Wybór prawnika

Dlaczego kupujący korzystają z własnego prawnika

W zakupie na Majorce uczestniczy kilku specjalistów, ale większość z nich nie działa na rzecz kupującego. Pośrednik lub deweloper ma własny interes w dojściu sprzedaży do skutku. Notariusz sporządzający akt jest urzędnikiem publicznym i musi zachować bezstronność wobec obu stron. Kredytodawca dba o własne interesy. Niezależny prawnik (abogado, po katalońsku advocat) to specjalista, którego zadaniem jest ochrona wyłącznie kupującego: sprawdza nieruchomość, negocjuje umowy i wyjaśnia ryzyka, zanim kupujący cokolwiek zapłaci.

Żadna hiszpańska ustawa nie nakazuje kupującemu korzystania z prawnika, a notariusz sporządzi akt i bez niego. Rząd brytyjski w poradniku dla swoich obywateli kupujących w Hiszpanii (ostatnia aktualizacja: maj 2021, oznaczony jako w trakcie przeglądu) mimo to zdecydowanie zaleca niezależnego prawnika, czyli takiego, który pracuje tylko dla kupującego, a nie dla pośrednika ani dewelopera. Ostrzega też przed podpisywaniem dokumentów i przekazywaniem pieniędzy bez niezależnej porady prawnej.

Prawnik, notariusz i gestoría: kto co robi

Kupujący z krajów, w których wszystko prowadzi jeden prawnik lub notariusz, często nie wiedzą, gdzie w Hiszpanii przebiegają granice. Tabela pokazuje zwykły podział ról przy zakupie.

Notariusz wykonuje rzeczywiste kontrole przy podpisaniu: m.in. stan w rejestrze nieruchomości i obciążenia, tytuł sprzedającego, zaświadczenie o opłatach na rzecz wspólnoty, niezapłacony IBI (lokalny podatek od nieruchomości) z poprzednich lat i dane katastralne. Notariusze muszą wyjaśnić akt i szczególnie wesprzeć stronę, która tego potrzebuje (Reglamento Notarial, art. 147), a za doradztwo przy swoim akcie nie mogą pobierać opłat. Notariusz nie działa jednak na rzecz kupującego. Hiszpański notariat podaje, że notariusze nie uczestniczą w sporządzaniu umowy prywatnej poprzedzającej zwykle akt, potocznie umowy zadatkowej, choć mogą ją bezpłatnie wyjaśnić. A właśnie w tej umowie ustala się wiele zabezpieczeń kupującego.

Gestoría to biuro gestores administrativos, specjalistów prowadzących sprawy klientów w administracji publicznej. Ich statut (Decreto 424/1963, art. 1) wyłącza sprawy wymagające wiedzy prawniczej zastrzeżonej dla adwokatów. Przy zakupie gestoría może złożyć deklarację podatkową i zająć się dokumentami do rejestracji. Niektóre kancelarie robią to same, więc warto zapytać prawnika, kto się tym zajmie.

Abogado

Prawnik z kwalifikacjami zawodowymi, praktykujący członek hiszpańskiej izby adwokackiej. Po katalońsku advocat.

Colegio de la Abogacía

Izba adwokacka. Balearska nosi oficjalnie dwie nazwy: Ilustre Colegio de Abogados de las Illes Balears i Il·lustre Col·legi d’Advocats de les Illes Balears (ICAIB).

Notario

Notariusz: urzędnik publiczny i prawnik, który sporządza akty i musi zachować bezstronność wobec stron.

Gestoría

Biuro załatwiające odpłatnie formalności urzędowe, takie jak deklaracje podatkowe i rejestracje.

Escritura

Publiczny akt sprzedaży podpisywany przed notariuszem i następnie wpisywany do rejestru nieruchomości.

Co prawnik sprawdza i robi

Dokładny zakres zależy od ustaleń w zleceniu. Typowa sprawa zakupu obejmuje poniższe etapy. Poradnik zakup krok po kroku układa je w czasie, a poradnik ekspertyzy i kontrole szczegółowo wyjaśnia każdą kontrolę.

