Hyra långtidsboende

Tre sorters uthyrning, och varför beteckningen spelar roll

Uthyrning på Mallorca styrs av Spaniens nationella hyreslag, lag 29/1994, kallad LAU. Sedan 8 oktober 2026 känner den till två sorters bostadsuthyrning: hyresavtal för huvudbostad och tillfälligt hyresavtal. Uthyrning av ett enskilt rum i en delad bostad omfattas av samma regler. Semesteruthyrning ligger utanför LAU och följer Balearernas turismregler. Typen av uthyrning avgör hur länge du kan bo kvar, vad du kan debiteras och hur du kan flytta. Lagen ser till vad uthyrningen egentligen är till för, så kontrollera att beteckningen i avtalet stämmer med hur du ska använda bostaden.

LAU

Ley de Arrendamientos Urbanos: 1994 års lag om stadshyror, Spaniens hyreslag. Den gäller i hela Spanien, också på Balearerna.

Arrendamiento de vivienda habitual

Hyresavtal för din huvudbostad. Hyresgästen har starkast skydd för längd och uppsägning.

Arrendamiento de vivienda temporal

Tillfälligt hyresavtal för den som är tillfälligt borta från sin huvudbostad av ett berättigat skäl. Det ersatte det gamla säsongsavtalet (arrendamiento de temporada) den 8 oktober 2026.

Fianza

Den lagstadgade depositionen, som betalas i pengar när avtalet skrivs under.

Garantía adicional

En extra garanti utöver depositionen, till exempel ytterligare kontanter eller en bankgaranti.

Persona jurídica

Ett bolag eller annan juridisk person, till skillnad från en privatperson (persona física). Flera regler i LAU beror på vilket din hyresvärd är.

IRAV

Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda: ett index från Spaniens statistikmyndighet (INE) som begränsar årliga hyreshöjningar.

Cédula de habitabilidad

Balearernas beboelsecertifikat, utfärdat av Consell de Mallorca (öns råd), som kan delegera det till kommunerna. Det bekräftar att bostaden går att bo i.

Padrón

Kommunens register över de personer som bor i kommunen, kommunal folkbokföring.

Vad som ändrades i oktober 2026, och varför det kan ändras igen

Den 6 oktober 2026 utfärdade regeringen kungligt lagdekret 29/2026, publicerat 7 oktober och i kraft sedan 8 oktober 2026. Det skrev om LAU:s regler om säsongs- och rumsuthyrning och lade till nya skydd för hyresgäster. Ett lagdekret börjar gälla direkt, men enligt artikel 86 i grundlagen måste kongressen godkänna eller förkasta det inom 30 dagar från utfärdandet, och kongressen räknar dem som arbetsdagar. Pressuppgifter 16 och 27 oktober 2026 sade att omröstningen om de kungliga lagdekreten 28/2026 och 29/2026 väntas omkring 12 november 2026, men den hade inte formellt utlysts 27 oktober.

Kongressen röstade ned en tidigare version, kungligt lagdekret 26/2026, den 2 oktober 2026. Parlamentet upplöstes sedan den 6 oktober 2026, genom ett dekret av den 5 oktober, med allmänna val 29 november 2026. Omröstningen faller därför på dess ständiga utskott (Diputación Permanente), som godkände andra lagdekret 16 oktober. Ingen omröstning om kungligt lagdekret 29/2026, eller det kompletterande kungliga lagdekretet 28/2026, hade publicerats i BOE, Spaniens officiella tidning, 25 oktober 2026.

