Cómo elegir abogado

Por qué los compradores recurren a su propio abogado

En una compra en Mallorca intervienen varios profesionales, pero la mayoría no actúa para usted. Un agente inmobiliario o un promotor tiene su propio interés en que la venta salga adelante. El notario que autoriza la escritura es un funcionario público que debe ser imparcial entre comprador y vendedor. El banco vela por sus intereses. El abogado independiente (advocat, en catalán) es el profesional cuyo trabajo consiste en proteger solo su posición: revisar el inmueble, negociar los contratos y explicar los riesgos antes de que pague nada.

Ninguna ley española obliga al comprador a tener abogado, y el notario autoriza la escritura sin él. Aun así, conviene contar con uno independiente, es decir, que trabaje solo para usted y no para el agente o el promotor, y no firmar papeles ni entregar dinero antes de tener asesoramiento jurídico propio.

Abogado, notario y gestoría: quién hace qué

Quien no ha comprado antes en España no siempre sabe dónde empieza y acaba cada papel. La tabla recoge el reparto habitual en una compra.

El notario hace comprobaciones reales en la firma: la situación registral y las cargas, el título del vendedor, el certificado de cuotas de la comunidad, el IBI pendiente de años anteriores y los datos catastrales, entre otras. Debe explicar la escritura y dar asistencia especial a quien la necesite (Reglamento Notarial, art. 147), y no puede cobrar por asesorar sobre la escritura que autoriza. Lo que no hace es actuar para usted. El notariado indica que los notarios no intervienen en la formalización del contrato privado que suele preceder a la escritura, normalmente llamado contrato de arras, aunque pueden explicarlo gratis. En ese contrato privado se pactan muchas de las protecciones del comprador.

Una gestoría es una oficina de gestores administrativos, profesionales que tramitan gestiones ante las administraciones públicas por cuenta de sus clientes. Su estatuto (Decreto 424/1963, art. 1) excluye los asuntos que requieren los conocimientos jurídicos reservados a los abogados. En una compra, una gestoría puede presentar la autoliquidación y tramitar la inscripción. Algunos despachos hacen ellos mismos estos pasos, así que pregunte a su abogado quién se encargará.

Abogado

Quien tiene la titulación profesional y está colegiado como ejerciente en un colegio de la abogacía español. Advocat, en catalán.

Colegio de la Abogacía

El colegio profesional de abogados. El balear es oficialmente tanto el Ilustre Colegio de Abogados de las Illes Balears como el Il·lustre Col·legi d’Advocats de les Illes Balears (ICAIB).

Notario

Funcionario público y profesional del derecho que autoriza escrituras y debe ser imparcial entre las partes.

Gestoría

Oficina que, a cambio de honorarios, tramita papeles ante organismos públicos, como impuestos e inscripciones.

Escritura

La escritura pública de compraventa, firmada ante notario y luego inscrita en el Registro de la Propiedad.

Qué revisa y hace su abogado

El alcance exacto depende de lo que acuerde en la hoja de encargo. Un expediente de compra típico incluye las etapas siguientes. La guía del proceso de compra las sitúa en el calendario y la de informes y comprobaciones explica cada comprobación.

1. 1

   Antes de comprometerse

   Si es extranjero y no los tiene, le ayuda a obtener el NIE y, si hace falta, una cuenta bancaria en España. Revisa cualquier documento de reserva antes de que pague nada por reservar.

2. 2

   Revisión del inmueble

   Obtiene la nota simple para confirmar el titular y las hipotecas o cargas, la compara con el Catastro y comprueba licencias, situación urbanística, deudas de comunidad, recibos del IBI y, si procede, la licencia de alquiler vacacional.

3. 3

   Contrato privado

   Negocia y redacta el contrato de arras, para que queden claros las condiciones, los plazos y qué ocurre con la señal si alguien se retira.

4. 4

   Hipoteca

   Si pide financiación, repasa con usted los documentos de oferta del banco. En un préstamo hipotecario a una persona física, la Ley 5/2019 exige además una sesión gratuita de asesoramiento con un notario de su elección antes de firmar (arts. 14 y 15). Si no reside en España, véase hipotecas para no residentes.

5. 5

   Firma

   Acuerda con el notario el borrador de la escritura, comprueba cómo se pagará el precio, incluida la retención que debe hacer el comprador si el vendedor no reside en España, y asiste a la firma con usted o por usted mediante un poder.

