Tres clases de alquiler, y por qué importa la etiqueta
El alquiler en Mallorca se rige por la ley estatal de arrendamientos, la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, conocida como LAU. Desde el 8 de octubre de 2026 reconoce dos clases de alquiler de vivienda: el de vivienda habitual y el temporal. El alquiler de una habitación en una vivienda compartida se rige por las mismas normas. El alquiler vacacional queda fuera de la LAU y sigue la normativa turística balear. La clase de alquiler decide cuánto tiempo puede quedarse, qué se le puede cobrar y cómo puede irse. La ley atiende a la finalidad real del alquiler, así que compruebe que la etiqueta del contrato coincide con el uso que dará a la vivienda.
| Aspecto | Vivienda habitual | Alquiler temporal | Alquiler vacacional |
|---|---|---|---|
| Para qué | Su vivienda permanente | Una estancia mientras está fuera de su vivienda habitual por un motivo indicado y demostrable | Estancias turísticas |
| Duración | Libre, pero usted puede prorrogarlo hasta 5 años (7 si el arrendador es una empresa) | Más de 31 días, normalmente no más de 12 meses | No más de un mes (30 noches) según la normativa balear |
| Normas principales | LAU, título II | LAU, título II, con reglas especiales en los artículos 7.2, 9 bis, 11.2 y 21 bis desde el 8 de octubre de 2026 | Ley del Turismo balear 8/2012 e inscripción de alquiler vacacional |
| Fianza legal | Un mes de renta | Un mes de renta | No la regula la LAU |
| Salida anticipada | Tras 6 meses, con 30 días de preaviso | Tras 1 mes, con 10 días de preaviso | Según las condiciones de la reserva |
- LAU
- Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, la ley de alquileres de España. Se aplica en todo el país, también en Baleares.
- Arrendamiento de vivienda habitual
- Alquiler de su vivienda principal. El inquilino tiene la máxima protección en duración y preaviso.
- Arrendamiento de vivienda temporal
- Alquiler para quien está temporalmente fuera de su vivienda habitual por un motivo justificado. Sustituyó al antiguo arrendamiento de temporada el 8 de octubre de 2026.
- Fianza
- El depósito legal, que se paga en metálico al firmar el contrato.
- Garantía adicional
- Una garantía añadida a la fianza, como otra suma en metálico o un aval bancario.
- Persona jurídica
- Una empresa u otra entidad, frente a un particular (persona física). Varias normas de la LAU dependen de cuál sea su arrendador.
- IRAV
- Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda: índice del INE que limita las subidas anuales de renta.
- Cédula de habitabilidad
- Certificado balear de habitabilidad, expedido por el Consell de Mallorca, que puede delegarlo en los ayuntamientos. Confirma que una vivienda es apta para vivir.
- Padrón
- El registro municipal de las personas que viven en el municipio.
Qué cambió en octubre de 2026 y por qué puede volver a cambiar
El 6 de octubre de 2026, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 29/2026, publicado el 7 de octubre y en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Reescribió las normas de la LAU sobre alquiler de temporada y de habitaciones y añadió nuevas protecciones para los inquilinos. Un decreto-ley surte efecto de inmediato, pero, según el artículo 86 de la Constitución, el Congreso debe convalidarlo o derogarlo en los 30 días siguientes a su promulgación, y el Congreso los cuenta como días hábiles. La prensa del 16 y el 27 de octubre de 2026 indicó que la votación de los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026 se espera en torno al 12 de noviembre de 2026, pero no se había convocado formalmente a 27 de octubre.
El Congreso rechazó una versión anterior, el Real Decreto-ley 26/2026, el 2 de octubre de 2026. Las Cortes se disolvieron después, el 6 de octubre de 2026, por un decreto de 5 de octubre, con elecciones generales el 29 de noviembre de 2026, de modo que la votación corresponde a la Diputación Permanente, que convalidó otros decretos-leyes el 16 de octubre. A 25 de octubre de 2026, el BOE no había publicado ninguna votación sobre el Real Decreto-ley 29/2026 ni sobre su acompañante, el Real Decreto-ley 28/2026.
- Los alquileres temporales deben indicar un motivo real y demostrable. Sin él, el contrato cuenta desde el inicio como de vivienda habitual.
- Los impuestos sobre el inmueble, como el IBI, no se pueden repercutir al inquilino salvo que este sea el sujeto pasivo, y se endurece la prohibición de cobrarle honorarios de agencia y de contrato.
- El arrendador no puede exigir un seguro de impago, y la garantía adicional de un alquiler temporal tiene un tope de un mes de renta.
