Licenser för semesteruthyrning

Vem bestämmer reglerna

Att hyra ut en hel bostad till turister under korta perioder är en reglerad verksamhet på Balearerna. Den viktigaste lagen är Balearernas turismlag, lag 8/2012, som har ändrats många gånger sedan 2017. Balearernas parlament stiftar lagen, och Govern (Balearernas regering) kan dessutom ändra den genom brådskande lagdekret. Consell de Mallorca (öns råd) för turismregistret, säljer turistplatser genom sitt organ CBAT, gör inspektioner och utfärdar böter. De områden där semesteruthyrning är tillåten fastställs genom öns och kommunernas planering, och Palma stad drar upp sina egna. Kommunerna intygar om en bostad ligger i ett tillåtet område. Den nationella lagstiftningen tillkommer med registrering av gäster hos polisen och reglerna för ägarföreningar. Skatten på hyresintäkterna är en separat fråga: läs Skatter för ägare.

ETV

Förkortning av estancia turística en vivienda, turistvistelse i bostad. I dagligt tal kallas registreringen licens för semesteruthyrning.

ETVPL

En ETV i en bostad som ingår i en ägarförening (propiedad horizontal) eller i en byggnad med minst två bostäder som delar entré eller gemensamma utrymmen. Registreringen och platserna gäller i fem år och måste förnyas.

ETV60

Du hyr ut din egen huvudbostad till turister högst 60 dagar om året. Bara för privatpersoner som faktiskt bor där.

DRIAT

Declaración responsable de inicio de actividad turística, den försäkran på heder och samvete som startar en turistverksamhet. Bostaden registreras genom att du lämnar in den tillsammans med de handlingar som krävs.

Plaza turística

Turistplats: rätten att ta emot en gäst. En bostad får bara hyras ut för så många platser som den har skaffat, och aldrig fler än beboelsecertifikatet tillåter.

Zona apta

Ett område som förklarats lämpligt för semesteruthyrning. Kommunen utfärdar ett intyg om huruvida en bostad ligger i ett sådant område, för varje typ av uthyrning.

Cédula de habitabilidad

Balearernas beboelsecertifikat. Det bekräftar att bostaden går att bo i och anger hur många personer den rymmer.

CBAT

Consorci Borsa d’Allotjaments Turístics, det organ inom Consell de Mallorca som förvaltar och säljer turistplatser.

Bolsa de plazas

Poolen av turistplatser. På Mallorca innehåller den numera bara platser som frigörs när andra registreringar avslutas.

Vivienda turística de vacaciones

En äldre typ av registrering för semesteruthyrning av hus, beviljad enligt tidigare lagstiftning. Dessa finns kvar i samma register.

Vilka bostäder kan nyregistreras 2026

Den största ändringen på senare tid är lagdekret 4/2025 av den 11 april 2025. Det trädde i kraft den 16 april 2025 och godkändes av Balearernas parlament i maj 2025. Lagdekretet stoppade nya registreringar av semesteruthyrning för alla bostäder i en ägarförening på hela Balearerna, utom radhus och parhus. Lag 4/2026, i kraft sedan 14 juni 2026, lade till ett tredje undantag: friliggande hus som delar tomt med andra byggnader. Stoppet påverkar inte uthyrning av den egna huvudbostaden i högst 60 dagar om året.

Bostaden måste också uppfylla villkoren i artiklarna 50 och 52 i lag 8/2012:

• Ett giltigt beboelsecertifikat (eller ett inflyttningstillstånd som anger antalet platser). Du får hyra ut upp till det antalet platser, med ett badrum per fyra platser.
• Minst fem år gammal och använd som privatbostad under den tiden, vilket visas med handlingen om nybyggnad (obra nueva), tillståndet för första inflyttning eller ett intyg från kommunen.
• Ett intyg från kommunen om att bostaden ligger i ett godkänt område för den typ av uthyrning du vill bedriva.
• Inte på skyddad landsbygdsmark, om inte öplanen säger något annat. Läs Köpa en finca.
• Energiklass minst F om huset byggdes före 2008, eller D om det byggdes 2008 eller senare.
• Individuella vattenmätare (vid anslutning till det kommunala nätet) och individuella el- eller gasmätare.
• Ansvarsförsäkring som täcker gästerna och, i en ägarförening, skador som gästerna orsakar föreningen.
• Aldrig subventionerade eller prisreglerade bostäder, och inget slutgiltigt beslut om påföljd för ett allvarligt eller mycket allvarligt brott mot planreglerna som inte har rättats till.
• Vistelser på dagar eller veckor, aldrig längre än en månad (30 nätter), och bara hela bostaden, inte rum för rum.

Turistplatser, öns tak och moratoriet

Varje registrering kräver turistplatser. Enligt artikel 5 i lag 8/2012 är öns tak, tills en öplan anger en siffra, de lagliga platser som finns plus dem i poolerna. Nya platser kan alltså bara tillkomma när andra försvinner. Sedan 11 februari 2022 (lagdekret 3/2022, senare lag 3/2022 av den 15 juni 2022) har Mallorca stoppat både försäljningen av platser från poolerna och byten av platser mellan privata ägare, med vissa undantag. Stoppet gäller tills öns turistiska bärkraft har bedömts i en öplan, eller tills Consell de Mallorcas plenum antar ett tak grundat på en bärkraftsstudie.

Det finns tre vägar runt stoppet. En ägare som frivilligt avslutar en registrering vars platser köpts permanent kan sälja platserna vidare. Köparen av platserna har tre månader på sig från avregistreringen att visa köpebevis och sex månader att registrera en bostad med dem. En ägare kan också flytta platser från en av sina bostäder till en annan, utan att antalet ökar. Dessutom skapade lagdekret 4/2025 tillfälliga pooler som bara fylls med avregistrerade platser, så att totalen inte växer. När dekretet antogs räknade Govern med omkring 160 000 turistplatser i bostäder på öarna, på omkring 1,24 miljoner invånare.

1. 1

   Reglerna publiceras

   CBAT antog reglerna för sin tillfälliga pool den 11 mars 2026 (publicerade i Balearernas officiella tidning, BOIB nr 33, 14 mars 2026). De ersatte en ordning där först till kvarn gällde, sedan utlysningen av 654 platser i september 2025 inte kunnat slutföras på grund av tekniska problem.

2. 2

   Vem kan ansöka

   Bara ägare eller innehavare av nyttjanderätt på livstid (usufructuarios) till bostaden, med ett utdrag ur fastighetsregistret som visar äganderätten. En ansökan per fastighet och en per person.

3. 3

   Utlysningen i mars 2026

   1 069 platser erbjöds. Ansökan online öppnade den 23 mars 2026 (BOIB nr 35, 19 mars 2026) och sista dagen flyttades från 30 mars till 8 april 2026 (BOIB nr 36, 21 mars 2026).

4. 4

   Lottning

   De godkända ansökningarna numreras, och en offentlig dragning inför en tjänsteman avgör startnumret. Platserna fördelas sedan i nummerordning, och övriga hamnar på en väntelista som gäller i sex månader från dragningen.

5. 5

   Betalning och områdesintyg

   De som får platser betalar priset och måste lämna in kommunens intyg om området. Annars går platserna till väntelistan.

6. 6

   Registrering

   Ägaren har sedan tre månader från platsintyget på sig att lämna in DRIAT till Consell de Mallorca. Annars går platserna tillbaka till poolen utan återbetalning. Platser köpta från poolen får inte överlåtas på fem år.