6. 6

   Tras la firma

   Se asegura de que el ITP se paga en plazo, de que la escritura se inscribe a su nombre y de que se actualizan Catastro, suministros y comunidad de propietarios. Véase gastos de compra e impuestos.

Cómo comprobar que un abogado está colegiado

En España, el título de abogado está reservado a quienes tienen la titulación profesional y están incorporados como ejercientes a un colegio de la abogacía (Estatuto General de la Abogacía, Real Decreto 135/2021, arts. 4 y 7). Basta la colegiación en un colegio español para ejercer en toda España (Ley 2/1974, art. 3.3), de modo que el abogado que lleve una compra en Mallorca puede estar colegiado en Palma o en otro lugar. El colegio balear (ICAIB) tiene su sede en La Rambla 10, en Palma.

1. 1

   Pedir los datos

   El abogado debe facilitarle su nombre, NIF, colegio, número de colegiado y domicilio profesional, y un despacho debe dar sus datos registrales (Estatuto General, art. 48). Si varios abogados de un despacho trabajarán en su expediente, tiene derecho a saber quiénes son y quién lo dirige.

2. 2

   Buscar en el censo balear

   La web del ICAIB tiene un censo de colegiados en línea en el que se puede buscar por número o por nombre. Según sus estatutos, el registro debe estar actualizado e indicar el nombre, número de colegiado, titulación, domicilio profesional y habilitación de cada abogado (Estatutos del ICAIB, art. 11.3).

3. 3

   O buscar en el censo nacional

   El Consejo General de la Abogacía Española mantiene una base de datos de abogados de todos los colegios españoles en el apartado de censo de abogacia.es.

4. 4

   Confirmar si algo no coincide

   El Consejo General advierte de que no puede garantizar que los datos nacionales estén plenamente actualizados y remite a cada colegio. Si algo no coincide, el propio colegio puede confirmarlo.

Al comprobar la colegiación, pregunte también por el seguro de responsabilidad profesional del abogado.

Honorarios y hoja de encargo

Los honorarios de los abogados se pactan libremente entre abogado y cliente (Estatuto General, art. 26). Los colegios no pueden publicar baremos ni recomendaciones de honorarios (Ley 2/1974, art. 14). La única excepción son los criterios orientativos que se usan solo para la tasación de costas o cuando un abogado reclama honorarios impagados por vía judicial (Estatuto General, art. 29). Cualquier «porcentaje habitual» que le indiquen es, por tanto, la tarifa de ese despacho. Los honorarios pueden ser un porcentaje del precio, una cantidad fija o por horas, y los presupuestos se comparan mejor si usan la misma base.

Antes de empezar, el abogado debe informarle de los honorarios y costes del trabajo, preferiblemente en una hoja de encargo (arts. 27 y 48). La Ley Orgánica del Derecho de Defensa (Ley Orgánica 5/2024, en vigor desde el 4 de diciembre de 2024) añade el derecho a pedir el encargo por escrito con un presupuesto previo de honorarios y costes (art. 15). Esa ley se refiere a la defensa de derechos en conflictos y ante tribunales y autoridades, de modo que en una compra sencilla la norma principal es el Estatuto General. Al terminar, tiene derecho a una factura que desglose honorarios y gastos (Estatuto General, art. 28). Los estatutos del colegio balear repiten estas normas sobre honorarios libres, hoja de encargo y facturas (Estatutos del ICAIB, arts. 42 a 44).

• Qué tareas exactas se incluyen (comprobaciones, contratos, firma, impuestos, inscripción) y cuáles se cobran aparte.
• Si el honorario es fijo, un porcentaje o por horas, y si incluye el IVA (tipo general del 21 %).
• Qué suplidos se cobran además, como notas registrales, traducciones, notario, Registro e impuestos.
• Qué paga si la compra fracasa en cada etapa.
• Cualquier provisión de fondos y cómo se justificará.
• Si el abogado o el despacho recibe alguna comisión o pago del agente, del promotor o del banco.
• Seguro de responsabilidad profesional: qué aseguradora y qué cobertura.