1. 1

   Przed zobowiązaniem

   Pomaga uzyskać numer NIE i, w razie potrzeby, hiszpańskie konto w banku oraz ocenia umowę rezerwacyjną przed wpłatą.

2. 2

   Badanie nieruchomości

   Pobiera wyciąg z rejestru nieruchomości (nota simple), by potwierdzić właściciela i hipoteki lub obciążenia, porównuje go z katastrem i sprawdza licencje, status planistyczny, długi wobec wspólnoty, rachunki IBI i ewentualnie licencję na wynajem wakacyjny.

3. 3

   Umowa prywatna

   Negocjuje i przygotowuje umowę zadatkową (arras), by warunki, terminy i los zadatku przy wycofaniu się strony były jasne.

4. 4

   Kredyt

   Przy kredycie omawia dokumenty oferty banku. Przy kredycie na dom dla osoby fizycznej Ley 5/2019 wymaga też bezpłatnego spotkania doradczego u wybranego notariusza przed podpisaniem (art. 14 i 15). Zob. kredyt hipoteczny dla nierezydentów.

5. 5

   Finalizacja

   Uzgadnia z notariuszem projekt aktu, sprawdza sposób zapłaty ceny, w tym potrącenie podatkowe, którego kupujący musi dokonać, gdy sprzedający nie jest rezydentem Hiszpanii, i uczestniczy w podpisaniu razem z kupującym lub za niego na podstawie pełnomocnictwa.

6. 6

   Po podpisaniu

   Pilnuje, by podatek od przeniesienia własności został zapłacony w terminie, akt wpisany na nazwisko kupującego, a kataster, media i wspólnota właścicieli zaktualizowane. Zob. koszty zakupu i podatki.

Jak sprawdzić, czy prawnik jest zarejestrowany

W Hiszpanii tytuł abogado jest zastrzeżony dla osób z kwalifikacjami zawodowymi, które są praktykującymi członkami (ejercientes) izby adwokackiej (Estatuto General de la Abogacía, Real Decreto 135/2021, art. 4 i 7). Członkostwo w jednej hiszpańskiej izbie wystarcza do wykonywania zawodu w całej Hiszpanii (Ley 2/1974, art. 3.3), więc prawnik prowadzący zakup na Majorce może być zarejestrowany w Palmie lub gdzie indziej. Izba balearska (ICAIB) ma siedzibę przy La Rambla 10 w Palmie.

1. 1

   Prośba o dane

   Prawnik musi podać imię i nazwisko, numer podatkowy, izbę, numer członkowski i adres zawodowy, a kancelaria swoje dane rejestrowe (Estatuto General, art. 48). Jeśli nad sprawą ma pracować kilku prawników, kupujący ma prawo wiedzieć, kim są i kto za nią odpowiada.

2. 2

   Spis balearski

   Strona ICAIB ma spis członków online (Censo de colegiados), który można przeszukiwać według numeru lub nazwiska. Zgodnie ze statutem izby rejestr musi być aktualny i pokazywać nazwisko, numer członkowski, kwalifikacje, adres zawodowy i uprawnienie do wykonywania zawodu (statut ICAIB, art. 11.3).

3. 3

   Lub spis krajowy

   Hiszpańska Naczelna Rada Adwokacka prowadzi krajową bazę prawników ze wszystkich izb w części spisowej abogacia.es.

4. 4

   Potwierdzenie przy rozbieżnościach

   Naczelna Rada zaznacza, że nie może zagwarantować pełnej aktualności danych krajowych, i odsyła do poszczególnych izb. Jeśli coś się nie zgadza, potwierdzi to sama izba.

