Licencias de alquiler vacacional

Quién fija las reglas

Alquilar una vivienda completa a turistas para estancias cortas es una actividad regulada en Baleares. La norma principal es la Ley del Turismo balear, la Ley 8/2012, modificada muchas veces desde 2017. El Parlament aprueba la ley, y el Govern también puede cambiarla por decreto-ley de urgencia. El Consell de Mallorca lleva el registro turístico, vende plazas turísticas a través de su organismo CBAT, inspecciona y sanciona. Las zonas donde se permite el alquiler vacacional se fijan en el planeamiento insular y municipal, y el Ayuntamiento de Palma delimita las suyas. Los ayuntamientos certifican si una vivienda está en zona apta. La normativa estatal añade el registro de huéspedes ante la policía y las reglas de las comunidades de propietarios. La tributación de la renta del alquiler es aparte: véase Impuestos para propietarios.

ETV

Estancia turística en vivienda. En el lenguaje corriente, esta inscripción se llama licencia de alquiler vacacional.

ETVPL

ETV en una vivienda sujeta a propiedad horizontal o en un edificio de dos o más viviendas con acceso o elementos comunes. Su inscripción y sus plazas duran cinco años y deben renovarse.

ETV60

Alquiler a turistas de la propia vivienda habitual hasta 60 días al año. Solo para particulares que vivan realmente en ella.

DRIAT

Declaración responsable de inicio de actividad turística. Presentarla con la documentación exigida es lo que inscribe la vivienda.

Plaza turística

Derecho a alojar a un huésped. Una vivienda solo se puede alquilar por las plazas que haya adquirido, y nunca por más de las que permita su cédula de habitabilidad.

Zona apta

Zona declarada apta para el alquiler vacacional. El ayuntamiento expide un certificado que indica si una vivienda está en ella, para cada tipo de alquiler.

Cédula de habitabilidad

Certificado balear que confirma que una vivienda es apta para vivir e indica cuántas personas puede alojar.

CBAT

Consorci Borsa d’Allotjaments Turístics: el organismo del Consell de Mallorca que gestiona y vende plazas turísticas.

Bolsa de plazas

El fondo de plazas turísticas. En Mallorca solo contiene hoy las liberadas al cancelarse otras inscripciones.

Vivienda turística de vacaciones

Tipo anterior de inscripción para casas, concedido con la legislación previa. Siguen figurando en el mismo registro.

Qué viviendas pueden obtener una nueva inscripción en 2026

El mayor cambio reciente es el Decreto-ley 4/2025, de 11 de abril de 2025, en vigor desde el 16 de abril de 2025 y convalidado por el Parlament en mayo de 2025. Prohibió las nuevas inscripciones de alquiler vacacional en cualquier vivienda sujeta a comunidad de propietarios en toda Baleares, salvo las casas adosadas y pareadas. La Ley 4/2026, en vigor desde el 14 de junio de 2026, añadió una tercera excepción: las casas aisladas que comparten parcela con otras edificaciones. La prohibición no afecta al alquiler de la propia vivienda habitual hasta 60 días al año.

La vivienda debe cumplir además las condiciones de los artículos 50 y 52 de la Ley 8/2012:

• Cédula de habitabilidad vigente (o licencia de ocupación con el número de plazas). Puede alquilar hasta ese número de plazas, con un baño por cada cuatro.
• Al menos cinco años de antigüedad, con uso residencial privado durante ese tiempo, acreditado con la escritura de obra nueva, la licencia de primera ocupación o un certificado municipal.
• Certificado municipal de que la vivienda está en zona apta para el tipo de alquiler deseado.
• No estar en suelo rústico protegido, salvo que el plan insular diga otra cosa. Véase Comprar una finca.
• Calificación energética de al menos F si se construyó antes de 2008, o D si se construyó desde 2008.
• Contadores individuales de agua (si se abastece de la red pública) y de electricidad o gas.
• Seguro de responsabilidad civil que cubra a los huéspedes y, en una comunidad, los daños que causen a esta.
• No ser nunca vivienda protegida o de precio tasado, y no tener una sanción firme por infracción urbanística grave o muy grave sin subsanar.
• Estancias por días o semanas, nunca de más de un mes (30 noches), y de la vivienda completa, no por habitaciones.

Plazas turísticas, techo insular y moratoria

Toda inscripción necesita plazas turísticas. Según el artículo 5 de la Ley 8/2012, hasta que un plan insular fije una cifra, el techo de la isla son las plazas legales existentes más las de las bolsas, de modo que solo pueden aparecer plazas nuevas cuando desaparecen otras. Desde el 11 de febrero de 2022 (Decreto-ley 3/2022, luego Ley 3/2022, de 15 de junio de 2022), Mallorca tiene suspendidas tanto las ventas de plazas de las bolsas como las permutas entre particulares, con algunas excepciones. La suspensión dura hasta que un plan insular evalúe la capacidad de carga turística de la isla o el pleno del Consell de Mallorca apruebe un techo basado en un estudio de capacidad de carga.

