Langdurig huren

Drie soorten verhuur, en waarom de benaming ertoe doet

Huren op Mallorca valt onder de landelijke Spaanse huurwet, Wet 29/1994, bekend als de LAU. Sinds 8 oktober 2026 kent die twee vormen van woningverhuur: een huurcontract voor uw hoofdverblijf en een tijdelijk huurcontract. Voor het huren van één kamer in een gedeelde woning gelden dezelfde regels. Vakantieverhuur valt buiten de LAU en volgt de Balearische toerismeregels. De vorm van verhuur bepaalt hoe lang u mag blijven, wat u moet betalen en hoe u kunt vertrekken. De wet kijkt naar waarvoor de verhuur echt dient, dus controleer of de benaming in het contract past bij hoe u de woning gaat gebruiken.

LAU

Ley de Arrendamientos Urbanos: de huurwet van 1994. Ze geldt in heel Spanje, ook op de Balearen.

Arrendamiento de vivienda habitual

Een huurcontract voor uw hoofdverblijf. De huurder heeft hier de sterkste bescherming op duur en opzegging.

Arrendamiento de vivienda temporal

Een tijdelijk huurcontract voor iemand die om een gerechtvaardigde reden tijdelijk niet in zijn hoofdverblijf is. Het verving op 8 oktober 2026 het oude seizoenscontract (arrendamiento de temporada).

Fianza

De wettelijke waarborgsom, in geld betaald bij de ondertekening van het contract.

Garantía adicional

Een extra zekerheid bovenop de waarborgsom, zoals een extra geldbedrag of een bankgarantie.

Persona jurídica

Een bedrijf of andere rechtspersoon, tegenover een particulier (persona física). Meerdere LAU-regels hangen ervan af wat uw verhuurder is.

IRAV

Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda: een index van het Spaanse statistiekbureau (INE) die jaarlijkse huurverhogingen begrenst.

Cédula de habitabilidad

Het Balearische bewoonbaarheidscertificaat, afgegeven door de Consell de Mallorca (de eilandraad), die dit aan gemeenten kan delegeren. Het bevestigt dat een woning geschikt is om in te wonen.

Padrón

De gemeentelijke bevolkingsregistratie, het register van wie in de gemeente woont.

Wat er in oktober 2026 veranderde, en waarom dat opnieuw kan

Op 6 oktober 2026 vaardigde de regering koninklijk wetsdecreet 29/2026 uit, gepubliceerd op 7 oktober en van kracht sinds 8 oktober 2026. Het herschreef de LAU-regels over seizoens- en kamerverhuur en voegde nieuwe bescherming voor huurders toe. Een wetsdecreet werkt meteen, maar volgens artikel 86 van de Grondwet moet het Congres het binnen 30 dagen na uitvaardiging goedkeuren of verwerpen, en het Congres telt die als werkdagen. Volgens persberichten van 16 en 27 oktober 2026 wordt de stemming over de koninklijke wetsdecreten 28/2026 en 29/2026 rond 12 november 2026 verwacht, maar op 27 oktober was die nog niet formeel uitgeschreven.

Het Congres verwierp op 2 oktober 2026 een eerdere versie, koninklijk wetsdecreet 26/2026. Het parlement werd daarna op 6 oktober 2026 ontbonden, bij decreet van 5 oktober, met verkiezingen op 29 november 2026. De stemming ligt dus bij de vaste commissie (Diputación Permanente), die op 16 oktober andere wetsdecreten goedkeurde. Tot 25 oktober 2026 was in de BOE, het Spaanse staatsblad, geen stemming over koninklijk wetsdecreet 29/2026 of het bijbehorende koninklijk wetsdecreet 28/2026 gepubliceerd.

