Wynajem długoterminowy

Trzy rodzaje najmu i dlaczego nazwa ma znaczenie

Najem na Majorce podlega krajowej ustawie o najmie lokali, Ley 29/1994, zwanej LAU. Od 8 października 2026 rozróżnia ona dwa rodzaje najmu mieszkalnego: najem głównego domu i najem czasowy. Wynajem pojedynczego pokoju we wspólnym mieszkaniu podlega tym samym zasadom. Wynajem wakacyjny znajduje się poza LAU i podlega balearskim przepisom turystycznym. Rodzaj najmu decyduje o tym, jak długo można zostać, jakie opłaty można pobierać i jak można się wyprowadzić. Prawo patrzy na rzeczywisty cel najmu, więc trzeba sprawdzić, czy nazwa w umowie odpowiada planowanemu użytkowaniu.

LAU

Ley de Arrendamientos Urbanos: ustawa o najmie lokali z 1994, hiszpańskie prawo najmu. Obowiązuje w całej Hiszpanii, także na Balearach.

Arrendamiento de vivienda habitual

Najem głównego domu. Najemca ma najsilniejszą ochronę długości umowy i wypowiedzenia.

Arrendamiento de vivienda temporal

Najem czasowy dla osoby przejściowo nieobecnej w głównym domu z uzasadnionego powodu. 8 października 2026 zastąpił dawny najem sezonowy (arrendamiento de temporada).

Fianza

Ustawowa kaucja, wpłacana pieniędzmi przy podpisaniu umowy.

Garantía adicional

Dodatkowe zabezpieczenie oprócz kaucji, np. kolejna kwota gotówką lub gwarancja bankowa.

Persona jurídica

Firma lub inna osoba prawna, w odróżnieniu od osoby fizycznej (persona física). Kilka przepisów LAU zależy od tego, kim jest wynajmujący.

IRAV

Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda: wskaźnik publikowany przez hiszpański urząd statystyczny (INE), ograniczający roczne podwyżki czynszu.

Cédula de habitabilidad

Balearskie zaświadczenie o zdatności do zamieszkania, wydawane przez Consell de Mallorca, który może przekazać to gminom. Potwierdza, że dom nadaje się do zamieszkania.

Padrón

Prowadzony przez urząd gminy rejestr mieszkańców gminy.

Co zmieniło się w październiku 2026 i dlaczego może się to jeszcze zmienić

6 października 2026 rząd wydał królewski dekret z mocą ustawy 29/2026, opublikowany 7 października i obowiązujący od 8 października 2026. Zmienił on zasady LAU o najmie sezonowym i najmie pokoi oraz dodał nowe zabezpieczenia najemców. Dekret z mocą ustawy obowiązuje od razu, ale zgodnie z art. 86 konstytucji Kongres musi go przyjąć lub odrzucić w ciągu 30 dni od wydania, a Kongres liczy je jako dni robocze. Prasa podała 16 i 27 października 2026, że głosowanie nad królewskimi dekretami z mocą ustawy 28/2026 i 29/2026 spodziewane jest około 12 listopada 2026, ale do 27 października nie zostało formalnie zwołane.

Wcześniejszą wersję, królewski dekret z mocą ustawy 26/2026, Kongres odrzucił 2 października 2026. Parlament rozwiązano następnie 6 października 2026, dekretem z 5 października, z wyborami powszechnymi 29 listopada 2026, więc głosowanie należy do jego stałej komisji (Diputación Permanente), która 16 października przyjęła inne dekrety. Do 25 października 2026 w BOE, hiszpańskim dzienniku urzędowym, nie opublikowano głosowania nad królewskim dekretem z mocą ustawy 29/2026 ani nad towarzyszącym mu 28/2026.