- El inquilino que deja un contrato de vivienda habitual tras seis meses, con el preaviso debido, no debe indemnización alguna.
- Arrendador e inquilino deben firmar un acta del estado de la vivienda al terminar el arrendamiento.
- El inquilino ya no puede renunciar al derecho de adquisición preferente si el arrendador vende.
- Hasta el 31 de diciembre de 2027, las actualizaciones anuales de renta tienen un límite adicional: sin nuevo acuerdo, la subida no puede superar el 2 % (disposición final sexta).
- Los inquilinos con contrato de vivienda habitual vigente el 8 de octubre de 2026 cuyo plazo mínimo termine antes del 31 de diciembre de 2028, o cuyas prórrogas anuales posteriores terminen, pueden pedir hasta dos años más si han pagado puntualmente la renta los ocho meses anteriores. Hay excepciones (disposición final quinta).
Vivienda habitual: cuánto dura el contrato y cómo salir
Usted y el arrendador pueden pactar la duración que quieran. Si es inferior a cinco años, o a siete si el arrendador es una empresa, el contrato se prorroga año a año hasta alcanzar ese mínimo, y el arrendador no puede negarse. Usted puede ponerle fin al terminar el contrato o cualquiera de las prórrogas anuales con al menos 30 días de preaviso. Así, un contrato de un año le permite quedarse más si la búsqueda se alarga, y puede irse igualmente una vez pasados seis meses.
| Qué | Regla | Artículo de la LAU |
|---|---|---|
| Duración mínima, a voluntad del inquilino | 5 años, o 7 si el arrendador es una empresa | 9.1 |
| Salida anticipada | Tras 6 meses, con al menos 30 días de preaviso y sin indemnización | 11 |
| No renovar una prórroga anual | Avisar al arrendador al menos 30 días antes de que termine | 9.1 |
| El arrendador necesita la vivienda | Solo tras el primer año, solo si es persona física y el contrato lo prevé, para sí mismo, un padre o un hijo, o un cónyuge tras divorcio o separación, con al menos 2 meses de preaviso | 9.3 |
| Tras la duración mínima (regla hasta el 14 de noviembre de 2026) | Salvo aviso del arrendador con 4 meses o suyo con 2, el contrato se prorroga por años hasta 3 más; después puede salir con 1 mes de preaviso antes de cada fecha anual | 10.1 |
| Renta anticipada | No más de un mes | 17.2 |
La Ley de Vivienda de 2023 (Ley 12/2023) permite a las comunidades autónomas declarar zonas de mercado residencial tensionado, donde se limitan las rentas de los nuevos contratos y el inquilino puede pedir hasta tres años más. Un real decreto de 21 de octubre de 2026 sobre ayudas estatales a esas zonas enumera las declaradas hasta ahora: en el País Vasco, Cataluña, Galicia, Asturias y Navarra. No se ha declarado ninguna en Baleares.
Alquiler temporal y alquiler vacacional
El alquiler temporal es para quien necesita una vivienda durante un tiempo porque está fuera de su vivienda habitual por un motivo justificado y demostrable. El contrato debe indicar el motivo, y la carga de probarlo recae en el arrendador. Si falta, la ley trata el contrato como de vivienda habitual desde el día de la firma. Debe durar más de 31 días y normalmente no más de 12 meses en total, salvo que el motivo continúe. Si pasa de 12 meses sin justificación, o si el mismo arrendador e inquilino firman más de dos alquileres temporales seguidos de la misma vivienda, el primero cuenta como de vivienda habitual. Puede poner fin a un alquiler temporal tras un mes con 10 días de preaviso.
La ley define el alquiler temporal por el hecho de que el inquilino esté temporalmente fuera de su vivienda habitual por un motivo justificado. Por eso, que buscar casa cuente o no como motivo depende de su situación, por ejemplo de si conserva una vivienda habitual en otro lugar. Estas normas son nuevas y los tribunales han tenido poco tiempo para interpretarlas. Un abogado puede indicarle qué contrato encaja en su caso: véase Cómo elegir abogado.