Portal gov.pl udostępnia listy adwokatów Ambasady RP w Madrycie i Konsulatu Generalnego RP w Barcelonie, m.in. polskojęzycznych. Placówki zastrzegają, że nie odpowiadają za jakość usług, a konsul nie udziela porad prawnych. Warto też sprawdzić wpis prawnika w miejscowej izbie i jego ubezpieczenie odpowiedzialności zawodowej, co sugeruje również poradnik rządu brytyjskiego dotyczący Hiszpanii (ostatnia aktualizacja: maj 2021).

Honorarium i umowa zlecenia

Honoraria hiszpańskich prawników ustalane są swobodnie między prawnikiem a klientem (Estatuto General, art. 26). Izby nie mogą publikować skal ani zaleceń dotyczących honorariów (Ley 2/1974, art. 14). Jedynym wyjątkiem są kryteria orientacyjne stosowane wyłącznie przy ustalaniu kosztów sądowych lub dochodzeniu niezapłaconego honorarium przed sądem (Estatuto General, art. 29). „Zwyczajowy procent” podawany przez kancelarię jest więc jej własnym cennikiem. Honorarium może być procentem ceny, stałą kwotą lub stawką godzinową, a wyceny łatwiej porównać, gdy opierają się na tej samej podstawie.

Przed rozpoczęciem pracy prawnik musi podać honorarium i koszty, najlepiej w pisemnym zleceniu (hoja de encargo) (art. 27 i 48). Ustawa o prawie do obrony (Ley Orgánica 5/2024, obowiązuje od 4 grudnia 2024) dodaje prawo do żądania pisemnego zlecenia z wcześniejszym szacunkiem honorarium i kosztów (art. 15). Ustawa ta dotyczy obrony praw w sporach oraz przed sądami i urzędami, więc przy zwykłym zakupie główną regułą pozostaje Estatuto General. Na koniec klient ma prawo do faktury z rozbiciem honorarium i wydatków (Estatuto General, art. 28). Statut izby balearskiej powtarza te zasady o swobodzie honorariów, zleceniach i fakturach (statut ICAIB, art. 42 do 44).

• Dokładnie które zadania są wliczone (kontrole, umowy, finalizacja, deklaracje podatkowe, wpis), a które płatne dodatkowo.
• Czy honorarium jest stałe, procentowe czy godzinowe i czy obejmuje VAT (IVA, stawka ogólna 21%).
• Które wydatki (suplidos) nalicza się dodatkowo, np. wyciągi z rejestru, tłumaczenia, opłaty notarialne i rejestrowe oraz podatki.
• Ile trzeba zapłacić, jeśli zakup nie dojdzie do skutku na danym etapie.
• Ewentualna zaliczka (provisión de fondos) i sposób jej rozliczenia.
• Czy prawnik lub kancelaria dostaje prowizję albo płatność od pośrednika, dewelopera lub banku.
• Ubezpieczenie odpowiedzialności zawodowej: kto jest ubezpieczycielem i jaki jest zakres.

Język, tłumaczenie i akt

Akt notarialny sporządza się w języku urzędowym uzgodnionym przez strony; na Majorce może to być hiszpański lub kataloński, a przy braku zgody oba (Reglamento Notarial, art. 149). Komu język aktu jest obcy, temu notariusz może przetłumaczyć go ustnie, jeśli zna odpowiedni język. Na prośbę akt można sporządzić w dwóch kolumnach z drugim językiem obok albo z dołączonym tłumaczeniem. Jeśli notariusz nie może przekazać treści, uczestniczy wskazany przez kupującego tłumacz i podpisuje akt (art. 150). Notariusz musi odczytać akt lub dać go do przeczytania i poinformować o prawie do samodzielnego przeczytania (art. 193).

Dokumenty zagraniczne używane w Hiszpanii, np. pełnomocnictwo podpisane za granicą, mogą wymagać tłumaczenia przez tłumacza przysięgłego (traductor-intérprete jurado). Hiszpańskie Ministerstwo Spraw Zagranicznych prowadzi katalog online tłumaczy przysięgłych, z wyszukiwaniem według języka i prowincji. Jeśli umowa prywatna powstaje w dwóch językach, warto zapytać, która wersja ma pierwszeństwo przy rozbieżnościach.

