Vakantieverhuurvergunningen

Wie de regels maakt

Een hele woning kort aan toeristen verhuren is op de Balearen een gereguleerde bedrijfsactiviteit. De belangrijkste regeling is de Balearische toerismewet, Wet 8/2012, die sinds 2017 vele malen is gewijzigd. Het Balearisch parlement stelt de wet vast, en de Govern (de regionale regering) kan haar ook wijzigen met een spoedwetsdecreet. De Consell de Mallorca (de eilandraad) houdt het toerismeregister bij, verkoopt toeristische plaatsen via zijn orgaan CBAT, inspecteert en beboet. De zones waar vakantieverhuur mag, volgen uit de planologie van het eiland en de gemeenten; de gemeente Palma tekent haar eigen zones. Gemeentehuizen verklaren of een woning in een toegestane zone ligt. Landelijke wetgeving voegt de registratie van gasten bij de politie toe, en de regels voor verenigingen van eigenaars. De belasting op huurinkomsten staat hier los van: zie Belastingen voor eigenaren.

ETV

Afkorting van estancia turística en vivienda: toeristisch verblijf in een woning. In de omgangstaal heet deze inschrijving de vakantieverhuurvergunning.

ETVPL

Een ETV in een woning die tot een VvE (propiedad horizontal) behoort, of in een gebouw van twee of meer woningen met gedeelde toegang of gemeenschappelijke delen. De inschrijving en de plaatsen gelden vijf jaar en moeten worden verlengd.

ETV60

Uw eigen hoofdverblijf aan toeristen verhuren, maximaal 60 dagen per jaar. Alleen voor particulieren die er werkelijk wonen.

DRIAT

Declaración responsable de inicio de actividad turística: de verklaring op eigen verantwoordelijkheid waarmee een toeristische activiteit begint. Met deze indiening en de vereiste documenten wordt een woning ingeschreven.

Plaza turística

Toeristische plaats: het recht om één gast onder te brengen. Een woning mag alleen worden verhuurd voor het aantal verworven plaatsen, en nooit voor meer dan het bewoonbaarheidscertificaat toestaat.

Zona apta

Een zone die geschikt is verklaard voor vakantieverhuur. Het gemeentehuis geeft per verhuurtype een verklaring af of een woning daarin ligt.

Cédula de habitabilidad

Het Balearische bewoonbaarheidscertificaat. Het bevestigt dat een woning geschikt is om in te wonen en vermeldt hoeveel personen er mogen verblijven.

CBAT

Consorci Borsa d’Allotjaments Turístics: het orgaan van de Consell de Mallorca dat toeristische plaatsen beheert en verkoopt.

Bolsa de plazas

De pool van toeristische plaatsen. Op Mallorca bevat die nu alleen plaatsen die vrijkomen als andere inschrijvingen worden ingetrokken.

Vivienda turística de vacaciones

Een ouder type inschrijving voor vakantieverhuur van huizen, verleend onder eerdere wetgeving. Deze staan nog in hetzelfde register.

Welke woningen in 2026 nog worden ingeschreven

De grootste recente wijziging is wetsdecreet 4/2025 van 11 april 2025, van kracht sinds 16 april 2025 en in mei 2025 bekrachtigd door het Balearisch parlement. Daarmee stopten nieuwe inschrijvingen voor vakantieverhuur van elke woning in een VvE, overal op de Balearen, behalve voor rijwoningen en twee-onder-een-kapwoningen. Wet 4/2026, van kracht sinds 14 juni 2026, voegde een derde uitzondering toe: vrijstaande huizen die een perceel delen met andere gebouwen. Het verbod raakt niet de verhuur van uw eigen hoofdverblijf gedurende maximaal 60 dagen per jaar.

De woning zelf moet ook voldoen aan de voorwaarden in de artikelen 50 en 52 van Wet 8/2012:

• Een geldig bewoonbaarheidscertificaat (of een gebruiksvergunning met het aantal plaatsen). U mag tot dat aantal plaatsen verhuren, met één badkamer per vier plaatsen.
• Minstens vijf jaar oud en in die tijd in gebruik als particuliere woning, aangetoond met de akte van nieuwbouw, de vergunning voor eerste bewoning of een verklaring van het gemeentehuis.
• Een verklaring van het gemeentehuis dat de woning in een goedgekeurde zone ligt voor het gewenste verhuurtype.
• Niet op beschermd buitengebied, tenzij het eilandplan anders bepaalt. Zie Een finca kopen.
• Een energielabel van minstens F bij bouw vóór 2008, of D bij bouw vanaf 2008.
• Individuele watermeters (bij aansluiting op het openbare net) en individuele elektriciteits- of gasmeters.
• Een aansprakelijkheidsverzekering die gasten dekt en, in een VvE, de schade die gasten aan de gemeenschap toebrengen.
• Nooit gesubsidieerde woningen of woningen met een gereguleerde prijs, en geen onherroepelijke sanctie voor een ernstige of zeer ernstige planologische overtreding die niet is hersteld.
• Verblijven per dag of week, nooit langer dan een maand (30 nachten), en alleen de hele woning, niet per kamer.