• Tillfällig uthyrning måste ange ett verkligt och bevisbart skäl. Utan det räknas avtalet som hyresavtal för huvudbostad från början.
• Fastighetsskatter som IBI (den årliga fastighetsskatten) får inte föras över på hyresgästen om hen inte är skattskyldig, och förbudet mot att debitera hyresgäster mäklar- och avtalsavgifter är skärpt.
• En hyresvärd får inte kräva försäkring mot utebliven hyra, och den extra garantin vid tillfälligt hyresavtal är begränsad till en månadshyra.
• En hyresgäst som lämnar ett hyresavtal för huvudbostad efter sex månader, med rätt varsel, är inte skyldig hyresvärden någon ersättning.
• Hyresvärd och hyresgäst måste skriva under ett protokoll över bostadens skick när hyresförhållandet upphör.
• En hyresgäst kan inte längre avstå från förköpsrätten om hyresvärden säljer.
• Till 31 december 2027 är de årliga hyresjusteringarna ytterligare begränsade: utan nytt avtal får höjningen inte överstiga 2 % (slutbestämmelse 6).
• Hyresgäster vars hyresavtal för huvudbostad redan löpte den 8 oktober 2026 och vars minimitid går ut före 31 december 2028, eller vars senare årliga förlängningar går ut, kan begära upp till två extra år om de betalat hyran i tid de senaste åtta månaderna. Det finns undantag (slutbestämmelse 5).

Hyresavtal för huvudbostad: längd och uppsägning

Du och hyresvärden kan avtala valfri längd. Är den kortare än fem år, eller sju om hyresvärden är ett bolag, förlängs avtalet år för år tills det når minimitiden, och hyresvärden kan inte säga nej. Du kan avsluta det vid avtalets slut eller vid slutet av en årlig förlängning med minst 30 dagars varsel. Ett ettårsavtal låter dig alltså bo kvar längre om sökandet tar tid, och du kan ändå flytta när sex månader har gått.

Bostadslagen från 2023 (lag 12/2023) låter regioner utse områden med ansträngd bostadsmarknad, där hyrorna i nya avtal begränsas och hyresgäster kan begära upp till tre extra år. Ett kungligt dekret av den 21 oktober 2026 om statligt stöd till dessa områden listar de områden som hittills utsetts: i Baskien, Katalonien, Galicien, Asturien och Navarra. Inget område på Balearerna har utsetts.

Tillfällig uthyrning och semesteruthyrning

Ett tillfälligt hyresavtal är för den som behöver bostad ett tag för att hen är borta från sin huvudbostad av ett berättigat skäl som kan styrkas. Avtalet måste ange skälet, och hyresvärden har bevisbördan. Saknas skälet behandlar lagen avtalet som ett hyresavtal för huvudbostad från den dag det skrevs under. Avtalet måste gälla mer än 31 dagar och normalt högst 12 månader totalt, om inte skälet består. Löper det längre än 12 månader utan motivering, eller skriver samma hyresvärd och hyresgäst fler än två tillfälliga avtal i rad för samma bostad, räknas det första som ett hyresavtal för huvudbostad. Du kan avsluta ett tillfälligt hyresavtal efter en månad med 10 dagars varsel.

Lagen definierar ett tillfälligt hyresavtal utifrån att hyresgästen tillfälligt är borta från sin vanliga bostad av ett berättigat skäl. Om bostadsletande räknas beror därför på din situation, till exempel om du behåller en huvudbostad i ett annat land. Reglerna är nya, så domstolarna har haft lite tid att tolka dem. En advokat kan säga vilket avtal som passar ditt fall: läs Att välja advokat.

Pengar vid starten: deposition, garantier och avgifter

Bostadslagen från 2023 gjorde mäklar- och avtalskostnader till hyresvärdens kostnad från 26 maj 2023. Regeln fanns i den del av LAU som gäller bostäder, medan säsongsuthyrning då räknades som uthyrning för annat än bostadsändamål, så den omfattade den inte uttryckligen. Sedan 8 oktober 2026 omfattas även tillfälliga hyresavtal. En extra tjänst får bara debiteras dig om du begärt den skriftligt efter att ha fått veta att den är frivillig och vad den kostar.