• Najem czasowy musi podawać rzeczywisty, możliwy do udowodnienia powód. Bez niego umowa od początku liczy się jako najem głównego domu.
• Podatków od nieruchomości, takich jak IBI (roczny podatek od nieruchomości), nie można przenieść na najemcę, chyba że to on jest podatnikiem, a zakaz obciążania najemców opłatami pośrednika i za umowę jest ostrzejszy.
• Wynajmujący nie może wymagać ubezpieczenia od niepłacenia czynszu, a dodatkowe zabezpieczenie przy najmie czasowym jest ograniczone do miesięcznego czynszu.
• Najemca opuszczający główny dom po sześciu miesiącach, z prawidłowym wypowiedzeniem, nie jest winien wynajmującemu odszkodowania.
• Po zakończeniu najmu wynajmujący i najemca muszą podpisać pisemny protokół stanu lokalu.
• Najemca nie może już zrzec się prawa pierwokupu przy sprzedaży przez wynajmującego.
• Do 31 grudnia 2027 roczne waloryzacje czynszu są dodatkowo ograniczone: bez nowego porozumienia podwyżka nie może przekroczyć 2% (przepis końcowy 6).
• Najemcy głównego domu, których umowa trwała już 8 października 2026, a minimalny okres kończy się przed 31 grudnia 2028 albo kończą się późniejsze roczne przedłużenia, mogą wystąpić o maksymalnie dwa dodatkowe lata, jeśli przez poprzednie osiem miesięcy płacili czynsz terminowo. Istnieją wyjątki (przepis końcowy 5).

Najem głównego domu: długość i wyprowadzka

Długość można uzgodnić dowolnie. Jeśli jest krótsza niż pięć lat, a siedem przy wynajmującym firmie, najem przedłuża się rok po roku do tego minimum, a wynajmujący nie może odmówić. Najemca może go zakończyć z końcem umowy lub rocznego przedłużenia, z co najmniej 30-dniowym wypowiedzeniem. Roczna umowa pozwala więc zostać dłużej, gdy poszukiwania się przeciągają, a po sześciu miesiącach nadal można się wyprowadzić.

Ustawa mieszkaniowa z 2023 (Ley 12/2023) pozwala regionom uznawać obszary napiętego rynku mieszkaniowego, gdzie czynsze w nowych umowach są ograniczone, a najemcy mogą wystąpić o maksymalnie trzy dodatkowe lata. Królewski dekret z 21 października 2026 o pomocy państwa dla tych obszarów wymienia uznane dotąd tereny: w Kraju Basków, Katalonii, Galicji, Asturii i Nawarze. Na Balearach żadnego nie uznano.

Najem czasowy i wynajem wakacyjny

Najem czasowy jest dla osoby, która potrzebuje lokalu na pewien czas, bo jest nieobecna w głównym domu z uzasadnionego, możliwego do udowodnienia powodu. Umowa musi podawać powód, a ciężar dowodu spoczywa na wynajmującym. Bez powodu prawo traktuje umowę jako najem głównego domu od dnia podpisania. Najem musi trwać ponad 31 dni i zwykle łącznie nie dłużej niż 12 miesięcy, chyba że powód trwa dalej. Jeśli przekroczy 12 miesięcy bez uzasadnienia albo ci sami wynajmujący i najemca podpiszą więcej niż dwa kolejne najmy czasowe tego samego lokalu, pierwszy liczy się jako najem głównego domu. Najem czasowy można zakończyć po miesiącu z 10-dniowym wypowiedzeniem.

Prawo definiuje najem czasowy przez przejściową nieobecność najemcy w jego zwykłym domu z uzasadnionego powodu. To, czy szukanie domu się kwalifikuje, zależy więc od sytuacji, np. od tego, czy zachowuje się główny dom w innym państwie. Przepisy są nowe, więc sądy miały mało czasu na ich wykładnię. Prawnik powie, jaka umowa pasuje do danego przypadku: zob. Wybór prawnika.

Pieniądze na start: kaucja, zabezpieczenia i opłaty

W kwestii opłat pośrednika ustawa mieszkaniowa z 2023 przerzuciła koszty pośrednika i umowy na wynajmującego od 26 maja 2023. Przepis znajdował się w części LAU o lokalach mieszkalnych, a najem sezonowy zaliczano wtedy do najmu na cele inne niż mieszkalne, więc nie obejmował go wprost. Od 8 października 2026 obejmuje też najem czasowy. Dodatkową usługą można obciążyć najemcę tylko wtedy, gdy poprosił o nią na piśmie po informacji, że jest fakultatywna i ile kosztuje.

Baleary prowadzą obowiązkowy rejestr kaucji na podstawie balearskiej ustawy mieszkaniowej (Ley 5/2018) i dekretu 22/1989 ze zmianami. Kaucje składa się w balearskim instytucie mieszkaniowym (IBAVI), a od 4 kwietnia 2022 zarządza nimi oficjalne kolegium zarządców nieruchomości Balearów (CAFBAL). Składanie i anulowanie kaucji odbywa się online.