• Tijdelijke verhuur moet een echte, aantoonbare reden vermelden. Zonder reden geldt het contract vanaf het begin als huurcontract voor een hoofdverblijf.
• Onroerendgoedbelastingen zoals de IBI (de jaarlijkse gemeentelijke onroerendgoedbelasting) mogen niet aan de huurder worden doorberekend, tenzij die zelf belastingplichtig is, en het verbod om makelaars- en contractkosten aan huurders door te berekenen is strenger.
• Een verhuurder mag geen verzekering tegen huurachterstand eisen, en de extra zekerheid bij tijdelijke huur is begrensd op één maand huur.
• Een huurder die een huurcontract voor een hoofdverblijf na zes maanden met de juiste opzegging beëindigt, is de verhuurder geen vergoeding verschuldigd.
• Verhuurder en huurder moeten aan het einde van de huur een schriftelijk verslag van de staat van de woning ondertekenen.
• Een huurder kan niet langer afstand doen van zijn voorkeursrecht als de verhuurder verkoopt.
• Tot en met 31 december 2027 zijn jaarlijkse huurverhogingen verder beperkt: zonder nieuwe afspraak mag de stijging niet boven 2% uitkomen (slotbepaling 6).
• Huurders van wie het huurcontract voor een hoofdverblijf op 8 oktober 2026 al liep en van wie de minimumduur vóór 31 december 2028 eindigt, of van wie de latere jaarlijkse verlengingen eindigen, kunnen tot twee extra jaren vragen als ze de afgelopen acht maanden op tijd huur hebben betaald. Er zijn uitzonderingen (slotbepaling 5).

Huurcontract voor een hoofdverblijf: duur en vertrek

U en de verhuurder mogen elke duur afspreken. Is die korter dan vijf jaar, of zeven als de verhuurder een bedrijf is, dan wordt het contract jaarlijks verlengd tot dat minimum, en de verhuurder kan dat niet weigeren. U kunt stoppen aan het einde van het contract of van elke jaarlijkse verlenging met minstens 30 dagen opzegtermijn. Een contract van één jaar laat u dus langer blijven als uw zoektocht tijd kost, en u kunt nog steeds weg zodra zes maanden voorbij zijn.

De huisvestingswet van 2023 (Wet 12/2023) laat regio’s gebieden met een krappe woningmarkt aanwijzen, waar de huur bij nieuwe contracten is begrensd en huurders tot drie extra jaren kunnen vragen. Een koninklijk besluit van 21 oktober 2026 over staatssteun voor die gebieden noemt de tot nu toe aangewezen gebieden: in Baskenland, Catalonië, Galicië, Asturië en Navarra. Op de Balearen is geen enkel gebied aangewezen.

Tijdelijke verhuur en vakantieverhuur

Een tijdelijk huurcontract is bedoeld voor iemand die een tijd een woning nodig heeft omdat hij om een gerechtvaardigde, aantoonbare reden niet in zijn hoofdverblijf is. Het contract moet de reden vermelden en de verhuurder draagt de bewijslast. Ontbreekt de reden, dan behandelt de wet het contract vanaf de dag van ondertekening als huurcontract voor een hoofdverblijf. De huur moet langer dan 31 dagen duren en normaal in totaal niet langer dan 12 maanden, tenzij de reden voortduurt. Loopt de huur zonder rechtvaardiging langer dan 12 maanden door, of tekenen dezelfde verhuurder en huurder meer dan twee tijdelijke contracten achter elkaar voor dezelfde woning, dan geldt het eerste als huurcontract voor een hoofdverblijf. U kunt een tijdelijk huurcontract na één maand beëindigen met 10 dagen opzegtermijn.

De wet definieert een tijdelijk huurcontract aan de hand van de huurder die om een gerechtvaardigde reden tijdelijk niet in zijn gewone woning is. Of het zoeken naar een woning daaronder valt, hangt dus af van uw situatie, bijvoorbeeld of u in een ander land nog een hoofdverblijf aanhoudt. Deze regels zijn nieuw en de rechters hebben ze nog nauwelijks kunnen uitleggen. Een advocaat kan u zeggen welk contract bij uw geval past: zie Een advocaat kiezen.

Geld bij aanvang: waarborgsom, zekerheden en kosten

Wat makelaarskosten betreft, maakte de huisvestingswet van 2023 de makelaars- en contractkosten vanaf 26 mei 2023 de zaak van de verhuurder. Die regel stond in het deel van de LAU over woningen, terwijl seizoensverhuur toen gold als verhuur voor andere doeleinden dan wonen, en dekte die dus niet uitdrukkelijk. Sinds 8 oktober 2026 vallen tijdelijke contracten er ook onder. Een extra dienst mag alleen bij u in rekening worden gebracht als u die schriftelijk hebt gevraagd nadat u hebt gehoord dat ze optioneel is en wat ze kost.