Hay tres formas de sortearla. Un propietario que cancele voluntariamente una inscripción cuyas plazas se compraron de forma permanente puede venderlas a otra persona. El comprador de las plazas tiene tres meses desde la cancelación para acreditar la compra y seis para inscribir una vivienda con ellas. Un propietario también puede trasladar plazas de una de sus viviendas a otra, sin aumentar su número. Y el Decreto-ley 4/2025 creó bolsas temporales alimentadas solo con inscripciones canceladas, de modo que el total no crece. Al aprobar ese decreto, el Govern contaba unas 160.000 plazas turísticas en viviendas en las islas, para unos 1,24 millones de residentes.

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   Publicación de las normas

   El CBAT aprobó las normas de su bolsa temporal el 11 de marzo de 2026 (publicadas en el Butlletí Oficial de les Illes Balears, BOIB n.º 33, de 14 de marzo de 2026). Sustituyeron un sistema por orden de llegada, después de que la convocatoria de septiembre de 2025 para 654 plazas no pudiera resolverse por problemas técnicos.

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   Quién puede solicitarlas

   Solo los propietarios o usufructuarios de la vivienda, con una nota simple que acredite la titularidad. Una solicitud por inmueble y una por persona.

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   La convocatoria de marzo de 2026

   Se ofrecieron 1.069 plazas. Las solicitudes en línea se abrieron el 23 de marzo de 2026 (BOIB n.º 35, de 19 de marzo de 2026) y el plazo se amplió del 30 de marzo al 8 de abril de 2026 (BOIB n.º 36, de 21 de marzo de 2026).

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   Sorteo

   Las solicitudes admitidas se numeran y un sorteo público ante un funcionario fija el número inicial. Las plazas se adjudican por ese orden, y el resto forma una lista de espera válida seis meses desde el sorteo.

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   Pago y certificado de zona

   Los adjudicatarios pagan el precio y deben aportar el certificado municipal de zona, o pierden las plazas en favor de la lista de espera.

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   Inscripción

   El propietario tiene después tres meses desde el certificado de plazas para presentar la DRIAT ante el Consell de Mallorca, o las plazas vuelven a la bolsa sin devolución. Las plazas compradas a la bolsa no se pueden transmitir durante cinco años.

Las normas propias de Palma

El Ayuntamiento de Palma delimita sus propias zonas de alquiler vacacional y antes de 2026 ya vetaba los nuevos alquileres vacacionales en pisos. El 28 de mayo de 2026, el pleno aprobó definitivamente un cambio de su Plan General de 2023, que había aprobado inicialmente el 26 de febrero de 2026. Se publicó en el BOIB el 27 de junio de 2026 (BOIB n.º 81). Todo el municipio es ahora una única zona donde no se permite el alquiler vacacional en viviendas, incluidas las casas aisladas y pareadas. El acuerdo publicado indica que esto elimina las 374 plazas nuevas que permitía el plan (231 en la ciudad y 143 en suelo rústico), impide renovar las inscripciones no permanentes y evita trasladar plazas existentes a otra vivienda de Palma. Las inscripciones permanentes existentes pueden continuar.

Comprar una vivienda que ya tiene licencia

Según el artículo 88 de la Ley 8/2012, las plazas turísticas siguen vinculadas al inmueble hasta que se cancela la inscripción. La venta no la cancela, pero el cambio de titular debe comunicarse al Consell de Mallorca, y no hacerlo es una infracción leve. Si la vivienda tiene una multa firme de la autoridad turística, el cambio de titular no se tramita hasta pagar la deuda.

Una inscripción ETVPL dura cinco años y debe renovarse en el mes anterior a su vencimiento, con un nuevo certificado del CBAT para las plazas, lo que solo es posible si la vivienda y la zona siguen cumpliendo las normas. Si no se hace, la inscripción termina y las plazas vuelven a la bolsa. La prohibición de abril de 2025 para viviendas en comunidad impide las nuevas inscripciones y no cancela las existentes, pero pida al Consell o a su abogado que confirmen que la inscripción de cinco años de un piso se puede renovar antes de contar con ello. Una ETV60 depende de que el titular viva allí, de modo que no continúa para un comprador que no vaya a hacerlo. Y una inscripción se puede cancelar tras tres años seguidos sin alquilar.

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   Conseguir el número

   Pida el número de inscripción y compruébelo en el registro de viviendas turísticas del Consell de Mallorca, publicado como datos abiertos, que recoge tipo de edificio, municipio, fecha y número de plazas.

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   Pedir los papeles

   Solicite la DRIAT, la resolución de inscripción y el certificado de plazas. Compruebe titular, dirección y número de plazas.

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   Comprobar tipo y vencimiento

   Averigüe si las plazas son permanentes o de cinco años, y cuándo termina ese plazo. En Palma, un plazo de cinco años ya no se puede renovar.

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   Comprobar que la casa coincide

   La cédula de habitabilidad, los dormitorios reales y las plazas inscritas deben concordar, y el edificio debe ser legal. Véase Informes y comprobaciones.