1. 1

   Najemca wpłaca kaucję wynajmującemu

   Przy podpisaniu (LAU art. 36.1). Czynsz trzeba płacić elektronicznie, np. przelewem, chyba że jedna ze stron nie ma rachunku lub płatności elektronicznych i prosi o zapłatę gotówką (LAU art. 17.3).

2. 2

   Wynajmujący ją składa

   W ciągu 30 dni roboczych od podpisania musi złożyć ją w rejestrze balearskim. Nie przynosi tam odsetek.

3. 3

   Możliwość sprawdzenia

   Każda ze stron może pisemnie zapytać rejestr, czy kaucję złożono, załączając umowę i dokument tożsamości.

4. 4

   Na końcu

   Wynajmujący odzyskuje kaucję z rejestru i zwraca najemcy należną kwotę. Saldo niezwrócone w ciągu miesiąca od oddania kluczy nosi odsetki ustawowe (LAU art. 36.4).

Czego wymagają wynajmujący i biura

LAU nie wymienia dokumentów, które musi przedstawić najemca. Pisemna umowa musi określać obie strony, lokal, długość i początkowy czynsz (art. 37), a wynajmujący może chcieć dowodu zdolności płatniczej. Mogą o niej świadczyć następujące dokumenty.

• Paszport lub dowód osobisty oraz NIE (numer identyfikacyjny cudzoziemca), jeśli już nadany. Zob. Jak uzyskać numer NIE.
• Dowód dochodów lub środków: umowa o pracę i odcinki wynagrodzenia, zaświadczenie o emeryturze, zeznanie podatkowe lub wyciągi bankowe.
• Przy działalności gospodarczej lub na emeryturze: ostatnie sprawozdania albo zestawienia oszczędności i inwestycji.
• Przy najmie czasowym: dowód powodu pobytu, bo wynajmujący musi móc go wykazać (art. 7.2).

Co sprawdzić przed podpisaniem

• Wynajem wakacyjny czy mieszkalny: trzeba zapytać, czy lokal ma rejestrację wynajmu wakacyjnego i czy w czasie pobytu będzie wynajmowany turystom.
• Wynajmujący: trzeba sprawdzić, czy podpisująca osoba jest właścicielem lub ma upoważnienie do wynajmu, np. przez nota simple, wyciąg z rejestru nieruchomości opisany w poradniku Ekspertyzy i kontrole.
• Rodzaj umowy, a przy najmie czasowym podany powód i daty.
• Długość, ewentualna klauzula pozwalająca wynajmującemu odzyskać lokal dla rodziny oraz okresy wypowiedzenia.
• Pieniądze: kaucja, ewentualne dodatkowe zabezpieczenie, kto płaci opłaty na rzecz wspólnoty i media oraz klauzula rocznej waloryzacji.
• Cédula de habitabilidad albo, przy niektórych lokalach, licencja pierwszego użytkowania. Prawo balearskie wymaga jej do zamieszkania lub wynajmu oraz kopii przy umowie; jeśli jej nie ma, umowa musi to stwierdzać. Dostawcy mediów proszą o nią i o umowę najmu przed zawarciem umów na nazwisko najemcy.
• Świadectwo energetyczne. Kopię trzeba dołączyć do umowy najmu, a ogłoszenia muszą podawać klasę energetyczną (Real Decreto 390/2021, art. 17).
• Inwentarz: datowany spis mebli i wyposażenia ze zdjęciami ich stanu, podpisany przez obie strony.

W trakcie najmu i przy wyprowadzce

Czynsz może wzrosnąć tylko raz w roku, w rocznicę umowy, i tylko jeśli umowa to przewiduje. Podwyżka nie może przekroczyć zmiany wskaźnika IRAV. Do 31 grudnia 2027 obowiązuje dodatkowy limit: gdy czynsz przekracza maksymalną cenę według oficjalnego systemu wskaźników referencyjnych czynszu, podwyżki nie ma, a w przeciwnym razie, bez nowego porozumienia, nie może ona przekroczyć 2% (królewski dekret z mocą ustawy 29/2026, przepis końcowy 6).

