Lizenzen für die Ferienvermietung

Wer die Regeln macht

Eine ganze Immobilie kurzzeitig an Urlauber zu vermieten, ist auf den Balearen ein reguliertes Geschäft. Hauptgrundlage ist das balearische Tourismusgesetz, das Gesetz 8/2012, das seit 2017 vielfach geändert wurde. Das Balearenparlament verabschiedet das Gesetz, der Govern (die Balearenregierung) kann es auch per dringlichem Gesetzesdekret ändern. Der Consell de Mallorca (Inselrat) führt das Tourismusregister, verkauft über seine Stelle CBAT touristische Plätze, kontrolliert und verhängt Bußgelder. Die Gebiete, in denen Ferienvermietung erlaubt ist, werden durch Insel- und Gemeindeplanung festgelegt, Palma bestimmt seine eigenen. Die Gemeinden bescheinigen, ob eine Immobilie in einem zulässigen Gebiet liegt. Das nationale Recht ergänzt die Gästeregistrierung bei der Polizei und die Regeln für Eigentümergemeinschaften. Die Steuer auf Mieteinnahmen ist ein eigenes Thema, siehe Steuern für Eigentümer.

ETV

Kurz für Estancia turística en vivienda: ein touristischer Aufenthalt in einer Wohnung. Im Alltag heißt diese Registrierung Lizenz für die Ferienvermietung.

ETVPL

Eine ETV in einer Immobilie, die zu einer Eigentümergemeinschaft gehört (propiedad horizontal), oder in einem Gebäude mit mindestens zwei Einheiten, die sich Zugang oder Gemeinschaftsteile teilen. Registrierung und Plätze gelten fünf Jahre und müssen verlängert werden.

ETV60

Die Vermietung des eigenen Hauptwohnsitzes an Urlauber an bis zu 60 Tagen im Jahr. Nur für Privatpersonen, die tatsächlich dort leben.

DRIAT

Declaración responsable de inicio de actividad turística: die verbindliche Eigenerklärung, mit der eine touristische Tätigkeit beginnt. Mit ihr und den nötigen Unterlagen wird eine Immobilie registriert.

Plaza turística

Ein touristischer Platz: das Recht, einen Gast unterzubringen. Eine Immobilie darf nur für so viele Plätze vermietet werden, wie sie erworben hat, und nie für mehr, als die Cédula de habitabilidad zulässt.

Zona apta

Ein für die Ferienvermietung als geeignet erklärtes Gebiet. Die Gemeinde stellt je nach Vermietungsart eine Bescheinigung aus, ob eine Immobilie darin liegt.

Cédula de habitabilidad

Die balearische Bewohnbarkeitsbescheinigung. Sie bestätigt, dass eine Immobilie bewohnbar ist, und nennt die zulässige Personenzahl.

CBAT

Consorci Borsa d’Allotjaments Turístics: die Stelle des Consell de Mallorca, die touristische Plätze verwaltet und verkauft.

Bolsa de plazas

Der Pool touristischer Plätze. Auf Mallorca enthält er nur noch Plätze, die durch die Löschung anderer Registrierungen frei werden.

Vivienda turística de vacaciones

Eine ältere Art der Registrierung für Häuser, nach früherem Recht erteilt. Sie steht weiterhin im selben Register.

Welche Immobilien 2026 neu registriert werden können

Die größte Änderung der letzten Zeit ist das Gesetzesdekret 4/2025 vom 11. April 2025, in Kraft seit dem 16. April 2025 und im Mai 2025 vom Balearenparlament bestätigt. Es stoppte auf den gesamten Balearen neue Registrierungen für jede Immobilie in einer Eigentümergemeinschaft, außer für Reihen- und Doppelhäuser. Das Gesetz 4/2026, in Kraft seit dem 14. Juni 2026, ergänzte eine dritte Ausnahme: freistehende Häuser, die sich ein Grundstück mit anderen Gebäuden teilen. Die Vermietung des eigenen Hauptwohnsitzes an bis zu 60 Tagen im Jahr ist vom Verbot nicht betroffen.