Balearerna har ett obligatoriskt depositionsregister enligt Balearernas bostadslag (lag 5/2018) och dekret 22/1989 i ändrad lydelse. Depositioner sätts in hos Balearernas bostadsinstitut (IBAVI), och sedan 4 april 2022 förvaltas de av Balearernas officiella sammanslutning för fastighetsförvaltare (CAFBAL). Insättning och avslut sker online.

1. 1

   Du betalar depositionen till hyresvärden

   Vid undertecknandet (LAU art. 36.1). Hyran ska betalas elektroniskt, till exempel med banköverföring, om inte någon part saknar bankkonto eller elektronisk betalning och begär att betala kontant (LAU art. 17.3).

2. 2

   Hyresvärden sätter in den

   Inom 30 arbetsdagar från undertecknandet måste hyresvärden sätta in den i Balearernas register. Den ger ingen ränta så länge den står där.

3. 3

   Du kan kontrollera

   Båda parter kan skriftligt fråga registret om depositionen satts in, med avtalet och en id-handling bifogade.

4. 4

   Vid slutet

   Hyresvärden får tillbaka depositionen från registret och återbetalar det du har rätt till. Ett belopp som inte återbetalats inom en månad från att du lämnat tillbaka nycklarna löper med lagstadgad ränta (LAU art. 36.4).

Vad hyresvärdar och mäklare frågar efter

LAU listar inte vilka handlingar en hyresgäst ska lämna. Ett skriftligt avtal måste ange båda parter, bostaden, längden och begynnelsehyran (art. 37), och en hyresvärd kan vilja se belägg för att du kan betala. Handlingar som kan visa det är bland annat följande.

• Pass eller nationellt id-kort, och ditt NIE (identifikationsnummer för utlänningar) om du har ett. Läs Så får du ett NIE-nummer.
• Belägg för inkomst eller medel: anställningsavtal och lönespecifikationer, pensionsbesked, deklaration eller kontoutdrag.
• Är du egenföretagare eller pensionär: aktuella bokslut eller besked om sparande och placeringar.
• För ett tillfälligt hyresavtal: belägg för skälet till vistelsen, eftersom hyresvärden måste kunna styrka det (art. 7.2).

Det här ska du kontrollera före undertecknandet

• Semesteruthyrning eller bostad: fråga om bostaden har en registrering för semesteruthyrning och i så fall om den ska hyras ut till turister medan du bor där.
• Hyresvärden: kontrollera att den som skriver under äger bostaden eller har rätt att hyra ut den, till exempel med en nota simple, utdraget ur fastighetsregistret som beskrivs i Besiktningar och kontroller.
• Avtalstypen och, för ett tillfälligt hyresavtal, angivet skäl och datum.
• Längd, eventuell klausul som låter hyresvärden ta tillbaka bostaden för familjens bruk, och varseltider.
• Pengar: deposition, eventuell extra garanti, vem som betalar avgiften till ägarföreningen och el, vatten med mera, samt klausulen om årlig hyresjustering.
• Beboelsecertifikatet (cédula de habitabilidad), eller för vissa bostäder ett tillstånd för första inflyttning. Balearisk lag kräver ett sådant för att bo i eller hyra ut en bostad, och en kopia med avtalet. Finns inget måste avtalet säga det. Leverantörer av el, vatten och gas frågar efter det, och efter ditt hyresavtal, innan de öppnar abonnemang i ditt namn.
• Energimärkningen. En kopia ska bifogas hyresavtalet, och annonser ska visa energiklassen (kungligt dekret 390/2021, art. 17).
• En inventarielista: en daterad förteckning över möbler och lösöre, med foton av skicket, undertecknad av er båda.

Under hyrestiden och när du flyttar

Hyran kan bara höjas en gång om året, på årsdagen av avtalet, och bara om avtalet medger det. Höjningen får inte överstiga förändringen i indexet IRAV. Till 31 december 2027 gäller en ytterligare gräns: ligger hyran över högsta pris enligt det officiella systemet med referensindex för hyror blir det ingen höjning, och annars får höjningen, utan nytt avtal, inte överstiga 2 % (kungligt lagdekret 29/2026, slutbestämmelse 6).