Wynajmujący musi utrzymywać lokal w stanie nadającym się do zamieszkania. Przy najmie głównego domu drobne naprawy wynikające ze zwykłego zużycia należą do najemcy; przy najmie czasowym do wynajmującego. Przy szkodach wpływających na zdatność do zamieszkania, bezpieczeństwo lub zdrowie można wysłać pisemne wezwanie z rozsądnym kosztorysem. Wynajmujący ma wtedy 15 dni kalendarzowych, by je przyjąć, zaproponować inną naprawę lub wykonać pracę. Bez odpowiedzi albo przy nieuzasadnionej odmowie można zlecić pracę i odliczyć koszt od przyszłego czynszu (art. 21.5). Przy najmie czasowym wynajmujący musi odpowiedzieć w ciągu 5 dni roboczych (art. 21 bis).

Gdy wynajmujący postanowi sprzedać wynajmowany lokal, najemcy przysługuje prawo pierwokupu: 30 dni kalendarzowych od formalnego zawiadomienia na zakup na tych samych warunkach. Jeśli najemcy nie powiadomiono albo lokal sprzedano taniej lub na łatwiejszych warunkach, może on żądać lokalu od kupującego w ciągu 30 dni kalendarzowych od formalnego zawiadomienia o sprzedaży przez kupującego (LAU art. 25). Może to mieć znaczenie, gdy ostatecznie chce się kupić wynajmowany lokal: zob. Zakup krok po kroku.

1. 1

   Wypowiedzenie

   W sposób możliwy do udowodnienia, co najmniej 30 dni wcześniej przy najmie głównego domu po pierwszych sześciu miesiącach albo 10 dni wcześniej przy najmie czasowym po pierwszym miesiącu. LAU dopuszcza zawiadomienia e-mailem na adres wskazany przez strony, jeśli można udowodnić wysłanie i odbiór (art. 4.6).

2. 2

   Wspólny przegląd lokalu

   Trzeba obejść lokal z wynajmującym i porównać go z inwentarzem.

3. 3

   Podpisanie protokołu końcowego

   Pisemny protokół stanu lokalu, podpisany przez obie strony (LAU art. 36.7).

4. 4

   Odzyskanie kaucji

   Wynajmujący zwraca kaucję pomniejszoną o kwotę uzasadnioną niezapłaconym czynszem lub szkodami. Po miesiącu od oddania kluczy niezwrócone saldo nosi odsetki ustawowe.

Wpis na padrón

Każdy mieszkający w Hiszpanii musi wpisać się na padrón gminy, w której zwykle mieszka. Osoba mieszkająca w kilku hiszpańskich gminach rejestruje się tylko w tej, w której spędza większość roku (Ley 7/1985, art. 15). Zaświadczenie o wpisie (certificado de empadronamiento) służy jako dowód adresu w wielu procedurach, takich jak miejsce w szkole czy karta zdrowia. Każdy urząd gminy na Majorce prowadzi własny rejestr. Poniższe szczegóły dotyczą Palmy i pochodzą z jej arkusza informacyjnego z lutego 2026.

Rezerwacja, arkusz rejestracyjny i dokumenty tożsamości są takie same dla właścicieli i najemców i opisano je w poradniku Przeprowadzka na Majorkę. W Palmie można też zarezerwować termin pod numerem 010 (od 14:00 do 23:00), ale tylko w pilnych, możliwych do udowodnienia przypadkach, np. przy terminie wniosku krótszym niż 30 dni. Dodatkowo najemca musi wykazać zamieszkanie pod danym adresem:

1. 1

   Potwierdzenie zamieszkania

   Najemca: kopia umowy najmu na co najmniej sześć miesięcy (chyba że wykaże mieszkanie tam przez większość roku), z dowodem zapłaty czynszu za bieżący lub poprzedni miesiąc, jeśli od podpisania minęły ponad trzy miesiące. Albo ostatni rachunek za gaz, wodę lub prąd na swoje nazwisko, z bieżącego lub poprzedniego miesiąca. Osoba mieszkająca w lokalu wynajmowanym przez kogoś innego potrzebuje podpisanego upoważnienia tej osoby, kopii jej dokumentu tożsamości i jej umowy.

2. 2

   Albo wniosek online

   Dorośli z certyfikatem cyfrowym lub elektronicznym dowodem, którzy są posiadaczami lokalu lub mają ich upoważnienie, mogą złożyć wniosek przez urząd elektroniczny Palmy. Nikt nie może złożyć wniosku online w imieniu innej osoby dorosłej.

Pytania kupujących