Die Immobilie selbst muss außerdem die Bedingungen der Artikel 50 und 52 des Gesetzes 8/2012 erfüllen:

• Eine gültige Cédula de habitabilidad (oder eine Bezugsgenehmigung mit Angabe der Plätze). Vermietet werden darf bis zu dieser Platzzahl, mit einem Bad je vier Plätze.
• Mindestens fünf Jahre alt und in dieser Zeit privat zu Wohnzwecken genutzt, nachgewiesen durch die Neubauurkunde, die Erstbezugsgenehmigung oder eine Bescheinigung der Gemeinde.
• Eine Bescheinigung der Gemeinde, dass die Immobilie in einem für die gewünschte Vermietungsart genehmigten Gebiet liegt.
• Nicht auf geschütztem rustikalem Boden, sofern der Inselplan nichts anderes sagt. Siehe Finca kaufen.
• Eine Energieklasse von mindestens F bei Baujahr vor 2008 oder D bei Baujahr ab 2008.
• Einzelne Wasserzähler (bei Versorgung aus dem öffentlichen Netz) sowie einzelne Strom- oder Gaszähler.
• Eine Haftpflichtversicherung, die Gäste abdeckt und in einer Gemeinschaft auch Schäden, die Gäste der Gemeinschaft zufügen.
• Nie subventionierter oder preisgebundener Wohnraum und keine rechtskräftige, nicht behobene Sanktion wegen eines schweren oder sehr schweren Planungsverstoßes.
• Aufenthalte nach Tagen oder Wochen, nie länger als einen Monat (30 Nächte), und nur die ganze Immobilie, nicht einzelne Zimmer.

Touristische Plätze, Inselobergrenze und Moratorium

Jede Registrierung braucht touristische Plätze. Nach Artikel 5 des Gesetzes 8/2012 besteht die Obergrenze der Insel, bis ein Inselplan eine Zahl festlegt, aus den vorhandenen legalen Plätzen plus denen in den Pools. Neue Plätze können also nur entstehen, wenn andere wegfallen. Seit dem 11. Februar 2022 (Gesetzesdekret 3/2022, später Gesetz 3/2022 vom 15. Juni 2022) hat Mallorca den Verkauf von Plätzen aus den Pools und den Tausch zwischen privaten Eigentümern ausgesetzt, mit einigen Ausnahmen. Das gilt, bis die touristische Tragfähigkeit der Insel in einem Inselplan bewertet ist oder das Plenum des Consell de Mallorca eine Obergrenze auf Grundlage einer Tragfähigkeitsstudie beschließt.

Es gibt drei Wege daran vorbei. Ein Eigentümer, der eine Registrierung mit dauerhaft gekauften Plätzen freiwillig löscht, kann diese Plätze an jemand anderen verkaufen. Der Käufer hat ab der Löschung drei Monate für den Kaufnachweis und sechs Monate, um eine Immobilie damit zu registrieren. Ein Eigentümer kann Plätze auch von einer seiner Immobilien auf eine andere übertragen, ohne die Zahl zu erhöhen. Und das Gesetzesdekret 4/2025 schuf befristete Pools, die nur aus gelöschten Registrierungen gespeist werden, sodass die Gesamtzahl nicht wächst. Beim Erlass dieses Dekrets zählte der Govern auf den Inseln rund 160.000 touristische Plätze in Wohnungen, bei rund 1,24 Mio. Einwohnern.

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   Veröffentlichte Regeln

   Der CBAT beschloss die Regeln für seinen befristeten Pool am 11. März 2026 (veröffentlicht im balearischen Amtsblatt, BOIB Nr. 33, 14. März 2026). Sie ersetzten ein Windhundverfahren, nachdem die Ausschreibung von 654 Plätzen im September 2025 wegen technischer Probleme nicht abgeschlossen werden konnte.