De Balearen hebben een verplicht waarborgregister op grond van de Balearische huisvestingswet (Wet 5/2018) en Decreet 22/1989, zoals gewijzigd. Waarborgsommen worden gestort bij het Balearisch Huisvestingsinstituut (IBAVI), en sinds 4 april 2022 beheert de officiële beroepsorde van vastgoedbeheerders van de Balearen (CAFBAL) ze. Storten en annuleren gebeurt online.

1. 1

   U betaalt de waarborgsom aan de verhuurder

   Bij ondertekening (LAU art. 36.1). De huur moet elektronisch worden betaald, bijvoorbeeld per overboeking, tenzij een van beide partijen geen bankrekening of elektronisch betaalmiddel heeft en contant wil betalen (LAU art. 17.3).

2. 2

   De verhuurder stort de waarborgsom

   Binnen 30 werkdagen na ondertekening moet de verhuurder de waarborgsom in het Balearische register storten. Ze levert daar geen rente op.

3. 3

   U kunt controleren

   Beide partijen kunnen het register schriftelijk vragen of de waarborgsom is gestort, met het contract en een identiteitsbewijs erbij.

4. 4

   Aan het einde

   De verhuurder haalt de waarborgsom uit het register en geeft u terug wat u toekomt. Over een bedrag dat niet binnen één maand na teruggave van de sleutels is terugbetaald, is wettelijke rente verschuldigd (LAU art. 36.4).

Wat verhuurders en makelaars vragen

De LAU noemt geen documenten die een huurder moet verstrekken. Een schriftelijk contract moet beide partijen, de woning, de duur en de aanvangshuur vermelden (art. 37), en een verhuurder wil mogelijk bewijs dat u kunt betalen. Documenten die dat kunnen aantonen, zijn onder meer de volgende.

• Een paspoort of nationale identiteitskaart, en uw NIE (identificatienummer voor buitenlanders) als u die hebt. Zie Zo krijgt u een NIE-nummer.
• Bewijs van inkomen of middelen: een arbeidscontract en loonstroken, een pensioenoverzicht, een belastingaangifte of bankafschriften.
• Als u zelfstandige of gepensioneerd bent: recente jaarcijfers of overzichten van spaargeld en beleggingen.
• Bij een tijdelijk contract: bewijs van de reden van uw verblijf, omdat de verhuurder die moet kunnen aantonen (art. 7.2).

Wat u controleert vóór u tekent

• Vakantieverhuur of woonverhuur: vraag of de woning een inschrijving voor vakantieverhuur heeft en zo ja, of ze aan toeristen wordt verhuurd terwijl u er bent.
• De verhuurder: controleer of degene die tekent de woning bezit of bevoegd is om te verhuren, bijvoorbeeld met een nota simple, het uittreksel uit het eigendomsregister uit Keuringen en controles.
• De contractvorm, en bij een tijdelijk contract de vermelde reden en data.
• De duur, een eventuele clausule waarmee de verhuurder de woning voor familie kan terugnemen, en de opzegtermijnen.
• Geld: waarborgsom, eventuele extra zekerheid, wie de VvE-bijdrage en nutsvoorzieningen betaalt, en de clausule over de jaarlijkse huuraanpassing.
• Het bewoonbaarheidscertificaat (cédula de habitabilidad), of voor sommige woningen een vergunning voor eerste bewoning. De Balearische wet eist dat om een woning te bewonen of te verhuren, met een kopie bij het contract; ontbreekt het, dan moet het contract dat vermelden. Nutsbedrijven vragen erom, en om uw huurcontract, voordat ze een aansluiting op uw naam zetten.
• Het energielabel. Een kopie hoort bij het huurcontract, en advertenties moeten de energieklasse tonen (koninklijk besluit 390/2021, art. 17).
• Een inventaris: een gedateerde lijst van meubels en inhoud, met foto’s van de staat ervan, door u beiden ondertekend.

Tijdens de huur en bij vertrek

De huur mag maar één keer per jaar stijgen, op de jaardag van het contract, en alleen als het contract daarin voorziet. De verhoging mag de wijziging van de IRAV-index niet overschrijden. Tot en met 31 december 2027 geldt een extra grens: ligt de huur boven de maximumprijs van het officiële systeem van huurreferentie-indices, dan is er geen verhoging, en anders mag de stijging zonder nieuwe afspraak niet boven 2% uitkomen (koninklijk wetsdecreet 29/2026, slotbepaling 6).