Idioma, traducción y escritura

La escritura se redacta en la lengua oficial que acuerden las partes; en Mallorca puede ser el castellano o el catalán, y si no hay acuerdo se redacta en ambas (Reglamento Notarial, art. 149). Si usted habla otra lengua y no entiende la escritura, el notario puede traducirla oralmente si conoce esa lengua. A petición suya, la escritura puede redactarse a doble columna con su idioma al lado, o incorporar una traducción. Si el notario no puede transmitir el contenido, asiste y firma un intérprete designado por usted (art. 150). El notario debe leerle la escritura o dejar que la lea, y advertirle de su derecho a leerla por sí mismo (art. 193).

Los documentos extranjeros que se usen en España, como un poder firmado en otro país, pueden necesitar traducción oficial por un traductor-intérprete jurado, si no están en español. El Ministerio de Asuntos Exteriores tiene un buscador en línea de traductores jurados por idioma y provincia. Si un contrato privado se redacta en dos idiomas, conviene preguntar qué versión prevalece si difieren.

Comprar con un poder notarial

Si no puede estar en Mallorca para firmar, puede dar un poder notarial a otra persona para que actúe por usted, como su abogado o alguien de su despacho. Según el Código Civil, el poder para un acto que deba constar en escritura pública debe constar también en documento público (art. 1280), de modo que se firma ante notario. El notario español pedirá la copia autorizada, no una fotocopia.

La apostilla sustituye a la legalización entre los países firmantes del Convenio de La Haya de 1961, y la expide una autoridad del país donde se firma el documento. Si su país no es parte del convenio, el documento debe legalizarlo primero su ministerio de Asuntos Exteriores y después la representación diplomática española competente (Ministerio de Asuntos Exteriores). El Consulado General en Buenos Aires, por ejemplo, indica que un poder ante escribano argentino debe legalizarse en el Colegio de Escribanos y llevar apostilla, y que el otorgado en el consulado no requiere legalización. Según el Consulado General en Londres, un poder firmado ante notario británico para usarse en España debe llevar apostilla, y el redactado para varios países debe traducirlo además un traductor oficial del país donde vaya a usarse. Pregunte al notario español si acepta una apostilla electrónica.

Puntos que conviene aclarar con su abogado antes de firmar un poder para una compra:

• El inmueble concreto, con su dirección y datos registrales, y un precio máximo.
• Qué actos cubre: el contrato de arras, la escritura, el pago del precio y de los impuestos, la solicitud del NIE si la necesita, la apertura de una cuenta bancaria, la firma de una hipoteca.
• Si el apoderado también puede recibir o mover dinero por usted.
• Una fecha final, o el límite a esta única compra.

Señales de alerta y cómo reclamar

• Un abogado presentado por el agente o el vendedor que no dice si hay honorarios o comisiones entre ellos. Pagar o aceptar comisiones contrarias a las normas de competencia o de conducta es una infracción grave para los abogados (Estatuto General, art. 125).
• El abogado del vendedor le pide firmar un consentimiento para actuar por ambas partes sin explicar a qué renuncia.
• Sin hoja de encargo, sin presupuesto escrito, o con un presupuesto que omite el IVA y los suplidos.
• Sin número de colegiado, o con un número que no coincide con el censo del colegio.
• Presión para firmar una reserva o un contrato de arras, o para transferir dinero, antes de terminar las comprobaciones.
• Datos bancarios para un pago que llegan o cambian solo por correo electrónico, sin confirmación por un contacto que ya conozca.
• Garantías de que una ampliación, licencia o legalización es «solo papeleo», sin documentos que lo respalden. Véase comprar una finca.

Una queja puede dirigirse primero al abogado: debe ofrecer a sus clientes un contacto para reclamaciones y responder en un mes (Estatuto General, art. 52; Estatutos del ICAIB, art. 68). El ICAIB debe tener un servicio de quejas para clientes de abogados que ejercen en Baleares, presentadas en el colegio o en línea (Estatutos del ICAIB, art. 13; Ley 2/1974, art. 12). Su web incluye un formulario de queja para abogados contratados de forma particular e información sobre mediación. El ICAIB también puede emitir dictámenes sobre honorarios discutidos y, si ambas partes lo aceptan expresamente de antemano, resolver por arbitraje los conflictos sobre el trabajo o los honorarios de un abogado (Estatutos del ICAIB, arts. 9 l y 45). Para las infracciones graves, las sanciones son la suspensión por más de 15 días y hasta un año, o una multa de 1.001 a 10.000 € (Estatuto General, art. 127).

Preguntas de los compradores