Toeristische plaatsen, het plafond en het moratorium

Elke inschrijving heeft toeristische plaatsen nodig. Volgens artikel 5 van Wet 8/2012 is het plafond van het eiland, zolang een eilandplan geen cijfer vaststelt, gelijk aan de bestaande legale plaatsen plus die in de pools. Nieuwe plaatsen kunnen dus alleen ontstaan als andere verdwijnen. Sinds 11 februari 2022 (wetsdecreet 3/2022, later Wet 3/2022 van 15 juni 2022) zijn op Mallorca zowel de verkoop van plaatsen uit de pools als de ruil van plaatsen tussen particuliere eigenaars opgeschort, op enkele uitzonderingen na. Die opschorting duurt tot de toeristische draagkracht van het eiland is beoordeeld in een eilandplan, of tot de voltallige Consell de Mallorca een plafond goedkeurt op basis van een draagkrachtstudie.

Er zijn drie wegen daaromheen. Een eigenaar die vrijwillig een inschrijving met permanent gekochte plaatsen laat intrekken, mag die plaatsen aan iemand anders verkopen. De koper van de plaatsen heeft drie maanden na de intrekking om het aankoopbewijs te tonen en zes maanden om er een woning mee in te schrijven. Een eigenaar kan ook plaatsen van de ene eigen woning naar de andere overzetten, zonder dat het er meer worden. En wetsdecreet 4/2025 creëerde tijdelijke pools die alleen worden gevuld met ingetrokken inschrijvingen, zodat het totaal niet groeit. Bij de vaststelling van dat decreet telde de Govern op de eilanden zo’n 160.000 toeristische plaatsen in woningen, op ongeveer 1,24 miljoen inwoners.

1. 1

   Regels gepubliceerd

   De CBAT keurde de regels voor zijn tijdelijke pool goed op 11 maart 2026 (gepubliceerd in het Balearische staatsblad, BOIB nr. 33, 14 maart 2026). Ze vervingen de toewijzing op volgorde van binnenkomst, nadat de oproep van september 2025 voor 654 plaatsen door technische problemen niet kon worden afgerond.

2. 2

   Wie mag aanvragen

   Alleen eigenaars of vruchtgebruikers van de woning, met een uittreksel uit het eigendomsregister als bewijs. Eén aanvraag per woning en één per persoon.

3. 3

   De oproep van maart 2026

   Er werden 1.069 plaatsen aangeboden. De online aanvragen gingen open op 23 maart 2026 (BOIB nr. 35, 19 maart 2026) en de termijn werd verlengd van 30 maart tot 8 april 2026 (BOIB nr. 36, 21 maart 2026).

4. 4

   Loting

   Toegelaten aanvragen krijgen een nummer en bij een openbare trekking voor een ambtenaar wordt het startnummer bepaald. De plaatsen worden daarna op volgorde toegewezen; de rest vormt een wachtlijst die zes maanden na de trekking geldig blijft.

5. 5

   Betaling en zoneverklaring

   Wie plaatsen krijgt, betaalt de prijs en moet de zoneverklaring van het gemeentehuis overleggen. Anders gaan de plaatsen naar de wachtlijst.

6. 6

   Inschrijving

   De eigenaar heeft daarna drie maanden vanaf het plaatsencertificaat om de DRIAT bij de Consell de Mallorca in te dienen. Anders gaan de plaatsen terug naar de pool, zonder terugbetaling. Plaatsen uit de pool mogen vijf jaar lang niet aan iemand anders worden overgedragen.