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   Comprobar la comunidad

   En una vivienda en comunidad de propietarios, lea los estatutos y pida el certificado de aprobación de los propietarios.

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   Comprobar actividad y deudas

   Pida recibos del impuesto turístico y pruebas de alquiler de los últimos tres años, y pregunte si hay alguna inspección o multa abierta.

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   Protegerse en el contrato

   Pregunte a su abogado si conviene condicionar la compra a la licencia y cómo se presentará el cambio de titular tras la escritura. Véase Cómo elegir abogado.

La explotación: registros, huéspedes e impuestos

Número de inscripción balear. Debe figurar en todos los anuncios. Las plataformas que anuncian viviendas sin inscripción o sin el número cometen una infracción muy grave.

Registro estatal. El Real Decreto 1312/2024 creó un registro único de arrendamientos, aplicado desde el 1 de julio de 2025, que daba a cada alquiler de corta duración un número necesario para las plataformas en línea. El Tribunal Supremo anuló ese procedimiento de registro y la obligación de registrarse a través del Registro de la Propiedad para obtener el número en una sentencia de 19 de mayo de 2026 (publicada en el BOE el 8 de junio de 2026), seguida de resoluciones similares el 21 de mayo y el 1 de junio de 2026. El número estatal ya no es obligatorio. Las plataformas deben seguir compartiendo datos de reservas con las autoridades según el Reglamento (UE) 2024/1028, y la inscripción balear sigue vigente.

Registro de huéspedes. Según el Real Decreto 933/2021, los anfitriones se dan de alta en el sistema en línea del Ministerio del Interior (SES.HOSPEDAJES, en marcha desde el 2 de diciembre de 2024) antes de empezar, y después envían los datos de la reserva y de los huéspedes en las 24 horas siguientes a la reserva y de nuevo en las 24 horas siguientes a la llegada. Cada huésped de 14 años o más firma el parte.

Normas de la casa. Desde el 9 de julio de 2025 (Ley 1/2025), el contrato de alquiler debe prohibir expresamente las fiestas y otros actos que infrinjan las normas básicas de convivencia o los estatutos de la comunidad. Si los huéspedes causan esas molestias, el anfitrión debe exigirles que se marchen en 24 horas. Omitir la prohibición en el contrato es una infracción grave.

Comunidad de propietarios. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige la aprobación expresa y previa de tres quintos de los propietarios, que representen tres quintos de las cuotas, antes de iniciar un alquiler vacacional en el edificio. La misma mayoría puede subir hasta un 20 % la cuota de gastos de esa vivienda. Los alquileres inscritos antes de esa fecha pueden continuar.

Multas y control

El Decreto-ley 4/2025 subió las multas turísticas alrededor de un 25 % desde el 16 de abril de 2025. Pueden responder los propietarios, quienes comercializan la vivienda y los inquilinos del inmueble. También se puede multar a las plataformas. Las multas pueden elevarse hasta tres veces el precio de las estancias afectadas, para que infringir nunca salga a cuenta.

Las multas relacionadas con el alquiler vacacional se reducen un 80 % si el propietario reconoce su responsabilidad y cede la vivienda para alquiler social o de precio limitado durante al menos cinco años, o un 60 % si se incorpora a un programa público de alquiler asequible durante al menos siete. El Consell también puede ordenar el cese inmediato del alquiler sin licencia. La web de contención turística del Govern enlaza con el canal de cada consell insular para denunciar alquileres ilegales.

Alternativas: alquiler de larga duración y temporal

Sin inscripción se puede seguir alquilando una vivienda como residencia normal, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El inquilino puede quedarse al menos cinco años, o siete si el arrendador es una empresa. Véase Alquilar a largo plazo para saber cómo funcionan estos contratos.

El alquiler de temporada o temporal es donde las normas cambian más deprisa. La ley balear limita a 30 noches una estancia turística en vivienda y presume turístico el alquiler corto de una vivienda lista para entrar a vivir si no se acredita otra finalidad. En el ámbito estatal, el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre de 2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, establece que un alquiler temporal necesita un motivo real y demostrable por el que el inquilino esté fuera de su vivienda habitual, debe durar más de 31 días y, en general, no más de 12 meses. Sin ese motivo, se trata como un arrendamiento de vivienda habitual.

Los dos límites no encajan del todo: la ley balear cuenta noches, la LAU cuenta días, y un alquiler de exactamente 31 días es demasiado corto para ser temporal, mientras que como estancia turística no puede pasar de 30 noches. Ninguna de las dos leyes dice cómo tratar ese límite, así que pregunte a su abogado antes de pactar un alquiler de esa duración aproximada. Al consultarlo el 25 de octubre de 2026, el Congreso no había convalidado el decreto-ley. Una versión anterior, el Real Decreto-ley 26/2026, quedó derogada el 2 de octubre de 2026 tras el voto en contra del Congreso, y sus cambios en la LAU se deshicieron. Lo mismo ocurriría con estas normas si el Congreso rechaza el nuevo decreto-ley.

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