El dinero al empezar: fianza, garantías y gastos
| Concepto | Límite legal | Fuente |
|---|---|---|
| Fianza | Un mes de renta en vivienda, en metálico. Dos meses en alquileres que no sean de vivienda | LAU, art. 36.1 |
| Garantía adicional | Hasta 2 meses de renta en vivienda habitual de hasta 5 años (7 con empresa arrendadora). Hasta 1 mes en alquiler temporal | LAU, art. 36.5 |
| Seguro de impago o cobertura similar | No se puede exigir al inquilino | LAU, art. 36.5, desde el 8 de octubre de 2026 |
| Renta anticipada | No más de un mes | LAU, art. 17.2 |
| Honorarios de agencia y de redacción del contrato | A cargo del arrendador. No se pueden repercutir al inquilino directa ni indirectamente, bajo ningún nombre | Ley 12/2023 desde el 26 de mayo de 2023; LAU, art. 20.2, desde el 8 de octubre de 2026 |
| Impuestos sobre el inmueble, como el IBI | No se pueden repercutir al inquilino salvo que sea el sujeto pasivo | LAU, art. 20.1, desde el 8 de octubre de 2026 |
| Cuotas de comunidad | Solo si el contrato lo dice por escrito e indica el importe anual | LAU, art. 20.1 |
En cuanto a los honorarios, la Ley de Vivienda de 2023 los puso a cargo del arrendador desde el 26 de mayo de 2023. Esa regla estaba en la parte de la LAU sobre vivienda, mientras que el alquiler de temporada se clasificaba entonces como uso distinto de vivienda, por lo que no lo cubría expresamente. Desde el 8 de octubre de 2026 también cubre los alquileres temporales. Solo se le puede cobrar un servicio adicional si lo pidió por escrito tras informarle de que es opcional y de su coste.
Baleares tiene un registro obligatorio de fianzas según la Ley de Vivienda balear (Ley 5/2018) y el Decreto 22/1989, modificado. Las fianzas se depositan en el Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI), y desde el 4 de abril de 2022 las gestiona el Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Baleares (CAFBAL). El depósito y la cancelación se hacen en línea.
Usted paga la fianza al arrendador
Al firmar (LAU, art. 36.1). La renta debe pagarse por medios electrónicos, como una transferencia, salvo que una de las partes no tenga cuenta bancaria ni medio de pago electrónico y pida pagar en efectivo (LAU, art. 17.3).
El arrendador la deposita
En los 30 días hábiles siguientes a la firma, debe depositarla en el registro balear. Allí no genera intereses.
Usted puede comprobarlo
Cualquiera de las partes puede preguntar por escrito al registro si se depositó, adjuntando el contrato y un documento de identidad.
Al terminar
El arrendador recupera la fianza del registro y le devuelve lo que corresponda. El saldo no devuelto en un mes desde la entrega de las llaves genera el interés legal (LAU, art. 36.4).
Qué piden arrendadores e inmobiliarias
La LAU no enumera los documentos que debe aportar el inquilino. El contrato escrito debe identificar a las partes, la vivienda, la duración y la renta inicial (art. 37), y el arrendador puede querer pruebas de que usted puede pagar. Entre los documentos que lo acreditan están los siguientes.
- DNI o, si es extranjero, pasaporte o documento nacional de identidad, y su NIE si lo tiene. Véase Cómo obtener el NIE.
- Prueba de ingresos o fondos: contrato de trabajo y nóminas, certificado de pensión, declaración de la renta o extractos bancarios.
- Si es autónomo o jubilado, cuentas recientes o extractos de ahorros e inversiones.
- Para un alquiler temporal, prueba del motivo de la estancia, porque el arrendador debe poder demostrarlo (art. 7.2).
Qué comprobar antes de firmar
- Vacacional o residencial: pregunte si la vivienda tiene inscripción de alquiler vacacional y, en ese caso, si se alquilará a turistas mientras usted esté allí.
- El arrendador: compruebe que quien firma es el propietario o está autorizado a alquilar, por ejemplo con una nota simple, el extracto registral descrito en Informes y comprobaciones.
- El tipo de contrato y, en un alquiler temporal, el motivo indicado y las fechas.
- La duración, cualquier cláusula que permita al arrendador recuperar la vivienda para uso familiar y los plazos de preaviso.
- El dinero: fianza, garantía adicional, quién paga comunidad y suministros, y la cláusula de actualización anual de la renta.
- La cédula de habitabilidad o, en algunas viviendas, la licencia de primera ocupación. La ley balear la exige para ocupar o alquilar una vivienda, con copia junto al contrato; si no la hay, el contrato debe decirlo. Las compañías de suministros la piden, junto con el contrato de alquiler, antes de dar de alta los suministros a su nombre.
- La etiqueta energética. Debe adjuntarse copia al contrato, y los anuncios deben mostrar la calificación energética (Real Decreto 390/2021, art. 17).
- Un inventario: lista fechada de muebles y enseres, con fotos de su estado, firmada por ambas partes.
