si vous ne le comprenez pas, le notaire peut le traduire oralement s’il connaît votre langue. À votre demande, l’acte peut être établi sur deux colonnes avec votre langue en regard, ou intégrer une traduction. Si le notaire ne peut pas en transmettre le contenu, un interprète désigné par vous assiste à la signature et signe l’acte (art. 150). Le notaire doit vous lire l’acte ou vous le laisser lire, et vous informer de votre droit de le lire vous-même (art. 193).

Les documents étrangers utilisés en Espagne, comme une procuration signée à l’étranger, peuvent exiger une traduction officielle par un traducteur assermenté (traductor-intérprete jurado). Le ministère espagnol des Affaires étrangères tient un répertoire en ligne de ces traducteurs, consultable par langue et par province. Si un contrat privé est rédigé en deux langues, mieux vaut demander quelle version prévaut en cas de divergence.

Acheter par procuration

Si vous ne pouvez pas être à Majorque pour signer, vous pouvez donner à quelqu’un une procuration (poder notarial) pour agir à votre place, par exemple votre avocat ou un membre de son cabinet. Selon le Code civil espagnol, le pouvoir pour un acte qui doit être passé par acte public doit lui-même figurer dans un document public (art. 1280) : il se signe donc devant un notaire. Le notaire espagnol voudra la copie authentique, pas une photocopie.

L’apostille se demande dans le pays du notaire. En France, le notariat délivre les apostilles depuis le 1er mai 2025, par 15 centres des conseils régionaux ou chambres de notaires, et un notaire ne peut pas apostiller un acte qu’il a établi lui-même. En Belgique, c’est le notaire qui dépose la demande en ligne au SPF Affaires étrangères, et l’apostille est uniquement électronique. En Suisse, elle relève de l’autorité cantonale de légalisation ou de la Chancellerie fédérale. Au Luxembourg, elle relève de la direction des Affaires consulaires du ministère des Affaires étrangères. Demandez au notaire espagnol s’il accepte une apostille électronique.

Le consulat d’Espagne à Lyon demande un acte notarié, sans simple signature sous seing privé, ainsi qu’une traduction par un traducteur assermenté. Celui de Londres ajoute qu’une procuration prévue pour plusieurs pays doit aussi être traduite par un traducteur officiel du pays d’utilisation.

Points à régler avec votre avocat avant de signer une procuration pour un achat :

• Le bien précis, avec son adresse et ses références au registre, et un prix maximal.
• Les actes couverts : contrat d’arras, acte de vente, paiement du prix et des impôts, demande de NIE, ouverture d’un compte bancaire, signature d’un prêt.
• Si le mandataire peut aussi recevoir ou déplacer de l’argent pour vous.
• Une date de fin, ou une limite à ce seul achat.

Signaux d’alerte et réclamations

• Un avocat présenté par l’agent ou le vendeur qui refuse de dire si des honoraires ou commissions circulent entre eux. Payer ou accepter des commissions en violation des règles de concurrence ou de déontologie est une faute disciplinaire grave pour un avocat (Estatuto General, art. 125).
• L’avocat du vendeur vous demande de consentir à ce qu’il agisse pour les deux parties sans expliquer à quoi vous renoncez.
• Pas de lettre de mission, pas de devis écrit, ou un devis qui omet l’IVA et les débours.
• Pas de numéro d’inscription au barreau, ou un numéro qui ne correspond pas au tableau.
• Des pressions pour signer une réservation ou un contrat d’arras, ou pour virer de l’argent, avant la fin des vérifications.
• Des coordonnées bancaires pour un paiement qui arrivent ou changent uniquement par courriel, sans confirmation par un contact que vous connaissez déjà.
• Des assurances qu’une extension, une licence ou une régularisation n’est qu’une « simple formalité », sans document à l’appui. Voir acheter une finca.

Une réclamation peut d’abord s’adresser à l’avocat : il doit donner à ses clients un contact pour les réclamations et répondre dans un délai d’un mois (Estatuto General, art. 52 ; statuts de l’ICAIB, art. 68). L’ICAIB doit tenir un service pour les réclamations des clients d’avocats exerçant aux Baléares, à déposer au barreau ou en ligne (statuts de l’ICAIB, art. 13 ; Ley 2/1974, art. 12). Son site propose un formulaire pour les avocats engagés à titre privé et des informations sur la médiation. Mieux vaut adresser la réclamation au barreau par écrit et en espagnol.

L’ICAIB peut aussi rendre des avis sur des honoraires contestés et, si les deux parties l’acceptent expressément à l’avance, trancher par arbitrage les litiges sur le travail ou les honoraires d’un avocat (statuts de l’ICAIB, art. 9 l et 45). Pour les fautes disciplinaires graves, les sanctions sont une suspension de plus de 15 jours et jusqu’à un an, ou une amende de 1 001 € à 10 000 € (Estatuto General, art. 127).

Les questions des acheteurs