De eigen regels van Palma

De gemeente Palma tekent haar eigen zones voor vakantieverhuur en verbood vóór 2026 al nieuwe vakantieverhuur in appartementen. Op 28 mei 2026 keurde de voltallige gemeenteraad definitief een wijziging van het algemeen bestemmingsplan van 2023 goed, die zij op 26 februari 2026 voorlopig had aangenomen. Publicatie volgde op 27 juni 2026 in het Balearische staatsblad (BOIB nr. 81). De hele gemeente is nu één zone waar vakantieverhuur in woningen niet is toegestaan, ook niet in vrijstaande huizen en twee-onder-een-kapwoningen. Volgens het gepubliceerde besluit vervallen daarmee de 374 nieuwe plaatsen die het plan toestond (231 in de stad en 143 op het buitengebied), kunnen niet-permanente inschrijvingen niet meer worden verlengd en kunnen bestaande plaatsen niet naar een andere woning in Palma worden overgezet. Bestaande permanente inschrijvingen mogen doorgaan.

Een woning kopen die al een vergunning heeft

Volgens artikel 88 van Wet 8/2012 blijven toeristische plaatsen aan de woning verbonden tot de inschrijving wordt ingetrokken. Een verkoop trekt haar niet in, maar de wisseling van houder moet aan de Consell de Mallorca worden gemeld; dat niet doen is een lichte overtreding. Rust er op de woning een onherroepelijke boete van de toerismeautoriteit, dan kan de wisseling pas worden verwerkt als de schuld is betaald.

Een ETVPL-inschrijving geldt vijf jaar en moet in de maand vóór het verstrijken worden verlengd, met een nieuw CBAT-certificaat voor de plaatsen. Dat kan alleen als woning en zone nog aan de regels voldoen. Mist u die maand, dan eindigt de inschrijving en gaan de plaatsen terug naar de pool. Het verbod van april 2025 op woningen in een VvE stopt nieuwe inschrijvingen en trekt bestaande niet in, maar vraag de Consell of uw advocaat te bevestigen dat de vijfjarige inschrijving van een appartement verlengbaar is voordat u daarop rekent. Een ETV60 hangt af van de bewoning door de houder en loopt dus niet door voor een koper die er niet gaat wonen. En een inschrijving kan worden ingetrokken na drie opeenvolgende jaren zonder verhuur.

1. 1

   Vraag het nummer

   Vraag het inschrijvingsnummer en controleer het in het register van toeristische woningen van de Consell de Mallorca, gepubliceerd als open data. Daarin staan het type gebouw, de gemeente, de datum en het aantal plaatsen.

2. 2

   Vraag de stukken op

   Vraag om de DRIAT, het inschrijvingsbesluit en het plaatsencertificaat. Controleer de houder, het adres en het aantal plaatsen.

3. 3

   Controleer type en einddatum

   Ga na of de plaatsen permanent zijn of voor vijf jaar gelden, en wanneer een vijfjarige termijn afloopt. In Palma kan een termijn van vijf jaar niet meer worden verlengd.

4. 4

   Controleer of het huis klopt

   Het bewoonbaarheidscertificaat, de werkelijke slaapkamers en de ingeschreven plaatsen moeten overeenstemmen, en het gebouw moet legaal zijn. Zie Keuringen en controles.

5. 5

   Controleer de VvE

   Lees bij een woning in een VvE de statuten en vraag het bewijs van de goedkeuring door de eigenaars.

6. 6

   Controleer activiteit en schulden

   Vraag om betaalbewijzen van de toeristenbelasting en bewijs van verhuur in de afgelopen drie jaar, en vraag of er een inspectie of boete openstaat.

7. 7

   Bescherm uzelf in het contract

   Vraag uw advocaat of de vergunning een voorwaarde van de koop moet zijn en hoe de wisseling van houder na de overdracht wordt ingediend. Zie Een advocaat kiezen.

Vakantieverhuur in de praktijk: registers, gasten en belasting

Balearisch inschrijvingsnummer. Elke advertentie moet dit nummer vermelden. Boekingsplatforms die woningen zonder inschrijving of zonder nummer tonen, begaan een zeer ernstige overtreding.

Landelijk register. Koninklijk besluit 1312/2024 creëerde één centraal landelijk huurregister, toegepast vanaf 1 juli 2025, dat elke korte verhuur een nummer gaf dat online platforms nodig hadden. Het Hooggerechtshof vernietigde die registratieprocedure, en de plicht om via het eigendomsregister een nummer te krijgen, in een arrest van 19 mei 2026 (gepubliceerd in de BOE, het Spaanse staatsblad, op 8 juni 2026), gevolgd door vergelijkbare uitspraken op 21 mei en 1 juni 2026. Het landelijke nummer is niet langer vereist. Platforms moeten boekingsgegevens wel nog delen met de autoriteiten op grond van EU-verordening 2024/1028, en de Balearische inschrijving blijft gelden.