Durante el alquiler y al marcharse
La renta solo puede subir una vez al año, en la fecha de aniversario del contrato, y solo si el contrato lo prevé. La subida no puede superar la variación del índice IRAV. Hasta el 31 de diciembre de 2027 se aplica un límite adicional: si la renta supera el precio máximo del sistema oficial de índices de referencia no hay subida y, en otro caso, sin nuevo acuerdo, no puede superar el 2 % (Real Decreto-ley 29/2026, disposición final sexta).
El arrendador debe mantener la vivienda habitable. En vivienda habitual, las pequeñas reparaciones por el uso diario le corresponden a usted; en un alquiler temporal, al arrendador. Ante daños que afecten a la habitabilidad, la seguridad o la salud, puede enviar un requerimiento escrito con un presupuesto razonable. El arrendador tiene entonces 15 días naturales para aceptarlo, proponer otra reparación o hacer la obra. Si no responde o se niega sin justificación, usted puede hacer la obra y descontar el coste de las rentas futuras (art. 21.5). En un alquiler temporal, el arrendador debe responder en 5 días hábiles (art. 21 bis).
Si su arrendador decide vender la vivienda que tiene alquilada, usted tiene un derecho de adquisición preferente: 30 días naturales desde la notificación formal para comprarla en las mismas condiciones. Si no le avisaron, o se vendió por menos o en condiciones más ventajosas, puede reclamar la vivienda al comprador en los 30 días naturales siguientes a que este le notifique formalmente la venta (LAU, art. 25). Puede importar si acaba queriendo comprar la casa en la que vive de alquiler: véase El proceso de compra.
Dar el preaviso
De forma que pueda probarlo, al menos con 30 días en vivienda habitual tras los seis primeros meses, o con 10 días en alquiler temporal tras el primer mes. La LAU admite avisos por correo electrónico a una dirección designada por las partes si se puede acreditar el envío y la recepción (art. 4.6).
Revisar la vivienda juntos
Recorra la vivienda con el arrendador y compárela con el inventario.
Firmar el acta final
Un acta escrita del estado de la vivienda, firmada por ambas partes (LAU, art. 36.7).
Recuperar la fianza
El arrendador devuelve la fianza, menos cualquier importe justificado por rentas impagadas o daños. Pasado un mes desde la entrega de las llaves, el saldo pendiente genera el interés legal.
El empadronamiento
Quien vive en España debe inscribirse en el padrón del municipio donde resida habitualmente. Quien viva en más de un municipio español se inscribe solo en aquel donde pase más tiempo al año (Ley 7/1985, art. 15). El certificado de empadronamiento sirve como prueba de domicilio en muchos trámites, como las plazas escolares o la tarjeta sanitaria. Cada ayuntamiento de Mallorca lleva su propio registro. Los detalles siguientes son los de Palma, según su hoja informativa de febrero de 2026.
La cita, la hoja de inscripción y los documentos de identidad son iguales para propietarios e inquilinos, y se explican en Mudarse a Mallorca. En Palma también se puede pedir cita en el 010 (de 14:00 a 23:00), pero solo en casos urgentes demostrables, como un plazo de solicitud a menos de 30 días. Lo que un inquilino necesita además es probar que vive en la dirección:
Acreditar que vive allí
Como inquilino: copia de un contrato de alquiler de al menos seis meses (salvo que demuestre que vive allí la mayor parte del año), con justificante del pago de la renta del mes en curso o del anterior si han pasado más de tres meses desde la firma. O su última factura de gas, agua o electricidad a su nombre, del mes en curso o del anterior. Quien vive en una vivienda alquilada por otra persona necesita la autorización firmada de esta, copia de su documento de identidad y su contrato.
O solicitarlo en línea
Los adultos con certificado digital o DNI electrónico que sean titulares de la vivienda, o tengan autorización del titular, pueden solicitarlo en la sede electrónica de Palma. Nadie puede hacerlo en línea en nombre de otro adulto.
Preguntas de los compradores
Solo necesito un lugar durante unos meses mientras busco. ¿Qué contrato se aplica?
Depende de su situación. Si conserva una vivienda habitual en otro lugar y viene por un motivo justificado y demostrable, puede encajar un alquiler temporal de más de 31 días; si Mallorca ya es su hogar, cuenta como vivienda habitual, que aun así puede dejar tras seis meses con 30 días de preaviso.
¿Puede la inmobiliaria cobrarme por encontrar la vivienda?
No por la gestión ni por el contrato de una vivienda. Desde el 26 de mayo de 2023 esos costes son del arrendador, y desde el 8 de octubre de 2026 no se le pueden repercutir directa ni indirectamente, tampoco en alquileres temporales. Solo se le puede cobrar un servicio adicional opcional que haya pedido por escrito tras conocer su coste.