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   Wer sich bewerben kann

   Nur Eigentümer oder Nießbraucher der Immobilie, mit Grundbuchauszug als Nachweis. Ein Antrag je Immobilie und je Person.

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   Die Ausschreibung vom März 2026

   Angeboten wurden 1.069 Plätze. Die Online-Anträge begannen am 23. März 2026 (BOIB Nr. 35, 19. März 2026), die Frist wurde vom 30. März auf den 8. April 2026 verlängert (BOIB Nr. 36, 21. März 2026).

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   Losverfahren

   Zugelassene Anträge werden nummeriert, und eine öffentliche Ziehung vor einem Amtsträger bestimmt die Startnummer. Die Plätze werden dann der Reihe nach vergeben, die übrigen Anträge bilden eine Warteliste, die sechs Monate ab der Ziehung gilt.

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   Zahlung und Gebietsbescheinigung

   Erfolgreiche Bewerber zahlen den Preis und müssen die Gebietsbescheinigung der Gemeinde vorlegen, sonst gehen die Plätze an die Warteliste.

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   Registrierung

   Der Eigentümer hat dann ab der Platzbescheinigung drei Monate, um die DRIAT beim Consell de Mallorca einzureichen, sonst fallen die Plätze ohne Erstattung an den Pool zurück. Aus dem Pool gekaufte Plätze dürfen fünf Jahre lang nicht weitergegeben werden.

Palmas eigene Regeln

Palma legt seine Gebiete für die Ferienvermietung selbst fest und untersagte schon vor 2026 neue Ferienvermietung in Wohnungen. Am 28. Mai 2026 beschloss der Stadtrat endgültig eine Änderung seines Flächennutzungsplans von 2023, die er am 26. Februar 2026 vorläufig beschlossen hatte. Sie erschien am 27. Juni 2026 im balearischen Amtsblatt (BOIB Nr. 81). Das gesamte Gemeindegebiet ist jetzt ein einziges Gebiet, in dem Ferienvermietung in Wohnimmobilien nicht erlaubt ist, auch nicht in freistehenden und Doppelhäusern. Laut dem veröffentlichten Beschluss entfallen damit die 374 neuen Plätze, die der Plan erlaubt hatte (231 in der Stadt und 143 auf rustikalem Boden), nicht dauerhafte Registrierungen können nicht verlängert werden, und bestehende Plätze lassen sich nicht auf eine andere Immobilie in Palma übertragen. Bestehende dauerhafte Registrierungen dürfen weiterlaufen.

Kauf einer Immobilie mit bestehender Lizenz

Nach Artikel 88 des Gesetzes 8/2012 bleiben touristische Plätze bei der Immobilie, bis die Registrierung gelöscht wird. Ein Verkauf löscht sie nicht, der Inhaberwechsel muss aber dem Consell de Mallorca gemeldet werden. Wer das versäumt, begeht einen leichten Verstoß. Liegt auf der Immobilie ein rechtskräftiges Bußgeld der Tourismusbehörde, kann der Inhaberwechsel erst nach Begleichung der Schuld bearbeitet werden.

Eine ETVPL-Registrierung gilt fünf Jahre und muss im Monat vor dem Ablauf verlängert werden, mit einer neuen CBAT-Bescheinigung für die Plätze. Das geht nur, wenn Immobilie und Gebiet die Regeln weiter erfüllen. Wird das versäumt, endet die Registrierung, und die Plätze fallen an den Pool zurück. Das Verbot vom April 2025 für Immobilien in Eigentümergemeinschaften stoppt neue Registrierungen und löscht keine bestehenden. Lassen Sie sich aber vom Consell oder Ihrem Anwalt bestätigen, dass die Fünfjahresregistrierung einer Wohnung verlängert werden kann, bevor Sie sich darauf verlassen. Eine ETV60 hängt davon ab, dass der Inhaber dort lebt, und geht deshalb nicht auf einen Käufer über, der das nicht tut. Und eine Registrierung kann nach drei Jahren in Folge ohne Vermietung gelöscht werden.

