Долгосрочная аренда

Три вида аренды и почему важно название

Аренду на Майорке регулирует общенациональный закон о городской аренде, Закон 29/1994, известный как LAU. С 8 октября 2026 г. он признаёт два вида аренды жилья: договор на основное жильё и временный договор. Аренда отдельной комнаты в общем жилье подчиняется тем же правилам. Туристическая аренда не подпадает под LAU и следует балеарским туристическим правилам. От вида аренды зависит, как долго можно оставаться, что с вас могут взять и как уйти. Закон смотрит, для чего аренда нужна на самом деле, поэтому проверьте, совпадает ли название в договоре с тем, как вы будете пользоваться жильём.

LAU

Ley de Arrendamientos Urbanos: закон о городской аренде 1994 г., испанский закон об аренде. Действует по всей Испании, включая Балеарские острова.

Arrendamiento de vivienda habitual

Договор на основное жильё. Арендатор получает самую сильную защиту по сроку и уведомлению.

Arrendamiento de vivienda temporal

Временный договор для человека, который временно находится вне основного жилья по обоснованной причине. 8 октября 2026 г. он заменил прежний сезонный договор (arrendamiento de temporada).

Fianza

Законный залог, вносимый деньгами при подписании договора.

Garantía adicional

Дополнительная гарантия сверх залога, например ещё одна денежная сумма или банковская гарантия.

Persona jurídica

Компания или другое юридическое лицо в отличие от частного лица (persona física). Ряд правил LAU зависит от того, кто ваш арендодатель.

IRAV

Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda: индекс, публикуемый испанским статистическим управлением (INE), который ограничивает ежегодное повышение аренды.

Cédula de habitabilidad

Балеарский сертификат пригодности для проживания, который выдаёт Consell de Mallorca (островной совет) и может делегировать это мэриям. Подтверждает, что в жилье можно жить.

Padrón

Муниципальный реестр жителей, который ведёт мэрия.

Что изменилось в октябре 2026 г. и почему может измениться снова

6 октября 2026 г. правительство издало королевский декрет-закон 29/2026, опубликованный 7 октября и действующий с 8 октября 2026 г. Он переписал нормы LAU о сезонной аренде и аренде комнат и добавил новые гарантии для арендаторов. Декрет-закон вступает в силу сразу, но по статье 86 Конституции Конгресс должен утвердить или отклонить его в течение 30 дней после издания, и Конгресс считает эти дни рабочими. По сообщениям прессы от 16 и 27 октября 2026 г., голосование по королевским декретам-законам 28/2026 и 29/2026 ожидается около 12 ноября 2026 г., но к 31 октября официально назначено не было.

Более раннюю версию, королевский декрет-закон 26/2026, Конгресс отклонил 2 октября 2026 г. Затем 6 октября 2026 г. парламент был распущен декретом от 5 октября, всеобщие выборы назначены на 29 ноября 2026 г., поэтому голосование переходит к постоянной комиссии (Diputación Permanente), которая 16 октября утвердила другие декреты-законы. К 31 октября 2026 г. в BOE, официальном вестнике Испании, не было опубликовано голосование ни по королевскому декрету-закону 29/2026, ни по сопутствующему королевскому декрету-закону 28/2026.

• Во временном договоре должна быть указана реальная, доказуемая причина. Без неё договор с самого начала считается договором на основное жильё.
• Налоги на недвижимость, такие как IBI (ежегодный налог на недвижимость), нельзя перекладывать на арендатора, если он не налогоплательщик, а запрет брать с арендаторов сборы агентства и за договор стал строже.
• Арендодатель не вправе требовать страхование от неуплаты аренды, а дополнительная гарантия по временному договору ограничена месячной арендной платой.
• Арендатор, покидающий основное жильё через шесть месяцев с надлежащим уведомлением, не должен арендодателю компенсацию.
• Арендодатель и арендатор должны подписать письменный акт о состоянии жилья по окончании аренды.
• Арендатор больше не может отказаться от преимущественного права покупки при продаже жилья арендодателем.
• До 31 декабря 2027 г. ежегодная индексация ограничена сильнее: без нового соглашения рост не может превышать 2% (заключительное положение 6).
• Арендаторы, чей договор на основное жильё уже действовал 8 октября 2026 г. и чей минимальный срок заканчивается до 31 декабря 2028 г. либо заканчиваются последующие ежегодные продления, могут попросить ещё до двух лет, если вовремя платили аренду предыдущие восемь месяцев. Есть исключения (заключительное положение 5).

Договор на основное жильё: сроки и как уйти

Вы с арендодателем можете согласовать любой срок. Если он короче пяти лет или семи при арендодателе-компании, договор продлевается год за годом до этого минимума, и арендодатель не может отказать. Вы вправе прекратить его в конце договора или любого годового продления, уведомив минимум за 30 дней. Так что договор на год позволяет остаться дольше, если поиски затянутся, а уйти всё равно можно по прошествии шести месяцев.