Zakup przez pełnomocnika

Kto nie może być na Majorce przy podpisaniu, może udzielić komuś pełnomocnictwa (poder notarial), np. swojemu prawnikowi lub osobie z jego kancelarii. Według kodeksu cywilnego pełnomocnictwo do czynności, która musi mieć formę aktu publicznego, samo musi być dokumentem publicznym (art. 1280), więc podpisuje się je przed notariuszem. Hiszpański notariusz będzie chciał zobaczyć wypis uwierzytelniony, a nie fotokopię.

W Polsce apostille wydaje Ministerstwo Spraw Zagranicznych, a opłata wynosi 60 zł za dokument. Dokument notarialny, np. pełnomocnictwo, musi wcześniej poświadczyć właściwy miejscowo sąd okręgowy, a apostille nie można nadać na kserokopii. Hiszpański konsulat generalny w Londynie podaje dla przykładu, że pełnomocnictwo podpisane u brytyjskiego notariusza do użytku w Hiszpanii musi mieć apostille, a sporządzone do użytku w kilku krajach musi też przełożyć tłumacz urzędowy kraju, w którym będzie używane. Warto ustalić z hiszpańskim prawnikiem, czego wymaga notariusz.

Sprawy do ustalenia z prawnikiem przed podpisaniem pełnomocnictwa do zakupu:

• Konkretna nieruchomość, z adresem i danymi rejestrowymi, oraz cena maksymalna.
• Objęte czynności: umowa zadatkowa, akt, zapłata ceny i podatków, wniosek o NIE, otwarcie konta w banku, podpisanie kredytu.
• Czy pełnomocnik może też przyjmować lub przemieszczać pieniądze mocodawcy.
• Data końcowa albo ograniczenie do tego jednego zakupu.

Sygnały ostrzegawcze i skargi

• Prawnik wskazany przez pośrednika lub sprzedającego, który nie chce powiedzieć, czy przepływa między nimi opłata lub prowizja. Płacenie lub przyjmowanie prowizji z naruszeniem zasad konkurencji lub etyki to poważne przewinienie dyscyplinarne (Estatuto General, art. 125).
• Prawnik sprzedającego prosi o zgodę na działanie dla obu stron, nie wyjaśniając, z czego kupujący rezygnuje.
• Brak zlecenia, brak pisemnej wyceny albo wycena pomijająca VAT i wydatki.
• Brak numeru członkowskiego w izbie albo numer niezgodny ze spisem izby.
• Nacisk na podpisanie rezerwacji lub umowy zadatkowej albo na przelew przed zakończeniem kontroli.
• Dane bankowe do płatności, które przychodzą lub zmieniają się tylko e-mailem, bez potwierdzenia przez znany kontakt.
• Zapewnienia, że dobudowa, licencja lub legalizacja to „tylko papierologia”, bez dokumentów na poparcie. Zob. zakup posiadłości typu finca.

Skargę można najpierw skierować do prawnika: prawnicy muszą dać klientom punkt kontaktowy na skargi i odpowiedzieć w ciągu miesiąca (Estatuto General, art. 52; statut ICAIB, art. 68). ICAIB musi prowadzić punkt obsługi skarg klientów prawników praktykujących na Balearach, które można złożyć w izbie lub online (statut ICAIB, art. 13; Ley 2/1974, art. 12). Na stronie izby jest formularz skargi na prawnika z wyboru i informacje o mediacji. Rząd brytyjski zaznacza, że skargi do izby powinny być pisemne i po hiszpańsku. ICAIB może też wydawać opinie o spornych honorariach, a jeśli obie strony wyraźnie zgodzą się wcześniej, rozstrzygać w arbitrażu spory o pracę lub honorarium prawnika (statut ICAIB, art. 9 l i 45). Za poważne przewinienia grozi zawieszenie na ponad 15 dni do roku lub grzywna od 1 001 € do 10 000 € (Estatuto General, art. 127).

Pytania kupujących