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   Nummer erfragen

   Fragen Sie nach der Registriernummer und prüfen Sie sie im als offene Daten veröffentlichten Register touristischer Wohnungen des Consell de Mallorca, das Gebäudeart, Gemeinde, Datum und Platzzahl nennt.

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   Unterlagen verlangen

   Verlangen Sie die DRIAT, den Registrierungsbescheid und die Platzbescheinigung. Prüfen Sie Inhaber, Adresse und Platzzahl.

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   Art und Ablauf prüfen

   Klären Sie, ob die Plätze dauerhaft oder für fünf Jahre gelten und wann eine Fünfjahresfrist endet. In Palma lässt sich eine solche Frist nicht mehr verlängern.

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   Abgleich mit dem Haus

   Cédula de habitabilidad, tatsächliche Schlafzimmer und registrierte Plätze sollten übereinstimmen, und das Gebäude sollte legal sein. Siehe Gutachten und Prüfungen.

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   Gemeinschaft prüfen

   Lesen Sie bei einer Immobilie in einer Eigentümergemeinschaft die Satzung und lassen Sie sich die Zustimmung der Eigentümer bescheinigen.

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   Tätigkeit und Schulden prüfen

   Verlangen Sie Belege zur Touristensteuer und Nachweise der Vermietung in den letzten drei Jahren, und fragen Sie nach offenen Kontrollen oder Bußgeldern.

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   Im Vertrag absichern

   Fragen Sie Ihren Anwalt, ob die Lizenz zur Kaufbedingung werden sollte und wie der Inhaberwechsel nach dem Abschluss gemeldet wird. Siehe Den richtigen Anwalt wählen.

Betrieb einer Ferienvermietung: Register, Gäste und Steuer

Balearische Registriernummer. Jede Anzeige muss sie zeigen. Buchungsplattformen, die Immobilien ohne Registrierung oder ohne Nummer listen, begehen einen sehr schweren Verstoß.

Nationales Register. Das Königliche Dekret 1312/2024 schuf ein ab dem 1. Juli 2025 angewandtes nationales Einheitsregister für Vermietungen, das jeder Kurzzeitvermietung eine für Online-Plattformen nötige Nummer gab. Der Oberste Gerichtshof hob dieses Registrierungsverfahren und die Pflicht zur Registrierung über das Grundbuch mit Urteil vom 19. Mai 2026 auf (veröffentlicht im BOE, dem spanischen Gesetzblatt, am 8. Juni 2026), gefolgt von ähnlichen Urteilen vom 21. Mai und 1. Juni 2026. Die nationale Nummer ist nicht mehr nötig. Plattformen müssen Buchungsdaten nach der EU-Verordnung 2024/1028 weiter mit den Behörden teilen, und die balearische Registrierung gilt weiterhin.

Gästeregistrierung. Nach dem Königlichen Dekret 933/2021 registrieren sich Gastgeber vor dem Start beim Online-System des Innenministeriums (SES.HOSPEDAJES, in Betrieb seit dem 2. Dezember 2024) und senden dann Buchungs- und Gästedaten binnen 24 Stunden nach der Buchung und erneut binnen 24 Stunden nach der Ankunft. Jeder Gast ab 14 Jahren unterschreibt das Formular.

Hausregeln. Seit dem 9. Juli 2025 (Gesetz 1/2025) muss der Mietvertrag Partys und andere Veranstaltungen ausdrücklich verbieten, die gegen grundlegende Nachbarschaftsregeln oder die Satzung der Gemeinschaft verstoßen. Stören Gäste auf diese Weise, muss der Gastgeber sie auffordern, binnen 24 Stunden zu gehen. Das Verbot im Vertrag wegzulassen, ist ein schwerer Verstoß.