Palmas egna regler

Palma stad drar upp sina egna områden för semesteruthyrning och hade redan före 2026 förbjudit ny semesteruthyrning i lägenheter. Den 28 maj 2026 antog kommunfullmäktige slutgiltigt en ändring av 2023 års generalplan, som den preliminärt godkänt den 26 februari 2026. Ändringen publicerades i Balearernas officiella tidning den 27 juni 2026 (BOIB nr 81). Hela kommunen är nu ett enda område där semesteruthyrning i bostäder inte är tillåten, också i friliggande hus och parhus. Enligt det publicerade beslutet försvinner de 374 nya platser som planen tillät (231 i staden och 143 på landsbygdsmark), registreringar som inte är permanenta kan inte förnyas och befintliga platser kan inte flyttas till en annan bostad i Palma. Befintliga permanenta registreringar får fortsätta.

Köpa en bostad som redan har licens

Enligt artikel 88 i lag 8/2012 hör turistplatserna till fastigheten tills registreringen avslutas. En försäljning avslutar den inte, men bytet av innehavare ska anmälas till Consell de Mallorca, och att låta bli är en mindre förseelse. Har bostaden en slutgiltig bot från turismmyndigheten går bytet av innehavare inte att genomföra förrän skulden är betald.

En ETVPL-registrering gäller i fem år och ska förnyas under månaden före utgången, med ett nytt CBAT-intyg för platserna. Det går bara om bostaden och området fortfarande uppfyller reglerna. Missar du det upphör registreringen och platserna går tillbaka till poolen. Stoppet från april 2025 för bostäder i ägarföreningar gäller nya registreringar och avslutar inte befintliga, men be Consell eller din advokat bekräfta att en lägenhets femåriga registrering kan förnyas innan du räknar med det. En ETV60 bygger på att innehavaren bor i bostaden och fortsätter därför inte för en köpare som inte ska bo där. En registrering kan också avslutas efter tre år i rad utan uthyrning.

1. 1

   Ta reda på numret

   Be om registreringsnumret och kontrollera det i Consell de Mallorcas register över turistbostäder, publicerat som öppna data. Där anges byggnadstyp, kommun, datum och antal platser.

2. 2

   Be om handlingarna

   Be om DRIAT, registreringsbeslutet och platsintyget. Kontrollera innehavare, adress och antal platser.

3. 3

   Kontrollera typ och slutdatum

   Ta reda på om platserna är permanenta eller femåriga och när en eventuell femårsperiod tar slut. I Palma kan en femårsperiod inte längre förnyas.

4. 4

   Kontrollera att huset stämmer

   Beboelsecertifikatet, de faktiska sovrummen och de registrerade platserna ska stämma överens, och byggnaden ska vara laglig. Läs Besiktningar och kontroller.

5. 5

   Kontrollera ägarföreningen

   För en bostad i ägarförening: läs stadgarna och skaffa intyget om ägarnas godkännande.

6. 6

   Kontrollera verksamhet och skulder

   Be om kvitton på turistskatten och belägg för uthyrning de senaste tre åren, och fråga om någon inspektion eller bot pågår.

7. 7

   Skydda dig i avtalet

   Fråga din advokat om licensen ska göras till ett villkor för köpet och hur bytet av innehavare ska anmälas efter tillträdet. Läs Att välja advokat.

Driva semesteruthyrning: register, gäster och skatt

Balearernas registreringsnummer. Numret ska finnas i varje annons. Bokningsplattformar som visar bostäder utan registrering eller utan numret begår ett mycket allvarligt brott.

Nationellt register. Genom kungligt dekret 1312/2024 skapades ett nationellt gemensamt hyresregister, tillämpat från 1 juli 2025, som gav varje korttidsuthyrning ett nummer som krävdes för onlineplattformar. Högsta domstolen ogiltigförklarade registreringsförfarandet, och skyldigheten att registrera sig via fastighetsregistret för att få numret, i en dom av den 19 maj 2026 (publicerad i BOE, Spaniens officiella tidning, den 8 juni 2026), följd av liknande domar 21 maj och 1 juni 2026. Det nationella numret krävs inte längre. Plattformarna måste fortfarande dela bokningsdata med myndigheterna enligt EU-förordning 2024/1028, och den baleariska registreringen gäller som förut.