Registratie van gasten. Volgens koninklijk besluit 933/2021 registreren verhuurders zich vóór de start in het online systeem van het ministerie van Binnenlandse Zaken (SES.HOSPEDAJES, actief sinds 2 december 2024). Daarna sturen ze boekings- en gastgegevens binnen 24 uur na de boeking en opnieuw binnen 24 uur na aankomst. Elke gast van 14 jaar of ouder ondertekent het formulier.

Huisregels. Sinds 9 juli 2025 (Wet 1/2025) moet het huurcontract feesten en andere evenementen die de basisregels van de buurt of de statuten van de VvE schenden, uitdrukkelijk verbieden. Veroorzaken gasten zulke overlast, dan moet de verhuurder hen binnen 24 uur laten vertrekken. Het verbod niet in het contract opnemen is een ernstige overtreding.

Vereniging van eigenaars. Sinds 3 april 2025 eist de landelijke wet op de horizontale eigendom de uitdrukkelijke voorafgaande goedkeuring van drie vijfde van de eigenaars, met drie vijfde van de aandelen, voordat iemand in het gebouw met vakantieverhuur begint. Dezelfde meerderheid kan het aandeel van die woning in de gemeenschappelijke kosten met maximaal 20% verhogen. Ingeschreven verhuur die vóór die datum liep, mag doorgaan.

Boetes en handhaving

Wetsdecreet 4/2025 verhoogde de toerismeboetes vanaf 16 april 2025 met ongeveer 25%. Eigenaars, degenen die de woning op de markt brengen en huurders van de woning kunnen allemaal aansprakelijk worden gesteld. Ook platforms kunnen een boete krijgen. Boetes kunnen worden verhoogd tot drie keer de prijs van de betrokken verblijven, zodat overtreden nooit loont.

Boetes in verband met vakantieverhuur worden met 80% verlaagd als de eigenaar zijn verantwoordelijkheid erkent en de woning minstens vijf jaar ter beschikking stelt voor sociale of prijsbegrensde huur, of met 60% als de woning minstens zeven jaar in een publieke regeling voor betaalbare huur wordt opgenomen. De Consell kan ook bevelen dat verhuur zonder vergunning onmiddellijk stopt. De website van de Govern over toeristische beheersing verwijst naar het meldkanaal van elke eilandraad voor illegale verhuur.

Alternatieven: langdurige en seizoensverhuur

Zonder inschrijving kunt u een woning nog steeds als gewone woonruimte verhuren onder de landelijke huurwet (LAU). De huurder mag minstens vijf jaar blijven, of zeven als de verhuurder een bedrijf is. Zie Langdurig huren voor de werking van deze contracten.

Bij seizoens- of tijdelijke verhuur veranderen de regels het snelst. De Balearische wet beperkt een toeristisch verblijf in een woning tot 30 nachten, en gaat uit van toeristische verhuur als een verhuur kort is, de woning instapklaar is en u geen ander doel kunt aantonen. Landelijk bepaalt koninklijk wetsdecreet 29/2026 van 6 oktober 2026, van kracht sinds 8 oktober 2026, dat tijdelijke verhuur een echte, aantoonbare reden vereist waarom de huurder niet in zijn hoofdverblijf woont, en langer dan 31 dagen moet duren en in de regel niet langer dan 12 maanden. Zonder zo’n reden geldt het als een gewone woonhuurovereenkomst.

De twee grenzen sluiten niet precies op elkaar aan: de Balearische wet telt nachten, de huurwet dagen. Een verhuur van precies 31 dagen is te kort voor een tijdelijke huur, terwijl een toeristisch verblijf niet langer mag duren dan 30 nachten. Geen van beide wetten zegt hoe die grens moet worden behandeld, dus vraag uw advocaat voordat u een verhuur van ongeveer die lengte afspreekt. Bij onze controle op 25 oktober 2026 was het wetsdecreet nog niet door het Congres bekrachtigd. Een eerdere versie, koninklijk wetsdecreet 26/2026, werd op 2 oktober 2026 ingetrokken nadat het Congres tegen had gestemd, en de wijzigingen in de huurwet werden teruggedraaid. Hetzelfde zou gebeuren met deze regels als het Congres het nieuwe wetsdecreet verwerpt.

Recente wijzigingen in één oogopslag

Vragen van kopers