Закон о жилье 2023 г. (Закон 12/2023) позволяет регионам объявлять зоны напряжённого рынка жилья, где аренда по новым договорам ограничена, а арендаторы могут попросить ещё до трёх лет. Королевский декрет от 21 октября 2026 г. о государственной помощи таким зонам перечисляет объявленные на сегодня: в Стране Басков, Каталонии, Галисии, Астурии и Наварре. На Балеарских островах таких зон не объявлено.

Временная и туристическая аренда

Временный договор предназначен для тех, кому жильё нужно на время, потому что они находятся вне основного жилья по обоснованной, доказуемой причине. Причина должна быть указана в договоре, а бремя её доказывания лежит на арендодателе. Если причины нет, закон считает договор договором на основное жильё со дня подписания. Срок должен быть больше 31 дня и обычно не больше 12 месяцев всего, если причина не сохраняется. Если срок превышает 12 месяцев без обоснования или одни и те же арендодатель и арендатор подписывают больше двух временных договоров подряд на одно жильё, первый считается договором на основное жильё. Прекратить временный договор можно через месяц с уведомлением за 10 дней.

Закон определяет временный договор через временное отсутствие арендатора в его обычном жилье по обоснованной причине. Поэтому, подходит ли поиск жилья, зависит от вашей ситуации, например сохраняете ли вы основное жильё в другой стране. Правила новые, и у судов было мало времени их истолковать. Какой договор подходит вам, подскажет юрист: см. Как выбрать юриста.

Деньги в начале: залог, гарантии и сборы

Что касается сборов агентства: Закон о жилье 2023 г. возложил расходы на агентство и договор на арендодателя с 26 мая 2023 г. Эта норма находилась в части LAU о жилье, а сезонная аренда тогда относилась к аренде для иных целей, поэтому прямо её не охватывала. С 8 октября 2026 г. она распространяется и на временные договоры. Дополнительную услугу с вас могут взять, только если вы письменно попросили о ней, узнав, что она необязательна и сколько стоит.

На Балеарских островах действует обязательный реестр залогов по балеарскому Закону о жилье (Закон 5/2018) и Декрету 22/1989 с изменениями. Залоги вносятся в Балеарский институт жилья (IBAVI), а с 4 апреля 2022 г. ими управляет официальная коллегия управляющих недвижимостью Балеарских островов (CAFBAL). Внесение и отмена залогов проводятся онлайн.

1. 1

   Вы платите залог арендодателю

   При подписании (LAU, ст. 36.1). Аренда оплачивается электронными средствами, например банковским переводом, если только у одной из сторон нет банковского счёта или электронного способа оплаты и она не просит платить наличными (LAU, ст. 17.3).

2. 2

   Арендодатель вносит его в реестр

   В течение 30 рабочих дней после подписания он обязан внести залог в балеарский реестр. Проценты на него там не начисляются.

3. 3

   Вы можете проверить

   Любая сторона может письменно запросить в реестре, внесён ли залог, приложив договор и документ, удостоверяющий личность.

4. 4

   В конце

   Арендодатель забирает залог из реестра и возвращает вам причитающееся. Остаток, не возвращённый в течение месяца после передачи ключей, приносит законные проценты (LAU, ст. 36.4).

Что просят арендодатели и агентства

LAU не перечисляет документы, которые должен предоставить арендатор. В письменном договоре должны быть указаны обе стороны, жильё, срок и начальная аренда (ст. 37), а арендодатель может хотеть подтверждение вашей платёжеспособности. Это могут показать следующие документы.

• Паспорт или национальное удостоверение личности и NIE (идентификационный номер иностранца), если он есть. См. Как получить номер NIE.
• Подтверждение дохода или средств: трудовой договор и расчётные листки, справка о пенсии, налоговая декларация или банковские выписки.
• Самозанятым и пенсионерам: недавняя отчётность или выписки о сбережениях и инвестициях.
• Для временного договора: подтверждение причины проживания, потому что арендодатель должен уметь её доказать (ст. 7.2).