Hyresvärden måste hålla bostaden beboelig. I ett hyresavtal för huvudbostad står du för små reparationer på grund av vardagligt slitage. I ett tillfälligt hyresavtal står hyresvärden för dem. Vid skador som påverkar beboelighet, säkerhet eller hälsa kan du skicka en skriftlig begäran med en rimlig offert. Hyresvärden har då 15 kalenderdagar på sig att godta den, föreslå en annan reparation eller göra arbetet. Utan svar eller vid omotiverat avslag kan du låta göra arbetet och dra av kostnaden från kommande hyror (art. 21.5). Vid tillfälligt hyresavtal måste hyresvärden svara inom 5 arbetsdagar (art. 21 bis).

Bestämmer sig din hyresvärd för att sälja bostaden du hyr har du förköpsrätt: 30 kalenderdagar från formellt meddelande att köpa den på samma villkor. Fick du inte veta något, eller såldes bostaden billigare eller på lättare villkor, kan du kräva bostaden av köparen inom 30 kalenderdagar från att köparen formellt meddelat dig försäljningen (LAU art. 25). Det kan vara viktigt om du till slut vill köpa den bostad du hyr: läs Köpprocessen.

1. 1

   Säg upp

   På ett sätt du kan bevisa, minst 30 dagar i förväg för ett hyresavtal för huvudbostad efter de första sex månaderna, eller 10 dagar i förväg för ett tillfälligt avtal efter första månaden. LAU tillåter meddelanden per e-post till en adress parterna angett, om sändning och mottagande kan bevisas (art. 4.6).

2. 2

   Gå igenom bostaden tillsammans

   Gå igenom bostaden med hyresvärden och jämför med inventarielistan.

3. 3

   Skriv under protokollet vid hyrestidens slut

   Ett skriftligt protokoll över bostadens skick, undertecknat av er båda (LAU art. 36.7).

4. 4

   Få tillbaka depositionen

   Hyresvärden återbetalar depositionen, minus belopp som motiveras av obetald hyra eller skador. Efter en månad från att nycklarna lämnats tillbaka löper ett kvarstående belopp med lagstadgad ränta.

Registrera dig i padrón

Alla som bor i Spanien ska registrera sig i padrón i den kommun där de vanligtvis bor. Den som bor i mer än en spansk kommun registrerar sig bara där hen tillbringar större delen av året (lag 7/1985, art. 15). Registreringsintyget (certificado de empadronamiento) används som adressbevis i många ärenden, till exempel skolplatser och vårdkort. Varje kommun på Mallorca har sitt eget register. Uppgifterna nedan gäller Palma och kommer från kommunens informationsblad från februari 2026.

Bokning, registreringsblad och id-handlingar är desamma för ägare och hyresgäster och beskrivs i Flytta till Mallorca. I Palma kan du också boka via telefon på 010 (14.00 till 23.00), men bara i brådskande fall som du kan styrka, till exempel en ansökningstid som går ut om mindre än 30 dagar. Det en hyresgäst behöver utöver detta är bevis på att hen bor på adressen:

1. 1

   Visa att du bor där

   Som hyresgäst: en kopia av ett hyresavtal på minst sex månader (om du inte visar att du bor där större delen av året), med bevis på betald hyra för innevarande eller föregående månad om mer än tre månader gått sedan undertecknandet. Eller din senaste räkning för gas, vatten eller el i ditt namn, från innevarande eller föregående månad. Den som bor i en bostad som någon annan hyr behöver den personens undertecknade medgivande, en kopia av hens id-handling och hens avtal.

2. 2

   Eller ansök online

   Vuxna med digitalt certifikat eller elektroniskt id-kort som innehar bostaden, eller har innehavarens medgivande, kan ansöka via Palmas elektroniska kontor. Ingen kan ansöka online åt en annan vuxen.

Frågor från köpare