Eigentümergemeinschaft. Seit dem 3. April 2025 verlangt das nationale Gesetz über das Horizontaleigentum die ausdrückliche vorherige Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümer, die drei Fünftel der Anteile halten, bevor jemand im Gebäude eine Ferienvermietung beginnt. Dieselbe Mehrheit kann den Kostenanteil dieser Immobilie um bis zu 20 % erhöhen. Vor diesem Datum laufende registrierte Vermietungen dürfen weitergehen.

Bußgelder und Durchsetzung

Das Gesetzesdekret 4/2025 hob die Tourismus-Bußgelder ab dem 16. April 2025 um rund 25 % an. Eigentümer, Vermarkter der Immobilie und Mieter können alle zur Verantwortung gezogen werden. Auch Plattformen können Bußgelder erhalten. Bußgelder lassen sich bis zum Dreifachen des Preises der betroffenen Aufenthalte anheben, damit sich Regelverstöße nie lohnen.

Bußgelder im Zusammenhang mit Ferienvermietung sinken um 80 %, wenn der Eigentümer die Verantwortung einräumt und die Immobilie für mindestens fünf Jahre der sozialen oder preisbegrenzten Vermietung übergibt, oder um 60 %, wenn sie für mindestens sieben Jahre in ein öffentliches Programm für bezahlbare Mieten geht. Der Consell kann unlizenzierte Vermietung auch sofort untersagen. Die Website des Govern zur touristischen Eindämmung verweist auf die Meldekanäle der Inselräte für illegale Vermietung.

Alternativen: Langzeitmiete und saisonale Vermietung

Ohne Registrierung können Sie eine Immobilie weiterhin als normalen Wohnraum nach dem nationalen Mietgesetz (LAU) vermieten. Der Mieter kann mindestens fünf Jahre bleiben, sieben, wenn der Vermieter eine Firma ist. Wie diese Verträge funktionieren, erklärt Langfristig mieten.

Bei saisonaler oder befristeter Vermietung ändern sich die Regeln am schnellsten. Das balearische Recht begrenzt einen touristischen Aufenthalt in einer Wohnung auf 30 Nächte und vermutet eine touristische Vermietung, wenn sie kurz und bezugsfertig ist und Sie keinen anderen Zweck nachweisen können. National verlangt das Real Decreto-ley 29/2026 vom 6. Oktober 2026, in Kraft seit dem 8. Oktober 2026, für eine befristete Vermietung einen echten, belegbaren Grund, warum der Mieter nicht in seiner Hauptwohnung ist, eine Dauer von mehr als 31 Tagen und in der Regel höchstens 12 Monaten. Fehlt ein solcher Grund, gilt sie als gewöhnliches Wohnraummietverhältnis.

Die beiden Grenzen schließen nicht ganz aneinander an: Das balearische Recht zählt Nächte, das Mietgesetz Tage. Eine Vermietung von genau 31 Tagen ist für einen befristeten Vertrag zu kurz, und als touristischer Aufenthalt darf sie 30 Nächte nicht überschreiten. Keines der beiden Gesetze regelt diese Grenze ausdrücklich, fragen Sie also Ihren Anwalt, bevor Sie eine Vermietung von ungefähr dieser Dauer vereinbaren. Bei unserer Prüfung am 25. Oktober 2026 hatte der Kongress das Gesetzesdekret noch nicht bestätigt. Eine frühere Fassung, das Real Decreto-ley 26/2026, wurde am 2. Oktober 2026 aufgehoben, nachdem der Kongress dagegen gestimmt hatte, und seine Änderungen am Mietgesetz wurden rückgängig gemacht. Dasselbe geschähe mit diesen Regeln, wenn der Kongress das neue Gesetzesdekret ablehnt.

Die jüngsten Änderungen im Überblick

Häufige Fragen von Käufern