Что проверить перед подписанием

• Туристическая или жилая аренда: спросите, есть ли у жилья регистрация туристической аренды и будут ли его сдавать туристам, пока вы там.
• Арендодатель: проверьте, что подписант владеет жильём или уполномочен его сдавать, например по nota simple, выписке из реестра собственности, описанной в руководстве Экспертизы и проверки.
• Тип договора, а для временного указанная причина и даты.
• Срок, любой пункт, позволяющий арендодателю вернуть жильё для семьи, и сроки уведомления.
• Деньги: залог, дополнительная гарантия, кто платит взносы сообщества и коммунальные услуги, пункт о ежегодной индексации.
• Сертификат пригодности (cédula de habitabilidad) или для части жилья лицензия на первое заселение. Балеарский закон требует его, чтобы занимать или сдавать жильё, и копию вместе с договором; если его нет, это должно быть указано в договоре. Коммунальные компании просят его и договор аренды, прежде чем открыть договоры поставки на ваше имя.
• Энергетическая этикетка. Её копия прилагается к договору, а в объявлениях должен быть энергетический класс (королевский декрет 390/2021, ст. 17).
• Опись: датированный список мебели и вещей с фотографиями их состояния, подписанный обеими сторонами.

Во время аренды и при выезде

Арендная плата может расти только раз в год, в годовщину договора, и только если это предусмотрено договором. Повышение не может превышать изменение индекса IRAV. До 31 декабря 2027 г. действует дополнительный предел: если аренда выше максимума по официальной системе референтных индексов аренды, повышения нет, а иначе без нового соглашения рост не может превышать 2% (королевский декрет-закон 29/2026, заключительное положение 6).

Арендодатель обязан поддерживать жильё пригодным для проживания. По договору на основное жильё мелкий ремонт из-за повседневного износа на вас, по временному на арендодателе. При повреждениях, влияющих на пригодность, безопасность или здоровье, можно отправить письменный запрос с разумной сметой. У арендодателя 15 календарных дней, чтобы принять её, предложить другой ремонт или сделать работу. Если ответа нет или отказ не обоснован, вы можете заказать работу и вычесть стоимость из будущей аренды (ст. 21.5). По временному договору арендодатель должен ответить в течение 5 рабочих дней (ст. 21 bis).

Если арендодатель решит продать снимаемое вами жильё, у вас есть преимущественное право покупки: 30 календарных дней с официального уведомления, чтобы купить на тех же условиях. Если вам не сообщили или жильё продали дешевле либо на более лёгких условиях, вы можете потребовать жильё у покупателя в течение 30 календарных дней после официального уведомления покупателем о продаже (LAU, ст. 25). Это может быть важно, если вы захотите купить жильё, которое снимаете: см. Покупка шаг за шагом.

1. 1

   Уведомите

   Способом, который можно доказать: минимум за 30 дней по договору на основное жильё после первых шести месяцев или за 10 дней по временному договору после первого месяца. LAU допускает уведомления по электронной почте на указанный сторонами адрес, если можно доказать отправку и получение (ст. 4.6).

2. 2

   Осмотрите жильё вместе

   Пройдите по жилью с арендодателем и сравните его с описью.

3. 3

   Подпишите акт об окончании аренды

   Письменный акт о состоянии жилья, подписанный обоими (LAU, ст. 36.7).

4. 4

   Получите залог обратно

   Арендодатель возвращает залог за вычетом сумм, обоснованных неоплаченной арендой или повреждениями. Через месяц после передачи ключей на оставшийся долг начисляются законные проценты.

Регистрация в padrón

Каждый живущий в Испании должен зарегистрироваться в padrón муниципалитета, где обычно живёт. Человек, живущий в нескольких испанских муниципалитетах, регистрируется только в том, где проводит большую часть года (Закон 7/1985, ст. 15). Справка о регистрации (certificado de empadronamiento) служит подтверждением адреса во многих процедурах, например для места в школе и медицинской карты. Каждая мэрия на Майорке ведёт свой реестр. Подробности ниже относятся к Пальме, по её информационному листу от февраля 2026 г.

Запись, регистрационный лист и документы личности одинаковы для владельцев и арендаторов и описаны в руководстве Переезд на Майорку. В Пальме можно также записаться по телефону 010 (с 14:00 до 23:00), но только в срочных случаях, которые можно доказать, например если срок заявления истекает меньше чем через 30 дней. Арендатору дополнительно нужно подтвердить, что он живёт по адресу:

1. 1

   Подтвердите проживание

   Как арендатор: копия договора аренды не короче шести месяцев (если вы не покажете, что живёте там большую часть года), с подтверждением оплаты аренды за текущий или предыдущий месяц, если с подписания прошло больше трёх месяцев. Либо последний счёт за газ, воду или электричество на ваше имя за текущий или предыдущий месяц. Человеку, живущему в жилье, арендованном другим лицом, нужны подписанное разрешение этого лица, копия его документа и его договор.

2. 2

   Или подайте онлайн

   Взрослые с цифровым сертификатом или электронным удостоверением личности, на которых оформлено жильё или у которых есть разрешение такого лица, могут подать заявление через электронный офис Пальмы. Подать онлайн за другого взрослого нельзя.

Вопросы покупателей