Registrering av gäster. Enligt kungligt dekret 933/2021 registrerar sig värdar i inrikesministeriets onlinesystem (SES.HOSPEDAJES, i drift sedan 2 december 2024) innan de börjar. Sedan skickar de boknings- och gästuppgifter inom 24 timmar från bokningen och på nytt inom 24 timmar från ankomsten. Varje gäst som fyllt 14 år skriver under formuläret.

Ordningsregler. Sedan 9 juli 2025 (lag 1/2025) måste hyresavtalet uttryckligen förbjuda fester och andra evenemang som bryter mot grundläggande grannskapsregler eller ägarföreningens stadgar. Om gäster orsakar sådana störningar måste värden kräva att de lämnar bostaden inom 24 timmar. Att utelämna förbudet ur avtalet är ett allvarligt brott.

Ägarförening. Sedan 3 april 2025 kräver den nationella lagen om ägarlägenheter (Ley de Propiedad Horizontal) ett uttryckligt förhandsgodkännande av tre femtedelar av ägarna, med tre femtedelar av andelarna, innan någon startar semesteruthyrning i huset. Samma majoritet kan höja bostadens andel av föreningens kostnader med upp till 20 %. Registrerad uthyrning som pågick före det datumet får fortsätta.

Böter och tillsyn

Lagdekret 4/2025 höjde turismböterna med omkring 25 % från 16 april 2025. Ägare, de som marknadsför bostaden och hyresgäster i fastigheten kan alla hållas ansvariga. Även plattformar kan få böter. Böterna kan höjas till upp till tre gånger priset för de aktuella vistelserna, så att regelbrott aldrig ska löna sig.

Böter med koppling till semesteruthyrning sänks med 80 % om ägaren erkänner ansvar och lämnar över bostaden för social eller prisbegränsad uthyrning i minst fem år, eller med 60 % om den går in i ett offentligt program för prisvärd hyra i minst sju år. Consell kan också beordra att olaglig uthyrning upphör direkt. Governs webbplats om turismbegränsning länkar till varje öråds kanal för att anmäla olaglig uthyrning.

Alternativ: långtidsuthyrning och säsongsuthyrning

Utan registrering kan du ändå hyra ut en bostad som vanligt boende enligt den nationella hyreslagen (LAU). Hyresgästen kan stanna i minst fem år, eller sju om hyresvärden är ett bolag. Läs Hyra långtidsboende om hur avtalen fungerar.

Säsongsuthyrning och tillfällig uthyrning är det område där reglerna förändras snabbast. Balearisk lag begränsar en turistvistelse i bostad till 30 nätter och utgår från att en uthyrning är turistisk om den är kort, klar att flytta in i och du inte kan visa något annat syfte. På nationell nivå säger kungligt lagdekret 29/2026 av den 6 oktober 2026, i kraft sedan 8 oktober 2026, att tillfällig uthyrning kräver ett verkligt och bevisbart skäl till att hyresgästen är borta från sin huvudbostad, och måste vara längre än 31 dagar och i regel högst 12 månader. Utan ett sådant skäl behandlas den som ett vanligt bostadshyresavtal.

De två gränserna möts inte riktigt. Balearisk lag räknar nätter, hyreslagen räknar dagar, och en uthyrning på exakt 31 dagar är för kort för att vara ett tillfälligt hyresavtal, medan den som turistvistelse inte får gå över 30 nätter. Ingen av lagarna säger hur gränsen ska hanteras, så fråga din advokat innan du går med på en uthyrning av ungefär den längden. När vi kontrollerade den 25 oktober 2026 hade lagdekretet ännu inte godkänts av kongressen. En tidigare version, kungligt lagdekret 26/2026, upphävdes den 2 oktober 2026 sedan kongressen röstat emot den, och dess ändringar i hyreslagen återställdes. Samma sak skulle hända med dessa regler om kongressen förkastar det nya lagdekretet.

De senaste ändringarna i korthet

Frågor från köpare