¿Cuándo me devuelven la fianza?
La fianza garantiza sus obligaciones del contrato, como la renta y los daños que excedan del desgaste normal. Lo que quede debe devolverse al marcharse, y el saldo pendiente un mes después de entregar las llaves genera el interés legal.
¿Hay topes de alquiler en Mallorca?
No los de las rentas nuevas, a octubre de 2026. Solo se aplican en zonas tensionadas declaradas, y un real decreto de 21 de octubre de 2026 que enumera las declaradas hasta ahora no incluye ninguna en Baleares. Las actualizaciones anuales tienen el tope del IRAV y, hasta finales de 2027, sin nuevo acuerdo no pueden superar el 2 %.
¿Necesito permiso del arrendador para empadronarme?
En Palma no, si es el inquilino que figura en el contrato: usted usa el contrato, normalmente de al menos seis meses, con un recibo reciente una vez pasados tres meses, o una factura de suministro a su nombre. Quien vive en una vivienda alquilada por otra persona necesita la autorización firmada de esta.
¿Qué ocurre si se rechazan los decretos-leyes de octubre de 2026?
Los cambios del Real Decreto-ley 29/2026 decaerían desde la fecha de la votación, como ocurrió con la versión anterior el 2 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, previsto para el 15 de noviembre, no llegaría a aplicarse. Un abogado puede indicarle cómo se trataría un contrato firmado durante su vigencia.
Fuentes
Las fuentes oficiales y publicadas en las que se basa esta guía, revisadas en octubre de 2026.
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado, actualizado el 7 de octubre de 2026) BOE (Boletín Oficial del Estado)
- Ley 29/1994, artículo 11, versión vigente desde el 6 de junio de 2013 (Law 4/2013) BOE (Boletín Oficial del Estado)
- Ley 29/1994, artículos 3 (texto original) y 25 (versión de 2019) BOE (Boletín Oficial del Estado)
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible BOE (Boletín Oficial del Estado)
- Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual BOE (Boletín Oficial del Estado)
- Resolución de 2 de octubre de 2026, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 26/2026 BOE (Boletín Oficial del Estado)
- Real Decreto 806/2026, de 5 de octubre, de disolución del Congreso de los Diputados y del Senado y de convocatoria de elecciones BOE (Boletín Oficial del Estado)
- El Congreso prevé debatir los decretos de vivienda el día después de la huelga general Infobae (EFE)
- El Congreso votará los decretos de vivienda el 12 de noviembre en la Diputación Permanente La Región
- Constitución Española (texto consolidado) BOE (Boletín Oficial del Estado)
- Reglamento del Congreso de los Diputados (texto consolidado) BOE
- Resolución de 16 de octubre de 2026, del Congreso de los Diputados, convalidación del Real Decreto-ley 24/2026 BOE (Boletín Oficial del Estado)
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda BOE (Boletín Oficial del Estado)
- Real Decreto 851/2026, de 21 de octubre, por el que se regula la concesión de subvenciones directas a las comunidades autónomas que hayan declarado zonas de mercado residencial tensionado BOE (Boletín Oficial del Estado)
- Resolución de 24 de julio de 2026, de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, zonas de mercado residencial tensionado declaradas en el segundo trimestre de 2026 BOE (Boletín Oficial del Estado)
- Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears (texto consolidado) BOE (Boletín Oficial del Estado)
- Fianzas de alquiler Govern de les Illes Balears (IBAVI)
- Fiances de lloguer: preguntes freqüents Govern de les Illes Balears (IBAVI)
- Fiances de lloguer: normativa Govern de les Illes Balears (IBAVI)
- Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears (texto consolidado) BOE (Boletín Oficial del Estado)
- Real Decreto 1312/2024, Registro Único de Arrendamientos y Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (texto consolidado) BOE (Boletín Oficial del Estado)
- Real Decreto 390/2021, procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios BOE (Boletín Oficial del Estado)
- Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local BOE (Boletín Oficial del Estado)
- Població.02: Alta al Padró municipal d’habitants per a persones procedents d’altres municipis o de l’estranger Ajuntament de Palma (Seu Electrònica)
- Full informatiu sobre l’empadronament a Palma (versión 18.0, febrero de 2026) Ajuntament de Palma
Información general, no asesoramiento. Esta guía explica cómo suelen funcionar las cosas para quien compra en Mallorca. Las normas y los tipos cambian y cada compra es distinta, así que compruebe los detalles de su caso con un abogado o asesor fiscal independiente antes de comprometerse.