De verhuurder moet de woning bewoonbaar houden. Bij een contract voor een hoofdverblijf zijn kleine reparaties door dagelijkse slijtage voor u; bij een tijdelijk contract voor de verhuurder. Bij schade die de bewoonbaarheid, veiligheid of gezondheid raakt, kunt u een schriftelijk verzoek sturen met een redelijke offerte. De verhuurder heeft dan 15 kalenderdagen om dit te aanvaarden, een andere reparatie voor te stellen of het werk uit te voeren. Komt er geen antwoord of een ongegronde weigering, dan kunt u het werk laten uitvoeren en de kosten van toekomstige huur aftrekken (art. 21.5). Bij een tijdelijk contract moet de verhuurder binnen 5 werkdagen antwoorden (art. 21 bis).

Besluit uw verhuurder de gehuurde woning te verkopen, dan hebt u een voorkeursrecht: 30 kalenderdagen vanaf de formele kennisgeving om haar op dezelfde voorwaarden te kopen. Bent u niet ingelicht, of is de woning voor minder of op gunstiger voorwaarden verkocht, dan kunt u de woning binnen 30 kalenderdagen opeisen vanaf het moment dat de koper u formeel van de verkoop op de hoogte brengt (LAU art. 25). Dat kan van belang zijn als u uiteindelijk de woning wilt kopen die u huurt: zie Het koopproces.

1. 1

   Zeg op

   Op een manier die u kunt bewijzen, minstens 30 dagen vooraf bij een contract voor een hoofdverblijf na de eerste zes maanden, of 10 dagen vooraf bij een tijdelijk contract na de eerste maand. De LAU staat opzegging per e-mail toe naar een adres dat de partijen hebben genoemd, als verzending en ontvangst kunnen worden bewezen (art. 4.6).

2. 2

   Controleer de woning samen

   Loop met de verhuurder door de woning en vergelijk die met de inventaris.

3. 3

   Teken het eindverslag

   Een schriftelijk verslag van de staat van de woning, door u beiden ondertekend (LAU art. 36.7).

4. 4

   Krijg de waarborgsom terug

   De verhuurder geeft de waarborgsom terug, min een bedrag dat is gerechtvaardigd door onbetaalde huur of schade. Over een saldo dat één maand na teruggave van de sleutels nog openstaat, is wettelijke rente verschuldigd.

Inschrijven op de padrón

Iedereen die in Spanje woont, moet zich inschrijven op de padrón van de gemeente waar hij gewoonlijk woont. Wie in meer dan één Spaanse gemeente woont, schrijft zich alleen in waar hij het grootste deel van het jaar doorbrengt (Wet 7/1985, art. 15). Het inschrijvingsbewijs (certificado de empadronamiento) dient in veel procedures als adresbewijs, zoals voor schoolplaatsen en een zorgkaart. Elke gemeente op Mallorca heeft een eigen register. De gegevens hieronder zijn die van Palma, uit het informatieblad van februari 2026.

De afspraak, het inschrijvingsformulier en de identiteitsdocumenten zijn voor eigenaars en huurders gelijk en staan in Verhuizen naar Mallorca. In Palma kunt u ook boeken via 010 (14.00 tot 23.00 uur), maar alleen in aantoonbaar dringende gevallen, zoals een aanvraagtermijn van minder dan 30 dagen. Een huurder heeft daarnaast bewijs nodig dat hij op het adres woont:

1. 1

   Bewijs dat u er woont

   Als huurder: een kopie van een huurcontract van minstens zes maanden (tenzij u aantoont dat u er het grootste deel van het jaar woont), met bewijs van de huurbetaling van deze of de vorige maand als er meer dan drie maanden sinds ondertekening zijn verstreken. Of uw laatste gas-, water- of elektriciteitsrekening op uw naam van deze of de vorige maand. Wie woont in een woning die iemand anders huurt, heeft de ondertekende toestemming van die persoon nodig, een kopie van zijn identiteitsdocument en zijn contract.

2. 2

   Of vraag online aan

   Volwassenen met een digitaal certificaat of elektronische identiteitskaart die houder van de woning zijn of toestemming van de houder hebben, kunnen aanvragen via het elektronische loket van Palma. Niemand kan online aanvragen namens een andere volwassene.

Vragen van kopers